고시원킹 실전편

고시원킹 실전편 - 고시원 창업 "나는 매달 44명에게 월세 받는다"
서봉기 지음 / 재재책집 / 2024년 5월

그런데 2019년 7월의 어느 날, 30대 후반이 아무것도 모른 채 고시원을 인수했을 당시, 나에게 회사는 갑작스럽게 해고을 통보해왔다. 하루아침에 직장을 잃는 청천 벽력 같은 일을 겪으면서 나의 자신감은 바닥으로 내리꽃혔다. (-23-)

아무것도 모른 채 고시원을 인수했을 당시, 총 29실 중 12실이나 빠져 있어서 이미 수익은 마이너스였다. 한 달 정도 폐기물을 버리고 한 다음 부분 인테리어를 진행했으며, 석달 째 홍보를 통해 만실을 채울 수 있었다. (-48-)

공실 특약이란 권리 양수 양도 계약 때 공실이 몇 실인지 파악하고 평균 입실료는 얼마이고, 공과금, 임대료(관리비 등) 를 제외한 해당 월과 전월 의 매월 순수익이 얼마인지를 확인하여 이 내용을 특약에 기록하는 것이다. (-86-)

오토 시스템을 만들기 위해서는 크게 두 가지가 필요하다. 첫번째는 시설이고, 두번째는 사람이다. 시설에 관해서는'문제될 수 있는 것을 정비하고 시설물을 관리해 나가는 일을 최소화하는 것'이라고 정의하면 맞을 것이다. (-125-)

고시원은 애가 오래 할 수 있는 매물인지를 보고 들어가는 것이 가장 중요하다. 내가 진짜 고시원을 운영할 자신이 있는가, 내가 몇 십 명이나 되느 입실자들의 민원을 처리할 서비스 정신이 있는가, 내가 다종다양한 사건 사고를 처리하면서 원활하게 수익을 낼 수 있는가,그리고 몇 년 뒤 양도할 때 지금보다 나은 조건으로 양도할 자신이 있는가. (-193-)

고시원을 운영하다 보면 고시원 중개사들로부터 전화를 많이 받는다. 이들 중개사들은 다 원하는 가격에 매도해주겠다고 말한다.이런 시장 환경에서 자기 물건을 싸게 팔고 싶은 원장은 없다. 그래서 자기가 마음속에서 생각했던 가격보다 적게는 2천만~3천만 원, 많게는 1억까지 높여서 브리핑을 하는 경우가 많다. (-242-)

안정적인 직장생활을 하다가 떠밀려서, 해고가 되어서, 막막한 상태에서 창업을 하는 경우가 종종 나타나고 있다. 은퇴와 달리 해고는 준비되지 않은 상태이기 때문에, 다른 일을 하기 힘들 수 있다. 서른 후반에서, 마흔 초반으로 넘어가는 상황에서, 어떻게 창업을 준비할 것인가, 아니면 다른 직장으로 이직을 할 것인가 결정해야 하는 상황에서, 누군가의 자문이나 컨설팅이 필요하다.

작가 서봉기는 7년 넘는 시간동안 직장생활을 했다.애사심을 최우선으로 했으며, 직장 생활에 성실함을 보여주었다. 하지만, 2019년 고시원 인수 과정에서 해고되었고, 2020년 고시원 창업을 시작했다. 단순히 고시원 창업을 해온 사장님들과 달리, 저자는 또 다른 사업을 시작하고 있었으며,고시원 창업 컨설팅이다. 매물 선정, 계약,관리와 운영, 공과금, 마케팅까지 디테일한 요소들을 체크하고 있으며, 그것이 창업을 준비하는 예비 사장들에게 도움이 되고 있다.

고시원 창업에서, 창업을 배우는 것보다 사업을 하면서, 부딛치고,배우는 것이 필요하다.대체로 나오는 매물들이 마이너스 경영 상태에서 내놓는 상황이 발생하기 때문에, 새로운 마인드로 분위기를 바꿔야 한다. 44실의 고시원 에서, 공실이 된 곳을 부분 인테리어로 공실률을 최소화한다. 그 과정에서, 만실을 채울 수 있었으며, 안정적인 수익률을 기록하고 있다. 이 책은 고시원 창업을 할 때, 발생할 수 있는 여러가지 변수들을 놓치지 않는다. 고시원은 주거 목적이기 때문에, 소방 안전이 우선이다. 계약관련해서 ,컴플레인이 발생할 수 있어서, 그 부분을 놓치지 않아서, 손실을 줄여 나갈 수 있고, 사업의 방향성을 일원화할 수 있다. 금전적, 시간적 손실을 최소화할 수 있다.