#아로파의책빵 ˝마흔 전에 부동산 부자가 될 수 있는 5가지 방법˝

마흔 전에 부동산 부자가 될 수 있는 5가지 방법 - 밀레니얼을 서울 건물주로 만들어줄 새로운 투자 공부
효연.하선 지음 / 예문 / 2020년 6월

오늘 수도권에 대한 부동산 규제를 강화하는 강도높은 부동산 대책을 정부가 내 놓았다.

문재인 정부 들어서 벌써 몇 번째인지는 모르지만, 확실한 것은 정부에서 규제의 지속적 강화를 통해서 부동산시장의 왜곡을 잡겠다는 의지를 보이는 것이다.

규제로 서울을 중심으로 하는 부동산 열풍을 잠재울 수 있을지는 잘 모르겠지만, 앞으로 기존의 부동산 투자 방법처럼 대출을 내거나 갭투자를 통해서 수익을 올리는 모델은 점점 더 힘들어 질 것이라는 것은 확실해 보인다.

이런 환경 속에서도 서울시내에서 소액으로 부동산 투자를 할 수 있는 방법이 있을까?

다행이도 이 책에서 제시하고 있는 방법이 그 해답 중 하나이지 않을까 한다.

이 책에서는 지금까지의 일반적 부동산 투자인 아파트, 빌라, 오피스텔, 상가 등에 대한 투자와는 다르게 도시재생, 그 중에서도 자율주택정비사업에 집중해서 안내해 주고 있다.

자율주택정비사업 : 2~3명의 집주인(10필지 미만)이 뜻을 모아 노후 주택을 허물고 새로운 주택을 건설하는 소규모 정비사업

자율주택정비사업은 대규모 재건축이나 재개발의 축소판으로 생각하면 될 것 같고, 단독주택 10호 미만, 다세대주택 20세대 미만, 단독 및 다세대주택이 혼합된 경우에는 20채 미만이 해당되고 여기에는 건축협정형, 자율형, 합필형의 세 가지 모델이 있다.

이 중에서도 건축협정형 중 맞벽 건축이 좋은 모델로 나타나는데, 이는 맞벽 건축 개발을 통해 연면적과 용적률을 추가로 확보할 수 있기 때문이다.

인접한 구축의 주택을 헐고 신축을 하는 경우 발생할 수 있는 일조권으로 인한 사선 제한, 조경이나 주차장 면적 확보 문제, 맹지인 경우 인접도로 확보 문제 등을 건축협정으로 해소할 수 있다.

이런 방법을 사용하는 이유는 서울이나 부산같은 대도시에는 신축을 할 수 있는 공지가 거의 없다는 점,

80년대 90년에 지어져 준공 후 30년이 지난 노후 건축물이 상당히 많다는 점,

서울 같은 경우 건물 신축이 원활하게 진행될 50평 넘는 대지를 가진 단독주택이 생각보다는 적다는 점

등으로 구축을 허물고 신축을 짓는 방법이 어렵다는 현실적인 문제가 실제 부동산 투자 현장에서 많이 대두되기 때문이다.

서울의 경우 2018년 기준으로 30년이 넘는 노후 건축물이 무려 41%, 부산에는 절반이 넘는 53.2%, 대구에도 47% 정도로 많은 비중을 차지하고 있다고 하니, 이들에 대한 대안을 찾지 못하는 이상 대도시에서의 주택부족 현상을 해소하기는 어려워 보인다.

또한, 이런 노후건축물의 리모델링은 지금과 같은 강력한 부동산 규제 환경 속에서도 도리어 정부나 지자체가 지원을 해 줄 정도로 권장하는 사업이기에 이를 적극 활용한다면 좋은 부동산 투자모델로 바꿀 수 있다.

이 책에서 예시를 들고 있는 사례를 보면,

30대의 A씨는 35평밖에 되지 않는 작은 대지의 주택을 자기돈 3억과 금융기관 대출 5.5억원을 활용하여 구입 및 리모델링(구입비 및 리모델링 비용 총 9.7억) 한 후 14억에 매각하는 프로젝트를 진행하였다.

세금을 감안하지 않은 순이익은 무려 4억을 넘어가는 성과를 얻은 것이다.

이처럼 흔히 우리 주변에 30~50평대의 구축은 거의 신축을 못한다고 생각하여 관심을 가지고 있지 않지만, 이를 잘 활용한다면 정부지원까지 받으면서 부동산투자처로 발굴할 수 있다는 점에서 이 책에서 제시하는 모델에 대한 깊은 고찰이 필요해 보인다.

왜냐하면, 이런 규모의 낡은 단독주택은 우리 주변에 눈만 돌리면 금방 볼 수 있을 정도로 많으니까...

정형적인 투자모델이 아닌 새로운 기회를 발굴한다는 측면에서 이런 부동산투자도 이제는 필요한 시점인 듯..

#아로파의책빵 ˝ 똑똑한 사람들은 월세 낼 돈으로 건물주 돼서 창업한다! ˝

똑똑한 사람들은 월세 낼 돈으로 건물주 돼서 창업한다! - 시작은 미약했으나 끝은 창대한 부동산 경매
김기환 지음 / 한국경제신문i / 2020년 5월

많은 직장인들이 꿈꾸는 희망 중의 하나가 바로 자신의 사업체를 가지는 '창업'일 것이다.

어떤 이는 자그마한 커피숖을 원하기도 하고,

또 어떤 이는 맛집으로 동네에서 이름나는 전문 음식점을 해보고 싶어한다.

펜션, 편의점, 화장품숖 등 다양한 업종의 미래를 꿈꾸며 월급에서 한푼 두푼 희망을 가지고 저축을 해 나가고 있다.

하지만, 현실적으로 보면 적은 월급에서 꽤 큰 비중을 떼어서 알뜰히 모아나가도 자신이 원하는 조그마한 가게를 하나 내기에는 너무 오랜 시간이 걸린다.

그러다, 40대를 지나고 50대가 되어 어쩔 수 없이 희망퇴직으로 나오고 나서야 어릴 적 가졌던 창업을 반 강제적으로 하게 되는 것이 서글픈 현실이다.

더군다나 창업을 할 때 건물주로 시작한다는 건 거의 엄두도 내지 못하고, 매월 임차료와 관리비에 허득이는 것이 우리 주변에 알고 있는 이들의 모습이다.

그런데, 이 책에서 저자는 건물주가 될 수 있다고 한다. 그것도 월세 낼 돈만 있으면...

어떻게?

바로 '상가경매'를 통해서이다.

흔히 경매라고 이야기하면 아파트를 떠올리지만, 최근 부동산 규제로 인하여 주택물건 경매도 대출이 거의 되지 않아 자본력이 부족한 사람들은 큰 의미를 두기가 어렵다.

서울에서 분양가 상한제로 아파트를 분양하여 대출을 하지 못하는 서민들에게는 그림의 떡이 되어버렸고, 결국 부자들의 잔치판이 되어 버린 것처럼 경매시장도 이미 그런 환경으로 넘어가고 있는 중이다.

하지만, 이 책에서 저자가 소개하듯이 아직 상가는 대출이 가능하다.

이런 점을 충분히 고려하고, 해당 물건에 대한 권리분석, 입지분석, 낙찰 후 운영계획까지 완벽하게 세워서 경매에 임한다면 소액으로 할 수 있는 좋은 투자가 되리라 생각한다.

공실리스크, 법규 등에 대한 업종 제한 요소, 상가내 자치규약에 의한 진출업종 제한 등의 다양한 리스크가 존재하기 때문에 성공한다면 더욱 높은 수익을 올릴 수 있는 것이 상가투자라는 점에서 충분히 공감이 간다.

이 책에는 저자가 어떤 포인트를 가지고 상가경매에 들어갔고, 낙찰받은 상가의 운용 혹은 매각을 위하여 자의적 혹은 어쩔수 없이 저자가 부동산 중개업소, 세탁소, 학원, 사무실, PC방, 스포츠센터, 커피숖 등의 다양한 창업을 하게 된 과정과 사례들을 재미있는 일화처럼 풀어가고 있다.

지역 최고의 어깨 형님이 운영하는 비즈니스 룸을 경매로 낙찰받았지만, 이미 전소유자와 운영자인 어깨 형님이 저가에 낙찰받도록 짜여진 물건에 저자가 모르고 손을 대는 바람에(다행히 이야기는 잘 되어 입찰보증금 등은 보존해 주었다고 하지만) 혼이 난 사례부터,

낙찰을 받았지만 마땅한 업종이 없어 어쩔 수 없이 PC방을 창업하고 이를 제대로 운영하여 매각하는 사례 등등 저자가 지금까지 해 왔던 많은 경험과 사례들을 재미있게 들어볼 수 있다.

그 중간중간에 각종 업종에서 포인트로 체크해 보아야 되는 항목들도 팁으로 주고 있다는 점에서 상가를 구해서 창업을 해보고자 하는 이라면 이 책 한번 읽어본다면 많은 도움이 되지 않을까 한다.

* 저자가 직접 적어주었던 글귀 

저자가 강조한 내용 중 가장 기억나는 건 바로 '해봐야 된다'는 말이다.

상가경매도, 창업도 결국 해 보아야 얻을 수 있고, 성공이라는 것을 노려 볼 수 있다는 것이다.

도전해 보자. 그러면 저자처럼 어떤 것이라도 건질 수 있을테니..

#아로파의책빵 ˝1인 기업을 한다는 것˝

1인 기업을 한다는 것 - 시간 자유롭고, 고정비 부담 없고, 직원과의 갈등 없이 돈 버는 삶
이치엔 가쓰히코 지음, 박재영 옮김 / 센시오 / 2020년 6월

1인 기업!

혼자서 모든 것을 수행하는 기업이라고 생각되는데, 이 책에서 프리랜서와 1인 기업의 차이를 이렇게 나눅고 있다.

* 프리랜서 : 자신의 기능을 이용해서 능력을 매출로 바꾸는 개인사업자

* 1인 기업 : 자신의 기능을 상품화해서 그 상품과 서비스를 판매하는

                  비즈니스모델을  구축한 뒤 매출을 올리는 법인

둘 다 모두 자신이 자신있는 능력을 이용해서 수익을 올리는 경제적 행위이지만 프리랜서는 그 말 그대로 개인사업자이고, 1인 기업은 비록 혼자이지만 법인이다.

1명이 있는데 법인사업자라는 가능할까?

우리나라도 엄연히 법상에 가능하도록 되어 있다.

법인을 설립할 때 1사람 밖에 없어도 법인 설립이 가능하다. 최저 자본금도 100원만 있으면 된다.

즉 100원의 자본금과 1인의 구성원이면 법인이 가능한 것이다.

실제로 IT부문이나 컨설팅, 전문강사 등에는 1인 기업이 많은 것으로 안다. 최근에는 부동산과 관련된 업종에도 1인 기업으로 법인을 설립해 세금 등에서 이익을 꾀하는 기업들도 많다는 점에서 법인으로서의 1인 기업에 대하여 관심이 필요할 때가 맞는 것 같다.

이 책에서 저자도 연매출1,600억원, 종업원 300명 규모의 꽤 큰 회사를 경영하다 그만두고, 자기 자신 혼자 모든걸 해 볼 수 있는 1인 기업으로 바꾼 분이다.

그 큰 회사를 버리고 왜 사서 고생을 할까 생각하지만, 저자의 이야기를 들어보면 일면 수긍이 간다.

회사를 다녀보면 대부분 느끼겠지만, 어느 정도 규모가 되면 필연적으로 발생하는 사내정치와 파벌, 조직 내에서의 역학관계에 대한 눈치, 원하지 않아도 어울려야 되는 어려운 인간관계 등은 직장생활에서 빼고 싶어도 뺄 수가 없게 된다.

그기에 성과를 내지 않으면 안되는 성과 중심의 조직체계, 가정과 개인생활을 포기해야 될 정도로 돌아가는 막중한 업무들까지 온통 머리를 짖누르게 되는 게 직장이다. 그런면에서는 CEO라도 그런 억눌림에서 벗어날 수가 없다.

그래서 저자도 자신이 조직에 맞지 않다는 걸 느끼고 누구에게도 간섭받지 않고 자기 만의 길을 걷는 1인 기업을 세우고 운영한다고 한다.

이 책에서 저자는 1인 기업의 장점을 5가지로 요약해서 제시한다.

첫째 시간의 자유(사실 나는 이게 제일 좋아보인다)

둘째 업무량도 내 계획에 따라 내 마음대로

셋째 거래처, 업무 파트너도 내가 원하는 대로

넷째 무엇을 팔지도 내가 결정한다

다섯째 가볍고 경쾌한 행보(어떤 의사결정도, 사업의 방향도, 사업장 위치도 가볍고 쉽게..)

맞다, 정말 능력이 있어 수입을 얻는 것이 자신있다면 굳이 부하직원들이나 상사들 눈치보면서 혹은 자신이 원하지 않아도 억지로 하는 조직생활이 필요하지 않을 것이다.

자신이 하고 싶은 대로, 자신이 혼자서 결정하고, 혼자서 실행하는 그런 1인 기업이 지금 회사를 다니면서 눈치를 살피고 있는 직장인들에게는 꿈이자 이상이지 않을까?

이 책의 저자처럼 전문적인 강연이나 컨설팅, 혹은 개발능력을 갖춘 IT 전문인력이나 디자이너 같은 직업이라면 1인 기업으로 맘껏 자신이 하고 싶은 일을 해보는 것도 좋을 것 같다.

그런 면에서 1인 기업으로 성공하기 위하여 필요한 포인트들을 짚어주는 이 책의 내용은 이런 1인 기업을 준비하는 이라면 한번 읽어보면 나름 도움이 될 듯.

#아로파의책빵 ˝ 아파트 살 돈이면 상가주택에 투자하라 ˝

아파트 살 돈이면, 상가주택에 투자하라 - 인생 2막의 기초 자산, 월세 받는 건물주 진짜 노하우
Andy Kim 지음 / 제네베라 / 2020년 4월

이 책의 마지막 맺음말에 보면 이런 구절이 나온다.

"30억원을 넘나드는 성냥갑 같은 강남 아파트에 들어가는 대신,

저와 아내는 #상가주택 을 신축하기로 했고,

이를 통해 가족이 꿈꿔 온 높은 박공지붕의 복층 주택과

딸아이가 층간 소음 걱정없이 반려견과 맘껏 뛰놀 수 있는 옥상 정원을

서울 도심에 확보 할 수 있었습니다."

어쩌 이런 모습이 '부동산 투자'라고 하는 재테크의 하나이면서도 인간의 기본 생존요건 중의 하나인 '집'에 대한 이상적인 모습이 아닐까 한다.

* 대구 수성구 상가주택 이미지 <수성탑 공인중개사 홈페이지 출처> 

안정적인 수익형 모델이면서 자신과 가족들의 편안한 거처로 만들 수 있는 부동산이 있다면 더 이상 좋은 모델이 없을 것이다.

이 책의 저자가 이야기한 대로 따라하면 좋겠지만, 대부분의 사람들은 저자의 이야기를 따라하기 힘들다,

왜냐하면, 서울 시내에서 강남 아파트를 대신에 상가주택을 살 정도의 자금력을 가진 이들이 많지 않기 때문이다.

하지만, 이 책에서 저자도 소개하지만, 대출이 온통 철벽처럼 막혀 있는 이 시점에도 그나마 대출의 길이 열려있는 곳이 바로 '상가주택'이기에 이 책의 주제가 된 것이다.

은행에 대출을 문의해보면 알겠지만 수도권 대다수 지역의 조그마한 주택이라도 하나만 가지고 있다면 주택담보대출은 거의 불가능하다고 생각하면 된다.

그런 반면에 상가와 주택이 같이 있는 상가주택은 은행마다 그 해석이 다르고, 상가로 인정이 되는 경우에는 상대적으로 많은 대출금을 얻을 수 있다.

그것만이 아니라, 주택 및 상가의 면적비율에 따라 재산세, 종합부동산세, 양도세 등의 다양한 세제혜택도 누릴 수 있다는 점에서 단순히 그냥 살 집이 아니라면 아파트만 바라볼 것이 아니라 상가주택에 대하여도 신중하게 비교해 투자를 결정하는 것이 좋지 않을까 한다.

이 책에서 극단적으로 비교해 놓은 내용을 보면 총액 55억원으로

아파트 2채 즉, 은마아파트 1채와 아크로리버파크 1채를 가지고 있는 경우와

동일한 금액의 상가주택을 가지고 있는 경우를 보면

상가주택에 비하여 아파트가 일단 보유세는 거의 10배 이상, 양도세는 연도에 따라 2.3배에서 9배까지 더 많이 부담한다고 한다.

(물론, 여러가지 가정에 따라 다를 수 있고, 보유기간 동안 상대적으로 부동산 가격이 상승하는 부분은 배제된 상태라는 점은 고려가 필요.)

 

 이 책은 그런 관점에서 이제는 유심히 보아야할 '상가주택 투자'에 필요한 각종 세무지식, 건축법 등 법률적 지식, 그리고 실제로 상가주택을 지을 때 필요해지는 철거, 측량, 신축, 신고 등의 과정을 법률적 기반과 실제 사례들을 중심으로 잘 설명해 주고 있다.

초등학생들의 미래 직업상으로 유명해진 '건물주'라는 의미가 그냥 가족이 모여사는 아파트 한 채의 집주인은 아닐 것이다.

바로 '상가주택'정도 되는 건물의 주인으로서 고정적인 수입과 가족들의 편안한 보금자리를 확보하고 있는 그런 건물의 주인이 바로 '건물주'가 아닐까?

우리도 이제 넘보지 못할 아파트에 대한 집착은 이제 버리고, 그나마 기회가 있는 '상가주택'에 좀 더 많은 관심을 가지는 것이 필요하지 않을까?

#아로파의책빵 ˝바람 앞에 선 유니콘˝

바람 앞에 선 유니콘 - 스타트업 성장에 대한 8가지 경고와 대안
천신레이.스잉보 지음, 김경숙 옮김 / 아이템하우스 / 2020년 5월

지난 5월 28일 <2020 키플렛폼>에서 숭실대학교 유효상 교수는 '반환점에 선 유니콘'이라는 주제 발표를 통해 10억 달러 가치를 가진 '유니콘'으로의 성장도 중요하지만, 이제는 단순한 유니콘의 숫자보다는 IPO(기업공개)나 M&A를 통해 투자금 회수에 성공한 유니콘 즉 '엑시콘(Exitcorn)'을 늘리는 것이 더욱 중요하다는 발표를 했다.

 * 사진 : <머니투데이> 5월28일자

이런 엑시콘이 되기 위해서는 유니콘들이 안정적인 수익 모델이나 확고한 비즈니스 모델로 정립되어 있어야 하고, 이를 일반 대중에게 평가받아야 한다는 점을 강조한 것이다.

2020년 2월 1일까지 유니콘 숫자는 총 737개로 중국과 미국이 40%, 39%를 각각 점유하고 있고, 우리나라는 12개만 있다고 한다(머니투데이 5.28字).

세계에서 가장 많은 유니콘을 탄생시킨 나라가 중국이기에 유니콘으로 시작하여 기업공개에 성공하였거나, 글로벌 기업으로 우뚝 솟은 기업들로 우리에게도 익숙한 이름들이 많이 있다.

다른 설명이 필요없는 샤오미,

공용자전거의 대명사 오포와 모바이크,

중국의 아마존 타오바오의 알리바바,

10억 사용자의 위챗의 텐센트,

중국 대륙의 페덱스인 순펑 등등

중국을 대표하는 여러 분야의 유니콘 혹은 유니콘 출신 글로벌 기업들이 중국을 넘어 전세계를 좌지우지 할 정도로 성장을 해왔으나, 이제는 유효상 교수가 이야기한 것과 같이 새로운 시각에서 이들 유니콘의 앞날을 바라보아야 할 시점으로 보인다.

위의 예에 있는 기업 중 '순펑'의 경우 과거 10년 동안 중국의 택배량이 30배가 넘게 증가하고, 택배업계의 성장률이 중국의 GDP성장 속도의 7배에 달할 정도로 급속하게 성장한 덕으로 상장 후 3천억 위안(우리 돈 약51조원)까지 시총이 증가했었다.

하지만, 상장 후 1년만에 시장가치가 900억 위안 이상 증발해 버리는 뜻밖의 결과를 보여주었다.

가장 큰 이유는 순펑은 2017년에 매출액과 순이익에서 택배업계 1위를 차지하였지만, 택배 수량에서는 6위밖에 되지 않을 정도로 택배업계에서 중요한 항목 중 하나인 '규모의 확보'에 실패한 것이다.

이는 전 세계 택배시장에서 가장 독보적인 존재로 부각된 미국의 UPS나 페덱스가 당장의 이익보다는 인수합병을 통하여 활동영역과 물량을 확대하는 정책으로 규모를 키운 것과는 다른 행보를 보인 것이다.

이후 순펑은 뒤늦게 고가의 전자상거래 영역과 전자증권 시장에 진출했지만, 이미 시기를 놓친 뒤였기에 해당 분야의 선발주자나 선두주자의 성장 속도를 따라가지 못하고 뒤쳐지게 된 것이다.

이처럼 순펑은 중국 대륙 최대의 택배기업으로 성장하였음에도 불구하고, 당장의 이익과 한 발 늦은 정책수행, 시대에 떨어지는 기업방향 등으로 그 지위가 위태로워 진 상황이다.

우리가 많이 알고 있는 유니콘 기업들의 향후 모습이 어떨지는 누구도 모르지만, 최근 공유 오피스의 대명사 '위워크'의 몰락, 우리나라 유니콘 기업인 '쿠팡'의 적자상황, '배달의민족'의 계약조건 변경 이슈 등을 보면서 유니콘 기업들도 제대로 된 지속적 성장모델의 확립과 끊임없는 변화의 혁신이 없이는 언제든 나락으로 떨어질 수 있다는 점을 다시 한 번 되새기게 된다.

이 책에서는 주로 중국기업들을 대상으로 이런 점에 대하여 이야기하고 있지만, 우리나라의 유니콘이나 곧 유니콘이 되고자 하는 기업들에 대하여도 다양한 관점에서 바라볼 이유가 이제는 필요하지 않을까?