신방수 세무사의 부동산 세금 핵심 질문 100

신방수 세무사의 부동산 세금 핵심 질문 100 - 가장 빈번한 100가지 질문에 25년의 경험으로 답하다
신방수 지음 / 두드림미디어 / 2026년 3월

* 출판사로부터 도서를 지원받아 작성한 글입니다.

집을 한 채 가지고 있는 것만으로도 요즘은 세금 걱정이 이만저만이 아니다. 양도세, 종부세, 증여세, 임대사업자 등록까지. 뭔가 하나 결정하려고 하면 꼭 세금 문제가 발목을 잡는다. 인터넷을 찾아봐도 내용이 너무 흩어져 있고, 그렇다고 세무사를 찾아가자니 뭘 물어봐야 할지도 막막한 그런 상황, 한 번쯤은 겪어봤을 거다. 그런 사람들한테 이 책은 꽤 반갑게 느껴질 수 있다.

처음에는 목차만 보고 평범한 세금 정리 책이라고 생각했다. 고가주택, 2주택, 임대사업자, 증여와 상속. 이런 키워드만 보면 어디서든 한 번쯤 본 느낌이다. 그런데 막상 읽기 시작하니 생각했던 방향이랑은 조금 달랐다. 이 책은 부동산 세금을 이론으로 풀기보다, 실수하지 않게 알려주는 쪽에 더 가깝다. 단순히 제도를 설명하는 게 아니라 사람들이 실제로 어디서 틀리고, 어떤 순간에 세금이 크게 나오는지를 중심으로 이야기한다.

세법 조문을 길게 늘어놓기보다는 상황을 먼저 던진다. 예를 들면 시가 10억짜리 집을 자녀에게 7억에 팔면 문제 없을까 같은 질문이다. 여기서 끝나는 게 아니라, 왜 양도세는 괜찮고 증여세는 문제가 될 수 있는지까지 같이 설명해준다. 읽다 보면 중간중간 “아 이래서 그랬구나” 싶은 부분이 꽤 나온다.

구성도 생각보다 현실적이다. 고가주택, 2주택, 임대사업자, 증여와 상속까지 이어지는데, 따로 떨어진 내용이라기보다 흐름이 이어진다. 집을 사고, 보유하고, 늘리고, 넘기는 과정이 한 번에 연결되는 느낌이다. 그래서 하나만 따로 보는 게 아니라, 지금 선택이 나중에 어떤 영향을 줄지까지 같이 생각하게 만든다.

설명 방식도 꽤 실전 쪽에 가깝다. 예를 들어 임대료 5% 상한 같은 부분도 단순 규정 설명으로 끝나지 않는다. 세금마다 적용 기준이 다르고 실제로는 어떻게 판단되는지까지 짚어준다. 특히 표로 정리된 부분들이 많은데, 단순 요약이라기보다 조건을 어기면 어떤 혜택이 빠지는지 바로 보이게 되어 있다. 거주주택 비과세, 장특공제 70%, 종부세 합산배제 같은 것들이 임대료 5% 조건과 연결되어 있다는 점도 여기서 처음 제대로 이해했다. 세목마다 기준 시점이 다르다는 것도 그전에는 크게 신경 안 썼던 부분이다.

일시적 2주택 부분도 비슷하다. 보통은 “일시적이면 괜찮다” 정도로 알고 넘어가기 쉬운데, 여기서는 순서나 기간, 지역 조건 중 하나라도 틀리면 비과세가 깨질 수 있다고 꽤 분명하게 말한다. 특히 “일시적은 기간보다 순서가 중요하다”는 설명은 기억에 남는다. 분양권이나 입주권, 상속주택이 섞이면 기준 자체를 잘못 잡는 경우도 많다고 하는데, 이런 부분은 그냥 넘어가기엔 좀 위험해 보였다.

뒤쪽 증여와 상속 파트는 더 현실적으로 느껴진다. 고가주택을 그대로 들고 있다가 상속하는 경우와 미리 증여하는 경우를 사례로 비교해주는데, 숫자로 보니까 차이가 더 확실하게 보인다. 가족 간 저가 양도처럼 헷갈리기 쉬운 부분도 세금별로 나눠서 설명해준다. 같은 거래라도 어떤 기준으로 보느냐에 따라 양도세랑 증여세가 완전히 다르게 적용된다는 점이 인상적이었다.

이 책을 읽고 나면 “절세 방법을 알았다”기보다는 “이거 모르고 하면 위험하겠는데”라는 생각이 더 크게 남는다. 조건 하나, 순서 하나, 타이밍 하나로 결과가 꽤 달라질 수 있다는 걸 계속 보여주기 때문이다. 가볍게 읽히는 책은 아니지만, 실제로 집을 가지고 있거나 거래를 고민하는 사람이라면 한 번쯤은 짚고 넘어갈 필요가 있어 보인다.

세금 제도가 자주 바뀌는 건 어쩔 수 없는 부분이라, 최신 내용은 따로 확인해야 한다는 점은 감안해야 한다. 그래도 기본적인 틀이나 흐름을 잡는 데는 도움이 된다. 부동산 세금을 잘 아는 방법을 알려준다기보다는, 괜히 실수해서 손해 보지 않게 해주는 쪽에 더 가까운 책이다. 읽고 나면 나중에 한 번 더 찾아보게 될 것 같다는 생각이 자연스럽게 든다.

공인중개사 X 행정사 레벨업 100

공인중개사 X 행정사 레벨업 100 - 공인중개사에서 행정사까지 인생의 좌표를 바꾸다
최유경 지음 / 두드림미디어 / 2026년 3월

* 출판사로부터 도서를 지원받아 작성한 글입니다.

이 책은 공인중개사로 11년간 일한 저자가 현장에서 직접 겪은 경험을 바탕으로 쓴 실무서다. 읽다 보면 교과서처럼 정리된 이론이 아니라, 실제로 분쟁을 겪고 스트레스를 받으며 터득한 이야기라는 게 느껴진다.

책에서 가장 먼저 강조하는 건 특약사항의 중요성이다. 초보 공인중개사들이 가장 많이 저지르는 실수가 바로 말로만 합의하고 문서로 남기지 않는 것이라고 한다. 주차 2대 가능하다고 했던 임대인이 계약이 끝나자마자 말을 바꾼 사례처럼, 구두 합의는 이해관계가 틀어지는 순간 없었던 일이 되기 쉽다. 잘하는 공인중개사는 합의가 나오자마자 그 자리에서 바로 특약으로 적는다. 저자는 심지어 문제가 될 것 같은 임대인과의 계약에서는 카카오톡 대화, 음성 녹음, 영상 녹화까지 모두 해두었고, 그 덕분에 소송으로 번질 수 있었던 상황을 막아냈다.

여기서 단순히 꼼꼼했던 저자 이야기로 읽는 건 아쉽다. 저자가 전하고 싶은 건 결국 부동산 계약의 목적은 빨리 끝내는 게 아니라 안전하게 끝내는 것이라는 말이다. 그리고 그 원칙을 지킨 결과, 나중에 그 까다로운 임대인으로부터 통 임대 계약을 의뢰받는 결말로 이어진다. 꼼꼼함은 관계를 망치지 않는다는 저자의 말은 뻔한 말임에도 이 에피소드가 증명하는 부분이라 참고해야 한다.

책의 후반부는 행정사 자격증으로 넘어간다. 공인중개사 하나만으로는 한계가 있다는 이야기인데, 단순히 자격증을 더 따라는 말이 아니다. 공인중개사는 권리금 계약서나 직거래 계약서를 작성하면 불법이지만, 행정사 자격이 있으면 합법적으로 가능하다고 한다. 거기에 비자 신청, 법인 설립, 내용증명 작성까지 계약 이후의 행정 업무를 원스톱으로 처리할 수 있어 고객 입장에서는 훨씬 편리하고, 중개사 입장에서는 신뢰도와 수익 모두 높아진다. 저자는 이걸 머릿속 이론으로 설명하는 게 아니라, 홍대 일대에서 중국 화장품 회사의 빌딩 매입과 비자 업무를 함께 처리한 실제 사례로 보여준다. (실제 집 근처에 중국인 행정사 상주라고 적힌 행정사 사무실을 어렵지 않게 볼 수 있다.)

행정사가 AI 시대에도 살아남을 수 있는가에 대한 부분도 설득력 있게 다룬다. 감정적으로 "사람이 하는 일이니 괜찮다"는 식이 아니라, 행정은 지역마다 담당자마다 판단이 다르고, 반려 대응이나 이의제기 같은 뒷수습까지 누군가 책임져야 한다는 현실적인 얘기를 꺼낸다. AI는 서식 채우는 데는 쓸 수 있어도, 그 판단과 책임까지 가져갈 수는 없다는 거다.

[공인중개사 X 행정사 레벨업 100] 책을 읽으면서 인상 깊었던 건, 두 직종을 동시에 다루면서도 어느 쪽도 과장하지 않는다는 점이었다. 요즘처럼 어떤 자격증을 준비할지 고민하는 사람들이 많은 시대에, 공인중개사와 행정사 두 직종의 실무를 한 권에서 같이 볼 수 있다는 건 생각보다 드물다. 공인중개사를 준비 중이라면 앞으로 어떤 방향으로 성장해야 하는지, 행정사를 고민 중이라면 어떤 분야와 결합했을 때 더 경쟁력이 생기는지를 책에서 어느 정도 가늠해볼 수 있다. 막연하게 둘 중 하나를 고민하던 사람이라면, 읽고 나서 머릿속 그림이 조금은 선명해질 것 같다. (물론 깊은 정보에 대한 부분은 개별적으로 확인해봐야 하겠지만...)

저자가 "악에 받쳐 공부를 시작했다"고 표현한 부분이 기억에 남는다. 거창한 비전보다 현장에서 쌓인 답답함이 결국 사람을 움직였다. 그리고 그 움직임이 3년, 10년 뒤의 레벨을 완전히 바꿔놓는다는 것은 이 책이 전하고 싶은 저자의 메시지 중 하나가 아닐까 한다.

미루는 사람을 위한 실행의 기술

미루는 사람을 위한 실행의 기술 - 노력과 의지 없이도 바로 행동하는 뇌 만들기
토야마 미키 지음, 정지영 옮김 / 알에이치코리아(RHK) / 2026년 3월

* 출판사로부터 도서를 지원받아 작성한 글입니다.

[미루는 사람을 위한 실행의 기술]의 내용 중 일부는 자제력을 다룬다.  자제력은 쓰면 닳는 건지, 아니면 마음먹기에 따라 얼마든지 쓸 수 있는 건지에 따라 심리학으로 사람을 크게 두 부류로 나눈다. 마음의 에너지가 쓰면 쓸수록 닳는다고 믿는 유한형이랑, 써도 써도 안 줄어든다고 믿는 무한형. 그리고 이 믿음 자체가 실제 자제력 발휘에 영향을 미친다는 게 핵심이다.

실험도 꽤 흥미롭다. 배고픈 대학생들한테 초콜릿이랑 래디시를 같이 놓고, 한 그룹에는 래디시(무) 만 먹으라고 시킨다. 당연히 옆에 초콜릿을 보면서 참아야 하니,  자제력을 이미 소모한 셈이다. 이후에 일부러 풀 수 없게 설계된 퍼즐을 주면, 래디시 그룹이 훨씬 빨리 포기한다. 이게 바로 자아 고갈이다. 초콜릿을 참는 행위 (감정 조절) 과 행동지속 (퍼즐) 을 쓰면 의사결정 에너지를 소모시킨다는 것이다. 자제력도 쓰면 닳는다는 얘기다. 생각해보면 아침부터 크고 작은 결정들을 수도 없이 내리면서 살아가는 우리한테, 저녁쯤 되면 의지력이 바닥나는 게 어쩌면 당연한 일인지도 모르겠다.

마시멜로 실험은 아마 들어본 사람이 많을 것이다. 4살 아이한테 마시멜로 하나를 주고, 15분 기다리면 하나 더 준다고 했을 때 기다리는 아이가 나중에 더 성공한다는 그 유명한 실험이다. 근데 여기서 반전이 있다. 이 실험 대상이 스탠퍼드대 교수 자녀들, 그러니까 애초에 경제적으로 풍족한 아이들만을 대상으로 했다는 점이다. 나중에 일반 가정을 포함해서 900명 넘게 다시 실험했더니 결과가 똑같지 않았다. 가난한 집 아이들은 자제력이 없는 게 아니라, "지금 안 먹으면 나중에 없을 수도 있다"는 불안감으로 바로 먹은 것이었다. 자제력의 문제가 아니라 환경의 문제였던 것이다. 어릴 때부터 내일을 믿을 수 있는 환경에서 자란 아이와 그렇지 못한 아이를 같은 잣대로 평가했다는 게, 돌이켜보면 꽤 허술한 실험이었다. 

마지막으로 무의식 얘기가 나온다. 의식이 처리하는 정보는 물 한 잔이고 무의식은 태평양만큼이라는 비유가 인상적이다. 우리가 목표를 향해 행동할 때도 결국 무의식을 잘 활용해야 한다는 방향으로 이야기가 흘러간다. 의지로 밀어붙이는 것보다 무의식이 자연스럽게 움직이도록 판을 짜는 게 더 영리한 방법일 수 있다는 거다.

읽으면서 나에 대해 생각해 보게 된다. "오늘 이것도 해야 하고 저것도 해야 하는데" 하면서 결국 아무것도 못하고 유튜브만 보다 잠든 날이 한두 번이 아니었다. 이게 의지가 약해서가 아니라 자제력 자원이 이미 다른 데서 소모됐기 때문이라고 한다. 한편으론 위로가 되면서도 또 다른 한편으론 막막한 기분도 든다. 

그리고 마시멜로 실험의 반전은 꽤 충격적이었는데, 우리가 철석같이 믿어온 실험들이 사실 편향된 집단에서 나온 결과일 수 있다는 것이다.  심리학 실험만의 얘기가 아니라, 우리가 당연하게 여기는 상식들 전반을 한 번쯤 의심해봐야 한다는 생각으로 이어진다. 누군가의 실패를 의지 탓으로만 돌려온 시선들은 다시 생각해 봐야 할 부분이기도 했다. 

다녀왔습니다! : 실리콘밸리, 워싱턴 D.C. 그리고 텍사스

다녀왔습니다! : 실리콘밸리, 워싱턴 D.C. 그리고 텍사스 - 토스증권 애널리스트가 직관한 미국의 핵심 기업과 산업
토스증권 리서치센터 외 지음 / 비즈니스북스 / 2026년 3월

* 출판사로부터 도서를 지원받아 작성한 글입니다.

DOGE가 뭔지 아는 사람이 얼마나 될까. 나는 트럼프와  머스크가 사이 좋을 때 잠깐 만든 조직 정도로 알고 있었다. 심지어 처음엔 Dogecoin이랑 헷갈렸다.

근데 책 읽으면 DOGE에 대해 아주 자세히 알 수 있다. 미국 정부가 스스로 "우리 돈 너무 낭비하는 거 아니야?" 하고 만든 비용 절감 전담팀이라고 보면 이해가 빠르다. 적자 기업에서 구조조정팀을 새로 꾸리는 것과 비슷한 느낌이다. DOGE는 불필요한 계약은 자르고, 새는 예산은 막고, 인력을 줄이는 역할을 한다. DOGE는 그래서 아주 중요해 보인다.

 현지 기업 임원들 얘기를 읽으면서 더 달라 보이기 시작했다. 그러니까 토스증권 팀이 미국에 가서 기업 임원들을 만났는데, 원래 목적은 그 회사 사업 얘기를 듣는 거였는데. 임원들이 질문을 받지도 않았는데 스스로 먼저 DOGE 얘기를 꺼냈다. 업종도 부동산, 방산, 정책 데이터 회사 이렇게 서로 완전히 다른 업종인데 다들 똑같이 DOGE를 먼저 언급했다는 것, 이건 누가 시켜서 한 말이 아니기 때문에 그만큼 DOGE가  실제로 피부에 닿는 문제라는 거다. 미국 전반에 영향을 주고 있는 게 DOGE라는 걸 알 수 있었다.

 계약이 실제로 끊기고, 사업 방향 또한 다시 짜야 하는 상황이 벌어지고 있다는 걸 보여준다. 머스크가 나가면 DOGE도 흐지부지해질 거라 생각했는데,  손을  뗐는데도 조직은 여전히 굴러가고 있다.

기업 사례들 중에 개인적으로 제일 인상 깊었던 건 방산 IT기업 Leidos였다. DOGE가 여러 계약을 하나로 합치면서 규모가  크고 실적 있는 회사 쪽으로 일이 몰리는 구조가 생겼다고 한다. 반대로 정책 데이터 기업 Fiscal Note는 정부랑 1년 단위로 계약을 맺어왔는데, DOGE 이후 예산 전체를 다시 검토하면서 계약이 줄줄이 중단됐다고 했다. 안정적이라고 믿었던 매출이 한순간에 흔들린 거다.

 부동산 플랫폼 CoStar 얘기도 있었는데, 원래 미국 연방정부가 오피스 건물 최대 임차인이었다는 걸 이 책 읽기 전까지 몰랐다. 그게 줄어들면 워싱턴 D.C. 주변 부동산 시장이 타격받을 수밖에 없다는 연결이 자연스럽게 읽힌다. 국방 안보 쪽 기업 CACI는 매출 대부분이 정부에서 나오는데도 전혀 걱정 안 하고 있었고. 국가 안보 예산은 어떤 정권도 건드리기 어렵다는 논리였다.

읽으면서 몰랐던 부분들이 꽤 많았다. 그동안 미국 주식을 볼 때 실적이랑 유명도 정도만 봤는데, 정책 하나가 이렇게 산업 구조 자체를 흔들 수 있다는 것에 놀랐다. 효율화라는 말이 겉으로는 그럴듯하게 들리는데 실제로는 누군가의 계약이 끊기고 누군가 그 자리를 채우는 과정이었다. 근데 이걸 어떻게 미리 알고 투자에 반영할까 신기하다.

텍사스 얘기는 책 후반에 나오는데, 텍사스가 어디쯤에 있지 라는 생각에 지도를 찾아봤다. 2020년 이후 인구가 200만 명 넘게 늘었고, 연간 일자리 창출이 전미 1위, 주 소득세가 없고 물가도 낮다. 삼성전자 파운드리가 거기 있는 것도 그냥 된 게 아니었다. 책에서 간단 명료하게 설명한다. 미국 주식 보면서 지역을 같이 봐야겠다는 생각은 이 책 읽고 처음 든 것 같다.

 지금 미국이 어떻게 돌아가고 있는지, 그 현장에서 토스증권이 직접 보고 들은 내용이라는 게 다른 책과 다르다. 뉴스는 조각나 있고 유튜브는 해석이 섞여 있는데, 이 책은 그 중간 어딘가에 있는 느낌이다. 간접이 아닌 직접가서 경험한 이야기라 더 와닿는 건 확실하다.  .미국 투자를 시작하려는 사람이라면 종목 찾기 전에 한 번쯤 읽어볼 만하다. 어디에 돈을 넣을지보다, 지금 미국이 어디로 가고 있는지를 먼저 보게 해주는 책이기 때문이다. 

나는 AI로 급등주에 투자한다

나는 AI로 급등주에 투자한다 - 클릭 한 번으로 연수익률 233%를 만든 인공지능 퀀트 투자
곽경일 지음 / 알에이치코리아(RHK) / 2026년 3월

* 출판사로부터 도서를 지원받아 작성한 글입니다.

솔직히 주식이라는 단어 자체가 좀 부담스럽다. 딱 한 번, 아는 분이 "이거 사봐" 해서 샀다가 운 좋게 수익을 낸 게 주식 경험의 전부다. 차트는 열어봤자 빨간 막대 파란 막대가 뭔가 요동치는 그림으로만 보이고, 그게 뭘 의미하는지는 여전히 모르겠다. 그러다 든 생각이, 남이 알려주는 거 받아먹기만 할 게 아니라 나도 좀 공부해볼까 였다. 근데 막상 하려니 어디서 시작해야 할지 막막했고, 요즘 세상이 AI로 난리인데, 내가 직접 차트를 공부하는 대신 똑똑한 AI가 나 대신 급등주를 찾아준다면 어떨까 하는 기대감이 생겼다. 그 타이밍에 이 책 제목이 눈에 들어왔다. AI가 급등주에 투자한다. AI가 대신 해준다고? 솔깃하지 않을 수가 없었다.

책을 펼치면 왜 데이터 분석과 인공지능을 공부해야 하는지를 설명한다. 이후 이동평균선 이야기가 나오는데, 또 차트 공부만 있는 건가 싶었는데, 설명하는 방식이 달랐다. AI는 차트를 우리가 보는 것처럼 그림으로 보는 게 아니라, 그냥 숫자로 쭉 읽는다는 얘기였는데, 그러니까 사람은 차트 모양을 직관으로 읽지만 AI는 그냥 숫자 더미를 통계로 처리한다는 것이다. 몰랐기도 했지만, 생각보다 설명이 어렵진 않았다. 그냥 읽히는 느낌이었다. 내가 차트를 못 읽는 건 어쩌면 그냥 사람이라서 그런 거구나 싶었다.

이동평균선 설명하면서 사춘기 아들 비유를 쓰는 부분이 있는데, 이게 진짜 신선했다. 이동평균선을 아들로 비유해 이해시키는 부분은 확실히 다른 책과 달랐다. 하루하루 기분 기복에 일희일비하지 말고 5일 평균 태도를 봐라, 라는 식이다. 차트책 특유의 딱딱한 문체가 아니라서 읽는 데 어려움은 없었다. 5일선은 날렵한 오토바이, 120일선은 육중한 덤프트럭이라는 비유도 그냥 술술 넘어갔다. 이 정도면 차트 문외한도 대강 감을 잡을 수 있을 것 같다.

책의 중반부로 넘어가면 구글 코랩이라는 도구를 활용해 직접 파이썬 코드를 돌려보는 실습이 나온다. 솔직히 '파이썬'이라는 단어를 듣자마자 "이건 내가 할 영역이 아닌데?" 싶어 책을 덮을 뻔했다. 코딩의 '코'자도 모르는 내가 이걸 할 수 있을까 걱정됐기 때문이다. 하지만 책에서 시키는 대로 클릭 몇 번 하고 코드를 복사해서 붙여넣으니, 신기하게도 내 컴퓨터 화면에 삼성전자의 주가 데이터가 쏟아져 나오고 그래프가 그려졌다. 내가 직접 코딩을 하는 게 아니라, 이미 만들어진 강력한 프롬프트를 빌려 쓰는 기분이라 생각보다 어렵지 않았다. 스토캐스틱 같은 보조 지표를 활용해 파도의 꼭대기와 바닥을 찾아내는 법이나, 효율적 투자선 그래프를 보면서 이것저것 맞춰보니까, 내가 뭔가 펀드매니저 흉내 내는 기분이 들었다. 구글 코랩에서 직접 돌려볼 수 있다고 하는데, 코딩을 전혀 모르는 입장에서는 코드 블록이 등장하는 순간 집중이 흐려진다. 코드 한 줄 한 줄 친절하게 설명해주긴 하는데, 이건 코드를 외울 게 아니라는 생각이 들었다. 작성기를 이용해 복사붙여넣기를 하면서 확률기를 파악하는 것도 도움이 되겠다는 생각이 들었다. 코딩에 조금이라도 발을 담가본 사람이라면 훨씬 쉽겠지만 말이다.

AI가 다 해준다는 제목 뉘앙스를 기대하고 들어가면, 실제로는 내가 AI한테 뭔가를 학습시키고 코드를 직접 돌려야 한다는 걸 알게 된다. 완전 자동으로 알아서 주식 골라주는 마법 같은 도구가 아니라, 내가 도구를 직접 만들어야 하는 책이다. 이걸 알고 읽으면 덜 당황할 것 같고, 모르고 보면 생각이랑 좀 다르다고 느낄 수도 있겠다. 책 『나는 AI로 급등주에 투자한다』는 초반에 데이터 분석과 인공지능을 공부해야 하는 이유, AI 투자의 문턱을 설명하는 파이썬에 대한 기초 부분이 생각보다 많은 부분을 차지해서 조금 실망하긴 했다.

이동평균선이 뭔지, AI가 주가 데이터를 어떻게 처리하는지 아주 기초적인 개념 정도는 머릿속에 들어왔다. 다만 차트도 모르고 코딩도 몰라서, 파이썬 기초 정도는 살짝 공부하고 오는 게 훨씬 좋을 것 같다. 일단 구글 코랩은 북마크 해뒀다. 언제 다시 열어볼지는 모르겠지만, 그냥 덮어두기엔 좀 아깝다. 만약 주식을 투자할 시간이 된다면, 적어도 AI가 골라주는 급등주를 한 번쯤은 따라가 볼 생각이다. 그때 다시 이 책을 꺼내보게 되지 않을까 싶다.