Part 2
상업용 부동산을 개발하는 회사, 자금을 투자한 회사, 실제 운영하고 관리하는 회사 그리고 지역과 도시를 함께 발전시켜가는 이들의 역할까지 알아보기 위한 첫 단계가 리츠에 대한 이해입니다. - P28
일본 부동산에 대한 국내 투자자의 관심이 높아지고 있습니다. (중략).
투자에 대한 관심이 증대된 것은 지속적인 엔저현상과 저금리의 영향입니다.
부동산 직접 투자는 투자 단위가 크고 대출, 매물 찾기, 자산관리 등
현실적인 어려움이 존재합니다. - P30
일본 부동산 투자 방법으로
매력적인 J리츠
(전략). 일본은 1980년대 버블 경제가 몰락하면서 부동산 가격도 지속적으로 하락했습니다. 부동산 가치가 떨어지니, 부동산을 담보로 가지고 있던 금융 기관이 파산하는 사태가 증가합니다. 이 문제를 해결하기 위해 일본 정부가 리츠 시장을 조성하기 시작했습니다. - P32
2011년부터 일본은행이 J리츠 안정화를 위해 지속적으로 리츠를 매입하면서 양적 성장을이끌기도 했습니다. 이런 영향으로 2022년 말 기준, 61개 상장리츠의 총 시가총액은 15.8조 엔으로 확연히 늘었습니다. - P32
성장을 거듭한 J리츠는 일본 부동산 시장의 주요 투자자가 되어 일본 상업용 부동산 시장을 견인하고 있습니다. - P32
일본보다 40년이나 앞서 시작된 미국 리츠가미국 내 상업용 부동산에 투자한 금액은 전체의 10% 이하 수준임을 생각하면, 일본 내 상업용 부동산 시장의 주요 플레이어로 J리츠의 위상이 어느 정도인지 알 수 있습니다. - P33
J리츠를 움직이는
일본의 종합 부동산 회사들
리츠 투자를 결정할 때 ‘누가 운용하고 있는가?‘도 중요한 고려 사항입니다. 주요 J리츠는 종합 부동산 회사가 스폰서¹로 참여하고 있습니다.
(1) 스폰서
미쓰이부동산, 미쓰비시지, 모리빌딩 등 그룹이 리츠의 주요 출자자 (전체지분의 30~50%)로 참여하고 있는 형태를 가리키는 표현이다. 계열사가 보유한 부동산을 리츠로 상장한 경우에 해당한다. - P34
일본의 종합 부동산 회사는 하나의 자산이 완성되어 소비자가인지하기까지의 전 과정인 부동산 밸류 체인을 직접 담당합니다. 따라서 종합 부동산 회사라면 개발을 위해 자금을 만드는 것부터땅을 소유하고, 자산을 설계해 시공하고, 리테일을 입점시키고, 운영하는 능력까지 갖춰야 합니다. - P35
에리어 매니지먼트 중심의 개발이 가능하려면 자산의 운영적측면을 고려해야 합니다. ‘운영‘은 지역, 도시에 살고 있는 사람들과 ‘관계 맺기‘에 가깝습니다. - P36
직접 확인한 종합 부동산 회사의
에리어 매니지먼트
‘운영‘을 살펴보기 위해 종합 부동산 회사들이 자산에 어떤 브랜드를 입점시켰는지, 얼마나 많은 사람들이 자산을 이용하는지, 시간이 지나도 꾸준히 이용자들이 유지되는지, 매니지먼트 측면에서 어떤 변화들이 있었는지 등을 확인해봤습니다. - P37
미쓰이부동산은 1914년에 설립돼 100년이 넘는 역사를 가진 일본 최대 디벨로퍼입니다. (중략). 일본 도심개발의 핵심 지역인 마루노우치 지구를 개발한 회사는 1937년에설립된 미쓰비시지입니다. (중략). 철도회사로 시작한 도큐부동산은 아무것도 없는 땅에 역을 2개 세우고 그 역 일대를 함께 개발합니다. - P37
앞의 회사들이 막강한 자본력과 이미 소유 중인 대규모의 땅을중심으로 개발을 진행한 것과 달리 모리빌딩은 창의적인 기획력과 끈질긴 노력으로 미나토구를 모리타운으로 완성해나가고 있습니다 - P38
PART 2J리츠 투자를 계획하고 있다면
주목!
투자자 입장에서 모리빌딩을 볼 때 또 하나 고려할점은 투자 가능성 측면입니다. (중략). 미나토구 전체에 대한 통제권이 있기 때문에 매니지먼트를 통해 지속적인 가치 상승을 가능하게 할 수 있다는 강점도 있습니다. - P40
눈으로 확인한 실물 부동산을 직접 구매하는 건 어려운 일입니다. 한국에서도 어려운데, 외국인으로서 다른 나라의 부동산을 구입하는 것은 결코 쉬울리 없습니다. 그러나 리츠를 활용하면 투자의 관점이 조금 달라집니다. - P41
리츠 실제 투자는 이렇게!
J리츠에 투자하는 방법은 크게 3가지입니다. 일본 주식시장에서 엔화로 개별 리츠 종목에 직접 투자할 수 있습니다. 또한 일본 부동산 리츠 ETF에 투자하는 것도 가능합니다. - P41
Part 3
앞서 소개한 것처럼 도쿄는 지역별로 각기 다른 특색을 가진 종합 부동산회사의 에리어 매니지먼트가 진행되고 있습니다. 그 지역에서만큼은 해당회사의 영향력이 강력합니다. - P42
(전략).
모리빌딩이 ‘도시 속의 도시‘를 제대로 구현했다고 평가받는 이곳의연간 예상 방문객은 3,000만 명에 달합니다.
모리빌딩의 사장 츠지 신고는 도서 《도쿄대개조 2030》을 통해
"아자부다이힐스를 모리의 집대성이 아니라 미래형이라고 이야기하고 싶습니다. 시대에 따라 새로운 기술과 디자인이 더해지더라도 그 기반이 되는 조건 중 하나가 콤팩트하게 복합된 도시입니다."라고 밝혔습니다. - P44
역사와 트렌드가 교차하는
미나토구
미나토구는 지요다구, 주오구와 함께 일본 도심 3구중 한 곳입니다. 일본에서 가장 월세가 비싼 동네, 일본에서 평균소득이 가장 높은 동네 등의 수식어를 가진 곳이기도 합니다. - P46
. 미나토구 전체 인구 중 외국인 거주자의 비율은 약 8%로, 도쿄 23구 중 상위 5개 구에 포함되는 수치입니다. 또한 일본 전역 외국계 기업 중 25%인 약 800개 기업이 미나토구에서 오피스를 운영하고 있습니다. - P47
과거로 거슬러 가면 미나토구는 일본 철도의 발상지였습니다. 신바시와 요코하마를 연결하는 일본 최초의 철도가 개통된 지 152년이 되었습니다. - P47
모리빌딩 ‘힐스‘ 시리즈의 시작
아크힐스
모리빌딩이 미나토구에 자리를 잡은 것은 집념의 힘덕분입니다. 선대 창업주가 미나토구에 토지 일부를 보유하고 있었으나, 점처럼 퍼져 있고 면적도 넓지 않아 개발이 쉽지 않았습니다. - P48
모리빌딩에 팔아서 빈집이 된 곳에는 모리의 직원들이 입주했습니다. 폐가처럼 변해가지 않고, 동네에 부정적 영향을 주지 않게 하려는 이유였습니다. - P48
車이름이 알려지지 않았던 모리빌딩의 첫 힐스는 1967년에 시작해 1986년에 완성된 아크힐스입니다. 무려 19년이 걸린 프로젝트였습니다. (중략). 더불어 오피스, 호텔, 문화시설, 상가, 주택등 다양한 목적을 가진 공간들을 한번에 개발하는 복합개발을 시도합니다. (중략).
TV아사히와의 인연도 이때부터 시작됩니다. - P49
약 40년이 지난 지금까지도 아크힐스는 하나의 동네이자 살아있는 공간으로 운영되고 있습니다. 2월에는 스트로베리 페스티벌, 3월에는 사쿠라 축제, 6월에는 옥수수&완두콩 페스티벌 등 계절에 맞춰 지역을 묶어주는 행사들이 꾸준히 열립니다. - P50
문화도심 컨셉을 명확히 구현한
롯폰기힐스
2003년 민간에 의한 일본 최대 도시 재개발 프로젝트의 이름이 아크힐스에서 롯폰기힐스로 바뀝니다. - P51
다만, 모리빌딩의 복합개발에서 놓치면 안 되는 부분은 단순히초고층을 지어 올렸다는 사실이 아닙니다. 모리빌딩은 경제 논리중심의 접근을 바꿔 공간의 컨셉을 명확히 선보였습니다. - P51
이에 앵커시설로 최고층에 기획전 중심의 현대미술관인 모리아트센터를 열었습니다. 퇴근 후 언제든 방문할 수 있도록 오후10시까지 문을 열고, 미술에 익숙하지 않은 이들도 쉽게 접근이가능하게 전망대와 함께 운영합니다. 2018년 일본 전역 미술관 중방문자 수 1, 2위를 기록하기도 했습니다. - P52
롯폰기힐스를 방문했을 때 ‘문화도심‘이라는 컨셉이 처음 느껴진 부분은 광장이었습니다. (중략). 퇴근 시간 무렵이었음에도 미디어에 집중하는 사람들의 모습이 인상적이었습니다. - P54
리테일 브랜드에서도 ‘문화‘ 키워드를 느낄 수 있습니다. (중략) 롯폰기힐스 캐피탈레그즈 매장은 동양문화를 잘 담아내 민예관에 온 것 같은 분위기가 납니다. - P54
처음 문을 열당시보다 ‘핫함‘은 줄어들었지만, 삶의 일부가 된 듯한 모습입니다. 기획에서 끝나는 것이 아니라 꾸준히 컨셉을 유지하는 운영이더해졌을 때 공간이 삶에 스며드는 것 같습니다. 죽은 공간이 아니라 살아있는 공간이 되는 것입니다. 롯폰기힐스가 여전히 한 해약 4,000만 명이 찾는 도쿄의 명소라는 사실이 이를 증명합니다. - P56
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