경매에 대한 사전지식이 전혀 없는 사람이라면, ‘도대체 경매가 아무리 싸다 한들 집 한 채에 몇 천, 몇 억이나 하는데 그 돈이 어디 있어?‘ 할 것이다.
맞는 말이다. 몇 천만 원으로는 아무리 경매라 하여도 수도권 아파트 한 채사기 힘들다. 그래서 투자자들이 경락잔금대출을 이용하는 것이다.
아파트 분양 시 중도금과 잔금을 은행에서 대출을 받아 납부하듯이, 경매에도 낙찰가의 70~80% 혹은 그 이상 대출을 해 주는 경락잔금대출이 있다. 이렇게 되면 내 투자금은 낙찰자의 약 20~30%만 있어도 해결이 가능하다.
가령 소형 아파트를 1억 원에 낙찰받았다고 하자. 보통 대출 금액은 낙찰가의 70~80%인 7~8,000만 원까지 가능하다. 내 투자금은 2~3,000만원정도 있으면 되고(법무비 및 제반비용은 제외), 대출이자는 낙찰 후 월세를 놓아 그 금액에서 매달 충당하면 되는 것이다.
낙찰을 받고 법정을 빠져 나오면 슬슬 뒤따르며 명함을 주는 대출 중개인들을 경험하게 된다. 아주머니들은 심지어 화장실까지 쫓아오셔서 명함을•주기도 하고, 전화번호를 묻기도 한다. 처음에는 좀 당황스러웠는데, 이제는 법원에 가면 눈인사도 하고 안부도 묻는다. - P149
법원에 가면 눈인사도 하고 안부도 묻는다. 낙찰 후에는 웬만하면 전화번호를 알려주도록 하자. 다음 날부터 대출 아주머니들에게서 무수한 문자와 전화를 받게 되겠지만 모두 저장해 두면 추후 다른 물건을 낙찰받았을 때, 단•체문자를 보내 손쉽게 대출조건을 비교할 수 있다. 대출 중개인들도 경력과실력에 따라 여러 대출상품들을 가지고 있기 때문에, 그에 따라 대출금리와대출가능액, 중도상환수수료도 달라지므로 가능한 많은 분들에게 의뢰하는것이 좋다. - P150
변동금리? 고정금리?
대출 중개인들이 보내준 문자에는 대출금리의 정보가 있을 것이다. 하지만 고정인지 변동인지를 확인하고 선택을 하자. 고정인 경우에는 이자율이높은 편이기는 하나 말 그대로 금리가 고정되어 있다는 뜻으로, 기준금리의영향을 받지 않고 쭉 그 금리 그대로 이용할 수 있다. 하지만 만약 그 대출시점의 고정금리가 다소 높았다면, 금리가 내려가는 상황에서는 다소 억울하기도 하다.
반대로 변동금리는 정부 정책이나 경기 등을 반영하여 금리가 유동적으로 움직이는 것을 말하는데, 지금은 금리가 높지만 앞으로 금리가 내려갈것으로 예상될 때는 변동금리를 선택하는 것이 유리하다. 따라서 낙찰받은물건에 따라 어떤 방식이 적합한지를 먼저 파악한 후 대출 상품을 선택하는 것이 좋다. - P150
근저당설정비와 중도상환수수료대출 시 은행에서 근저당설정을 한다. 이때 근저당설정비라 하여 그 비용을 낙찰자(대출자)에게 부담을 시켰으나, 2011년 7월부터 은행이 부담하는것으로 판결이 나왔다. 이후부터는 은행이 설정비 전액을 부담하고 있지만,
일부 금융권에서는 아직도 설정비를 요구하고 있는 곳도 있으니 자세히 알아보고 선택하자.
또한 중도상환수수료가 있다. 만일 낙찰 후 대출 시, 대출기간을 3년으로설정하였는데 생각보다 빨리 매매가 되어 3년을 못 채우고 2년 만에 매매를했다고 하자. 이때 중도상환수수료가 있는 상품을 선택했다면, 말 그대로 대출기간 중에(중도) 대출액을 갚게 되니 (상환) 그에 대한 수수료를 지불하게되는 것이다. 만일 2억 원을 대출받으며 중도상환수수료 1% 상품을 선택했다면, 최고 200만 원까지 지불해야 한다(수수료는 기간 내에 일할 계산되기 때문에, 그 식은 좀 복잡하다). 이는 은행과 상품마다 다르기 때문에, 낙찰받기이전에 해당 물건을 단기매매 할 것인지, 아니면 장기로 보유할 것인지 미리•정하도록 하자. 만약 단기매매가 목표인 물건이라면 이자율이 다소 높더라도 중도상환수수료가 없는 것이 훨씬 유리하고, 장기적으로 보유 후에 매매를 할 것이라면 이자가 낮고 중도상환수수료가 일정기간(1년 또는 2년)이 지나면 없는 상품으로 고르는 것이 현명하다고 하겠다. - P151
대출승계보통 매매를 할 경우 이미 내가 받아놓은 대출금을 상환하는 것이 맞지만,
상황에 따라 매수인이 대출을 승계 받기 원하는 경우도 종종 있다. 그런 경우는 기존 대출 조건이 새롭게 대출을 하는 조건보다 더 좋은 조건이라고 생각될 때 매수인이 대출 승계를 원하는 것이다. 이 또한 매매를 함에 있어 큰장점이 될 수 있으므로, 대출 실행 시 대출 승계가 가능한지 여부도 반드시확인하자.
잠깐만요!
대출시 필요한 서류들을 체크하세요.
필요서류는 다음과 같습니다.
주민등록등본 2통, 주민등록초본(전 주소포함) 1통, 인감증명서 2통, 보증금 영수증,
•근로소득원천징수 또는 그에 갈음하는 증명서류, 국세, 지방세 완납증명서 각 1통, 신분증,
인감도장-인감증명서를 제외한 등본, 초본, 국세, 지방세 완납증명서는 정부24(www.gov.kr)를 통해인터넷으로도 발급 가능-근로소득원천징수는 국세청 홈텍스(www.hometax.go.kr)에서 발급 가능 - P152
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