1. 매매가와 전세가의 갭이 줄어들면 집을 살 시기다.
2. 매매가와 전세가의 갭이 늘어나면 집을 팔 시기다. - P198
갭이 줄어들면 에너지가 쌓이는 것으로 이해하면 된다. - P197
시장의 분위기와 흐름이 하락세라 해도 전국으로 눈을 돌리면 어딘가에는 상승 지역이 있다. 이 또한 부동산 시장만의 독특한 구조다. - P198
부동산 시장은 어떤 위기가 온다고 해도 모든 지역이 전부 하락하지는 않는다. 이 역시 주식과는 다른 점이다. - P199
부동산 시장에서는 전체 시장의 흐름과 상관없이 집이 부족한 지역이라면 해당 지역의 집값은 반드시 오른다. 즉, 분위기에 따라서 가격이 결정되는 것이 아니라 철저히 수요와 공급의 논리로 결정되는 것이다. 투자자라면 이런 점을 예의주시해야 한다. - P199
어떤 시기든지 저평가된 지역은 늘 있다. 그걸 찾아내는 것이 부동산 투자의 혜안이자 돈을 버는 길이다. - P199
부동산 시장의 전반적인 침체는 몇 가지 이유가 복합적으로 작용한 결과다. 즉, 전 세계적인 인플레이션 기조基調와 이렇게 치솟은 물가를 잡기 위한 가파른 금리 인상의 여파가 시장에 작용한 결과다. 부쩍 높아진 은행 이자 부담도 결국 부동산 시장의 하락을 만든다. 이런 추세는 앞으로도 한동안 계속될 것이다. 여기에 전 정부에서 실시한 각종 규제도 한몫 거들었다. - P200
젊은 MZ 세대나 아직 집이 없는 실수요자들에게는 최근의 부동산 가격 조정 시기가 내 집 마련의 적기가 될 수도 있다. - P201
눈치만 보다가는 평생 집을 못 산다. 집값이 싸지는 시절만 기다리다 보면 헛되이 세월만 보내게 된다. 그런 생각은 환상에 불과하다. 집은 월급을 모아서 살 수 없다. 아무리 집값이 내려간다고 한들, 어차피 집값은 월급으로 감당할 수 있는 수준이 아니다. - P201
강조하고 싶은 것이 있다. 전세가는 ‘사용가치제‘다. 전세를 여러 채 마련하는 사람은 없다. 자기에게 꼭 필요한 1채만 전세로 산다. 즉 전세는 매매와 달리 해당 매물을 사용해야 하기에 사용가치제가 적용된다. 이를 다르게 보면 전셋값의 안정화를 의미한다. - P201
매매가는 간혹 투기 수요가 더해져서 거품이 낄 가능성이 있다. 하지만 사용가치제인 전세가는 거품이 낄 여지가 거의 없다. 쉽게 말해서 물가와 같은 개념으로 이해하면 된다. "과거에는 자장면 가격이 얼마였다"라는 식의 물가로 이해하는 것이다. - P201
간혹 특정 시기와 특정 지역의 과다 공급으로 전세가가 일시적으로 내려가는 일은 있어도, 크게 보면 전세가는 결국 정상으로 수렴한다. 그래서 전세가의 지속적인 하락은 결코 없다. - P201
전세가는 주가처럼 오르내리는 변동성이 크지 않고, 그보다는 집값처럼 꾸준하게 우상향한다. - P202
필자가 최소한의 투자금이라고 생각하는 3,000만 원만 있다면ㅡ이 돈마저 없다면, 죽기 살기로 종잣돈 3,000만 원부터 만들어야 한다!ㅡ집을 살 방법이 다양하기 때문이다. 초기 투자금이 있다면 바로 들어가서 살 집이 아니더라도 되도록 빠른 시기에 집을 사서 자산을 불려가야 한다. - P204
집을 사는 일도 중요하지만, 집을 알아보며 비교하고 적당한 매물을 골라서 계약서를 쓰는 과정을 통해서 자연스럽게 투자공부도 할 수 있다. 이에 더해서 피 같은 내 돈을 투자하는데 손해를 볼 수는 없으니 그 어떤 사람이라도 당연히 공부를 더 하게 될 것이다. - P204
어떤 결정을 내리든 자신의 자산 규모를 파악하는 일부터 선행해야 한다. 통장에 흩어진 돈, 주식에 투자한 돈, 마통 (마이너스 통장)‘으로 유통할 수 있는 돈 등을 파악해서 전체 자산을 가늠해보는 것이다. 만약 전세를 끼고 투자한다면 전세를 빼고 남는 돈, 실거주자라면 담보대출을 제하고 남는 돈이 얼마인지를 파악해야 한다. 이렇게 자산 전체를 파악한 후 그 돈으로 살 수 있는 집의 종류(아파트 단독주택 등), 지역, 평수를 알아보면 된다. 갈아타는 쪽으로 결정했다면 대개 이런 순서를 따른다. - P205
1주택자가 부동산에 투자할 때는 똑똑한 1주택으로 갈아타는 것도 나쁘지 않지만, 1주택 보유만으로는 경제적 자유를 이루기가 어렵다. 집값은 내 집만 오르는 것이 아니다. 내 집값이 오르면 주변의 집값도 함께 오른다. 그래서 가격이 오존 내 집을 팔아서 좀 더 좋은 새집을 장만하는 일도 버겁다. 게다가 대부분의 사람은 나이가 들수록 수입이나 현금 흐름이 점점 줄어든다. - P206
결국, 1주택을 기본으로 보유하고 자신의 현금 사정에 맞추어서 집을 1채 더 갖는 다주택자의 길이 경제적 자유를 얻는 길이다. 그럭저럭 살기에 괜찮은 집을 1채 갖고 있다면, 거기에 안주하지 말고 투자 시야를 넓혀서 집 1채를 더 마련하기를 권한다. - P206
‘공시가격 1억 원 이하 아파트‘라는 틈새시장 - P207
비주택(오피스텔, 생활형숙박시설, 고시텔, 프리미엄 독서실, 무인카페, 상가) - P207
다주택자들은 시장 상황이 어려워져도 낙담하거나 겁먹은 채로 피하지 않는다. 그들은 시장 상황에 유연하게 대처하며 어떤 상황에서도 기어코 자기 자산을 불릴 궁리를 한다. 이것이 다주택자들의 투자 마인드다. 우리는 이런 투자 마인드를 참고하고 배울 필요가 있다. - P207
날이 갈수록 내 집 마련은 점점 어려운 일이 되고 있다. 그러나 현재 대한민국에서는 부동산 투자가 경제적 자유를 이루는 가장 현실적인 방법이다. - P207
이런 상황에서는 부동산 투자에 대한 접근법이나 생각을 바꿀 필요가 있다. 첫 번째 단계는 ‘투자‘라는 개념으로 접근하는 것이다. 부동산 투자를 실거주할 집을 구하는 과정이 아니라 몇 년 동안 투자해서 몇천만 원을 버는 투자 과정으로 인식하자. 투자의 관점에서 보자는 것이다. 부동산 투자로 그 정도 버는 일은 흔한 일이다. - P208
부동산에 투자할 때는 경험을 무시해서는 안 된다. 경험을 이기는 이론은 없다. 100권의 부동산 투자 서적을 읽고, 100편의 유튜브 강의를 듣고 이론을 갖추었다 해도 자신감은 결국 경험에서 나온다. 금액이 많든 적든, 부동산 투자는 경험이 한 번이라도 있으면 자신감이 자연스럽게 생긴다. 성공 경험을 기억하고 몸에 새기는 일은 그만큼 중요하다.
성공 경험이 쌓이면 믿음이 생긴다. 정말 부자가 될 수 있을 거라는 믿음이다. 그 순간부터 삶은 경제적 자유에 가까워진다. - P208
"집을 사는 두려움을 버려라."
"여러 채널에서 소개하는 부동산 공부를 꾸준히 접하고 배워라."
"부자가 될 수 있다는 믿음을 가져라."
"부동산 억제 정책으로 매물이 묶인 시기는 향후 다시 풀릴 가능성이 크다."
"오르내리는 부동산 시장 상황과 관계없이, 효과적인 부동산 투자 방법은 늘 있다." - P209
각종 뉴스와 정책을 유심히 살피고 끊임없이 공부하는 습관이 쌓이면 부동산 시장을 바라보는 안목이 넓어지고 부자의 생각을 갖출 수 있다. 아는 만큼 눈에 보이고, 눈에 보이는 만큼 돈이 되는 법이다. - P211
진정한 부동산 투자자는 불리한 상황에서도 기어코 자신에게 유리한 투자법을 찾아내서 실행한다. 결론적으로 부동산 투자는 합법적으로 나에게 도움이 될 투자를 다른 투자자보다 먼저 찾아내는 게임이다. - P211
‘투자投資‘라는 한자는 ‘던질 투投‘에 ‘재물 자資‘자로 구성되어 있다. 즉, 돈을 던지는 행위가 곧 투자다. - P212
투자는 인간의 숙명이다. 투자는 곧 숙명이라는 비장함과 통찰이 중요하다. - P212
여러분이 일단 투자하기로 결심했다면 저축하고 절약해서 종잣돈을 모으는 일을 멈추면 안 된다. - P212
부자가 되려면 주어진 현실에 안주하거나 상황이 안 좋다고 피하지 말고, 부자가 되려고 노력하면서 방법을 찾고 실행하는 것이 중요하다. 이게 필자가 말하고 싶은 핵심이다. - P213
부동산 투자의 취지는 레버리지 활용이다. 이는 남의 돈을 적절하게 활용해서 내 자산을 늘리는 매우 혁신적인 방법이다. 물론 전세 레버리지를 활용하든 은행의 대출을 활용하든, 레버리지 활용에 따른 리스크는 스스로 짊어져야 할 몫이다. 다만 레버리지를 활용하는 투자법은 절대로 이상하고 무모하며 위험한 행위가 아니라는 점을 명심하자. - P214
"종잣돈이 부족하니 월급을 더 모아야지."
"감당하기 어려운 큰돈이 필요한데, 지금 내 상황에서는 불가능한 일이야."
이런 생각은 구시대적인 생각이고 내 인생에 패배감만 안겨줄뿐이다. 그리고 실제로 무주택자가 갖는 전형적인 생각이기도 하다. - P214
이제는 돈을 모아서 집을 사겠다는 전략이 통하는 시대가 아니다. 그런 시대는 오래전에 지나갔다. 과거의 전략만 고집하면 집값이 아무리 크게 떨어져도 서울이나 수도권 소재 아파트는 절대로 마련할 수 없다. 그리고 감당하기 어려운 큰돈이 필요한 상황을 마주하면 쉽게 포기하게 된다. - P214
새롭게 바뀐 현실을 인정하고 내 생각부터 바꾸자. 비록 돈이 없더라도 내가 할 수 있는 투자를 실천해서 자산을 조금씩 불려가야한다. 물론 첫 시작은 어렵다. 그러나 한 걸음만 내디디면 새로운 부의 세상이 눈앞에 펼쳐질 것이다. - P214
자산이 부족한 투자자는 일단 현재 자기 위치에서 해볼 수 있는 현실적인 투자법을 찾아서 실천하며 자산 불리기에 나서야 한다. 부동산 투자는 시간을 먹고 자라기에 하루라도 빨리 부동산 투자의 눈을 뜨는 사람이 승자다. - P215
부동산 투자에서는 선입관이나 편견을 내려놓고 시야를 전국으로 넓히는 일이 무척 중요하다. 눈을 돌려서 대한민국을 두루 살펴보면 소액으로도 투자할 만한 곳들이 정말 많다. 평범한 일반인이 경제적 자유를 얻기 위해서는 실전 부동산 소액 투자가 정답이다. - P216
필자는 기본적으로 시장의 방향성에 대한 믿음이 있다. 자본주의 시스템이 무너지지 않는 한, 궁극적으로 자산의 가치는 계속 우상향한다는 믿음이다. 믿음이 있다면 부동산 시장이 상승장이든 하락장이든 내 투자관은 흔들리지 않는다. - P220
핵심은 시장의 분위기가 좋든 안 좋든간에 어떤 상황에서도 내 투자를 성공으로 이끌어서 돈을 벌어야 한다는 것이다. 이런 자세가 진정으로 부자가 되는 투자자의 자세다. 게다가 실제로도 부동산 시장은 기본적으로 자본주의 시장에 속해 있기에 우상향할 때도 계속 상승세만 타거나 계속 하락세만 타는 일은 없다. - P220
부동산 시장에서는 금리 인상이 큰 부담으로 작용한다. 대부분의 사람이 집을 마련할 때 대출 레버리지를 활용하기 때문이다. - P220
아직 집이 없는 사람들, 혹은 종잣돈에 여유가 좀 있어서 부동산 투자로 자산을 불리려는 사람들이라면 시장의 상승이나 하락 여부와는 상관없이 오직 투자자의 눈으로만 부동산 시장을 바라봐야 한다. - P221
부동산 시장은 항상 변동 없이 계속 상승하거나 계속 하락하지는 않는다. 그러나 투자 기회는 상승장이든 하락장이든 늘 존재한다. - P221
투자자라면 부동산 시장의 분위기를 뉴스만으로 접하지 말고 정확한 근거를 갖춘 실제 데이터로 직접 확인해야 한다. 책에서는 편의상 ‘부동산 지인‘에서 제공하는 자료만 소개했지만, 아파트 실거래가 정보를 제공하는 ‘아실 사이트‘의 자료도 함께 모니터링하면 좋다. - P224
다만 자료를 확인할 때는 한 가지 유의할 점이 있다. 해당 자료들은 실시간 반영 시각에 차이가 있어서 정확한 현재 시장 상황은 실제보다 조금 늦게 반영된다는 점이다. - P224
시장의 분위기가 좋을 때는 입지가 좋은 서울부터 가격이 오르고 하락장에서는 확실히 입지가 안 좋은 곳부터 빠르게 내려간다는 점도 참고하기를 바란다. - P224
역사는 흔히 쓰이는 표현처럼 미래를 비추는 거울이다. - P225
부동산 시장을 오래 겪어온 고수들은 하락장에서도 기회를 만들고 투자에 나서서 성공한다. 그러나 경험이 부족한 초보 부동산 투자자들이 따라 할 일은 아니다. 부동산 투자를 안 해본 사람이라면 하락장에서 집을 사는 것은 어렵다. 그래서 팁을 하나 소개한다. 바로 지속적인 모니터링이다. 기회를 잡는 진짜 투자자라면 시장이 위축된 하락장에서도 꾸준히 모니터링을 해야 한다. 네이버 부동산 사이트에 들어가서 평소 관심을 둔 매물을 꾸준히 지켜보면 적정 매수 타이밍을 찾는 데 큰 도움이 된다. - P225
시장의 전반적인 분위기가 하락세일지라도 어딘가에는 반드시 투자 기회가 있다는 사실을 명심하자. - P225
시장의 분위기에 따라서 전국의 모든 부동산 가격이 같은 방향으로 움직이지는 않는다. 부동산 투자로 부자가 되려는 사람들은 시야를 넓히고 통찰력을 키워야 한다. 대한민국 어딘가에는 뉴스와 다르게 움직이는 시장이 존재하기 때문이다. - P226
만약 10억 원짜리 아파트에 전세가가 6억 원인 아파트를 산다면 실제 투자금은 대략 4억 원이 필요하다. - P227
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