목적에 따라 달라지는 투자법

버리는 부동산, 살리는 부동산
토미(土美) 김서준 지음 / 원앤원북스 / 2025년 5월

부동산 상승기 10년이 지나고, 급작스러운 금리 인상으로 인해 부동산 가격의 폭락을 경험했다. 부동산 불패의 신화가 깨졌다.

영끌 해 부동산을 구입했던 젊은이들은 살인적인 금리에 더 이상 버티지 못하고 급매로 부동산을 던지고 있다. 급매로도 해결하지 못하는 부동산은 경매시장으로 넘어와 아파트 경매 물건이 크게 늘어났다. 이로 인해 전세금을 되돌려 줄 수 없는 역전세가 발생하며 젊은이들의 어렵게 마련한 종잣돈이 허공으로 사라지는 사태도 벌어지고 있다. 안전한 투자라 생각했던 갭투자의 불패 신화도 끝나게 된 것이다. 그렇다면 투자자 혹은 실소유자는 어떤 부동산을 사야 할까? 그 답을 #건물닥터 #토미 님의 #버리는부동산살리는부동산 #원앤원북스 를 통해 알아보자.

당신은 잘못한 것이 없다. 당신이 잘못 선택했던 부동산은 당신이 탐욕적이어도, 욕심이 많아서도 아니다. 정보는 넘치지만, 진짜 필요한 정보는 감춰져 있고, 판단 기준은 흐려진 채로 과잉 홍보와 부족한 진실 사이에서, 사람들은 자신만의 기준 없이 선택했다. 그들은 틀린 선택을 한 것이 아니라 틀어진 정보 속에서 선택할 수밖에 없었다.

당신은 당시로서는 최선의 선택을 했다. 당신은 잘못하지 않았다. 2000년대 이후 '아파트 불패', '역세권은 성공' 같은 믿음과 '부동산은 오른다'라는 전 국민적 합의와 다주택자, 갭투자, 투자형 청약의 등장하면서 '집은 곧 투자 대상'이라는 신화가 생겼다. 하지만 최근 몇 년간 그 믿음은 조금씩 변해왔다. 인구 감소, 고령화, 지방 소멸, 지역 간 양극화 심화, 대출 규제, 금리 상승으로 인한 유동성 축소, "00인데 안 팔린다"라는 현상 등장으로 몇몇 부동산의 징후들이 보인다. 빈 상가 공실률 상승, 유령 상가 단지, 노후 건물과 미분양의 확산, 정보의 불균형으로 양산된 부동산 피해자들 그리고 스스로를 자책하는 물음이 터져 나온다.

이제는 질문이 바뀌었다. "어디에 살 것인가"에서 "무엇을 피하고, 무엇을 살리고, 어떻게 설계할 것인가"로 살아남는 부동산의 조건은 '회복력과 적응력'이다. 변화하는 시장에서 살아남는 새로운 기준이다.

살아 있는 부동산이란 수익을 주고, 이자를 기꺼이 감당할 만큼의 흐름이 있는 자산이다. 죽은 부동산이란 수익은커녕 돈이 묶이고, 매도조차 되지 않는 자산이다. 살고는 있지만 죽은 듯한 부동산, 그런 자산을 가진 사람들이 지금 너무도 많다. 살아 있는 자산은 흐름이 있다. 흐르지 못한 부동산 은 결국, 나를 가둔다.

무엇인가를 살리고 싶다면, 무엇인가는 버려야 한다.

무엇인가를 버려야 한다면, 살리는 방법을 알아야 한다.

가장 좋은 포트폴리오는 각자 개인의 상황에 맞는 포트폴리오다. 대중을 향해 던지는 비법이 아니라, 나 한 사람을 위한 1:1 자문이 중요하다.

나이, 직업, 결혼 여부, 성향, 개인의 상황에 따라 자산 배분과 관리는 반드시 달라져야 한다.

부동산의 공식은 해마다 바뀌고, 주기마다 전략도 달라진다. 다양한 포트폴리오를 상담하면서 한 가지 공통된 특징을 발견했다. 많은 이가 중요한 투자 결정을 부모나 가족과 상의하면서, 그 과정에서 자신의 진짜 생각과 의지를 지워버린다는 점이다. 특히 상담자 중 상당수는 자신만의 목표나 바람 없이 투자를 결정하고 있었다. “요즘 그게 좋다더라", "그 동네가 뜬다더라"라는 말에 기대어 선택하고 있었던 것이다.

그래서 필자는 제안하고 싶다. 자신의 내면에 귀 기울여보기를 말이다.

내가 진짜로 원하는 삶은 무엇인가?

내가 좋아하는 지역은 어디이며, 내게 중요한 가치는 무엇인가?

지금 우리는 스스로 무엇이 부족한지를 다시 생각해야 할 때다. 자기 자신을 알고, 자신이 바라는 삶 안에서 재테크의 목표와 만족감을 찾아야 한다.

행복은 평준화되지 않는다. 모든 사람의 목표가 같지도 않다. 자신의 취향과 가족의 만족감을 충족했다면, 그것이 바로 성공한 재테크다. 대출을 잘 활용하는 것과 대출을 무리하게 일으키는 것의 간격, 상승기와 하락기의 경계를 잘 활용하는 결, 생산 능력이 있을 때의 물건 종목과 은퇴자에게 맞는 물건 종목, 각자에 맞는 물건 종목, 사업가와 자영업자, 직장인 각각의 물건 종목 등. 무엇보다 중요한 것은 개개인의 성향에 맞춰 물건을 고르고 유지하는 선택이다. 이 모든 것이 어렵게 느껴질 수 있으나 그중심에는 '자기 자신이 바라는 점이 있다. 그리고 그 바람은 구체적이어야 하고, 수치화될 수 있어야 한다.

1. 본인의 연령대

2. 본인의 성향

- 시세차익형 투자를 선호하는가?

-수익형 투자를 선호하는가?

3. 본인의 투자 방향

-강남 같은 럭셔리 지역을 선호하는가?

-비강남권 여러 물건을 소유하고 싶은가?

4. 실거주 선호도

-강이나 산이 보이는 뷰를 선호하는가?

-포기할 수 없는 주변 편의시설은 무엇인가?

-학군에 대한 중요도는 어떤가?

5. 본인의 수입

-고정수입은 언제까지 이어지는가?

- 재테크 외 연금, 보험 등은 어떻게 관리하고 있는가?

당신만의 속도, 당신만의 이유, 당신만의 시선으로 설계한 자산이야말로 시간이 지나도 흔들리지 않는 '나의 포트폴리오'가 될 것이다.

버리는 부동산, 살리는 부동산 책에서는 각자의 목적에 맞게 주택이나 상가를 리모델링하여 수익화하는 모습을 보여주고 있다. 그 중 가장 중요한 것은 개인의 투자 목적에 따른 활용도이다. 투자에 앞서 어떤 목적으로 투자할지를 결정하는 것이 중요함을 설명하고 있다.