대부분의 투자자는 지방이라고 하면 뭔가 투자처로서 매력이 떨어진다고 생각한다. 그런 생각은 고정관념이고 오해다. 부동산에 투자할 때는 굳이 수도권만 고집해야 할 이유가 전혀 없다. 게다가 초보 부동산 투자자라면 수도권 부동산 투자가 현실적으로 가능한 일도 아니다. 물론 집값이 다소 하락하는 시기라면 경매를 활용해 수도권에 집을 마련하는 것도 괜찮은 방법이다. - P122
이처럼 부동산 투자자들이 투자를 통해 확실한 수익을 얻기 위한 전략을 짤 때는 지방으로 눈을 돌리든지, 아니면 경매 제도를 적극적으로 활용하는 등 고정관념에서 벗어나서 투자의 시야를 다방면으로 넓힐 필요가 있다. 우리의 뇌를 지배하는 고정관념이야말로 부자가 되는 길을 방해하는 훼방꾼임을 기억하자. - P122
세상사가 다 그렇듯이 부동산 시장도 내가 알고 공부한 만큼 제대로 보이기 마련이다. 모르면 고정관념에 사로잡혀서 포기할 수밖에 없다. 투자의 시야를 전국으로 넓히면 투자금 몇천만 원으로 노려볼 만한 물건들이 정말 많다. 그렇다면 이 중에서 옥석을 골라내는 안목이 있어야 한다. - P124
고정관념을 바꾸는 것도 필요하다. 집을 사면 꼭 그 집에 들어가서 살아야 한다고 생각하는 사람이 많다. 그러나 부동산에 투자할때는 내가 들어가 살 집, 즉 신축에 위치와 교통이 좋아야 하고, 평수도 넓은 집이어야 한다는 생각은 잠시 접어두자. 그런 집을 마련하는 사람은 굳이 부동산에 투자하지 않아도 이미 부자다. 평범한 사람이 이런 꿈만 꾼다면 내 집 마련은 요원한 일이 된다. - P124
꼭 처음 사는 집에 내가 들어가서 살아야 한다는 법은 없다. 다시 말해서 부동산에 투자할 때는 부동산이라는 자산을 그냥 투자의 대상으로 생각하자는 이야기다. 이렇게 관점과 생각을 바꾸면 지방도 투자 대상지역으로 충분히 고려해볼 수 있다. 우리의 목적은 단번에 서울에 입성하는 것이 아니다. 초보 투자자라는 현실을 자각하고 투자금을 차근차근 불려가는 데 있다. - P124
부동산 투자를 처음 시작하는 사람이라면 비싼 서울의 집을 한번에 마련하기 힘들다는 현실을 인정하고, 몇 차례 반복 투자로 자산을 늘려가야 한다. 소위 넓은 강을 건너기 위한 ‘징검다리 투자전략‘이라 할 수 있다. - P124
경매 제도를 활용한 수도권 내 집 마련 전략도 고려해보기를 바란다. 특히 부동산 시장 분위기가 얼어붙어서 조정을 거치는 상황에서는 시세보다 저렴한 경매 매물이 시장에 많이 풀린다. 여유 투자금이 있다면 경매가 자산을 불리는데 큰 도움이 될 것이다. - P125
수도권만 집값이 오르는 게 아니다. 지방도 집이 부족한 지역은 수요와 공급 법칙에 따라서 그간 집값이 꾸준히 올랐다. - P127
초보 부동산 투자자가 주로 실수하는 점이 하나 더 있다. 바로 자신에게 익숙한 장소나 지역의 부동산에만 관심을 둔다는 점이다. 대부분 자신의 거주하는 생활 반경이나 움직이는 행동반경에서 조금이라도 떨어진 곳에는 눈길도 안 준다. 그렇게 좁은 시야로는 절대로 부자가 될 수 없다. 부동산에 투자할 때는 시야를 넓혀야 한다. - P127
투자의 시야를 전국으로 넓히면 재미있는 현상을 볼 수 있다. 현재 돌아가는 부동산 시장의 움직임과는 반대로 집값이 오르내리는 곳이 있다는 것이다. 다시 말해서 부동산 가격이 전반적으로 상승기라 해도 어딘가에서는 하락하는 흐름이 나타나고, 부동산 가격이 전반적으로 하락기일지라도 어딘가에서는 집값이 오른다. 물론 이것은 당연히 시야를 넓히고 꾸준히 여러 곳을 둘러봐야만 알수 있는 정보다. - P127
투자의 시야를 지방까지 넓힐 때는 무작정 넓히지 말고 나름의 기준이 있어야 한다. 첫 번째 기준은 바로 인구수다.
100만 명 이상의 인구가 사는 광역시는 당연히 포함해야 한다. 이에 더해서 필자의 개인적인 기준으로는 적어도 20만 명 이상이 거주하는 도시라야 해당 지역 부동산에 투자할 만하다. - P127
인구수를 첫 번째 기준으로 삼는 이유는 기본적인 수요를 고려해야 하기 때문이다. 몇만 명 정도의 인구가 전부인 지역의 집을 사면 집값상승도 기대하기 힘들 뿐만 아니라, 팔고 싶어도 수요가 없어서 낭패를 볼 수 있다. 따라서 수요를 기대할 수 있도록 인구수가 중요하다. - P128
다들 아는 것처럼 서울이나 수도권은 가격이 너무 비싸서 일반적인 투자자라면 감히 어찌해볼 방법이 없다. 그런데도 투자의 시야가 거기에만 머문다면 다른 투자 기회를 절대로 찾을 수 없다. - P129
일단 부동산에 제대로 투자하려면 투자의 눈부터 확실하게 떠야 한다. 눈을 떠야 제대로 된 방법이 보이고 불가능할 거라고 여겼던 일들을 가능한 일로 바꿀 수 있다. - P130
전국으로 시야를 넓히면 지금도 투자할 만한 대상이 많다. 투자금도 크지 않다. 정말 소액 매물을 보면 약 1,000만 원으로 마련할 수 있는 집들도 있다. 최근 부동산 시장 상황과 관계없이 ‘1,000만 원으로 부동산에 투자하라‘라는 내용의 책들이 대중들, 특히 그중에서도 젊은 투자자들의 관심을 한 몸에 받고 있다는 점도 요새 투자자들의 시야가 얼마나 넓어졌는지를 단적으로 보여주는 예다. - P130
정신과 육체는 같이 움직여야 한다. 머릿속으로 온갖 이론(정신)을 갖추었어도 실제 사례 정보(육체)를 모르고 투자한다면 절대로 성공할 수 없다. - P130
집이라는 것은 단순히 자산이 아니라 나 자신의 로망이 투영된 대상이다. - P132
당장 좋은 집을 살 수는 없어도 자산을 불리는 몇 단계의 과정을 거치면 좋은 집에 들어갈 수 있다는 생각을 확고히 하자는 이야기다. - P132
어떤 일이든 기본이 중요한 법이다. 기본을 모르면 처음부터 걸음이 꼬인다. 진짜 부자가 되기 위한 실전에 돌입하기에 앞서서 부동산 투자의 기초부터 챙기자. 부동산 투자는 메커니즘을 이해하는 것이 중요하다. - P132
청약제도는 크게 두 가지로 나뉜다. 바로 청약가점제(가점제)와 청약추첨제(추첨제)다. 가점제는 부양가족수, 무주택 기간, 청약통장가입 기간 등에 따라 점수를 차등 부여해서 높은 점수를 받는 사람에게 집을 살 때 우선권을 주는 제도다. - P135
일반적으로 아파트 공급은 국가에서 주도하는 공공분양과 민간건설사가 분양하는 민간분양으로 나뉜다 - P136
공공분양 당첨은 청약통장 납입횟수와 납입총액이 기준이다. - P136
경쟁이 치열한 민간분양은 가점제와 추첨제를 함께 적용한다. 그래서 민간분양에 당첨되려면 해당 가점제와 추첨제의 기준 및 선정 비율을 어느 정도 알아야 한다. - P137
청약가점제는 집의 크기에 따라서 선정 비율이 다르다. 투기과열지구 내 85m² 이하의 평수는 100% 가점제를 적용한다. 85m²를 초과하는 평수는 가점제와 추첨제 비율이 각각 50%다. 따라서 청약통장으로 민간 건설사가 분양하는 아파트에 당첨되려면 전략적인 접근이 필요하다. 가장 먼저 청약에 지원하려는 해당 아파트가 투기과열지구인지를 확인하고, 다음으로 크기가 얼마인지도 살펴봐야 한다. - P138
한 번 청약에 당첨되면 계약 여부와 상관없이 지원 권리가사라진다는 점도 명심해야 한다. 오랜 시간과 맞바꾸어 얻은 나의 권리와 자격이 한 번의 당첨으로 사라지는 만큼, 본인의 기준에 웬만큼 부합하지 않는 지역이라면 허투루 지원하지 않는 것이 좋다. 유명 브랜드가 아닌 데다가 세대수도 적고 외곽에 지어진 아파트 분양시에 종종 지원자 미달 현상이 발생하는 현상은 우리 주변에서도 쉽게 볼 수 있다. - P138
만약 ‘결혼 후 7년 이내의 무주택자‘라는 자격을 갖추었다면 신혼부부 특공(특별공급) 제도를 활용해서 내 집을 마련하는 것도 좋은 방법이다. - P138
부자가 되려면 청약에 목숨 걸지 말기를 바란다. 언제 당첨될지도 모르는 청약에 집착해서 지금 내 곁을 스쳐 지나가는 투자 기회를 놓치지 말아야 한다. 현 청약제도가 전부 추첨제로만 경쟁한다면 그래도 젊은 세대가 당첨될 가능성이 있지만, 현재로서는 차라리 매주 로또 복권을 사는 게 더 나을 수도 있다는 표현을 써야 할 정도다. 즉, 청약제도로는 제아무리 경쟁이 덜한 지역과 물건을 노린다고 해도 지금으로서는 현실적으로 한계가 있다. 이런 우연에 기대지 말고 확률이 더 높은 ‘투자‘에 집중하라. 지금도 여전히 좋은 투자 기회가 넘쳐난다. - P139
경매도 우리가 집을 마련할 때 눈여겨봐야 할 선택지 중 하나다. 특히 경매는 초기 투자금이 얼마 없을 때, 부동산 시장이 약보합弱保合이거나 하락기일 때 활용하면 큰 이득을 얻을 수 있는 방법이다. - P140
경매는 제도의 특성상 이론적으로는 입찰액의 약 10%만 있으면 내 집 마련이 가능한 부동산 투자법이다. - P141
막 입주를 시작한 신축 아파트가 아니라면, 대부분의 부동산은 완벽한 상태가 아니다. 그래서 일반적으로 경매 투자에는 당연히 추가적인 부대비용이 더 들어간다. 일단 세금만 해도 취득세와 자잘한 법무 비용이 들어간다. - P142
우리가 한 가지 더 알아야 할 것이 있다. 경매로 매물을 낙찰받으면 잔금을 치러야 한다는 사실이다. 이때는 대출을 받아서 잔금을 해결하면 된다. 경매 매물의 대출액은 일반적으로 낙찰가의 80%, 그리고 감정가(해당 경매 매물에 대해 법원이 감정법인을 통해 타당한 가격을 매기는 것)의 70%를 기준으로 삼는다. 은행에서는 이 둘을 비교하고 둘 중에서 적은 금액으로 대출해준다. - P143
경매의 가장 큰 장점은 적은 돈으로 내 집 마련이 가능하다는 점이다. - P143
무주택자뿐만 아니라 집을 1채 가진 사람에게도 경매는 매력적인 투자방법이다. - P144
경매는 부동산 시장의 분위기에 따라서 매물의 양이 달라지기도 한다. 전반적으로 부동산 시장이 호황일 때는 매물이 없고, 반대로 불황기에는 매물이 좀 더 나오는 편이다. 그래서 수요와 공급 법칙에 따라서 매물이 적은 시기에는 낙찰가율이 조금 높아지고, 매물이 많아 경쟁이 덜할 때는 좀 더 낮은 금액으로도 매물을 낙찰받을 수 있다. - P144
정부의 정책에 따라서도 매물의 양이 바뀐다. 다주택자에게 강력한 세금을 부과하는 정책이 시행되면 세금 부담을 느낀 다주택자들의 매물이 경매 시장에 나오기도 하는 것이 그 예다. - P144
경매는 갭투자와 비교했을 때 대중의 몇 가지 선입견과 오해, 즉 허들이 존재하는 편이다. - P144
제대로 된 ‘권리분석權利分析‘과 잡음없이 점유자를 내보내는 ‘명도明渡‘만 이해하면 경매는 전혀 어렵지 않다. 오히려 내 자산을 불리는 절호의 기회로 삼을 수 있다. 그래서 경매를 공부한 후에 부동산 시장의 흐름과 전반적인 경제 분위기를 알면 경매로 수많은 기회를 포착할 수 있다. - P145
경매의 몇 가지 특징을 더 자세히 말해보고자 한다. 우선 입찰자가 자신의 현금 상황에 맞도록 입찰가를 조율할 수 있다. 또 내가 원하는 가격대만 맞는다면 특정 지역에 집착할 필요도 없다. 게다가 시장이 하락장일 때는 가격이 내려가는 상황을 보고 유찰 추이를 판단해서 투자하거나 최저 입찰가 전략을 사용할 수 있다는 점도 경매의 장점이다. - P145
경매는 몇 차례 유찰되면 가격이 20~30%씩 떨어지기도 한다. 그렇다고 해서 특별한 문제가 있어서 값이 내려가는 게 아니다. 저마다 사정이 있어 경매에 나왔더라도 매물에 하자가 있는 경우는 드물다. 물론 우리가 절대 손대지 말아야 할 매물도 분명히 있다. 그래도 그런 매물은 경매 지식만 알면 사전에 충분히 걸러낼 수 있다. - P145
경매는 어려워서 두려운 게 아니라 몰라서 두렵다고 느끼는 것이다. 생각보다 전혀 어렵지 않고 정말 효율적인 부동산 투자법 - P145
경매와 비슷한 공매公賣도 간략하게 소개한다. 공매는 「국세징수법」에 따라 압류한 재산을 환가換價하거나, 「형사소송법」에 따라 압수한 매물 중에서 보관이 힘든 매물을 매각하는 일이다. - P145
즉, 경매가 민사집행권에 따라 개인 간의 사적인 채무를 해결하는 일이라면, 공매는 국가 기관이 강제로 부동산을 매각해서 공적 채무관계를 정리하는 일이다. 쉽게 말하자면 경매는 사적인 채무 문제가 불거져 빚을 못 갚아 발생하는 일인 반면에 공매는 단순히 세금을 못내서 생긴 문제라고 보면 된다. - P146
공매 매물은 한국자산관리공사 Korea Asset Management COrporation, KAMCO(캠코)가 운영하는 온라인 공매 사이트인 ‘온비드 사이트‘에서 확인할 수 있다. - P146
일반적으로 재개발 대상지역을 보면 연립이나 빌라가 많고 재건축 대상을 보면 구축 아파트가 주류다. - P149
부동산 투자 차원에서 보면 어떤 것이 좋을까? 필자의 개인적인 견해로는 투자 금액만 놓고 본다면 젊은 MZ 세대에게는 재개발 관련 투자가 좀 더 낫다. 방금 설명한 대로 재건축은 아파트가 대상이기에 투자 금액이 큰 편이기 때문이다. - P149
재개발 투자는 오래된 빌라를 사는 것이다. 그래서 재개발 관련 투자가 재건축 투자보다 투자금이 덜 들어간다. - P149
주의해야 할 점이 하나 있다. 만약 재개발 투자를 염두에 둔 투자자라면 지방은 제외하는 것을 추천한다. 지방의 재개발은 2년, 4년 단위로 물량에 따라 시세의 등락 폭이 매우 크다. 따라서 재개발 투자 시 대상지는 서울이나 수도권이 적당하다. 해당 지역의 향후 발전 가능성을 파악하는 일도 투자자의 기본이다. - P149
재개발 사업 진행 예정지역에 투자했다면 조급해하면 안 된다. 재개발 사업은 완료될 때까지 대략 10년 정도의 기간을 예상해야 한다. 물론 10년보다 조금 앞당겨질 수도 있지만, 일반적으로 재개발 투자는 시간에 투자금을 묻고 진행한다는 생각으로 접근하기를 권한다. - P150
평범한 사람도 경매 공부를 한 달 정도 하면 남의 도움 없이 스스로 경매에 참여할 수 있다. 이렇듯 알고 보면 경매는 접근하기 힘든 제도가 절대 아니다. - P151
경매에 나온 매물들은 일반 매물과 달리 특별한 사정이 있다. 그러므로 경매에 참여하기 위해서는 해당 매물의 특별한 사정이 무엇인지부터 파악해야 한다. 대부분은 근저당이나 가압류가 설정된 매물이다. 소유자가 집을 담보로 돈을 빌렸는데 갚지 못하면 채권자가 담보로 잡은 집을 처분해 돈을 돌려받는 절차가 경매이기 때문이다. - P152
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