서울의 젠트리피케이션은 우리의 삶을 어떻게 변화시켰을까?

흔들리는 서울의 골목길 - 밀레니얼과 젠트리피케이션
경신원 지음 / 파람북 / 2019년 10월

사실 이 책을 읽고 싶은 이유가 매우 사소했다. 상권의 변화에 따른 서울의 변화된 골목길 등을 소개해주는 책쯤으로 생각했기 때문이다.

도시계획이나 젠트리피케이션이란 단어도 전혀 몰랐고, 이 책에서 처음 알게 됐다.

또 어떻게 도시의 변화가 이루어지고, 어떻게 바람직하게 변화해야 하는가에 대해 고민해야 한다는 생각도 처음 하게 됐다.

이 책을 읽음으로써 전혀 예상치 못한 지식을 얻은 것이다. 공동체 의식을 향상시킨 것이다.

서울에 수십 년 사는 사람으로서 서울의 발전에 대해 최소한 고민하고 협력해야 하는 공동체 의식이 가슴에서 싹튼 것이다.

두산백과에 따르면 낙후된 구도심 지역이 활성화되어 중산층 이상의 계층이 유입됨으로써 기존의 저소득층 원주민을 대체하는 현상을 가리킨다.

젠트리피케이션(gentrification)은 지주계급 또는 신사계급을 뜻하는 젠트리(gentry)에서 파생된 용어로, 1964년 영국의 사회학자 루스 글래스(Ruth Glass)가 처음 사용하였다.

글래스는 런던 서부에 위치한 첼시와 햄프스테드 등 하층계급 주거지역이 중산층 이상의 계층 유입으로 인하여 고급 주거지역으로 탈바꿈하고, 이에 따라 기존의 하층계급 주민은 치솟은 주거 비용을 감당하지 못하여 결과적으로 살던 곳에서 쫓겨남으로써 지역 전체의 구성과 성격이 변한 현상을 설명하기 위하여 이 용어를 사용했다고 한다.

저자의 의도는 명확하다. 자본주의의 성장 이후 전 세계적 현상이 된 젠트리피케이션은 한국 사회에서 어떤 모습으로 진행되고 있고, 우리는 이를 어떤 시선으로 바라봐야 할까? 서울의 젠트리피케이션은 어떤 사람들에 의해 진행되고 있을까?

서울에서 자라 서울을 소비하는 새로운 소상공인들, 그들과 같은 취향을 공유하는 새로운 소비자는 누구인가?

베이비부머의 자녀 세대인 밀레니얼이 몰고 온 오래된 골목길의 새로운 변화, 그 변화의 중심인 이태원에서 서울의 미래를 묻는다.

즉 아름답고 풍요로운 도시, 매우 미래지향적이고 공동체 의식이 넘치는 서울의 모습을 그리는 데 있다고 생각된다.

저자에 따르면 주택시장과 사회 계층의 변화로 ‘젠트리피케이션’이라는 개념이 처음 생긴 서구와 달리, 우리나라에서는, ‘건물주의 임대료 폭리와 상권에서 내몰리는 세입자’라는 상업적 젠트리피케이션의 부정적인 면을 부각하는 방식으로 젠트리피케이션이 일반에 소개되었다.

오늘날 젠트리피케이션은 아시아와 남미까지 전 지구적 현상이며 도시마다 나타나는 양상이 다양한데, 우리의 경우 주거시설을 카페나 레스토랑 등의 상업시설로 바꾸는 오래된 구도심의 상업화를 중심으로 빠르게 진행되고 있다.

“1990년대 중반 홍대 일대에서 시작된 주거지역의 상업화 현상은 2000년대 중반 급속하게 증가해 이태원, 연남동, 연희동, 부암동, 상수동 등으로”(17P) 확산되었다.

그렇다면 이 책 『흔들리는 서울의 골목길』은 우리나라에서 두드러지는 상업적 젠트리피케이션의 이유를 무엇으로 분석하고 있을까?

저자는 서울이라는 도시 공간에 중산 계층이 거주하고픈 매력을 느낄 만한 역사성을 가진 건축물이 많이 남지 않았기 때문이라고 한다.

2015년 전체 인구 가운데 아파트에 거주하는 인구비율은 59.9%, 도시에 거주하는 인구비율을 91.8%에 달하며,

저자는 그 원인으로 한국전쟁 이후 급속한 도시화와 산업화 그리고 이러한 현상을 가능하게 한 정치권력과 재벌, 부동산 투기라는 세 가지 요인을 꺼내놓는다.

젠트리파이어, 새로운 소상공인 계층의 활동을 알아보기 위해 저자는 서울 안에서 가장 이국적인 동네이자, 낙후된 동네에서 핫플레이스로 떠오른 ‘이태원’의 변화를 집중 조명하였다.

1980년대에는 외제 모조품이나 보세 옷가지를 팔던 동네, 주한 미군을 상대로 한 클럽이나 바가 많았던 낯설고 위험한 지역, 이태원. 이곳에 주한 미군의 발길이 줄어들자 성소수자 공간이 생겨났고, 다양한 국적의 외국인이 몰려오면서 이국적이고 특색있는 카페나 레스토랑이 속속 들어섰다.

2000년 중반에는 이렇게 형성된 외국 문화를 즐기기 위해 수많은 내국인들이 이태원으로 몰려들었다. 2010년 이후 이태원의 변화는 더 빨라졌다.

“대로변뿐만 아니라 우사단로, 회나무길, 경리단길 등이 20~30대 밀레니얼들 사이에서 인기를 끌면서 골목을 따라 빠르게 확산되”(69P)었고, 핫플레이스로 떠오르면서 젠트리피케이션 또한 빠르게 이루어졌다.

이태원의 젠트리피케이션은 ‘1. 임대료가 저렴한 오래된 골목길의 낡은 단독주택 증개축 증가 2. 유동인구의 증가 3. 지가 및 건물가의 상승 그리고 취득세와 재산세 증가’의 단계로 진행되었다.

하지만 이런 변화는 원주민과 낡은 골목길의 변화를 이끌었던 선구적 젠트리파이어에게 마냥 좋은 일이 아니었다.

임대료가 상승했을 뿐 아니라 주민등록인구가 감소하였고, 외국 음식점과 의류점이 증가하면서 오랫동안 이 골목을 지켜왔던 세탁소나 동네 마트, 미용실 등 근린시설이 줄고 말았다.

젠트리파이어, 새로운 소상공인 계층의 활동을 알아보기 위해 저자는 서울 안에서 가장 이국적인 동네이자, 낙후된 동네에서 핫플레이스로 떠오른 ‘이태원’의 변화를 집중 조명하였다.

1980년대에는 외제 모조품이나 보세 옷가지를 팔던 동네, 주한 미군을 상대로 한 클럽이나 바가 많았던 낯설고 위험한 지역, 이태원. 이곳에 주한 미군의 발길이 줄어들자 성소수자 공간이 생겨났고, 다양한 국적의 외국인이 몰려오면서 이국적이고 특색있는 카페나 레스토랑이 속속 들어섰다.

2000년 중반에는 이렇게 형성된 외국 문화를 즐기기 위해 수많은 내국인들이 이태원으로 몰려들었다. 2010년 이후 이태원의 변화는 더 빨라졌다.

“대로변뿐만 아니라 우사단로, 회나무길, 경리단길 등이 20~30대 밀레니얼들 사이에서 인기를 끌면서 골목을 따라 빠르게 확산되”(69P)었고, 핫플레이스로 떠오르면서 젠트리피케이션 또한 빠르게 이루어졌다.

이태원의 젠트리피케이션은 ‘1. 임대료가 저렴한 오래된 골목길의 낡은 단독주택 증개축 증가 2. 유동인구의 증가 3. 지가 및 건물가의 상승 그리고 취득세와 재산세 증가’의 단계로 진행되었다.

하지만 이런 변화는 원주민과 낡은 골목길의 변화를 이끌었던 선구적 젠트리파이어에게 마냥 좋은 일이 아니었다.

임대료가 상승했을 뿐 아니라 주민등록인구가 감소하였고, 외국 음식점과 의류점이 증가하면서 오랫동안 이 골목을 지켜왔던 세탁소나 동네 마트, 미용실 등 근린시설이 줄고 말았다.

제2차 세계대전 이후, 많은 런던 사람들은 더 나은 거주 환경을 찾아 런던 외곽지역으로 이주했다.

이러한 ‘교외화(Suburbanization)’로 인한 ‘도심공동화(Urban hollwoing phenomenon)’가 활발하게 이뤄진 1960년대에, 사회의 관습에 구애되지 않는 진보적이고 보헤미안적인 예술가, 문학가, 배우, 지식인 계층이 임대료가 저렴한 노동자 계층 지역에 들어가 노후된 건물을 새롭게 복원하고 주거환경을 쾌적하게 변화시켰다. 그러자 지역의 임대료가 점차 상승하였고, 임대료를 감당할 수 없는 노동자 계층이 밀려나게 되었다. <p.16>

밀레니얼의 아날로그적 감성은 강남 개발로 외면받던 강북의 낡고 좁은 골목길을 핫플레이스로 바꾸었다. 인스타그램과 페이스북에서 인기를 끈 핫플레이스는 대부분 개발이 제한되거나 느리게 이뤄져 예전의 모습을 간직한 강북의 골목길에 있다.

밀레니얼은 강남의 매끈한 건물이 주는 느낌보다 오래된 골목길의 낡은 주택에서 빈티지한 매력을 느낀다. 그리고 이러한 주택을 자신의 취향에 맞춰 새로운 공간으로 탈바꿈시킴으로써 ‘내 스타일’의 사업을 꾸려간다.

또한 ‘나만 아는’ 상품과 장소 혹은 ‘나와 관심사’가 유사한 사람들을 발견하는 일에 기쁨과 즐거움을 느끼며, 비주류의 문화 경제적 활동을 주목하고 지지한다. <p.23~30>

2000년대 중반 이후 20~30대 밀레니얼은 자신들이 경험한 이태원 골목의 핫플레이스들을 SNS를 통해 발 빠르게 공유하고 확산했다.

이태원을 방문하는 사람뿐 아니라 이곳에서 사업하려는 사람도 늘어났다.

오래된 골목길의 낡은 건물들이 증개축을 통해 카페나 레스토랑, 부티크로 하루가 다르게 바뀌었다.

이러한 상업 시설과 유동인구 증가는 공시지가를 상승시켰고, 재산세와 취득세도 덩달아 증가했다.

지자체와 건물주 입장에서는 이태원의 골목길에 나타난 변화가 더할 나위 없이 행복한, 이보다 더 좋을 수 없는 ‘윈윈 시추에이션’이 되었다. <p.80>

우리는 과도한 임대료를 부과하는 ‘욕심 많은’ 건물주를 비난한다.

그렇지만 이 비참한 결과의 원인이 과연 전적으로 ‘조물주보다 더 위에 있다는 건물주’에게만 있는 것일까?

우리 사회에서 건물주가 어떻게 조물주보다 더 위에 있을 수 있는지를 먼저 생각해 봐야 한다.

이들이 자본주의 논리에 의한 시장의 폭력을 행사할 수 있는 것은, 부동산에 대한 우리 사회의 뜨거운 열망 때문이다.

우리는 건물주를 욕하면서도 내심 이들이 소유한 부동산을 부러워한다. (…) 우리 사회에 아직도 경제적 약자를 보호할 수 있는 제도적 장치가 미비한 것은 우리가 모두 건물주가 되기를 꿈꾸기 때문이 아닐까? <p.154~155>

밀레니얼은 기존 세대가 우려하는 바처럼 단지 자기중심적이고 인내심이 부족하고 불평과 불만이 많은 세대만은 아니다. 그들은 기존의 어떤 세대보다 공익에 관심이 많다.

세계의 환경 문제와 빈곤 문제 등에 기꺼이 동참하며, 더욱 평등한 사회를 만들기 위해 노력하는 세대다.

기존 세대의 소비만능주의와 물질만능주의의 폐해를 지적하고 미니멀리즘과 공유경제를 이야기하는 세대다. (…) 지금은 저성장의 시대다.

미국의 유명한 경제학자이자 하버드 대학교 교수인 마틴 와이츠먼은 1980년대 미국 경제의 스태그네이션을 극복하기 위한 방안으로 공유경제의 개념을 처음으로 이야기한다.

저성장시대의 포스트 밀레니얼 세대가 살아갈 서울의 미래 모습 또한 자신의 소유를 남과 공유하는 도시가 되어야 한다. ‘선한 개발’이나 ‘참한 도시’ 같은 도덕적 로망에 사로잡힌 이야기가 아니다.

나와 너가 공존하려면, 각자가 아닌 ‘우리’의 유익을 위해 함께 노력해야 하기 때문이다. <p.159>