[부동산 틈새 투자] 부동산, 지금이 제일 싸다 ‘투자 최적기‘

부동산 틈새 투자
김태연 지음 / 밀리언서재 / 2022년 2월

 

우리 대한민국의 주택보급률은 100%가 넘는다고 한다. 통계청에 따르면 대한민국 주택보급률은 지난 2015년 기준 이미 100%를 넘어 정상적인 구조라면 가구당 1채의 주택 소유가 가능한 상태다. 물론 가구가 주택 1채만 소유하는 것으로 법적 제한이 있다면 1가구 1주택은 충족됐다는 지표상 수치를 보여준다. 그러나 주택보급률이란 게 특정국가 또는 특정지역에 있어서 주택이 그곳에 거주하고 있는 가구들의 수에 비하여 얼마나 부족한지 또는 여유가 있는지를 총괄적으로 보여주는 양적지표이기 때문에 집을 한 가구가 2채 이상 소유할 경우 100%란 수치는 말 그대로 '수치상 문제'일 뿐이다.

대한민국은 사유재산권을 인정하기 때문에 개인이 집을 2채, 3채 가져도 세금 문제만 해결한다면 법적 구속력은 없다. 일반적으로 주택보급률은 일반가구수에 대한 주택수의 백분율로 산정한다. 여기서 주택수는 인구주택총조사결과를 기준으로 빈집을 포함하여 산정한 수이고, 일반가구수는 가족을 구성하여 거주하는 혈연가구수로서 1인가구를 포함한 가구수이다. 이때 발생하는 것이 다주택자가 많으면 많을수록 실제 1가구 1주택은 유명무실한 숫자일 뿐이라는 점이다.

 

주택보급률은 주택의 절대부족문제가 심각하였던 한국에서 주택보급 확대라는 주택정책목표의 달성도를 나타내는 주요지표로 활용되고 있다. 하지만 주택보급률 지표는 주택의 배분상태(자가보유율)나 거주상태(주거수준)를 보여 주지 못하는 한계가 있다. 주택보급률은 현재 국토해양부에서 매년 공표하고 있다. 다만, 인구주택총조사가 이루어지지 않는 연도의 주택보급률의 경우 추정치에 해당한다는 맹점을 가정한다면 대한민국의 1가구 1주택은 아직 먼 수치가 아닌가싶다. 더욱이 대한민국은 인구밀도가 세계 최상위권으로 높다. 영토를 확장하지 않는 한 실제 주택보급률은 100%를 채우기 힘든 구조다.

그러면 왜 대한민국 정부는 주택정책을 모든 정권이 실패하는 것일까. 이에 대한 문제는 여러 가지 주장이 나오는 바람에 일반 사람들은 알 수 없다. 그때 그때 세운 주택 보급 정책에 따른 설명에 기댈 뿐이다. 주택 정책은 지금까지 어떤 정권이 들어서든 주택 정책을 재대로 실행해서 '집 없는 사람들의 기본권' 확보 차원에서 완전한 주택 정책이라고 주장하며 실행해 왔다. 그러나 보수 정권이든 진보 정권이든 성공적인 주택 정책을 펼치지 못했기 때문에 아직도 국민의 원성은 전국 곳곳에서 일고 있다.

 

이 책도 사실은 주택 정책에는 반하는 점을 많이 내포하고 있다. 부동산을 이용해 돈을 벌겠다는 현실적 욕망이 끼어들기 때문이다. 그러나 집 없는 사람들도 집을 마련하기 위해서는 뛰는 집값보다 많이 벌어야 하는 상황에서 이들의 합법적인 투자 욕구마저 제한할 수는 없은 일이다. “이제 부동산은 끝난 거 아니에요?” 현재 부동산 시장의 화두는 뭐니 뭐니 해도 ‘부동산은 끝났다’는 것이다. 하지만 돌이켜보면 우리나라 부동산 투자는 이 말과 함께 성장해왔다. 1998년 외환위기 때 집값이 폭락했을 때도 사람들은 부동산이 끝났다고 말했다. 이후 부동산이 최고점을 찍었던 2005년에도, 다시 부동산이 최저점으로 내려온 2014년에도 ‘부동산은 끝났다’는 뉴스가 어김없이 나왔다. 집값이 폭등하면 폭등해서, 폭락하면 폭락해서 더 이상 부동산 투자로는 돈을 벌 수 없다고 여겼다.

그렇다면 지금까지 부동산 투자를 해온 사람들은 모두 손해를 본 것일까? 그렇지 않다. 주기적으로 등락을 거듭하는 와중에 꾸준히 부동산 투자를 해온 사람들은 자산을 불려서 부자가 되었다고 저자는 주장한다. 부동산 정책이 아무리 강경해도 수요자가 늘 있기 때문에 '틈새'가 있다는 저자의 설명이다. 이 책은 합법적이고 적절한 부통산 투자를 권유하고 있는 책이다.

 

저자는 부통산 틈새 시장을 겨냥해 돈을 벌려는 사람과 평범한 사람들의 차이를 '반대로 움직이기' 때문이라고 강조한다. 부동산 투자의 고수들은 시장이 얼어붙고 경공매 시장이 한산할 때, 즉 사람들이 부동산에 관심을 돌리지 않을 때 투자를 늘리고, 부동산에 대한 관심이 쏠릴 때 매도하는 전략으로 돈을 번다. 이것은 주식투자도 마찬가지다. 독자는 부동산 투자도, 심지어는 증권 투자도 해본 적이 없지만 증권 투자의 기본 지식은 알고 있다. 증권 시장에서도 평범한 사람들은 오를 때 사고 떨어질 때 팔지만, 부자들은 떨어질 때 사서 오를 때 판다고 한다. 부동산 시장도 마찬가지리라는 짐작은 얼마든지 추정 가능하다. '시장 원리'니까.

아파트 가격이 사상 최고치를 찍고 분양가가 10억 원에 육박하는 상황에서 사람들은 부동산 투자로 돈을 벌 엄두를 내지 못한다. 대출 규제까지 강화된 상황에서 투자금이 너무 많이 들어가기 때문이다. 평범한 서민들이 10억 원에 가까운 종잣돈을 마련할 수 있겠는가? 이런 상황에서 보통 사람들은 정부와 정책에 불만을 터뜨리며 부동산을 외면한다. 하지만 부동산 고수, 부자들은 정책을 탓하기보다는 정책을 파고들어서 분석한다. 꽁꽁 얼어붙은 강바닥에도 틈새가 있다는 것을 알기 때문이다. 저자의 생각을 경청하며 부동산 지식을 늘리는 것도 앞으로의 삶을 위해 괜찮을 듯싶다. 독자가 이 책을 읽는 이유다.

 

저자에 따르면 주식투자에서 개미투자자들은 큰 수익을 목표로 어마어마한 돈을 투자하는 전문 주식투자자들을 따라 할 수 없다. 평범한 사람들에게는 그만한 투자금도 없을 뿐더러 자칫 손실이 발생할 경우 인생 전체가 흔들릴 만큼 리스크가 크기 때문이다. 저자는 1억 원을 투자해서 10억 원을 버는 방법을 알려줄 수 없다고 잘라 말한다. 이 정도 수익을 올리기 위해서는 오랜 노하우와 실력뿐 아니라 남다른 운도 따라줘야 하기 때문이라는 것. 하지만 사람들은 단번에 몇 억을 벌어들이는 투자법을 찾는다. 젊은 사람들이 영끌을 해서 아파트에 투자하는 이유다. 5억을 투자해서 10억을 벌어들이려고 하는 것 또한 돈 먹고 돈 먹기나 다름없는 투기 심리다.

평범한 사람들은 적은 투자로 조금씩 크게 불려나가는 방법밖에 없다. 처음에 500만 원으로 시작해서 10년 만에 30억 원으로 자산을 불리고 현재는 100억 대의 자산가가 된 저자는 1천만 원 이하로 알찬 수익을 얻을 수 있는 방법을 알려준다. 처음부터 크게 투자하기보다는 소액의 종잣돈을 모을 때마다 조금씩 부동산 투자를 하면 부동산을 보는 안목을 기를 뿐 아니라 나만의 투자 노하우가 쌓이고, 자신의 자산도 어느새 불어나 있을 것이라고 말한다.

 

저자는 이 책의 제목처럼 '틈새 투자'를 겨냥하라는 것이다. 저자는 남들도 관심을 가지는 부동산은 비쌀 수밖에 없다고 단언한다. 한마디로 싸고 좋은 물건은 없다. 하지만 아무도 거들떠보지 않는 물건은 경쟁률도 낮고 값이 싸다. 그중에는 얼마든지 보석으로 세공할 수 있는 것들이 있다. 싸게 매입하고 가치를 올려서 되파는 것이다. 작은 눈뭉치를 굴리면 큰 눈덩이가 되듯이 적은 돈도 계속 투자해서 굴리다 보면 꿈꾸던 금액으로 늘어나게 된다. 부동산 투자로 월급 이상의 수익을 매월 올리는 직장인, 소액으로 오피스텔에 투자해 월세 수익을 얻는 20대, 500만 원을 투자해서 5배 수익을 올린 30대, 농사짓는 땅으로 매월 400만원씩 연금을 받는 부부도 있다.

‘모든 토지는 가치가 있다’ ‘토지는 스스로 돈을 번다’는 원칙으로 투자해온 저자의 주장에 100% 신뢰가 가지는 않지만 투자 신념에는 관심이 커진다. 아무리 재테크에 문외한인 독자 역시 돈 버는 방법에 대해서는 듣고 보고 읽어 아는 지식은 있다. 다만 그것이 자신의 노력만으로 해결될 수 있는 문제인지가 두렵기 때문이다. '투기'가 아닌 '투자'로 돈을 번다는 것은 '운'도 따라야 하는 것 아닌가. 물론 투기는 돈 버는 방법에서 제외해야 하지만 지식과 노력만으로 돈을 벌 수 있다면 대한민국 국민 한 사람도 마다할 이유가 없다. 아니 어쩌면 산업 경제를 일으켜 세울 때보다 더 열심히 투자에 매진하리라 독자는 생각한다. 저자는 독자들의 생각을 제대로 짚어내 미래에 가치가 오를 만한 부동산을 보는 노하우를 이 책에서 알려준다. 제 1조건은 싸고 좋은 물건이라고 무조건 사지 말고 이 부동산을 어떻게 활용할 수 있는지를 보아야 한다. 지금은 아무도 거들떠보지 않는 상가, 토지, 자투리 땅이지만 주변을 탐색하고 흐름을 파악하고 정책을 파고들면 얼마든지 가치 있는 부동산으로 바뀔 수 있다는 저자의 주장에 관심이 커진다.

 

부동산에서 도로는 우리 몸의 혈관과도 같다. 혈관의 피가 잘 돌아야 우리의 생명이 이어지듯 도로는 토지를 살리는 생명의 통로와 같다. 도로가 크고 넓다고 다 좋은 것은 아니라 적재적소에 쓰여야 한다. 도로가 잘 나 있으면 교통이 좋다는 뜻이고, 그런 곳에는 사람들이 모인다.(p.243)

저자 : 김태연

전 재산 500만 원으로 부동산 투자를 시작해 실전 경험을 쌓으며 부를 축적해왔다. 모두가 ‘이제 부동산은 끝이다’라고 말할 때 오히려 틈새시장을 찾아 수익을 올렸다. 소액으로 투자할 수 있는 토지로 눈을 돌려 ‘모든 토지는 가치가 있다’, ‘토지는 스스로 돈을 번다’는 것을 실감하며 토지 투자 전문가로 거듭났다. 40대에 10년 후 30억 부자가 되겠다는 목표를 세우고 꾸준히 부동산 투자를 한 결과 그 이상의 목표 달성을 했으며 현재 100억 원이 넘는 자산을 일궜다.

행정학 석사와 법학 박사 학위를 취득한 후 현재 동국대학교, 부동산 투자 컨설팅 등을 대상으로 법학과 부동산 관련 강의를 하고 있다. 부동산추월차선연구소를 통해 일반인을 대상으로 실무 위주의 강의를 하고 있으며 단기투자보다 꾸준히 수익을 올릴 수 있는 개개인의 맞춤형 투자를 권한다. 그 외에 부동산 컨설팅 및 교육 사업, NPL 회사, 식음료 법인, 부동산개발 법인의 대표이사로 재직 중이며 농업법인의 이사로 활동하고 있다. 저서로는 『부동산추월차선』 등이 있다.

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<출판사로부터 도서를 제공받아 작성된 리뷰입니다.>