부동산 투자 빅데이터 _ 김기원 (리치 톡톡) 지음

빅데이터 부동산 투자 - 현명한 투자자를 위한 대한민국 부동산 팩트 체크
김기원 지음 / 다산북스 / 2018년 2월

늘 보면서 느끼는 것이지만 이제 부동산 투자도 정말 현명하고 똑똑하게 해야겠다는 생각이 많이 든다. 예전처럼 복덕방 할아버지의 말을 듣고 사는 시대는 이미 옛날이야기가 되어 버렸다. 이제는 일반인들도 많이 똑똑해져서 그냥 사지 않는다. 나름 연구하고 공부하고, 또 전문가에게 돈을 주고서라도 물어보면서 사는 시대가 되어 버렸다.

그리고 부동산 하나만 봐서는 안 된다. 시대를 읽을 줄 알아야 한다. 이 책에서는 앞으로 다가오는 4차 산업이 부동산에 어떠한 영향을 주는지에 대해서도 이야기하고 있다. 전혀 관련이 없을 것 같은 이야기지만, 알고 보면 정말 뿌리 깊게 관련된 이야기로 서로 얽혀 있다고 해도 과언이 아닌 것이다. 이처럼 현대인들은 많은 정보를 통해서 자신만의 데이터 베이스를 만들어 간다.

통계에 적용도 해보고, 분석도 해본다. 전에는 부동산 전문가들만 하는 것들이 이제는 일반인들도 전문가 못지않게 분석을 잘하는 분들도 많이 있는 것 같다. 그래서 부동산 책을 볼 때마다 그들의 방대한 지식량에 많이 놀란다. 이 책도 마찬가지이다. 예전처럼 어디 가 좋아요. 어디를 사면 좋아요.라는 이런 밑도 끝도 없는 근거를 가지고 들이대지 않는다. 정확한 분석과 통계를 가지고 지금 현황이 이렇기 때문에 앞으로 어떻게 될 것입니다.라는 미래 예측까지 하게 된다.

점점 이런 시대가 다가올 것이다. 한편으로는 무섭기도 하고, 한편으로는 그래서 다행일 것이라는 생각도 든다. 부동산 하나만 관심이 있었는데, 점점 확대되어 사람, 사회까지 연결된다. 부동산 하나로 시작했지만, 금리, 대출 소득, 입주 물량 등등 봐야 할 것들, 신경 써야 할 것들이 늘어나고 있다. 이대로 가다간 부동산 투자는커녕, 아무것도 못할 것 같다는 생각도 든다. 예전에 무식하게 감하나만 믿고 투자했던 내가 대단하게 생각될 정도다. 그때는 정말로 무식한 게 용감했었던 것 같다. 다만, 시기가 잘 맞아서 그래도 마이너스는 아니었다. 만약 요즘 같은 시대에 내가 했던 옛날 방법대로 투자를 했다면 .... 정말 생각만 해도 소름 끼친다.

앞으로 이렇게 투자를 하나 하더라도 정확한 데이터와 함께 답까지 알려주는 빅테이터를 기본으로 해야 한다. 그래프만 봐도 머리 아프다고 고개를 돌리지 말고, 어떻게 하면 잘 읽을 수 있을지 살펴봐야 한다는 것이다. 참 무서운 시대에 우리는 살고 있지만, 그래도 이런 똑똑한 사람들의 똑똑한 투자를 배워야 하고 그들처럼 생각해 보기를 해봐야 한다고 생각한다.
<다시 보고 싶은 글귀>

금리 인상 초기는 좋은 매수 타이밍! 하지만 금리가 부동산 시장에 영향을 끼치는 유일한 요소는 아니니 다른 데이터들도 함께 고려할 것!

참고로 알아두어야 할 것은 지난 8.2 부동산 대책에서 발표한 주택 양도소득세율 관련 부분이다. 2018년 4월 1일부터 다주택자의 양도소득세율이 변경될 예정이다. 1가구 2주택의 경우 10% 세울 가산이 붙고, 1가구 3주택의 경우 20% 세율 가산(최고세율 62%)이 붙으며 장기보유 특별 공제 혜택을 받을 수 없게 된다. 법인이 부동산을 매각할 때는 양도소득세가 아닌 법인세가 부과된다. 법인세 계산 시 장기보유 특별공제 및 양도소득 기본 공제는 적용받을 수 없지만, 적용 세율이 개인에 비해 상대적으로 낮아 양도차익이 큰 경우 유리하고, 다주택 보유에 대한 중과가 적용되지 않는다는 장점이 있다. 즉 양도차익이 크거나 다수의 부동산을 보유하면서 매매가 잦은 펴이라면 개인보다 법인으로 부동산을 소유하는 것이 양도소득 측변에서 더 이익일 수 있다.

절세 방법 중 하나는 법인을 활용하는 것이다. 법인 부동산을 소유와 경영이 분리되어 있기 때문에 이를 활용하여 여러 가지 절세 혜택을 누릴 수 있다. 첫 번째로 법인의 주주를 배우자나 자녀 등 가족으로 구성하는 것이다. 이렇게 하면 임대료나 양도차익 같은 법인의 이익금을 상대적으로 소득이 적은 배우자나 자녀에게 배당할 수 있다. 특히 법인은 주식의 지분율과 관계없이 특정 주주에게 배당을 몰아서 할 수 있는데 이를 초과 배당이라고 한다.

배당소득은 1년에 2000만 원 이하까지 분리과세되어 15.4%의 소득세를 내면 된다. 예를 들어 자녀 2명을 주주로 등재하면 매년 2000만 원까지는 15.4%의 세금만 내고 자녀 2명에게 합법적인 자금 출처를 만들어 줄 수 있다. 물론 세금을 더 내면 더 많은 배당도 가능하다. 합법적인 자금 출처가 있는 돈으로 나중에 자녀 명의의 주택 등 부동산을 매입하더라도 전혀 문제가 없다.

두 번째로 배우자나 성인 자녀를 법인의 임직원으로 일하게 해서 급여를 줄 수도 있다. 이 또한 배우자나 자녀에게 합법적인 자금 출처를 마련해줄 수 있는 아주 좋은 방법이다.

세 번째는 추후에 증여를 할 경우 부동산이 아닌 주식으로 증여할 수 있다는 것이다. 부동산의 가치는 임의적으로 조정이 불가능하지만 기업의 가치는 어느 정도 조정이 가능하다. 즉 증여를 할 때도 법인을 활용하면 추가적으로 절세할 수 있다는 이야기다.

이전 사이클과 현재 사이클의 차이점이 또 있다. 바로 4차 산업혁명이다. 이번 여름 사이클에는 4차 산업혁명이 최대 변수로 작용할 것이다. 4차 산업혁명은 이전까지와는 완전히 다른 세상을 예고하고 있다. 여러 분야에서 본격적인 변화가 시작되고 있고 이로 인해 IT 헬스케어, 자동차 등 4차 산업혁명과 관련된 업종에서 상당한 버블이 형성될 수 있는 기반이 조성되는 듯하다. 덕분에 이번 자산 시장의 여름은 상당히 뜨거울 수도 있다. 정리하자면 이번 자신 시장의 여름은 이전 사이클보다 더 길어지고 더 뜨거워질 가능성이 많다.