2년 보유 사항을 지키지 못하면 많은 세금을 감수해야 한다. 1년 안에 집을 팔면 차익의 약 70%를 세금으로 낸다. 그리고 2년 안에 팔면 세금이 약 60%다. 어마어마한 금액이다. 만약 A씨가 부동산을 샀는데, 해당 부동산의 가격이 1년간 1억 원이 올라서 바로 판다면 단순 계산으로도 7,000만 원이 세금으로 날아간다. 그렇기에 아무리 집값이 폭등해도 좀 더 기다리며 2년을 채우는 편이 훨씬 더 이득이다. 결국 부동산에 투자하려면 규제지역과 비규제지역에 대해 정확하게 알아야 한다. - P177
부동산시장 분위기와 경제 상황에 따라서 국가에서 지정하는 규제지역은 종종 달라질 수 있다는 점을 유의하자. - P178
투기과열지구에서는 주택담보대출 시 해당 부동산 가격이 9억 원 이하일 경우에는 LTV 40% 적용, 9억 원 이상은 LTV 20% 적용, 15억원 이상이라면 전혀 대출이 나오지 않는다. - P178
투기과열지구는 등기를 완료할 때까지 분양권 전매轉賣 제한(소유권 이전 등기일까지 최대 5년), 청약 1순위 제한, 5년 이상 무주택자에게 신규 주택 75% 우선 공급, 조합원 지위 양도 금지 등의 제한도 뒤따른다. - P178
조정대상지역은 지난 3개월간 해당 지역 주택가격 상승률이 시·도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역에 한해서 지정할 수 있다. - P178
조정대상지역에서는 주택담보대출 시 해당 부동산 가격이 9억원 이하일 경우에는 LTV 50%, 9억 원 이상은 LTV 30%가 적용된다. 서민과 실수요자에게는 5억 원 이하의 주택에 LTV를 70%까지 적용한다. - P178
조정대상지역에서는 둥기를 완료할 때까지 분양권 전매 제한(소유권 이전 등기일까지 최대 3년), 다주택 양도세 중과, 장기보유특별공제 배제, 분양권 전매 시 50% 단일 세율 적용, 1순위 청약 자격강화 등의 규제가 있다. - P179
정부에서 2022년 9월 21일에 발표한 자료에 따르면, 국내에는 39곳의 투기과열지구와 60곳의 조정대상지역이 있다. 같은 해 7월5일에 발표했던 43곳의 투기과열지구와 101곳의 조정대상지역 명단과는 수나 대상지역 면에서 큰 차이가 있다. - P179
투자 전에 반드시 해당 명단을 찾아서 참고하기를 바란다. 정부가 최근 몇 년간 주택 공급이 늘어나 수요가 뒤따르지 못해 시장이 침체되었다고 판단하면 조정대상지역에서 제외하기도 한다. - P179
투기과열지구와 조정대상지역을 통틀어서 규제지역으로 보면 되고, 그 밖의 지역이 비규제지역이다. - P179
조정대상지역 해제란 한마디로 다주택자의 양도세를 낮추거나 풀어준다는 의미다. 양도세 중과가 조정대상지역에서만 발생하기 때문이다. 집을 2채 보유했을 경우 양도세 20% 추가, 3채라면 양도세 30%를 추가로 내야 한다. - P180
정치적인 이야기로 비추어질 수도 있겠으나, ‘양도세 중과폐지‘와 ‘조정대상지역 해제‘는 같은 말이다. 다만 전자의 표현보다 후자의 표현이 국민이 느끼는 거부감이 덜하다. 집을 여러 채 가진 부자들의 세금을 낮추어주는 정책을 반기거나 옹호하는 국민은 얼마되지 않을 테니까 말이다. - P180
조정대상지역으로 지정되면 집값 상승이 억제되는 모습이 나타난다. 투기적인 수요를 억제해 집값 상승을 억제하는 것이다. 세금(확대), 대출(축소), 청약조건 등으로 규제한다. 그런데 이 경우 예상치 못한 풍선효과가 부동산 시장에서 종종 벌어진다. 어느 한곳을 조정지역으로 지정했더니 수요가 주변으로 점차 확대되어 결과적으로 대한민국 전체가 조정지역으로 묶이는 일이 벌어진다. 거꾸로 조정지역을 해제할 경우, 세금이 줄고 대출이 늘며 청약 조건이 완화되어 억눌려 있던 시장 분위기가 살아나는 양상을 보이기도 한다. - P180
부동산 투자자라면 규제지역과 비규제지역을 명확하게 이해하고 항상 정부의 정책 변동 추이와 시장 상황에 관심을 기울일 필요가 있다. - P180
정부의 부동산 정책은 부동산 시장의 분위기에 따라서 수시로 바뀐다. 한마디로 살아 있는 생물처럼 끊임없이 움직인다. - P180
부동산의 본질은 레버리지다. 누구나 집을 사기 위해서는 가장 먼저 끌어올 수 있는 자산부터 모두 계산한 후에 이후의 과정을 어림해봐야 한다. 돈이 많아서 현찰로 집을 사는 사람이라면 걱정이 없겠지만, 대부분의 사람은 레버리지로 집을 구매한다. 대표적인 것이 주택담보대출, 즉 LTV다. - P182
LTV는 주택을 담보로 그 가치에 따라서 대출해주는 제도다. 그러므로 주택가격이 비쌀수록 담보의 가치가 높아져 더 많은 돈을 대출할 수 있다. - P183
주택 가치는 한국감정원, KB부동산 시세, 국세청 기준시가 등으로 평가한다. 일반적으로 빌라나 다세대 주택은 감정가를 기준으로 삼지만, 거래량이 많은 아파트는 시세를 기준으로 삼는다는 것 정도의 사항만 알아두면 좋다. - P183
LTV는 주택의 해당지역, 주택가격, 소유자가 보유한 주택 수 등에 따라서 개인별로 적용이 다르다. - P183
LTV=(은행의 대출 금액/담보 매물의 실제 가치)×100 - P183
모름지기 투자는 항상 정책과 규정, 때에 맞는 시장의 흐름을 알아야 한다. - P183
DTI Debt To Income (총부채상환비율) - P183
지역별 특성에 따른 LTV 차이, LTV 적용 이후 DSR Debt Service Ratio (채무 상환 비율)반영 차이 등의 상황을 고려해야 하므로 정확한 지역별 LTV 기준은 투자시에 반드시 한 번 더 확인해야 한다. - P184
법인이 있으면 대출이나 비용적인 부분에서 도움을 받을 수 있다. - P186
규제 예외 대상인 ‘공시지가 1억 원짜리 매물‘에 주목하는 것도 좋은 방법이다. 비록 현재 수중에 지닌 투자금이 적을지라도 월급쟁이의 삶에서 벗어나 투자자의 길로 향하는 첫번째 행보가 바로 내 인생 1호 부동산 만들기라는 사실을 꼭 기억하기를 바란다. 누차 말하지만, 투자는 실행이 중요하다. - P186
사람들은 "돈이 없어서 집을 못 산다"라고 말하지만, 반은 맞고 반은 틀린 이야기다. 집을 살 수 있을 만큼 돈을 많이 모으는 때가 과연 올까? 평범한 일반인이라면 아무리 월급을 모아도 그런 시기를 일생 동안 절대로 만날 수 없다. - P187
집이 없는 사람들은 항상 집값이 비싸다고만 생각한다. 그들의 머릿속에서 집값은 언제나 비쌀 뿐이다. 이런 사람들은 혹여라도 집값이 내려간다고 해도 더 내려가기를 기다리다 결국 집을 못산다. 즉, 무주택자는 이런 판단을 반복하면서 평생 집을 사지 못한다. - P187
기본적으로 부동산 가격은 계속 우상향한다. 폭등까지는 아니더라도 자본주의 세계가 존재하는 한, 집값은 계속 오른다는게 필자의 견해다. - P187
집값을 모아서 집을 사겠다는 생각은 구시대적인 생각일 뿐이다. 그런 접근법으로는 절대로 집을 살 수 없다. 현재 부동산 시장은 일시적으로 조정을 받고 있지만, 결국 집값은 우상향할 것이다. 과거를 돌이켜봐도 전 세계적인 경제 불안이나 경기 불황 시절에서도 지나고 보면 결국 집값은 올랐다. 자본주의의 논리가 이렇다면, 집값이 내려가는 때가 오히려 집을 마련하는 좋은 타이밍이 될 수 있다. - P187
다른 집으로 갈아타려면 먼저 가용자금부터 정확하게 계산해봐야 한다. 예컨대 현재 내 집의 가격이 7억 원이고 내가 갈아타려는 집 가격이 12억 원이라면 단순하게 계산해봐도 5억 원이 더 필요하다. 이 경우 그동안 내가 모은 예금과 LTV로 얼마나 마련할수 있는지 계산해서 가능하다고 판단하면 갈아타면 된다. - P190
이 과정에서 ‘거주와 투자의 분리‘라는 옵션도 생각해볼 수 있다. 전세를 끼고 더 좋은 아파트를 매수한 후, 다른 곳에서 일시적으로 반전세와 같은 형태로 거주하는 것이다. 그리고 2년 후에 대출이 좀 더 완화되면 대출을 일으켜서 임차인의 전세금을 내주고, 본인이 그 집에 직접 들어가서 사는 것이다. 투자금이 부족하다면 이렇게 해보는 것도 좋은 방법이다. - P190
그러나 투자자 마인드를 갖추고 부자가 되고자 한다면 더 좋은 집으로 갈아타는 1주택자보다는 2주택자가 되기를 권한다. 1주택자에서 벗어나 2주택자의 길로 가야 경제적 자유를 누리는 초석을 만들 수 있다. 단도직입적으로 말해서 1주택 갈아타기로는 강남의 좋은 집까지 도달하기가 정말 어렵다. 가능성이 더 큰 것은 2주택, 나아가 다주택자로 가는 길이다. - P191
참고로 집을 갈아탈 때는 하락장 시기가 도움이 된다. 상승장에서는 내가 원하는 매물의 가격이 더 높은 곳에 있기 마련이다. 반면에 하락기에는 가격 하락에 더해서 정책적으로도 대출이 풀리고 세금이 낮아지기도 한다. 이런 정책을 효과적으로 활용해서 나에게 이로운 투자 방향으로 상황을 설정한 후에 기존 집을 팔아서 평소에 원하던 집으로 갈아타는 시나리오가 제일 좋다. 그러다 보면 다시 상승장이 찾아와 집값이 올라서 수익을 낼 수 있다. - P191
현재 정책이 다주택의 길을 막고 있다면 꼭 주택을 고집할 이유는 없다. 정책이 바뀔 때까지 기다리면 된다. 또는 비주택으로 눈을 돌리는 것도 좋다. 부동산은 크게 주택과 비주택으로 나뉘는데, 여기서 비주택은 집을 제외한 상가, 건물, 땅 등을 말한다. - P191
게임에서 더 큰돈을 벌고 승자가 되려면 내가 사들인 지역이 싼 지역이든, 비싼 지역이든 땅값에 상관없이 그 위에 건물을 지어서 상대 게이머가 내 땅에 머물 때 사용료를 받아야 한다. 현실도 마찬가지다. - P192
결국 자산의 증식은 단번에 이루어지는 일이 아니라 하나씩 늘려가는 과정에서 이루어진다. - P192
똑똑한 갈아타기는 자산을 증식하는 방법이지만, 다주택자가 되는 것에 비해서는 소극적인 투자 방법이다. 그래도 현재 가진 것보다 좋은 매물로 일단 한 번 정도 갈아타는 것은 좋다. 그렇게 한 번 정도 적절히 갈아타는 데 성공했다면 다음부터는 다주택자의 길로 가야 한다. 저축으로는 절대로 답을 찾을 수 없다. 다주택자의 길이야말로 자본주의 사회에서 진정으로 부자가 되는 방법이다. - P192
집을 살 때는 부동산 시장의 흐름을 알면 큰 도움이 된다. 부동산 시장도 사이클이 있다. 자본주의 시장의 논리에 따라서 부동산 시장도 당연히 흐름이 존재한다. 그래서 부동산에 투자하려면 사이클을 이해해야 한다. - P193
가장 먼저 참고해야 할 사항은 ‘전세가율傳貰價率‘이다. 전세가율이란, 말 그대로 ‘집값 대비 전셋값의 비율‘을 뜻한다. - P193
전세가율은 집값의 향방을 알려주는 지표로 많이 참고하는 자료다. 즉, 향후 집값이 어떤 방향으로 옮겨갈지 예측하는 데 유용한 자료다. 전세가율이 높다는 것은 실제로 거주하고 싶은 수요가 높다는 뜻이니 집값이 오르는 신호로 볼 수 있다. 반대로 전세가율이 낮으면 전세 수요가 없어서 집값이 내려간다는 신호다. - P194
부동산 시장의 상승세나 하락세와는 상관없이 시장의 분위기는 부동산 투자를 하는 데 절대적인 고려 요소가 될 수는 없다 - P194
상승이든 하락이든 시장의 가격을 참고는 하되, 분위기에 따라서 부동산 투자를 주저하는 일이 있어서는 안 된다. 시장 분위기가 하락장일 때도 이를 역으로 활용해서 경매 등의 매입 방법으로 부동산을 저렴하게 매입할 수 있기 때문이다. - P194
부동산 시장에서 영원한 하락은 없기 때문 - P195
부동산 시장의 흐름을 이해하는 데 있어서 입주 물량을 파악하는 일도 매우 중요하다. 어떤 지역에 향후 2~3년간 입주할 물량이 많다면 집값이 안정세를 보이거나 떨어질 수 있다. 그래서 비록 현재 전세가율이 높아서 수요가 많은 지역이라 해도 지역의 향후 입주 물량이 얼마나 될지는 반드시 실제로 살펴봐야 한다. - P195
부동산 시장 역시 수요와 공급의 법칙에 따라 움직이는 시장의 논리에서 예외일 수 없다. 즉, 공급이 많으면 가격이 내려가고 공급이 적으면 가격이 오른다. - P195
입주 물량 정보는 ‘부동산 지인 사이트‘에서 확인할 수 있다. - P195
하락 뒤에는 분명히 상승이 다시 온다. - P196
부동산에 투자할 때는 데이터를 통해서 전반적인 시장의 분위기와 흐름을 읽을 줄 알아야 한다. 그렇게 조금씩 투자 시야를 넓혀가며 종합적인 투자 판단을 내려야 한다. - P197
전세가율의 이해와 입주 물량을 확인하는 일, 그리고 규제지역에서 비규제지역으로 풀리는 지역의 정보 등을 하나로 모아서 투자시에 적극적으로 활용해야 한다. - P197
전세가는 절대로 매매가를 뛰어넘을 수 없다 - P198
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