며칠 전에 한국은행 김중수 총재가 총부채 상환비율 DTI를 완화하더라도 가계부채 문제는 악화되지 않을 것이라며 DTI 규제를 풀 것을 시사하는 발언을 했고, 드디여 담보 대출 받고 싶어 안달난 사람들을 위해 그 발언이 끝나자 마자 각 금융권에 규제완화를 지시했다. 오늘자 뉴스를 보니 아마 내일부터 제1,2 금융 모두 그 뜻을 받들어 담보대출을 내 보낼 것이라는, 그러나 사람들이 예전과 같은 대출은 하지 않을 것이라는 금융권의 반응 기사를 읽었다. 총부채상환비율, 그러니깐 영어로 DTI(Debt To Income)란 무엇일까? 백과사전식 정의로는,
담보대출을 받을 경우 채무자의 소득으로 얼마나 잘 상환할 수 있는지 판단하여 대출한도를 정하는 제도인데, 이때 DTI가 사용된다. DTI는 주택담보대출의 연간 원리급의 상환액과 기타 부채에 대해 연간 상환한 이자의 합을 연소득으로 나눈 비율인데, 이 수치가 낮을수록 빚을 갚을 수 있는 능력이 높다고 인정된다.
정부가 부동산 시장의 과열을 막기 위해 2005년 도입한 이후 투기지역에서만 40%로 적용되었던 것이 2009년 9월 7일부터 확대 적용되었다. 이에 따르면 은행권 담보대출 금액이 5000만 원을 넘는 경우 DTI는 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구) 50%, 인천ㆍ경기 60%다.
솔직히 나같은 사람은 한글로 써 있어도, 아무리 읽어도 경제의 경자도 모르는 사람이라 무슨 말인지 모르겠다. 그래서 여기서 잠깐 이와 비슷한 상황의 소설을 쓴 미야베 미유키의 말을 빌려야한다. 80,90년대의 일본 부동산 버블을 심도 있게 다뤘을 뿐 아니라, 거품 경제후의 인간 군상을 다룬 미야베 미유키의 <이유>는 현재 21세기 대한민국의 자화상과 같은 소설이다.
소설에서 주인공은 따로 없다. 소설의 중심은 반다루 센주기타 뉴시티 웨스트아파트 2025호이며 그 공간과 관련된 인물들의 허영과 욕망을 다루고 있다. 1996년 9월, 반다루 센주기타 뉴시티 웨스트 아파트 2025호에 일가족 네명이 무참하게 살해된다. 처음 경찰은 그 곳에 거주한다고 관리소에 명시된 가족인 줄 알았으나 시체의 신원을 확인해 본 결과 그들은 고이토 가족이 아니었다. 그들은, 고이토가 그 집을 사기 위해 무리한 대출을 받고 대출이자를 갚지 못하자 경매로 넘어간 후, 그 집을 낙찰받은 경매 매수자 이시다 나오즈미에게 다시 그 집을 헐값에 빼앗기 위해 내세운 버티기꾼들이었다.
이 시점에서 제기되는 의문. 도대체 그 집 구입가가 얼마며 대출 원리금이 얼마길래 원리금도 아닌 대출이자를 갚지 못해 경매에 넘어갔을까? 소설의 전개에 의하면, 2025호의 분양가는 1억 720만엔이다. 이것이 8,250만엔에 매물로 나왔고 최종적으로 8,120만에에 작자가 나왔다. 그리고 고이토 가족이 이 집을 구입했을 때 가격은 7,250만엔. 최초 분양가의 반값도 안 되는 가격이었던 것이다. 분양가의 반값도 안 되는 가격에 최고급 아파트를 얻을 수 있다니 거의 횡재나 다름없어 보였다. 그래서 고이토 가족은 수단방법을 가리지 않고 그 집을 구입하기로 한 것이다. 고이토가족의 가장 고이토는 2025호 구입할 당시, 그의 부인 시즈코의 친정에서 받은 돈(3500만엔)과 여러 금융권에서 나머지 금액을 대출 받았던 것이다. 한 곳의 금융권이 아닌 여러 금융권에서 최대한도의 대출을 받는 것. 이 소설에서 고이토의 신용을 파악할 수 있는 문구, 고이토 노부야스의 연봉으로 봐도 전체적으로 무리가 없는 범위였다. 또 그렇지 않으면 주택금융공고도 대출을 해주지 않는다. 금융공고가 융자한 물건 중에 회수불능 사례가 적고 따라서 차압 건수도 적다는 것은 애초에 융자 허용 기준이 까다롭기 때문이다(217p) . 바로 이것이 우리식으로 말하면 DTI다.
그럼에도 그러니깐 금융권에서조차 금융이자를 감당할 수 있다고 인정한 대기업 근무자가 자신의 살던 집에서 내 쫒겨야하는 수모를 당해야 했을까? 금융권의 신용에도 불구하고 고이토 가족은 3750만엔의 대출이자를 갚지 못했다. 대출을 낼 때만 해도 그는 대출이자쯤에야 했을 것이다. 충분히 자신의 능력으로 대출이자뿐만 아니라 원리금도 상환할 수 있을 것이라고. 소설에서는 정확하게 대출이율이 정해져 있지 않아 대출이자를 얼마나 납부하는지 제시하지 않고 있다. 21세기 한국의 금융 기준으로 보면, 4억이 조금 못 미치니깐 2백만원은 넘지 않았을 것이다. 미야베 미유키는 고이토의 경제적인 능력에 대해서는 더 이상 언급하지 않는다. 소설은 그가 대출이자를 갚지 못하자 경매로 넘어간 시점, 거기부터 세심한 주의를 기울이기 때문이다. 하지만 그녀는 부동산 경매에 대한 지식은 일반인들의 상식과 지식 그 이상이다.
무리한 내 집 마련을 위해 대출이자를 감당하지 못해 집에서 쫒겨난 고이토라는 등장인물이 과연 미야베 미유키 소설 속에서나 등장하는 인물일까? 아니, 아니 고이토라는 그 캐릭터는 지금 현재 21세기 대한민국의 현실 속 인물이 되었다.
MBC PD수첩의 김재영프로듀서는 <하우스 푸어>라는 비싼 집에서 사는 가난한 사람들이라는 책을 냈다. 자신의 부동산 취재기를 책 한권으로 묶은 것이다. 그는 내 집마련의 꿈을 이룬 사람들에게 왜 비싼 집에서 사는 가난한 사람들이라고 했을까? 내 집 마련이 꿈이 궁극적으로 주거의 목적이 아닌 투기의 목적이었기 때문이다. 오를 대로 오른 2006년도쯤 아파트에 투자해(마지막에 상투 잡은) 대출이자로 등골이 휘고 있고 사람들이 너무나 많기 때문이다. 그는 부동산 거품은 김대중 정부에서 시작해서 노무현 집권때 절정을 이루었다고 말하고 있다. 사실 21세기 이전만해도 강남의 은마아파트는 3억원선이었다. 내 기억으로도 변두리의 새아파트의 최고가가 2억원선이었고 강남 재건축 아파트나 투기 대상이었지 부동산 거품은 그렇게 크게 일지 않았다. 김대중, 노무현 정권의 건설경기 부양이 결국에는 투기붐으로 이어졌다는 것이다. 일단 헛말은 아니다. 설득력 있다.
그가 이 책에서 문제 삼은 것은 아파트를 사는 것은 개인의 문제지만, 너도나도 무리한 대출을 끼고 사는 것은 사회문제화 될 수 있다는 것이다. 이 책에서 강력하게 주장하는 것이 무리한 대출을 끼고 아파트를 사는 것은 결국 금융권의 노예가 될 수 있다는 것이다. 한 예를 들어보자. 2억원을 20년 만기, 금리 6.5%, 거치 기간이 없는 원리금균등분할 상환 조건으로 대출시 한달에 갚아야 할 원리금은 149만1,146원이다. 매월 149만1,146원을 20년 동안 총 3억 6천만원을 은행에 갖다 바쳐야 2억원 대출이 종결된다. 반면 비슷한 액수인 140만원을 한달에 한 번, 4.8% 볼리 금리, 일반 과세로 저축하게 되먄 약 9.3년 후 2억원을 모은다(105p).
과하게 말하면, 내 돈 아니고 은행돈으로 집 사면 결국에는 은행 배불리는 짓이라는 것이다. 10년도 안되서 2억을 모으는 것을 20년 동안 은행에다 이자로 1억 6천만원씩이나 갖다바치면서 뭔 짓이냐는 것이지. 개인적인 생각으로 난 사람들이 1억원이라는 돈을 너무 우습게 안다고 생각한다. 하루 자고 일어나면 2,3억씩 오른다는 이유만으로 수천만원이 아닌 수억원씩 대출 받아 아파트를 구입했다. 하루에 2,3억씩 가격이 뛰니 1억원은 우스웠겠지. 이 책에서 강남의 은마 아파트나 신도시 아파트를 세대별 등기부등본을 떼어 대출금액을 조사한 통계가 나오는데, 사실 70%이상의 세대가 1억이 아닌 그 이상의 금액을 대출 받고 있다고 한다. 1억원의 대출이자가 40만원 정도. 그것도 저금리 시대이기에 가능한 일이다. 한국은행은 지금 대출이자때문에 출구전략을 미루고 있지만 출구전략을 언제까지 미룰 수 있는 것은 아니다. 만약 출구 전략이 시작되면, 지금도 저금리 시대의 대출이자에 애를 먹은 사람들은 이자 폭탄을 각오해야 할 것이다. 과연 이자 폭탄에서 살아남을 수 있는 사람이 몇이나 될까? 월급쟁이가 일년에 벌 수 있는 돈과 저축액을 생각해보면, 2억선도 아닌 5,6억하는 집을 몇 억씩 대출 받아 산다는 것 자체가 현실감이 떨어지는 무리한 욕망에 기인한 것이었다. 아마 한도 이상의 대출을 받고 집을 산 사람들은 지금 신용파탄자가 되지 않기 위해서 안간힘을 쓰고 있을 것이다
금융권은 절대로 손해보는 장사 하지 않는다. 만약 이자를 제대로 납부하지 않으면 곧바로 경매에 부쳐 자신의 대출금을 회수한다. 그들에게 동정심이나 연민은 존재하지 않는다. 경매물건은 기업으로 치자면 자기자본까지 까먹을 수 있다. 한번에 낙찰되는 경우, 운이 좋아 원리금과 대출 이자를 갚고 나머지 금액을 차지할 수 있지만, 계속해서 유찰되다가 터무니 없이 낮은 금액으로 낙찰된 경우 남은 금액은 얼마 없다. 원리금과 이자 회수 후의 금액으로 그나마 전세를 얻을 수 있다면 좋겠지만 그마저도 얻지 못해 길바닥에 나 앉는 경우도 있을 수 있다.
부동 자산의 가치를 결정하는 것은 매매가이다. 제 아무리 매도자가 자신의 부동자산에 20,30억을 불러도, 그리고 감정평가서의 건물가가 최고가액을 명시했다하더라도 매수자가 매도자의 호가에 구입할 의향이 없다면, 매도자와 매수자 사이의 가격차를 우리는 거품이라고 부른다. 부동산 시장의 가격 형성은 철저히 매수자에 의해 결정된다. 현재까지는 괜찮다. 조중동이, 정부가 받쳐주고 있다. 빚을 내서 집 사라고 정부가 DTI를 풀어주고 있지 않는가.
조중동이 아파트불패를 외치며 로또라고 지면마다 선전하는 동안(현재 조중동에 아파트광고가 없다는 것은 어떤 의미인가!), 한편 소수의 사람들만이 아파트 투기야말로 인생의 막장이라고 주장하고 있다. 소수의 말을 새겨들어야 한다. 2,3년 후에 부동산 가격이 오를 것이라는 루머를 퍼뜨리고 믿는 사람들. 절대 그럴 일 없다. 비정규직이 넘쳐나고 88만원 세대가 386세대를 대신한다고 생각해 보라. 우리가 미야베 미유키의 소설 <이유>를 무시할 수 없는 이유는, 부동산 거품과 거품의 매력에 빠져 여기 저기 금융권에서 무리한 대출을 받아 집을 사서 대출 이자를 납부하지 못해 경매에 부쳐지는 현실이 우리 현재의 비극적인 모습을 그대로 재현했기 때문이다. 그녀의 거품 경제에 대한 시선은 정확하다. 그녀의 소설에 나오는 고이토같은 처지의 사람, 이 지금 우리 주변에는 지뢰처럼 깔려 있어, 어느 순간 사회적인 문제로 폭발할지 아무도 모르는 일이다.