데이터에 근거한 이코노미스트의 부동산 가격 예측

나는 부동산 싸게 사기로 했다 - 이코노미스트가 데이터로 말하는 내 집 싸게 사는 법
김효진 지음 / 카멜북스 / 2016년 4월

저자는 증권사에서 이코노미스트로 거시경제를 분석하는 업무를 담당해온 주부이다. 데이터를 활용하는 자신의 특기를 살려 부동산을 사야할지 말아야 할지 분석했다.

데이터 분석에 따르면 역사적으로 집값이 크게 빠지는 경우는 드물다. 그래서 최대한 타이밍을 잘 잡아서 부동산을 사는 게 유리하다. 그는 한국 부동산도 거품이 없다고 주장한다. 물가 상승분에 비해 부동산 가격이 크게 오르지 않았으며, 소득 증가와 비교해도 부동산 가격 상승세가 빠르지 않다. 다른 나라와 상대적 비교를 해도 그렇다.

일본처럼 인구 절벽이 가격 붕괴에 이른다는 주장에도, 유럽에서 고령화에도 불구하고 부동산이 상승하는 반대 사례를 제시한다. 전세는 앞으로 귀하신 몸이 되고 훨씬 부담이 큰 월세가 보편화되기 때문에 부동산을 사는게 낫다고 이야기 한다.

부동산을 싸게 살 타이밍을 잡기 위해서는 수요보다 공급 분석이 필수다. 미분양 뉴스가 나오거나 공급이 넘치는 소식이 나올 때 과감하게 사는게 낫다. 공급에 선행하는 인허가 물량으로 2년후 부동산 가격을 예측하는 것도 가능하다. 인허가가 많으면 2년반뒤 가격 하락압력이 크고, 반대면 반대다. 올해까지는 공급 부족으로 가격 상승 흐름이 이어지나, 17년~18년은 공급 확대로 가격 조정이 일어날 가능성이 높으니 이때 구입하는 것이 현명하다.

부동산 가격의 장기 예측을 위해서 외국 자본의 유입에 관심을 두고 있다. 영국, 뉴질랜드, 대만 등이 중국 자본 유입으로 주식보다 큰 폭으로 상승했기 때문이다. 제도적으로 우리나라는 외국인의 부동산 투자에 여전히 제약사항이 많다. 제도 변화에 따라 장기적인 부동산 가격의 편차는 커질 수 있다고 말한다.

짧지만, 간략하고 명쾌한 분석이 부동산에 대한 새로운 시각을 갖게 해준다.

더 영리하고 행복한 금융 생활을 위해

우리시대 금융상품설명서
이용제 지음 / 나루 / 2016년 4월

국내 저자가 쓴 금융서적은 어떻게 하면 돈을 번다는 식의 거래 기법을 다른 책이 많다. 유명한 해외 저자가 쓴 책은 이론적이거나 학구적이고 예시나 시장 환경에서 아무래도 거리감이 있다. 그래서 우리 실정에 맞는 괜찮은 금융 관련 책을 찾기가 어려운데, 전직 외국계 은행 트레이더가 쓴 이 책은 한국 사정에도 잘 맞고 모든 설명이 재무 이론에 바탕을 두어 내용도 충실하다.

가장 기본적인 화폐의 시간가치, 은행대출에 내재된 정보의 비대칭성 원리, 리스크-수익률 관례부터 변동금리와 고정금리 대출 선택문제도 다룬다. 채권, 주식, 외환 같은 기본 상품에서 옵션, CLN 과 ELS 같은 파생상품까지 설명한다. 방대한 분야지만, 수박 겉핥기식의 소개에만 그치는 게 아니라, 핵심적 개념과 원리를 같이 생각해보도록 한다.

최근 많이 팔리는 ELS 상품에 대한 설명도 알차다. ELS 수익구조부터 내재된 위험성, 녹인(Knock-in)에 대한 설명이 복잡한 상품에 대한 이해를 돕는다. 이를 토대로 ELS 성공투자를 위한 6가지 전략을 제시하고 있는 부분은 훌륭하다.

또하나 눈에 띄는 부분은 외환에서 스왑포인트를 설명하면서, 브라질 채권 같은 이종통화 채권이 사실상 환율(FX)에 대한 투자라는 점을 설명하는 부분이다. 브라질 채권의 연 10%의 쿠폰은 손쉽게 이익으로 얻을 수 있다고 착각하기 쉬운데, 재무이론을 적용해서 그렇지 않음을 보여준다.

금융기관, 시장, 기술적 분석에 대한 저자의 설명도 인상 깊었다. 저자는 금융기관은 “금융리스크를 관리하고 그 대가로 경제적 이익을 얻는다”고 말한다. 기업(또는 가계)의 자금 조달, 투자, 시장 위험 관리를 맡아주고 그 대가로 이익을 받는다.

시장의 경제적 기능은 ‘가격의 발견’이고 성공적 기능을 수행하기 위해 많은 참여자를 필요로 하는데, 부정적으로 언급되는 투기세력은 시장의 유동성을 높이고 거래비용 및 시장충격비용을 절감하는 효과를 가져온다. 절차가 투명하다고 적법하다면, 투기거래라고 해서 비난받는 거는 부당하는 얘기다.

저자는 정통 재무이론을 선호함에도 기술적 분석이 유용한 틀이라는 관점을 가지고 있는데, 트레이딩이 전략적으로 우수한 매수/매도 시점을 찾는 고도의 작업이라는 이야길 한다. 트레이더 자신의 심리 및 대중의 심리에 대한 이해도 필수적이다.

조금 내용이 어렵다고 느껴질 수도 있지만, 여러 번 생각해보고 주변에 자문을 구해 이 책을 이해하면 조금은 더 똑똑하고 유익한 금융 생활이 가능하지 않을까 싶다.

극일을 위해 일본을 있는 그대로 보자

일본직설 - 일본의 오늘에서 한국의 내일을 읽다 ㅣ 일본직설 1
유민호 지음 / 정한책방 / 2016년 4월

전세계에서 한국만 일본을 우습게 본다고 한다. 우리에게 반일 정서는 뿌리깊게 박혀있다. 단일 사안에 대해 이것만큼 전국민을 단결시키는 게 없다. 일본 정치인들의 망언, 야스쿠니 신사 참배, 축구 한일전때 우리는 감정적이 된다. 평소에도 쉽게 흥분하는 한국 언론은 감정을 더 부추긴다.

그러나 감정에 휩싸이면 현실을 제대로 못 본다. 현실 판단이 어설프면 반드시 손해를 본다. 냉혹한 국제질서 속에서 국가적으로 현실을 오판하면 그 결과는 참혹할 수도 있다. 외교나 대외전략을 담당하는 관료들은 냉정하리라 믿지만, 반일 감정에 휩싸인 여론과 정치와 연결되면 행동의 여지는 제한적이다. 그럼에도 올바른 행동을 한다면 후유증을 남기고 비용을 치른다.

개방된 소규모 경제, 지정학적으로도 4강 사이에 위치한 한국은 해외 상황에 막대한 영향을 받는다. 근대에 들어 특히 한반도의 운명은 다른 강대국의 결정에 종속되는 경우가 많았다. 그런데 놀라울 정도로 사람들이 해외 동향에 깊은 이해가 없다. (물론 나도 포함된다)

그래서 일본에 대해서는 즉흥적인 감정적 대응이 판을 치고, 막상 별로 관심도 없는 상황이 이어진다. 감정과 무지가 합쳐져서 언론에서 아베는 이상한 인물로 희화화되고, 아베노믹스는 매번 위기에 처해 있다고 은근(?)고소해한다. 과연 얼마나 진실일까?

저자에 따르면, 16년 봄 일본 경제는 호황이다. 15년 실업률은 3.5%에 그쳤고, 유효 구인 비율은 1.09이다. 일자리 찾는 사람 100명이 있다면 109개의 일자리가 있다는 뜻이다. 대졸자들은 직업을 골라서 간다. 청년 취업난으로  ‘헬조선’ 이야기가 떠도는 한국과 대조적이다. 아베에 대한 높은 지지도는 기본적으로 경제 활력에 기반하고 있다.

아베는 07년도에 수상직에서 한차례 실패한 이후, 절치부심했고 준비를 많이 한 인물이다. 그래서 전통적으로 의사결정을 내리기 꺼려했던 국방이나 외교 같은 이슈에 대해 결단력있게 대응한다. 아베노믹스의 기획과 집행도 매우 치밀하게 계획된 것이다. 2015년 초 일본인이 중동 테러리스트에게 살해된 사건 때도 대응은 신속했고 단호했다. 일부 정신나간 우익으로 아베가 집권한게 아니다. 적지않은 젊은이들도 아베를 지지하고 있다. 일본 드라마 ‘한자와 나오키’처럼 중국의 경제적 부상과 센사쿠 열도에 대한 횡포에 대해 맞서는 한자와의 분신이 아베의 또다른 모습이라고 한다.

‘잃어버린 20년’ 동안 고통스러운 시기를 겪으며 일본 경제는 살아남았고, 다른 방식으로 진화했다. 앞으로 길게 이어질 고통스러운 세계적 불황에 일본이 가장 먼저 적응해 맹위를 떨칠 준비가 된 걸지도 모르겠다. 일본의100엔샵은 진화를 거듭해서, 가성비가 대단한 기업이 됐다. 유니클로와 니토리 가구도 유명하다.

아베가 무기 수출을 가능하도록 하면서, 미쓰비시 중공업은 16년 2월 자체적으로 스텔스 비행기를 선보였다.미국의 F35를 능가할 것이라고 주장한다. 미쓰비시는 미국 진주만 공습으로 세계를 놀라게 했던 ‘제로센’ 전투기를 만들었던 전범 기업이다. 에너지 효율이 높고 가벼운 ‘제로센’의 기술은 전후 고속철 신칸센 탄생에 적용됐다.

일본의 소프트파워는 우리가 상상하는 것 이상이다. 워싱턴의 미술관, 박물관에서도 중국과 한국을 압도하고 있고, 서구 엘리트 층에서 지속적인 선호를 받고 있다. 최근 한국내 중국 관광객이 주춤한 반면, 일본을 방문하는 중국 관광객은 증가했다는 보도가 있었다. 단순히 엔화 약세라고 보기에는 관광상품 경쟁력에서 차이가 크다. 관광객을 배려하는 에스컬레이터 배치 등 디테일한 부분에서 세심한 일본이 돋보인다. 일본 관광에는 체험형 상품이 많고, 관광지와 물품마다 스토리텔링을 가미한다. made in Japan 물품만 들여놓는다.

일본을 찬양하는 거냐고 불편한 시선이 있을 수도 있다. 저자도 그 점을 경계한다. 그러나 감정적 대응만 하다가 나중에 당하는 것 보다는, 상대를 제대로 보고 미리 준비를 해야 후환을 덜 수 있지 않을까. 일본에 대해 깊고 밝은 눈을 가지게 되면 좋겠다.

한국 금융 관치의 기록

한국을 뒤흔든 금융권력 - 정치권력은 어떻게 한국 금융을 지배했는가
윤재섭 지음 / 21세기북스 / 2016년 2월

금융은 돈을 융통하는 사업이다. 남는 돈을 필요한 곳에 배분해주는 것이 금융의 역할이다. 어떤 방법이 효율적인가 하는 문제가 생긴다. 전통적으로 시장이 자율적으로 배분해야 효율적이라는 믿음이 있다. 반대로 한국과 같은 동아시아에서는 정부가 주도적으로 배분에 관여했다.

한국도 관치 금융 전통이 강한 나라다. 주요 금융기관 인사에는 정권의 입김이 들어가는 건 기본이다. 정부 정책에 잘 협조하고, 일사불란한 자금 지원을 위해서 어떤 면에선 불가피한 조치였다. 다만, 너무 관치가 심하다 보니 은행장이 지방 선거판을 돌아다니며 봉투를 돌리는 일도 있었다고 한다.

상품 가격에도 직접적으로 개입했다. ‘신용카드 활성화 정책’이나 증권 안정기금으로 무리하게 증시를 떠받히고, 91년 지방선거를 앞두고는 의도적으로 시장에 개입하기도 했다. 

한국 금융산업 경쟁력이 ‘우간다’수준이라고 하면서 그 원인으로 관치를 많이 얘기한다. 소위 보은인사, 낙하산 인사가 내려오면 조직 내에서 우수한 역량의 사람보다는 어떻게든 줄을 잘 댄 사람이 올라간다. 또 정권마다CEO가 바뀌니 장기적 플랜을 세우기 보다는 즉흥적인 정책이 판을 치고, 어제까지 추진하던 일을 손바닥 뒤집듯 반대로 하기도 한다.

이른바 성공한 관치도 있다. 외환위기나 카드사태 같은 상황에서 빠르고 적절한 조치로 시장을 안정시키는 관치다. 김석동 같은 인물은 저축은행 사태나 외환위기 같은 상황에서 자신을 돌보지 않고 소신껏 정책을 집행하며 나라에 큰 공헌을 했다고 한다.

박정희 정부부터 최근까지 대형 금융 사건사고들에 대해 간단히 알 수 있으며, 부록으로는 친절하게 고등학교별, 대학별 주요 인맥까지 잘 정리되어 있다. 앞으로 10년후는 대원외고 시대가 온다고 한다.

압도적이고 지속적 성공의 비결

리딩 Leading - 나의 인생과 맨체스터 유나이티드 시절에서 배운 것들
알렉스 퍼거슨, 마이클 모리츠 지음, 박세연.조철웅 옮김 / 알에이치코리아(RHK) / 2016년 3월

알렉스 퍼거슨은 독보적 업적을 남겼다. 다른 어떤 감독보다도 장기간에 걸쳐 많은 우승 트로피를 보유하고 은퇴했다. 성과가 좋더라도 팀내에서 마찰을 빚어서 팀을 옮기는 일도 다반사다. 앞으로도 퍼거슨 같은 감독이 나올 수 있을까? 맨유의 성공사례는 하버드 경영대학원 케이스 스터디로도 만들어졌다고 한다. 퍼거슨 자신도 은퇴 후 하버드 강단에서 강연도 했다.

맨유 경기를 보면 퍼거슨은 감독석에 앉아 상기된 얼굴로 경기를 보며 부지런히 껌을 씹는다. 때로는 경기장 옆에 서서 선수들에게 화가난 듯 고래고래 소리를 지른다. 얼굴 가까이에서 독설을 퍼붓는다고 해서 ‘헤어 드라이기’라는 별명이 있을 정도로 선수들을 강하게 휘어잡는 것으로 유명하다. 화만 잘 내면 좋은 성과를 내는 걸까.아마 그렇지는 않을 것이다.

경기 중에 보이는 축구 감독 역할은 오케스트라 지휘자와 비슷해 보인다. 막상 경기가 진행되는 도중에는 감독이 할 수 있는 일은 별로 없다. 감독은 경기 전후에 많은 일을 한다. 훈련을 시키고 상태를 점검한다. 비디오를 보며 상대편 팀의 전술과 선수 특성도 점검한다. 선수들 면담도 한다. 출전 선수 명단을 확정한다.

퍼거슨은 아침 7시에 일찍 출근해서 저녁 9시가 되야 집에 갈 정도로 일을 열심히, 부지런히 했다. 바르셀로나 같은 빅클럽의 경기는 전용기를 타고 직접 유럽의 다른 도시로 날아가서 직관하고 당일 돌아오는 일도 빈번하다. (그리고 다음날 훈련에 꼭 참가. 훈련에서 딱히 뭘 하기 보다는 감독의 존재유무 자체가 훈련에 영향을 주기 때문)

그는 영국 노동계급 출신이다. 아버지는 조선소에서 주60시간의 강도 높은 노동을 했고, 퍼거슨 자신도 젊은 시절 공장에서 일하며 파트타임으로 선수를 시작했다. 그는 노동계급의 성실, 근면함을 자신의 성공비결로 밝히고 있다. 퍼거슨 말고도 무링요나 과르디올라처럼 성공한 감독들도 굉장한 직업 윤리의 소유자라고 밝히고 있다.

많은 시간을 투자해서 그는 경기에 앞서 철저하게 준비한다. ‘퍼기 타임’이라고 맨유는 종료직전 극적인 골을 터뜨리며 역전승하는 경우가 많다. 그는 그것도 준비 때문이라고 한다. 미리 선수들을 최상의 몸과 마음상태로 준비시키고, 전술적으로도 준비를 해놨다는 것이다. 그는 자발적으로 훈련 시간에 준비하는 루니, 배컴 같은 선수들을 좋아했다.

그는 선수의 재능보다 열정과 투지를 강조한다. 로이 킨이나 에브라 같은 선수를 좋아했다. 그들의 열정은 다른 선수에게 전염되기 때문이다. 무엇보다 퍼거슨 스스로 승리에 대한 열정이 대단했다. 워커홀릭 이었던 것은 물론이고, 밤에도 맨유를 생각하느라 잠을 제대로 못 이루는 날이 많은 정도였다고 한다. 한편으로 실패에 대한 두려움을 지니고 살았다. 그는 불안감을 받아드리려 했는데, 승리를 향한 욕망을 입증하는 고통이 말끔히 사라진다면 더 이상 일을 할 필요가 없다는 걸 알기 때문이다.

‘헤어 드라이기’라는 별명처럼 선수들을 질책하는 방식으로 동기부여를 할 것 같지만, 항상 칭찬을 통해 역량을 이끌어냈다고 전한다. 실수를 하거나 언론과 팬들의 비난의 대상이 되는 선수들은 감싸준다.

책의 맨 처음 ‘최고를 위한 기본’에서는 경청과 관찰이 나온다. 자신이 말을 하는 것보다 잘 들으라고 한다. 성공해질수록 자신이 말을 많이 하지말고 남의 말을 잘 들으라는 것이다. 그리고 한 걸음 떨어져 큰 그림을 볼 수 있는 자리에 서라고 조언한다.

높은 성취의 비결은 사실 별게 아닐지도 모른다. 잘 듣고, 잘 보고 성실하게 잘 준비하고 선수들의 역량을 최대로 이끌어내도록 격려하고 열정을 불어넣는 게 전부다. 그렇다면 왜 수많은 감독들은 이렇게 못하나?

내 생각에, 원래 쉬운 걸 꾸준히 실천하는 게 어렵다. 시간이 지나다 보면 요령을 피우고, 딴청을 부리며 운에 기댄다. 불운을 탓하거나 실패에서 배우지 못하면서 부진에서 헤어나지 못하는 게 아닐까 싶다.