[감정평가사 사용법] 분쟁 때 내 재산가치 제대로 지키는 법

감정평가사 사용법 - 당신의 부동산 가격을 결정하는
박효정 지음 / 라온북 / 2021년 11월

독자에게는 감정평가사란 직업이 생소하다. 감정평가사가 주로 부동산을 다루는 직업이기 때문에 부동산이 별로 없는 독자로서는 관심 밖이었기 때문이리라. 가지고 있는 부동산이라고는 오랜 직장 생활 끝에 얻은 집 한 채가 달랑이어서 더욱 관련이 없었을 터이니 그들이 무슨 일을 하는 분들인지도 잘 모르고 있다. 다만 한국감정평가원(한국부동산원, 한국감정원 등 비슷한 이름이 많아 이것도 헷갈릴 정도로 문외한이다)이라는 단체가 있었던 것 같다. 서울 강남 어디선가 본 듯도 하고...

'평가'를 하는 공적인 직업은 많은 것으로 안다. 환경영향평가, 교통영향평가도 있고 건설영향평가란 말도 있으니 모두 공적인 일을 하는 것 같다. 그러나 '공적 기관'으로 알려진 곳은 부동산 관련 일을 하는 한국감정평가원이 아닌가 싶다. 국토부 산하 기관일지도 모르겠지만 유독 부동산 관련 감정평가원이 있는 이유는 뭘까. 굳이 국가기관으로 설립돼 있는 것으로 봐서 국토 관리 차원에서 감정평가를 할 일이 많아서일까. 이 책 『감정평가사 사용법』은 부동산 관련 감정평가 의뢰를 할 때 필수적으로 알아둬야 할 상식을 쉽게 이해할 수 있도록 쓴 것 같아 독자는 지식욕 충족을 위해 선택했다. 또 있을지도 모를 감정평가라는 일에 대해 알고도 싶다.

감정평가사는 변호사처럼 일정 시험을 통과해야 하는 것으로 알고 있다. 무척 어렵다고 들은 적도 있다. 더욱이 많은 숫자를 선발하는 게 아니라 적은 숫자를 선발하기 때문에 통과가 어려운 것 같다. 수입도 변호사처럼 능력에 따라 다르겠지만 변호사 못지 않은 것 같다. 무슨 일을 하는지, 저자 박효정이 책을 써서 알리려 한 내용이 무엇인지 배울 작정으로 이 책을 읽었다. 책에 따르면 감정평가란 부동산의 경제적 가치를 판단하여 그 결과를 가격으로 표시하는 일을 말한다. 감정평가는 언제 해야 하는 걸까? 감정평가는 재개발, 재건축, 공익사업, 개발사업, 이혼 등 이와 관련된 재산 분할 소송을 당했을 때, 내 부동산의 가치를 높여 재산 손실을 막는 데 필요하다고 한다.

대체로 사람들은 부동산 가격이 하나라고 생각하지만, 감정평가의 목적, 시점, 조건, 기준에 따라 가격이 다양해진다. 또한 갑작스러운 상속, 준비 없는 증여로 인한 세금 폭탄도 감정평가를 통해 합법적으로 절세할 수 있다. 그렇다면 감정평가 ‘잘’ 받는 방법이 따로 있을까? 나의 재산 가치를 높여주고 평가를 통해 재산 손실 막아주는 감정평가의 일이라고 한다. 그리고 그 중심에 있는 감정평가사들의 업무 처리 과정부터 착수금 납부, 의뢰서 작성, 실력 좋은 감정평가사를 고르는 방법, 감정평가사의 역할과 중요성 그리고 의뢰인이 미리 알아두면 좋은 내용을 중심으로 이 책을 썼다.

이 책은 모두 6장(章)으로 이뤄졌다. 1장에서는 감정평가란 무엇이며, 왜 필요하고 중요한 지 등 감정평가를 아는 것과 모르는 것의 차이에 관해 다룬다. 2장은 감정평가 업무 처리 절차를 다루고 있다. 의뢰할 때 어떠한 정보가 필요하고 무엇을 알아두면 좋은지, 착수금 납부 진행 방법, 현장조사 방법 등 전반적인 감정평가사의 업무에 관해 설명한다. 3장은 감정평가사란 무엇인가? 가격 책정은 어떻게 하는 것인가? 좋은 감정평가사가 왜 중요한가? 등 감정평가사의 역할에 관해 이야기한다. 4장은 감정평가를 의뢰할 때 알아두면 좋은 감정평가사어, 이의신청 작성 꿀팁, 사감정 등 부동산 가격 전쟁에서 승률을 높이는 방법이 담겨 있다. 5장에는 감정평가를 활용해 재산의 가치를 높이는 방법, 재산 손실을 막는 방법 등에 대해 담겨 있다. 6장은 좋은 감정평가사 고르는 방법, 나에게 필요하고 딱 맞는 좋은 전문가란 무엇인지 등 감정평가사 선정 체크리스트 수록 등이 담겨 있다.

감정평가사는 부동산에 관련한 거의 모든 일을 외뢰 받아 하는 대신 해주는 것으로 이해된다. 내 집, 내 건물에 갑자기 소송이 걸렸을 경우 감정평가사의 성향과 경험, 능력으로 재산의 가격이 달라진다고 하니 민형사 소송에서 변호사를 잘 만나야 좋은 결과를 얻을 수 있다는 말처럼 '부동산의 변호사'로서의 역할을 하는 것 같다.

독자가 재산이 없어 관련 일을 한 번도 당해보질 않아서인지 몰랐지만 부동산 분쟁이 굉장히 많은 것 같다. 그러나 대부분 공공주택단지, 신도시, 도로, 공원, 산업단지 조성 등 공익사업을 위한 수용 절차와 각종 부동산 관련 소송에서의 감정평가 제도에 대해 잘 모르고, 막상 그런 상황이 닥쳤을 때 당황스러워 대비하지 못한다고 한다. 이때 감정평가사가 가장 중요한 일을 한다.

감정평가사의 평가액으로 보상금이 책정되고, 각종 소송에서 부동산 가액이 결정되기 때문이다. 한번 감정평가가 이루어지면 그 재산 규모의 특성상 개인의 자산 상태에 미치는 파급효과가 어마어마할 것이다. 때에 따라서는 한 사람, 한 가족의 일생 근간을 뒤흔들 정도이라는 말도 설득력이 있다. 자신이 가진 재산이 반토막나거나 전부 사라질 수도 있는 일이라니 자본주의 사회에서 가장 중요한 사유재산, 그것도 가장 덩치가 큰 부동산 재산을 다루는 직업이 감정평가사라는 직업이라는 것을 이 기회에 확실히 알게 됐다. 그러나 이런 현실과 달리 안타깝게도 우리 사회에는 아직 보상금(현금청산), 재산분할 등 부동산 감정평가와 관련된 분쟁이 발생했을 때 전문 감정평가사를 찾는 문화가 없다고 저자는 말한다. 하지만 부동산 소송은 전문 감정평가사에게 잠깐만 상담을 받으면 바로 실마리가 풀리는 일이라는데 왜 감정평가사를 찾지 않을까. 조금은 의심스럽다. 부동산 가격 책정이 정상적이고 상식적으로 이루어지지 않은 탓이 아닐까 하는 다른 문제가 있는 것 아닌가 싶다. 이 점은 의문으로 남는다.

저자는 '코로나 블루'란 신조어가 생겨났듯 '피수용자(현금청산자) 블루' '소송당사자(원ㆍ피고) 블루'라는 말이 있다고 말한. 이런 현상이 실제로 부동산계에 있다. 저자에 따르면 재건축ㆍ재개발ㆍ공익사업 또는 이혼소송이나 공유물분할 또는 유류분반환청구 등에서 발생하는 재산 분할 분쟁에 휩쓸린 상태로 혼란의 도가니 속에서 힘들어하는 사람들이 많다. 일생일대의 큰일을 당한 그들은 일반인이다. 평생 살면서 소송을 단 한 번도 해본 일이 없고 내 땅을 강제로 수용 당해 본 일도 없다. 직장도 나가야 하고 일상생활을 계속 해내야 하기 때문에 강제수용이나 소송에 올인할 수가 없다. 사실 올인한다고 해도 뽀족한 수는 없다. '감정평가액'으로 보상금과 재산 분할가액이 결정되기 때문이다. 당사자로서는 엄연히 내 재산인데도 내가 할 수 있는 일이 별로 없다는 것이다.

무력함을 느끼고 규모가 클 경우 우울감이 심해져 우울증의 증세를 보인다고 한다. 이를 '피수용자 블루'라고 하는 듯하다. 이 때 저자는 이들에게 권유한다. 패배주의에서 벗어나 다툴 기회가 있을 때 뒤집을 시도를 해볼 수 있도록 전력을 다해 싸워야 한다. 빠를수록 좋다고. 감정평가사를 찾는 것이 가장 필요한 일인 듯하다. 부동산은 대체로 많은 적든 개인 재산의 대부분이다. 그것을 송두리째 잃는 것은 삶을, 자신의 전부를 잃는 것과 같을 수 있다. 미리 알고 적극적으로 대처하고 힘에 부친다면 변호사를 찾듯이 감정평가사를 찾아 의논해볼 일이다. 저자가 이 책을 쓴 이유와 같을 것이다.

감정평가사는 보상평가(행정소송 포함)를 할 때 피수용자 및 피수용자의 대리인(변호사, 행정사)으로부터 다양한 이의신청서, 감정의견서를 받는다. 감정평가사는 자신이 행여 놓친 부분이 있을까 싶어서 혹은 평가 시 반영해야 할 만한 사안이 툭 튀어나올 때 고민한다. 감정평가사는 ‘평가 그 자체’에 논란이 있을 만한 애매한 사안을 볼 때 고민한다. 따라서 이의신청서는 그런 방향으로 작성되어야 효과가 있다. 부동산 평가액을 더 잘 받기 위해 이의신청서나 감정의견서 등의 서류를 작성해야 한다면, 다음 11가지 유형을 피하길 바란다. 내가 받았던 이의신청서 중 가장 보기 안 좋고 반영해줄 수도 없는 유형들을 정리했다. 피수용자가 나름대로 열심히 썼는데 반영을 할 수 없다면 그것은 ‘나쁜 의견서(이의신청서)’이다. 평가사들 대부분이 나와 비슷한 생각을 할 테니 이의신청서를 작성할 때 지양해야 할 것이다.(p.146)

저자 : 박효정

올해 11년 차 감정평가사이자 4년 차 행정사. 2010년 감정평가사 자격시험에 합격하여 대형법인 5년, 소형법인에서 2년 동안 평범한 월급쟁이 평가사로 살다가, 2017년 일반행정사 자격시험에 합격하였다. 두 개의 자격증으로 사무소를 각각 개업하여 감정평가사이자 보상행정 대리인인 하이브리드 전문가로 거듭나면서 업무영역 특화에 성공했다. 현재 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소의 대표이며 수원지방법원, 수원지방법원 성남지원, 수원지방법원 안산지원의 법원 경매·소송감정인이자 경기도 안성시 공유재산심의회 위원이다. 전라남도 장흥군 부동산평가위원회 위원, 법무부 법사랑 기흥지구협의회 위원을 역임했다. 전문분야로는 재개발·재건축 현금청산, 보상, 소송(재산분할, 매도청구소송, 임료 등)감정, 재감정, 상속·증여세 절세용 감정평가 등이 있다.

한국금융투자협회, 광운대학교 건설법무대학원, 한국감정평가사협회 등에서 전문가들을 대상으로 재개발·재건축 감정평가의 특징과 대비, 소송 감정평가, 부동산 감정평가 관련 등 최근 판례 등을 강의하였고, 주요 일간지인 〈머니투데이〉 및 개인 블로그 등을 통하여 일반인들과 감정평가 및 보상행정에 대한 지식을 나누고 있다. 저서로는 변호사, 공인중개사와 공저로 출간한 《난생처음 재개발 재건축》이 있다.

<출판사로부터 도서를 제공받아 작성된 리뷰입니다.>