난생처음 부동산 투자 시크릿

난생처음 부동산 투자 시크릿 - 오르는 부동산을 콕 집어 적중시키는 공군 조종사의 레이더 투자법
박지청 지음 / 비즈니스북스 / 2024년 2월

 사람들이 생각하는 부동산 투자의 일반은 청약일 것이다.

경매의 이해를 돋는 정보와 책들이 많이 나와 경매의 진입이 낮아졌지만 일반인이 많은 시간을 할애 해 접근하기에는 전문적인 이해와 발 품이 필요하기 어렵다. 그래서 사람들은 부동산 흐름을 주시하며 청약만을 고집한다. 그러나 높아진 금리와 인플레이션을 반영한 집값, 청약의 조건으로 인해 선뜻 나서지 못하는 게 청약이기도 하다.

 저자는 부동산 투자와는 거리가 먼 군인이었다. 안정적인 직장 월급과 노후에는 연금을 기대하는. 하지만 우연히 접한 재테크책으로 생각을 달리하게 된다. 변동성과 불확실성이 높아진 시대에 저축이 능사가 아니므로 한국에 대표적인 재테크 부동산을 공부하기 시작한다. 결과는 비슷한 돈을 투자한 동료와 다른 부동산 가치평가, 결과로 차이가 여실히 드러난다.

투자금 5,000만원으로 대출을 받아 흑석동 빌라를 산 저자, 군부대에 가까운 계룡시에 집을 산 친구, 직장과 가까운 서대전에 집을 산 친구. 비슷비슷한 금액의 투자였지만 계룡시와 서대전에 집을 구입한 친구는 부동산에 가격이 그대로 이지만 저자의 흑석동 빌라는 새 아파트로 재건축되어 현재 시세는 14-15억에 이른다. 삼송동에 자신과 비슷한 3억원 투자로 아파트를 산 다른 친구는 시세차익으로 3억원, 면목동에 구입한 동료는 8천만의 시세차익만 거두었다. 4-5배의 시세차익으로 새로운 경험을 한 저자는 본격적으로 부동산투자에 들어서게 된다.

‘부동산 투자 그거 초기자본금이 있어야 하는 것 아닌가요?’라고 물어보는 사람들이 있다. 그래서 저자는 서울 핵심지를 추리고 오 천만원부터 억대 단위로 투자가 가능한 성장지역을 말하고 있다. 나이별로, 금액별로, 성향별로 자신에게 맞는 적절한 투자를 이야기하기에 자신의 성향에 맞는 투자를 거듭해 자산을 불릴 수 있다. 그리고 재건축, 모아주택, 신속통합 등 서울시 정책과 정부의 부동산 방향도 이야기하므로 미래에 대한 투자가치를 높이고 있기에 어떤 것을 고려하고 어떤 기조에서 주목해야 매수, 매도 시점을 파악하는지 자세히 설명하고 있다. 더불어 정부정책에 편향하는 세제와 납부의 이해를 높이고 있어 확고한 부동산 투자의 방법을 정립할 수 있을 것이다.

더불어 타 부동산 책과 다른 강점이 있다면 부동산 투자 시 지역과 물건의 선정, 자본에 맞는 계획의 수립, 다양한 부동산 인프라 네트워크의 활용이라고 할 수 있다. 이 내용만으로도 현실성 있는 투자가 가능하기에 청약에만 매달리는 사람들과 투자시기를 저울질하고, 가능성 여부에 의심을 갖는 사람들에게 적극 추천할 만 하다.

반포자이, 서초구 래미안퍼스티지, 도곡동 타워팰리스. 지금은 부의 랜드마크와 같은 상징성을 대표하는 부동산이지만 이들이 미분양이 되었던 것을 몇 사람이나 알까. 자산을 굴려 상급지로 진입하는 것도 좋지만 이 사례를 본다면 미래에 대한 예견과 탁월한 안목이 자산의 가치를 높일 수 있다. 그 가치에 대한 깊이와 투자에 대한 혜안, 실천적인 행동에 대한 동기부여를 본 도서가 현실적인 도움 줄 수 있을 것이다.

초보자도 연봉만큼 수익 내는 배당주 투자의 정석

배당주 투자의 정석 - 초보자도 연봉만큼 수익 내는
김지영 지음 / 경향BP / 2024년 1월

 한국기업의 저평가 현상을 코리아 디스카운트라고 한다.

늘 논의되어 왔지만 이를 의식한 정부는 기업의 대주주요건, 양도세완화, 금융투자소득세 페지 등 세제 개편을 하겠다고 선언하였다. 과연 세제개편만의 기업의 경쟁력을 살릴 수 있을까 의구심이 들지만 저평가된 주식시장과 거버넌스를 본다면 반드시 풀어야 할 숙제이다.

 사람들에게 주식시장에 대한 일반적인 투자 견해를 물으면 대부분이 테마주를 언급한다. 누구로 인해, 경제적 흐름으로 인해, 트렌드로 인해 등 기업의 이해와 거시적인 안목 없이 언론과 매체에 편승해서 묻지마 투자를 한다. 하지만 투자로 이익을 보는 사람은 기관이나 외국인이고 개인은 늘 피해대상이다. 따라서 이제는 투자에 대한 인식을 바꿔야 한다. 시대적 흐름에 편승해 묻지마 투자가 아닌 스노우 볼 효과를 볼 수 있는 투자로. 이 전에는 비대칭적인 정보에 한계가 있는 개인을 위해 ETF를 권했다면 이제는 배당주를 주의 깊게 눈 여겨 보라 권하고 싶다.

 미국주식 같은 경우는 주주의 이익을 환원을 위해 배당에 대해서는 관대한 편이다. 따라서 꾸준히 주가상승여부와 함께 쌓여가는 배당금으로 복리와 같은 효과를 볼 수 있다. 채권과 똑같지 않느냐 말할 수도 있지만 채권은 고정된 이익률에 원금은 변동이 없기에 인플레이션을 반영하지 않는다. 하지만 배당주는 지속적인 배당과 더불어 주주이익환원차 자사주를 매입하여 주식을 줄여간다. 그래서 주가도 성장하며 배당으로 이익금도 취할 수 있다. 하지만 한국은 지배구조와 세금제도로 인해 배당에 대해서는 미온적이다. 이는 한국의 고질적인 기업승계의 병폐에 있다.

 보통 기업의 승계라고 하면 주식을 승계하여 지배권을 강화해주는 게 일반이지만 한국의 상속세는 일본 55% 다음으로 높은 50%이다. 따라서 연부 연납을 통해 주식을 담보로 대출로 연부연납을 해도 절반이 사라진다. 그렇게 되면 지주회사 순환구조로 인해 ESG 경영, 스튜어십 코드를 외치는 외부세력에 경영권이 위태롭게 된다. 그래서 한국에서는 자식의 경영승계를 위해 조그만 회사를 세우고 일감 몰아주기를 통해 회사를 성장시킨다. 그렇게 성장시킨 회사를 통해 주식을 교환하거나 자회사로 편입시키는데 기업들은 이익을 배당하기보단 지속적인 투자를 거듭해 자회사를 성장시키거나 유상증자나 주식배당을 통해 주식의 가치를 낮추고 있다. 기업의 승계를 위해.

 국가경제가 살아나려면 1월에 대통령이 언급했듯이 세제개편을 통해 지속적인 환원을 거듭하고 주주와 기업이 동반성장해야 한다. 여론은 정치적 편향에 ‘부자감세’라는 말로 몰아가지만 소액주주와 기업의 성장을 위해서는 이제는 모두의 인식을 바꿔야 한다.

 성공하는 배당주 투자 전략

1.     잘 알고 있으면서 영업상태가 좋은 기업의 주식만을 사라.

2.     하락장에서 자신이 노리는 주식이 인기없을 때 사라.

3.     인내심을 가지고 원하는 기준에 도달하면 매도하라.

4.     확실한 근거가 없으면 투자하지 마라.

5.     저평가된 주식만을 사라.

6.     가격이 높다고 생각되면 다가올 하락장을 기대하라.

7.     대가들을 주목하라.

8.     기업분석이 어려우면 펀드를 사라.

9.     확고한 기준, 일관된 전략으로 임하라.

10.  시장에 유연하게 대처하라.

 달라질 배당주의 인식과 미래에 대해 본 도서는 배당주 투자의 방법과 기업의 선별, 거버넌스 파악, 매수 매도의 시점, 세금제도 등을 상세히 말하고 있다. 배당의 대표적인 기업의 분석 통해 이해를 높여 주기도 하지만 올바른 사회적 인식의 개선과 참여가 필요하다고 말한다. 그래야만 기업도 국가도 개인도 올바르게 나아갈 수 있기 때문이다.

다정한 수학책

다정한 수학책 - 내 안에 숨겨진 수학 본능을 깨우는 시간
수전 다고스티노 지음, 김소정 옮김 / 해나무 / 2024년 2월

 필수교육으로 공부해왔지만 우리는 수학을 재미없어 하고 필요 없다 생각하는 이유는 무엇일까.

아마도 현실생활에 사용여부에 따라 그런 잠재의식을 갖고 있지 않나 생각이 든다. 외국어 같은 경우 언어로 외국사람과 의사 소통하는데 쓰이고 과학과 경제는 추론을 통한 사물의 파악이나 생활을 영위하는데 필요하기 때문이다. 그래서 수학은 자체가 따분하기 보다 공부해도 현실에 응용, 사용빈도가 낮아 쓰임새가 없다는 선입견 때문일 것이다.

 책의 서두에 이런 말이 나온다. ‘~하기 전까지는 수학을 사랑했다.’ 마치 수학이 자신을 변절하게 된 요인이 있는 것처럼 말하지만 사실적인 사유는 본인에게 있다. 나쁜 점수를 받거나, 선생에게 딴짓 하다 혼나거나, 그리고 수학의 사용빈도에 인생에 수학이 필요하지 않다 라는 확고함에 더해져서 일 것이다. 저자 또한 그렇게 생각했다고 한다. 인류학과 영화 전공에 수학에 연이 없을 것 같지만 인생 중반에 학문 본질에 대한 순수한 열망으로 수학을 다시 시작했고 그렇게 시작된 수학은 박사를 넘어 정부 교육정책, 수학자들에게도 영향력을 미치고 있다고 한다. 태어날 때부터 수학을 싫어한 사람이 없듯 수학의 편견에 사로잡힌 어린시절의 자신과 같은 사람들이 흥미를 가질 수 있도록 일상에서 수학적 현상과 사고를 책에서 말하고 있다.

 45가지 미제는 아니지만 수학자들의 관점에서 이해하는 궁금한 소재들로 수학의 사고를 이야기 하고 있다. 논리, 구조, 이론, 정리 등 다양한 수학적 사고의 배경이 나오지만 우리가 누구의 수학적 논증이 아닌 주변에서 보이는 소재와 어릴 적 호기심을 가졌던 생활의 의구심을 통해 풀어내기에 수학의 접근과 이해가 어렵지 않다.

 쾨니히스베르크의 다리. 한번 지나간 라인은 통과할 수 없는 꼭지점 어린시절의 놀이가 있듯이 각자의 점에서 이어지는 라인을 중첩하지 말고 한 번의 연필로 그려야 한다. 7개의 꼭지점에서 출발해 모든 라인을 지나 제자리에 돌아올 수는 없다. 단 꼭지점이 짝수라면 오일러의 회로(모든 꼭지점을 한번씩 통과하는 회로)가 된다고 한다. 우리의 놀이는 수학에서 넓게 나아가 뇌신경학자는 뇌의 구조를 이해하고 웹사이트에 연결된 소셜 미디어 관계망도 이 그래프를 통해 설명할 수 있어 많은 사람들이 활용하고 있다고 한다.

 논리적으로 추론하기. 종이를 접어 달에 닿으려면 얼마나 접어야 할까. 불가능한 일이 아닌가 생각들 한다. 이는 수치상으로 가능하지만 접히는 부분이 두꺼워져 왠만한 악력으로 접히지 않기 때문이다. 그래서 캘리포니아의 한 고등학생은 실험을 한다. 논리적 추론에 의해. 한 방향으로만 접어야만 중앙이 두꺼워지지 않는데 이는 얇고 긴 휴지에서 가능하다고. 12번을 접으려면 휴지가 1.2키로미터 필요한데 이를 세계에서 최초로 해냈다고 한다. 복리와 같이 늘어나는 두께, 종이를 42번 접으면 73만 7288킬로미터로 달까지의 거리를 훌쩍 넘는다고 한다.

 피타고라스의 정리, 뫼비우스의 띠, 아르키메데스의 발견 등 어릴 때부터 접한 이야기들을 통해 수학의 즐거움과 깨달음을 말한다. 자신만의 관점으로 주변을 천천히 돌아보면 일상의 모든 것들이 수학적 관점에서 설명할 수 있다고 한다. 이는 세상에 대한 인식과 태도를 달리하게 하여 삶의 변화를 유도할 수 있다고, 그래서 긍정과 희망을 더하는 수학은 고루한 학문이 아니라 책은 말하고 있다.  

가성비 좋고 수익률 높은 마법의 소액 부동산 투자

마법의 소액 부동산 투자 - 가성비 좋고 수익률 높은
북웰스.곽상빈 지음 / 원앤원북스 / 2024년 1월

 사람들의 오해와 진실.

현실과 본분에 충실하게 임해도 삶은 각박해서 사람들은 다양한 재테크와 부업을 희망한다. 하지만 그 사람들의 오해와 진실.

현실과 본분에 충실하게 임해도 삶은 각박해서 사람들은 다양한 재테크와 부업을 희망한다. 하지만 그들이 인식하는 대상과 인식은 지극히 편중적이다. 코인, 주식, 외환, 블로거, 유튜버 등. 대상이 잘 못되었다는 것은 아니지만 한계가 조금 아쉽다. 왜냐면 다양한 재테크가 자신에 맞을 수도 있지만 조정을 거쳐도 꾸준히 우상향 하는 ‘부동산’을 빼 놓았기 때문이다.

‘부동산’하면 사람들은 왠지 돈이 많이 있어야 하고 인터넷과 책만이 채워줄 없는 전문가들의 리그라고 생각한다. 틀린 표현은 아니다. 하지만 전문가들도 처음부터 전문가는 아니 였으니 자신의 한계를 지을 필요는 없다. 그들 또한 꾸준한 관심과 지속적인 공부, 그리고 발로 뛰는 임장이 있었기 때문이다. 그리도 돈, 거액의 투자가 필요하다 생각하지만 우리는 언론에 편향적인 정보만 들었기에 수준과 눈높이만 높아졌을 뿐 현실에 맞지 않는 투자로 생각해서는 안된다.

그런데 사람들이 부동산 투자에 실패하는 이유는 무엇일까.

첫째, 기대치가 너무 높아서 이다. 언론은 부동산 투자의 결과만 보여줄 뿐 자세한 과정은 보도를 하지 않는다. 그래서 사람들은 단기간에 투자해서 많은 돈을 얻고 싶어한다. 이 부정확한 기대수익율에 사람들은 조급해 하고 투자에 놓치는 요소들이 많아 투자에 실패한다.

사람들은 투자가 아닌 투기를 원한다.

둘째, 앞서 말한 것처럼 사람들은 결과만을 원한다. 시황과 미래에 대한 예측이 없이 주변 흐름에 휩쓸리고 묻지 마, 무모한 투자를 한다. 그래서 거시적인 경제흐름의 지표가 보내는 경고에 무시한채 투자하여 잘못된 흐름에 편승, 대출과 빚에 허덕이게 된다.

그래서 저자가 권하는 것은 현실적인 부동산 투자는 소액투자이다. 부동산 전문가들이 스노우볼처럼 자산을 굴려가듯, 자신의 현실과 책임에 다하는 경우에서 레버리지를 세우면 소액으로 투자가 가능하다 한다. 시작하는 이들을 위해 책의 또다른 좋은 것은 투자의 당위성, 지표, 방법과 같은 과정의 팁을 말하여 독려한다. 투자가 필요한 이유, 그리고 거시적인 경제지표에 대한 객관적인 분석으로 진입과 투자의 시기, 투자 시 고려해야 직주권, 교육권, 역세권, 문화권, 인프라 등 다양하게 말하고 있다. 다른 책과 차별점을 두는 것은 발로 뛰는 부동산시장 조사, ‘임장’시 취해야 할 태도와 대처이다. 중개사입장에서는 표정과 말투만 봐도 손님을 구별하고 그에 따라 제시하는 물건의 질이 틀리기에 입장과 상황에 맞는 대화를 예로 소개하고 있다. 전세입자로써 주의해야 할 대화, 매매를 원하는 사람에서 해야 할 대화, 임대를 놓기 위해 월세입자로써 대화. 막연하지만 부동산에서 어떻게 리드하고 이끌어가야 유리한 고지를 취하는지 말하고 있다. 계약시에도 살펴야 할 자료와 요건들, 청약과 공매, 경매까지 다양하게 이야기하고 있다. 편향된 투자가 아닌 다양한 방법과 대로로 시작을 두려워 했던 이들에게 현실적인 방향과 방법을 말하고 있어 계획과 실천에 힘을 실어 줄 수 있을 것이다.

물론 투자와 실 거주, 이론과 현실의 갭은 존재한다. 하지만 막연한 투자의 조건에서 경쟁력 있는 물건을 선정하는 법과 협상하는 법을 안다면 이미 게임은 반은 접고 들어가고 성공적인 부동산 투자가 되지 않을까 생각한다.

내가 너와 만나 사랑에 빠질 확률

내가 너와 만나 사랑에 빠질 확률 ㅣ 아르테 미스터리 21
요시쓰키 세이 지음, 김은모 옮김 / arte(아르테) / 2024년 1월

 신기하게도 운명을 논하는 명리학에서도 막연한 끌어당김을 말한다.

쌍둥이 조차도 사주로 보면 서로 다른 삶을 살아가는 게 자신이 원하는 데로 소망하는 데로 인생은 정해져 흘러 간다는 것이다. 이것을 끌어당김이라는 하는데 사람들은 정의할 수 없는 이 현상을 양자역학에서도 말하고 있다. 확률과 운명, 불확실성의 원리, 정확하게 규명할 수 없는 인생을 논한다면 우리는 막연한 사주론보다 더 큰 명제에서 바라보는 양자역학에서 그 이해관계를 입증하려 할 것이다.

 510,100,000 제곱 킬로미터  81억 1,890만인이 있는 지구 속에 자신의 운명을 만날 확률은?

생각해 본적도 생각하지도 않는 게 사람이다. 왜냐면 미래를 결정짓고 꾸려 나가는 게 아닌 지나간 결과에 대해서만 인정을 하고 나가는 게 사람이기 때문이다. 책은 무수한 확률속에서 확신을 가지고 서로를 믿어 나가는 사랑을 이야기 한다. 우주천문학과 양자역학의 진리 속에서, 사랑하는 사람을 만날 운명의 확률은 0.0000034%라고 하지만 그들이 계산에 의하면 진정한 확률은 0.000000000000000000000000000000000000000000000006%라고 한다.

 현실은 참된 진실, 꿈은 잠든 사이에 보는 환상.

 망상은 자신의 욕망이나 이상, 기억은 입맛에 맞게 편집한 과거의 조각. (p.140)

 소설의 줄거리..

 열 살에 부모님을 여윈 구온은 친척집을 전전하다 외할머니가 남겨 주신 집에서 홀로 살게 된다. 평범하고 외로운 구온은 어느 날 이노리라는 여자아이의 고백을 받게 되는데 적극적인 그녀의 모습에 일상은 변하고 우주부 동아리에 가입하게 된다. 야구부 선배였던 다쓰미 신야, 같은 반의 노랑머리 아마미야, 그리고 이노리가 다였는데 접점이 없던 이들은 서로간의 속내를 털어가며 가까워진다. 관심이 없던 주인공은 그녀의 적극적인 모습과 변해가는 일상에 공감하며 감정도 깊어진다. 하지만 서로에게도 과거와 그늘이 있었는데 어느 날을 계기로 이노리가 사라지게 된다. 살인자라는 누명을 쓴 채. 감정을 속였지만 더 좋아하게 된 주인공은 그녀를 찾아 헤매이 게 된다. 그럴수록 밝혀지는 사실은 주변 사람들이 운명 아닌 필연에 엮인 사람이었고 필연은 운명으로 믿던 그에게 이노리가 다시 나타난다. 하지만 서로의 인생은 빗나가고 좋지 않은 결말로 서로의 이해를 깊이 해 가는데 싹트는 사랑에 현실은 녹록하지 않다.

 드레이크 방정식, 양자역학, 슈뢰딩거의 파동함수.

우리는 우리가 인생의 전부이고 세상의 중심이라 생각하지만 크나 큰 우주에 비하면 초라하기 그지 없다. 그 세계에 세계의 무한함과 필연함에 경탄하며 존경해야 할까 아님 눈앞의 현실의 흐름에 개탄해야 할까 소설은 생각하게 한다. 큰 흐름에서 보면 초라하지만 우리의 인생은 그리 작지 않고 값진 누군가의 경험, 소중한 삶이라고 책은 말하고 있다.