신축이라는 새로운 세계

부동산 투자는 처음이지만 내 집 지어서 잘살고 있습니다 - 노후까지 책임지는 내 집 짓기 프로젝트
왕과장 지음 / 원앤원북스 / 2024년 6월

 부동산은 사는 것이라고만 생각했는데 직접 지어서 임대 및 거주하는 방법이 있다니 정말 처음으로 알았습니다. 그 방법이 궁금해 책을 주문해 봅니다. #부동산투자는처음이지만내집지어서잘살고있습니다 
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​ 부동산을 직접 지어서 매각 혹은 임대를 한다면 부동산을 원가로 구매할 수 있기에 큰 수익을 얻을 수 있다.

반은 맞고 반은 틀린 말이다. 건축 과정에서 해결해야 하는 수많은 문제를 해결하며 십 년은 늙어버린 건축주를 발견할 것이다. 그래도 꾸준히 신축을 진행하는 이유는 정부의 세금 혜택 및 신축을 통한 자금 활용이지 않을까?

건설임대 사업자 세재 혜택

1. 취득세 감면

면적 기준	감면	지원 요건
60m2 이하	취득세 면제 ※ 세액 200만 원 초과 시 85% 감면	공동 주택을 신축, 공동주택 및 오피스텔을 최초 분양한 경우 분양의 경우 취득가액 수도권 6억 원, 비수도권 3억 원 이하 취득일로부터 60일 이내 임대사업자 등록 필요 2024년 12월 31일까지 감면 신청 시 혜택 제공
60~85m2	50% 감면 ※ 임대주택 20호 이상 등록 시

2. 재산세 감면

구분	임대 사업자에 대한 감면	장기 일반 민간임대주택 등에 대한 감면
감면 대상	공동주택, 오피스텔	공동주택, 오피스텔, 다가구 주택(40m2 이하)
등록 세대 수 요건	공동주택, 오피스텔 합계 2세대 이상 등록	공동주택 2세대 이상 또는 오피스텔 2세대 이상  또는 다가구주택(40m2 이하) 1세대 이상
주택 가격 요건	(공동주택) 매입 시 수도권 6억 원, 비수도권 3억 원 이하 건설 시 수도권 9억 원, 비수도권 3억 원 이하 (오피스텔) 수도권 4억 원, 비수도권 2억 원 이하
감면율	40m2 이하 : 면제  ※세액 50만 원 초과 시 85% 감면 60m2 이하 : 75% 감면 85m2 이하 : 50% 감면

3. 양도세 감면

구분	등록일	대상	주택수	면적	공시가격	의무 기간	임대료
건설 임대	20.8.18 이후	장기일반 (아파트 제외)	시도별 2호 이상	149m2 이하	6억 원 이하	10년 이상	증액률  5% 이하

건설임대 사업자 대출 혜택

 토지 구매 시 감정가의 80%와 신축공사 총액의 70% 이상을 은행 대출로 사용할 수 있다. 이런 대출 상품은 은행을 직접 찾아가서 상담을 받을 수 있지만 이보다는 전문 대출상담사(브로커)를 이용한다면 직접 알아볼 때보다 더 많은 금액과 저렴한 금리 상품을 찾을 수 있다. 

대출 상품 이외에도 전세 임차인을 받으면 80% 이상의 레버리지도 이용할 수 있고, 월세 임차인을 받으면 매각 전까지 현금 흐름이 꾸준히 발생되어 추가 수익을 올릴 수 있다. 

신축에 앞서 무엇을 해야 할까?

• 왜 신축을 하는가?(목적)

• 신축을 위해 어떤 토지가 좋은가?

• 신축공사는 어떤 과정을 거치는가?

• 구축 매수 시 대출 방법과 절차는 어떠한가?

• 신축공사 자금 대출 방법과 절차는 어떠한가?

• 신축 시 수익률 선 계산을 해보았는가?

• 엑시트의 A, B, C를 가지고 있는가?

누구나 신축을 하고 싶어 하지만 구체적인 목표와 방법을 미리 알고 있다면 신축 중에 발생할 수 있는 문제들을 좀 더 현명하게 대처할 수 있다. 

또한 건물을 지어 줄 시공사를 찾는 일 역시 만만치 않다. 조금 더 확실하고 검증된 시공사를 찾고자 한다면 신축할 지역의 둘러보다 마음에 드는 

건축물을 찾아볼 것을 권한다. 그 후 정부 24 사이트에서 해당 건축물의 건축물대장을 열람할 수 있는데 대장에는 시공사와 설계사의 정보가 들어 있다. 또한 해당 건축물의 건축주를 만나 시공사의 재정상태 혹은 건축 능력을 점검한 후에 시공사를 찾아 협상할 것을 추천한다. 

 건물을 짓는 과정도 숱한 문제의 투성이지만 그 과정을 시공사 사장, 현장 소장, 협력 업체의 도움을 통해 풀어나갈 수 있다. 시간과 돈이 소요되지만 건축주의 정보와 외부 도움으로 어느 정도 해결 가능하다. 이렇게 건물이 다 지어지면 모든 문제가 다 끝날까? 아니다. 이제부터는 임대와 관리인으로서의 일이 시작된다. 

고금리 시대 쉽게 이사를 결정하지 못하기에 생각보다 임대가 잘나가지 않는다. 인근의 부동산이나 전단지를 돌리며 임대를 위해 애쓰지만 임차인을 구하기가 하늘의 별 따기이다. 임대가 나가지 않아도 계속해서 지급해야 하는 대출금 이자에 건축주는 머리카락이 다 빠질 지경이다. 

결국 원활한 현금흐름을 창출하기 위해 건축주는 새로운 대출을 받아 새롭게 신축을 하는 악순환 구조를 만드는 경우가 많다. 이런 악순환은 시공사뿐 아니라 건축에 관련된 관계자들 모두에게 해가 되기에 이런 방법은 추천하지 않는다. 

이런 구조를 만들지 않기 위해서는 처음 설계 단계부터 내가 지으려는 건물이 다른 신축 건물과의 차이점과 장점을 부각시켜 원만한 선순환 구조를 만드는 것을 추천한다. 

  2채의 신축을 진행하며 겪은 다양한 경험과 실무에서 벌어지는 일을 책을 통해 나눠주고 있다. 역시 건축주이다 보니 건축에 관한 다양한 절차와 현장에서 발생하는 문제의 해결 부분은 다소 미흡한 점이 있다. 또한 신축에 입문하는 방법 역시 스터디나 강의를 제안하지만 여전히 그들만의 리그이기에 신축을 처음 접하는 사람들에게 다소 장벽을 느끼게 한다. 

그래도 신축에 대한 전반적인 절차와 직접 현장에서 느낀 현장감을 책을 통해 느낄 수 있어 좋았다.