도시농부의 토지투자

도시농부의 토지투자 - 천만 원으로 할 수 있는 농지투자 완전정복 ㅣ 천기누설 토지투자 8
이인수 지음 / 청년정신 / 2020년 6월

사실 인터넷으로 오랫동안 뒤쳐보던 정보들이 모두 이곳에 모여 있었다. 내가 찾던 책이다. 오래 전 부터 나는 대한민국 농업이 미래가 밝다고 자신하고 다녔다. 그냥 밝지 않다. 매우 밝다. 지금 농업을 시작하는 많은 젊은 층은 불과 십 수 년 내로 자리만 잡는다면 아주 훌륭한 농업 재벌가로 성장하리라고 믿어 의심치 않는다. 그런 믿음을 갖는 것은 그냥 감이 아니다. 농업은 엄청난 메리트가 있는 사업이다. 자본을 축척할 수 있고 자본이 자본을 생산해 내는 가장 자본주의적인 산업이다. 세계가 4차 산업혁명이 일어나던, 5차 산업 혁명이 일어나던 우리 세상은 식량이 없고서는 버틸 수 없다. 많은 사람들이 4차 산업 혁명의 붐으로 도심으로 이동한다. 때문에 농업 생산력은 더 큰 공급력을 필요로 한다. 소비는 커져가는데 생산력은 줄어들고 있다.

얼마 후, 농업의 분야에 독점적 대기업들이 등장할 것이라고 믿는다. 저출산으로 고민하고 있는 우리나라에 반해, 세계의 인구는 꾸준하게 늘고 있다. 이런 인구부양에 가장 필수적인 산업은 인공지능이 아니라 농업이다. 현재 세계인구는 78억 명에 육박하고 있다. 내가 초등학교 시절, 세계 인구가 60억이 넘었다고 기념하던 방송이 생각난다. 크게 시간이 지나지도 않았는데 이제는 거의 80억에 가까워져간다. 얼마 남지 않은 2050년에는 세계 인구가 100억 명에 육박한다고 한다. 세계 인구가 50억명을 넘근 것은 1989년이다. 이를 기념하여 7월11일을 세계 인구의 날로 유엔개발계획은 제정했다. 그 뒤로 60년이 지나고 세계 인구는 2배가 되었다.

이렇게 인구는 꾸준하게 증가하고 있는데 농업인의 숫자는 꾸준하게 줄어들고 있다. 서양이 자본과 기술을 제공하고 열대의 노동에 견딜만한 원주민의 값 싼 노동력을 이용하여 단일 품목을 크게 경작하는 기업형 농업의 탄생을 우리는 20세기에 직접 목격했다. 이는 농업이 철저허게 자본주의적인 산업임을 입증하는 역사이다.

전 국토의 17퍼센트는 농지이다. 우리나라의 인구는 90%이상이 도시에 살고 있고, 2019년 기준으로는 231만 명만이 농촌인구라고 한다. 농촌인구는 꾸준하게 줄어들고 있고 도시 인구가 꾸준하게 늘어난다. 소비할 인구는 많아지고 생산할 인구는 줄어든다. 농자천하지대본이라는 말이 있다. 국가 운영에서 절때 포기 할 수 없는 것은 바로 농업이다. 적정한 식량생산이 내수에서 생산 소비 되어야 하는 것은 모든 산업국가에서 공통적으로 필요한 일이다. 우리는 필리핀의 몰락으로 인해 식량의 무기화가 얼마나 무서운 건지를 확인했다.

이토록 농업을 포기한 산업국은 이웃 국가의 식량의 무기화로 근간 산업부터 무너지게 된다. 미국과 중국이 무역 전쟁에서 가장 많이 나오는 품목이 다른 산업 품목이 아닌, '대두'와 같은 농작물이라는 것 또한 식량의 무기가 어떠한 미사일이나 첨단 무기보다 무서운 것인지를 알려주고 있다. 때문에 산업국들은 자신들의 주력 산업을 지키기 일정 이상의 규모를 유지 시키려한다. 때문에 농업을 하는 농업인에게는 꽤나 많은 혜택을 준다. 우리나라 같은 경우에는 농산물 산업은 면세에 해당된다. 이것이 얼마나 좋은 것인지는 아마 판매자분들은 공감할 것이라고 생각한다.

책에는 이런 대목이 있다.

"땅은 10년 가지고 있으면 인삼이오 20년 이상 가지고 있으면 산삼이 된다."

요즘과 같이 부동산 이슈가 핫할 때, 너도 나도 타오르는 불구덩이로 들어가는 것은 좋지 못하다고 생각한다. 이럴 때 일수록 장기적인 비전을 봐야한다. 대한민국 인구가 최고점을 찍고 이제 정점에서 내려올 일만 남았는데 강남이나 인근 도시의 부동산을 다시 또 다른 이가 비싸게 사줄 것을 기대하며 구매하는 일 보다는 조금 더 장기적인 비전을 가지고 부동산을 투자하는 것이 현명한 일이기도 하다.

책에서 가장 활용하기 쉬운 투자방법은 농림지역의 농지에 투자하여 투자수익을 얻거나 건축물을 올리는 일이다. 농림지역의 농지는 농지원부를 가지고 있는 농민이 주택이 1채 이상 없는 상태로 이사하는 조건으로 건축이 가능하다. 또한 농업 보호구역은 대게 저수지나 하천을 끼고 있"기 때문에 경관이 매우 수려한경우가 많고, 전원 주택용은 물론이고 카페나 음식점 용도로도 안성맞춤이다. 준농림지에 비해 규제가 비교적 까다롭기 때문에 시세가 낮게 형성되는 경우가 많다. 요즘과 같은 '홈족'이 많아지는 4차 사업혁명 시대에 집은 반드시 도심에 있을 필요가 없다. 우리는 전국 어디에서나 사물인터넷을 활용한 최고의 환경을 집에 구축할 수 있고 쿠팡이나 배달의 민족과 같은 배달 서비스를 누릴 수 있다.

책은 농지에 부동산만 투자하라고 말하지 않는다. 직접 경작하라고 한다. 실제로 책에서에서 공감하는 내용이 많다. 이 글을 읽는 많은 사람들이 도심에서 생활하고 있을 것이다. 하지만 자신이 살고 있는 환경이 아니면 다른 세계을 이해가 쉽지 않다. 사실 사는 지역을 농촌으로 옮기고 직업을 농사로 변경하기만 하면 우리는 국가에서 주는 거의 무한대에 가까운 혜택을 받을 수 있다. (물론 발품을 팔고 직접 여러 정보를 활용한다는 가정에서 그렇다.)

'농지원부'에 등재되면 농지와 임야를 구입, 관리, 양도하는데 농민에게 많은 혜택을 주고 있는데 농지를 소유한 소유주가 농민으로서의 혜택을 받게 되는 것이다. 일단 2년간 거주시에 이전 등기시 취득세, 등록세가 50% 감면된다. 또한 채권도 면제된다.

대출시에는 근저당을 설정하면 등록세와 채권이 전부 면제 되기도 하고, 농지원부소유가 8년이 지나면 과세기간별로 2억원 한도 내에서 양도 소득세가 100프로 감명된다.또한 농촌의 일부 세금 및 공과금 보험료 준조세를 감면 받고, 농업인 대상 자금 및 대출 지원도 가능하다. 농업용 농기계와 면세유를 구입할 수 있는 혜택을 부여 받고, 농촌 자녀의 대학 장학금 우선을 지원하며, 농어촌특별전형을 통해 좋은 교육 혜택을 받을 수도 있다. 각종 보조금 및 시설 구입도 국가 지원으로 받을 수가 있다. 또한 농어가목돈마련저축이라는 것을 통해 연금리 7.91%의 높은 금리 혜택을 볼 수도 있다.

나는 농지원부와 농업경영체가 둘 다 등록이 되어 있는데 덕분에 많은 혜택을 받고 있다. 책에 나와 있지 않은 혜택은 실제 읍사무소에 가서 물어보면 더 많은 혜택이 있고 책에 나와있는 부분만 하더라도 엄청나다. 아마 이런 대부분의 내용을 도시에 사는 사람들은 모를지도 모른다. 앞으로 개발도상국들의 인구가 확장해 가면서 일반 식량 즉, 밀이나, 콩, 쌀 외로 기호 과일들의 수요가 폭발적으로 증가할 것이다. 이는 닫힌 세계의 틈새사이로 매우 기민하게 움직이며 성장할 산업이다. 나는 영어가 사용 가능하고 홀로 수출 경험도 있으며 판매할 농산물도 있다. 누구보다 좋은 조건이라고 자신한다.

대한민국의 농업의 비전이 매우 밝다는 '짐 로저스'의 말에 응원받고 내 비전과 목표를 향해 한 걸음 한걸음 나아가는데 이 책이 무척 도움될 것이다.