지난번 포스팅에서 자수성가형 부자들의 특징 6가지 중...

지난번 포스팅에서 자수성가형 부자들의 특징 6가지 중 하나로 ‘부자는 꾸준히 공부한다‘ 는 얘기를 했었는데, 오늘도 이와 관련된 내용이 이어진다.
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뒤이어지는 내용에서는 주식 투자와 관련된 저자의 생각이 나온다. 독자인 내가 본문을 읽고 느낀 이 부분의 핵심은 적어도 이 책에서 말하는 1억 원을 모으기 전까지는 변동성이 큰 주식보다는 상대적으로 안전한 예적금을 활용하라는 저자의 충고였다. 물론 주식 투자에 크게 성공하는 케이스들을 주변에서 볼 수도 있겠지만, 그 반대로 큰 돈을 빠르게 벌어보려다가 오히려 본전도 못찾고 원금마저 손실나는 경우들도 종종 있기에 종잣돈이라고 할 수 있는 1억 원을 모을 때까지는 가급적 위험을 최대한 피하는 것이 좋겠다는 게 저자의 얘기다.

추가로 좀 더 언급하자면, 1억 원을 모으고 난 뒤에 자산을 불려나가는 과정에서도 부자들은 안전자산인 예적금과 위험자산인 주식 등을 일정 비율을 나누어 분산투자한다고 한다. 이는 위험자산에서 손실날 위험을 안전자산으로 커버하기 위함으로 보여진다.

또한 저자는 본문에서 최근 주식 시장이 실제 기업가치에 입각해 주가가 결정되기보다는 오히려 사람들의 기대심리가 주가에 훨씬 더 큰 영향을 미치고 있음을 얘기하는 데, 차트와 함께 관련 내용을 볼 수 있어서 본문의 내용을 직관적으로 이해하는데 도움이 되었다.

이래저래 주저리주저리 말이 길어졌는데, 독자인 나는 본문을 읽으면서 돈이라는 눈덩이는 조금씩조금씩 서서히 키워나가야 그 기반이 탄탄해질 수 있다는 것을 다시금 느낄 수 있었다. 소위 말하는 한탕주의의 경우 물론 큰 돈을 벌 수도 있겠으나 그렇게 쉽게 번 돈은 쉽게 흘러나갈 가능성이 높다. 또한 한탕만 노리다가는 기존에 갖고 있던 돈마저도 잃게 될 위험도 존재하기에 그것이 바람직한 태도는 결코 아니라는 생각이 든다. 물론 운이 좋아서 한탕(?)이 생기면 감사히 받을 마음이 없는 것은 아니지만 말이다.
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이어지는 챕터에서는 저자가 앞서 반복적으로 언급했던 1억 원을 뛰어넘어 더 큰 돈인 10억 원을 만드는 방법에 대한 얘기가 나온다. 저자는 1억 원을 만들 때까지는 비교적 안전한 금융상품인 예적금을 중요시하지만 1억 원을 모은 뒤 10억 원으로 자산을 불려나가기 위해서는 예금 등으로 대표되는 안전자산과 주식 등과 같은 위험자산으로 자산을 적절히 분배하여 투자를 이어나갈 것을 독자들에게 권한다. 여기 별도로 밑줄치진 않았지만, 저자는 본문에서 분산 투자를 하는 경우에도 위험자산의 비중이 50%가 넘지 않도록 하는 것을 권하고 있었다. 큰 돈을 만들기 위해서는 위험자산에 과감히 투자는 하되 원금 손실의 가능성을 상쇄할 수 있는 안전자산에의 투자비중을 일정부분 가져가야 한다는 게 저자의 생각인듯 하다.

또한 저자는 위에서 언급한 포트폴리오 배분 외에 부동산 투자에 대한 얘기도 덧붙인다. 1억 원이라는 돈이 생기면 그전에는 감히 쳐다보지도 못했던 부동산 거래를 생각해볼 수 있는 여력이 생긴다는 게 저자의 말이다. 본문에 소개된 예시를 통해 아파트를 분양받는 케이스를 살펴볼 수 있었는데, 계약금과 중도금 잔금을 치르는 과정을 보면서 내 돈과 대출을 합쳐서 생각보다 적은 돈으로 내 집을 마련할 수 있음을 살펴볼 수 있었다. 이는 단순히 실거주목적이 아닌 전세 등을 통해 투자목적으로 활용할 수 도 있기에 여기서 얻어지는 임대수익 또는 추후의 시세차익 등을 통해 자산을 불려나가는데 커다란 원동력이 될 수 있다는 게 저자의 견해었다.
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이후에는 경기변동과 인구 변화 등과 같은 시장의 여건 변화에 따라 부동산 가치가 어떤 식으로 변동할지 전망하는 내용들이 나온다. 전반적인 트렌드를 파악하는데 참조할만한 내용이라는 생각이 들었다.

자수성가형 부자들은 공통적으로 사업가적인 마인드를 지니고 있다. 여러분도 자수성가형 부자를 꿈꾼다면, 사업가적인 마인드를 키우기 위해서 세상에 대한 공부가 필요하다.  ...(중략)... 어떤 사업에 투입되는 인건비가 얼마이고 어떤 프랜차이즈가 매출 얼마일 때 얼마의 비용이 들고 얼마의 수익이 남는지와 같은 영상을 보는 게 사업가적인 마인드를 갖추는 데 훨씬 도움이 될 수 있을 것이다. - P221

부동산 사이트에 들어가 보면 그 매장의 임대료 수준을 쉽게 알 수 있다. 임대료와 인건비를 제하고 얼마의 수익이 남을지와 같은 것들을 공부하는 게 사업가적인 마인드를 지니고 경영적 사고를 하는데 큰 도움이 될 수 있다. 이런 공부가 진짜 공부다. - P222

부자를 꿈꾼다면 누구나 미래의 사업가다. 분명한 것은 부자는 본인이 사업체를 운영하지 않아도 언제나 경영적인 마인드를 지니고 있는 사업가며 세상을 넓게 해석하는 세상 공부에 집중한다는 사실이다. - P222

세상 모든 일에 있어 성공의 시작점은 바로 열정에서 비롯되는데, ...(중략)... 만일 지금의 어려움에 적응하고 맞추어 살아가는 게 익숙해진다면 당연히 열정은 생기지 않을 것이다. 어려움에 적응하는 게 아니라 그 어려움을 이겨내려는 몸부림이 있어야 하는데, 그 몸부림이 바로 열정이다. - P222

부자는 마음과 상관없이 우선 열정적으로 행동한다. 때로는 열정적인 마음이 행동을 불러일으키는 게 아니라, 열정적인 행동이 열정적인 마음을 불러일으키기도 한다. - P223

"열정적인 사람이 되고 싶다면 먼저 열정적으로 행동하라.
그러면 열정적인 마음이 생길 것이다." - P223

부자는 나이와 관계없이 열정을 유지하고 있다. 그런 자세를 가져야만 부자가 되는 사람이라는 걸 명심하길 바란다. - P223

주식 투자를 하지 말라는 정확한 의미는, 중요한 투자 결정을 다른 사람의 의견에 따라 내리는 거라면 주식 투자는 절대 하면 안 된다는 의미다. - P226

"주식 시장에서 바보보다 주식이 많으면 주식을 사야 할 때고, 주식보다 바보가 많으면 주식을 팔아야 할 때다." - P227

공포감이 가득한 상황에서는 합리적인 판단은 전혀 불가능하다. - P229

공포감이 몸을 감싸고 있는 순간 눈은 멀어지고 아무것도 보이지 않게 된다. 따라서 지금 투자를 해야 할 때인지 하지말아야 할 때인지 스스로 판단이 서지 않는다면 주식 시장에 아예 접근하지 않는 게 맞다. - P229

주가가 사상 최고가라는 의미는 사상 최고로 위험한 구간에 진입한 것일 수 있다는 뜻 - P233

투자란 10년 후의 열매를 생각하며 여윳돈으로 사과나무를 심는 것과 같은 것이다. 단기간 내에 수익을 보고자 주변의 이야기만 듣고 주식에 투자하는 것은, ...(중략)... 쉽게 돈을 벌려는 욕심에 불과한 투기일 뿐이다. - P234

현금 보유도 투자 종목으로 생각한다. 투자를 쉬는 것도 투자라고 생각한다. - P234

가격이 낮아지는 종목에 관심을 둔다. 비싸지는 주식을 추격 매수하지 않는다. - P234

자수성가해서 부자가 된 사람들은 일확천금을 노린 투자의 성공으로 부자가 된 게 아니다. 충실한 자기 관리와 절제를 바탕으로 자본을 축적하고, 꾸준히 자기 성장하려는 노력으로 현재의 부를 일구어 냈다. - P235

1억 원을 10억 원으로 만들기 위해서는 더 이상 저축만 고집해서는 안 된다 - P238

1억 원이라는 허들을 넘어선 사람은 자본뿐만 아니라 자기 관리 능력과 저축 근력, 그리고 할 수 있다는 자신감까지 가지게 된다. 이는 경제적으로 한 단계 더 도약할 수 있도록 하는 가장 중요한 밑천이 된다. - P239

리스크는 ‘위험‘이란 말보다는 ‘변동성‘으로 해석하는 편이 맞는데, 모든 투자자의 평균 수익률에서 변동 폭의 크기를 나타내는 표준편차라고도 말할 수 있다. - P240

주식 투자는 표준편차가 크고 부동산 투자는 표준편차가 작다. 그 말은 주식은 성공하는 자와 실패하는 자의 투자 수익률 차이가 크고 부동산은 매수자들 간의 투자 수익률 차이가 주식만큼 크지 않다는 의미다. - P240

부동산 투자는 하고 싶어도 쉽게 할 수 있는 게 아니다. 부동산 매수는 반드시 일정 수준 이상의 자본이 있어야만 가능한 진입 장벽이 있는 투자 방식이다. 반면 주식 투자는단돈 10만 원만 있어도 할 수 있다는 게 특징이다. 따라서 종잣돈 1억 원을 모은 사람은 주식 투자 외에도 주식 투자보다 좀 더 표준편차가 적은, 즉 리스크가 적은 안전한 부동산 투자에도 도전할 수 있다. - P240

청약 추첨으로 미리 분양권을 확보하고, 집을 짓는 동안 중도금을 내면서 기다린 후, 완공 뒤에 잔금을 치르는 게 청약 당첨 후 아파트 매수 과정이다. - P241

분양권이란 지금 당장은 아니지만 곧 지어질 미래의 집을 확보하는 일로, 1억 원만 있어도 분양권을 확보할 수 있다. 그리고 그 집에 바로 입주하지 않더라도 (여러 제약이 있긴 하지만) 다시 되팔거나 임대할 수 있기 때문에 아주 적은 자본으로도 아파트를 소유할 수 있다. - P241

중도금은 아파트가 지어지는 동안 공사비를 마련하기 위해 청약 당첨자들에게 거두어들이는 돈이다. - P242

중도금을 연체한다고 해도 큰 문제는 없다. 보통 중도금은 3회 이상 연체를 하지 않는 이상 연체료만 납부한다면 청약 당첨 자격을 박탈하지는 않는 경우가 대부분이기 때문이다. - P242

잔금을 치르는 시기에는 아파트가 완공되어 실물이 존재하는 시기이므로, 은행이 분양가가 아닌 주변 시세의 60~70% 금액을 대출해 준다. 보통 분양가가 주변 시세보다 낮다는 사실을 감안하면 어지간하면 대출받아 잔금을 치를 수 있다. - P243

많은 사람이 중도금대출을 받으면 입주 의무가 있다고 알고 있는데, 분양가 상한제가 적용되는 아파트가 아니라면 전세를 놓아도 상관없다. 정리하면 수도권나 광역시의 신축 아파트의 평균 전세가는 매매가의 70% 수준이므로, 분양받은 아파트가 주변 시세보다 싸지만 않다면 1억 5,000만원(본문 예시에서 계약금 1억 원 + 중도금 5천만 원)으로 충분히 등기를 칠 수 있다는 결론이 나온다. - P243

주식과 아파트의 가장 큰 차이점은 주식은 사용가치가 없고 오로지 투자가치만 있다는 점이다. 하지만 아파트는 사용가치와 투자가치가 동시에 있다. - P243

당장 5억 원짜리 자산에 투자한다 했을 때 주식은 5억 원 전부를 투자해야 하지만, 아파트는 단 1억 5,000만 원으로 투자가 가능하다. 만일 내가 투자한 아파트에 거주한다고 해도 마찬가지다. 그 아파트와 동일한 가격의 다른 아파트에 거주하더라도 전세가 3억 5,000만 원은 어차피 필요한 돈이므로 실제로 내가 투자한 돈은 5억 원이 아닌 1억 5,000만 원뿐인 셈이다. 더 놀라운 사실은 만약 5억 원 중 30%만 투자했는데 아파트값이 1억 원 올랐다면, 그 수익 (1억 원)의 30%만 내 것이 되는 것도 아니다. 1억 원 전부가 내 수익이 된다. 이러한 이유로 1억 원을 모았다면 그 다음 목표인 10억 원 모으기를 위해 가장 먼저 해야 할 것 일이 내 집 마련인 것이다. - P244

전략적 자산 배분에 따른 분산 투자는 고위험·고수익의 단점과 저위험·저수익의 단점을 보완한 중위험·중수익을 추구할 수 있게 된다. - P245

1억 원을 채 모으기 전에 주식 투자에 뛰어든다면 절대로 중장기 투자를 하기 어려워진다. 주가가 떨어지면 초조해져서 올바른 매도 타이밍을 못 잡고 좋은 주식을 너무 빨리 팔아버리는 실수를 할 수 있다. 물론 주가는 아무도 예측할 수 없기 때문에 소위 좋은 주식의 주가가 나중에 무조건 오른다는 보장은 없지만, 분명한 사실은 충분한 자본이 없는 사람들은 떨어지는 주가와 주식 잔고의 파란색 불을 버티지 못해서 올바른 투자 판단을 하기 힘들다. - P246

오늘날은 재능과 특기가 창업이 되는 세상으로 성장형 N잡으로 고소득을 달성할 수 있다. N잡에는 단순히 짜투리 시간과 돈을 맞바꾸는 시간제 알바도 있지만 추가 소득뿐만 아니라 자기계발 목적이 있는 성장형 N잡도 있다. 성장형 N잡은 자신만의 비즈니스로 발전시켜 보겠다는 의도가 있어, 전직을 염두한다는 점에서 시간제 알바와는 다르다. - P247

비트코인은 현금 흐름이 없는 것이므로 자산이라기보다는 상품이라고 보아야 한다. 일반적인 자산에는 내재가치를 알 수 있는 펀더멘털이 있다면 가상화폐는 실체가 없기 때문에 기대감에 의해서만 움직이는 상품이므로 당연히 금리와 역의 관계다. 즉 금리가 낮아지면 가격이 상승하고, 반대로 금리가 높아지면 가격이 낮아지는 것이다. - P251

스태그플레이션은 경기가 불황임에도 물가는 계속 오르는 현상을 말한다. - P252

경기는 순환한다. 경기 침체에 들어서면 경기를 부양하기 위해 완화적인 통화 정책 즉, 금리 인하 정책을 펼친다. 이렇게 낮아진 금리는 시장의 유동성을 늘려서 경기가 회복하게 된다. 반대로 경기가 활황이면 긴축적인 통화 정책, 즉 금리 인상 정책을 펼쳐서 인플레이션의 위험을 막는다. - P253

스태그플레이션은 경기가 불황임에도 물가는 오르는, 즉 높은 인플레이션이 동시에 나타나는 경제 상태인만큼, 스태그플레이션의 잦은 반복은 인플레이션이 쉽게 해소되지 않고 자주 반복될 수 있다는 의미와 어느 정도 일치하는 말이다. - P253

인플레이션은 자산 인플레이션-> 가격 인플레이션-> 임금 인플레이션이 계속 반복되는 과정이다. - P255

만성적인 고물가가 자주 반복되는 스태그플레이션을 이기기 위해서는 어떻게 해야 할까? 가장 중요한 것은 역시 소득을 상승시켜야 한다. 그리고 그에 못지않게 소득을 벌어들이는 기간을 늘려야 한다. 소득을 벌어들이는 기간이 늘어난다면 그만큼 여가생활로 보내는 시간이 자연스레 줄어서 여가생활비와 같은 소비 항목이 줄고 고물가를 방어할 수 있는 밑바탕이 된다. 따라서 가격 인플레이션을 방어하는 가장 좋은 수단은 현직에서 물러나는 은퇴 이후에도 사회활동을 계속 연장하는 것이다. - P255

때마다 반복되는 자산 인플레이션을 방어하기 위해서는 아파트 1채는 반드시 보유해야 한다. 대한민국에서 발생하는 인플레이션을 가장 안정적으로 방어하는 방법이 바로 아파트 보유이기 때문이다. - P256

최근 아파트와 비아파트의 양극화가 심화되고 있는데, 그 이유는 최근 사회적으로 문제가 된 전세 사기나 보증금 미반환 위험 때문이다. 좀 더 자세히 설명하자면 최근 연립주택, 빌라, 다가구주택과 같은 비아파트는 전세금 미반환에 대한 우려로 매매가와 전세가가 동반 하락하고 있고, 부동산 시장에서도 매매든 전세든 대출을 받더라도 아파트로만 가려는 쏠림 현상이 가속화되고 있는데, 이것이 결국 아파트와 비아파트와의 양극화를 가속화하고 있다. 그래서 아파트 1채를 보유했다는 그 자체로 부자가 된다는 뜻은 아니지만 인플레이션을 어느 정도 방어하는 데는 효과적일 수 있다. - P256

전반적인 금리 인하는 돈의 힘을 약화시켜서 위기를 만나면 안전자산으로의 극단적인 쏠림 현상과 양극화를 만들어 낸다. - P256

대부분 급격한 금리인상이 있은 후 얼마 지나지 않아 경기 침체가 찾아오는 패턴이 반복되었다. - P257

미국의 급격한 금리 인상은 당장은 미국 경제에 긍정적인 영향을 줄 수도 있다. 달러화 강세는 미국의 대외 구매력을높이고 그만큼 수입물가가 낮아지면서 인플레이션 억제에 도움이 될 수 있기 때문이다. 하지만 급격한 달러가치의 상승은 역사적으로 미국 외 다른 나라들의 물가 불안과 경기 침체를 유발했으며 시차를두고 어김없이 미국 경제에 안 좋은 영향으로 부메랑이 되어 돌아왔다. - P258

잦은 경기 침체와 극단적인 통화 정책의 변화, 그리고 초저성장 경제가 만들어 내는 결론은 결국 양극화다. 자산 시장에서의 양극화는 쉽게 서울과 지방의 집값 차이라고 그 개념을 설명할 수 있다. 부동산 시장에 돈이 몰릴 때 상위 입지와 하위 입지 중 비싸더라도 좀 더 가격 안정성이 높은 상위입지에만 돈이 쏠리고 가격 격차가 벌어지는 현상이다. 이러한 양극화는 주식 시장에서도 나타나는데, 가치주보다는 성장주에 과도하게 돈이 몰리는 현상이 바로 그것이다. - P259

장기적으로는 불확실하더라도 지금 저평가된 자산에 투자되는 게 일반적이지만, 경제성장률이 낮아지고 위기가 반복되면 달러나 금과 같은 안전자산, 그러니까 지금 시장에서 비싸더라도 안전한 자산에 끝없이 돈이 몰려드는 것이다. 이미 비싸졌지만 메가 트렌드를 주도하는 주도주 몇 개 종목, 서울 내 상위 입지의 몇 개 아파트에 돈이 몰리는 현상이 양극화를 진행시키는 주요 원인 중 하나다. - P261

앞으로 보안의 문제가 더더욱 중요해지면서 아파트의 상대가치는 재부상할 가능성이 높다. - P267

아파트 매매 거래 쏠림 현상은 수요-공급 법칙에 따라 비아파트의 가격 하락을 부축일 수 밖에 없다. - P270

똘똘한 집 1채, 즉 아파트 선호 현상으로 이렇게 비아파트의 거래가 위축되면 비아파트의 환금성은 낮아져 아파트와 비아파트의 양극화는 앞으로 더욱 심화될 수 밖에 없다. - P270

신축 아파트는 시간이 지나면 그 가치가 낮아지고 감가된다. 지금은 새 아파트지만 시간이 지나면 헌 아파트가 되기 때문에 당연한 일이다. 이에 비해서 입지는 시간이 지나도 달라지지 않는다는 특징 때문에, 같은 값이면 신축 아파트보다는 위치가 좋은 아파트를 선택하는 게 미래에 더 유리할 수 있다. - P272

투자가치는 미래에 아파트값이 크게 상승할 거란 기대감을 현재가격이 반영하고 있는 것으로, 흔히 ‘갭Gap‘이라고 한다. 그러니까 집을 사는 사람은 집을 사용하면서 누릴 수 있는 사용가치의 금액인 전세가보다 갭만큼의 돈을 더 주고 소유권을 가지는 것이다. - P272