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아들아, 의사 대신 건물주가 되어라
빌딩부부 지음 / NEVER GIVE UP(네버기브업) / 2025년 5월
평점 :
*본 포스팅은 출판사로부터 도서를 제공받아 주관적으로 작성한 리뷰입니다.
요즈음 MZ세대는 성공적인 투자를 통한 부의 창출로 경제적인 자유를 목표로 하는 파이어족들이 늘어나고 있다. ICT의 기술 발달과 더불어 현대 사회에서 부의 창출을 위한 수단이 주식, 코인, 유튜브 그리고 부동산 매매, 부동산 경매 등 다양해 지고 있다. 이중에서 부동산 매매와 부동산 경매의 경우는 투자 비용이 크고, 부동산 투자 관련 세금의 복잡성 등으로 쉽게 다가가지 못했다. 이번에 부동산 매매 측히 빌딩 투자에 대해서 어렵다는 기존의 관념을 깨고 빌딩 투자만으로도 부동산 투자와 그 수입으로 재정적 파이프 라인을 구축할 수 있다는 것을 알려주는 책을 볼 기회를 얻었다. 조남인, 손미혜님의<아들아, 의사 대신 건물주가 되어라>이다.
저자는 현대 사회에서 '의사 만들기'보다 '건물주 만들기'가 더 현실적인 투자 전략으로 설명하고 있다. 과거에는 높은 소득을 얻는 직업을 갖는 것이 경제적 성공의 핵심이었다면, 이제는 자산을 통한 수익 창출이 더욱 중요해졌다. 이런 패러다임 전환 속에서 부동산, 특히 상업용 부동산에 대한 투자는 개인의 재정적 미래를 좌우하는 핵심 요소로 부상하고 있다. '빌딩부부'라는 독특한 저자는 이러한 시대적 변화를 반영하면서도, 현실적이고 실용적인 접근 방식을 제시한다. 중개업에 종사하는 부부가 현장에서 직접 경험한 생생한 사례들을 바탕으로, 상업용 부동산 투자의 명암과 성공 전략을 구체적으로 제시하고 있다.
상업용 부동산 투자에서 가장 중요한 것은 투자 규모에 비례하는 책임감과 각오를 갖는 것이다. 많은 투자자들이 미래의 수익에만 집중하여 당장 직면할 현실적 문제들을 간과하는 경우가 많다. 하지만 성공적인 투자를 위해서는 장밋빛 전망과 함께 현실적인 리스크를 동시에 고려해야 한다. 투자 결정 과정에서 고려해야 할 핵심 요소들은 먼저, 투자자 본인의 재정 상황에 대한 정확한 파악이 필요하다. 투자 기간 동안 발생할 수 있는 다양한 상황에 대한 대비책을 마련해야 한다. 둘째, 투자 목적을 명확히 설정해야 한다. 안정적인 현금 흐름을 원하는지, 아니면 장기적인 자산 가치 상승을 추구하는지에 따라 투자 전략이 완전히 달라진다. 셋째, 투자 대상 건물의 특성과 주변 환경에 대한 면밀한 분석이 필요하다. 투자 해당 지역의 장기적인 발전 가능성과 경제적 변화 요인들을 종합적으로 고려하는 과정이다. 넷째, 투자 후 관리 방안에 대한 구체적인 계획을 수립해야 한다. 건물 관리, 임차인 관리, 세무 관리 등 다양한 영역에서 체계적인 접근이 필요하다.
빌딩부부가 제시하는 투자 전략의 핵심은 네 가지 주요 체크포인트로 요약할 수 있다. 이들 요소는 서로 연결되어 있으며, 하나라도 소홀히 하면 투자 전체가 위험에 빠질 수 있다. 첫 번째는 대출 가능 금액과 금리에 대한 현실적인 평가다. 많은 투자자들이 이론적인 대출 한도에만 의존하여 투자 계획을 세우는데, 실제로는 개인의 신용 상태, 기존 부채 현황, 소득 안정성 등 다양한 요인이 대출 조건에 영향을 미친다. 따라서 여러 금융기관을 통해 실제 대출 가능 조건을 확인하고, 금리 변동 가능성까지 고려한 보수적인 계획을 세워야 한다. 두 번째는 임대수익률과 금융비용의 정확한 계산이다. 이는 단순한 산술 계산을 넘어서, 실제 운영 과정에서 발생할 수 있는 다양한 비용들을 포함한 종합적인 수익성 분석이어야 한다. 공실 기간, 관리비, 수리비, 세금 등 예상되는 모든 비용을 고려하여 실질적인 수익률을 계산해야 한다. 또한 금융비용은 현재 금리뿐만 아니라 향후 금리 상승 가능성까지 고려하여 여유 있게 설정하는 것이 바람직하다. 세 번째는 매각 용이성에 대한 체크다. 투자 부동산은 언젠가는 매각해야 할 자산이므로, 투자 시점부터 출구 전략을 고려해야 한다. 이는 해당 지역의 부동산 거래 활성도, 잠재적 구매자층의 존재, 건물의 범용성 등을 종합적으로 평가하는 과정이다. 특히 특수 목적 건물의 경우 매각이 어려울 수 있으므로, 투자 전에 충분한 검토가 필요하다. 네 번째는 시장 흐름에 대한 지속적인 모니터링이다. 부동산 시장은 경제 전반의 변화, 정부 정책, 지역 개발 계획 등 다양한 요인에 의해 영향을 받는다. 따라서 투자자는 이러한 변화 요인들을 지속적으로 관찰하고, 필요시 투자 전략을 조정할 수 있는 유연성을 갖춰야 한다.
상업용 부동산 투자는 크게 임대수익형과 시세차익형으로 구분할 수 있으며, 각각의 목적에 따라 투자 전략이 근본적으로 달라져야 한다. 임대수익형 투자의 경우, 안정적이고 지속적인 현금 흐름 창출이 핵심 목표다. 이를 위해서는 임차인의 안정성, 임대료 수준의 적정성, 공실 위험의 최소화 등이 주요 고려사항이 된다. 특히 장기 임대차 계약을 체결할 수 있는 우량 임차인을 확보하는 것이 중요하며, 이를 위해서는 건물의 위치, 시설, 접근성 등이 임차인의 요구사항을 충족해야 한다. 또한 임대료 인상 가능성과 주변 시세와의 비교를 통해 장기적인 수익성을 평가해야 한다. 반면 시세차익형 투자는 자산 가치의 상승을 통한 수익 실현이 목표다. 이 경우 해당 지역의 개발 계획, 교통 인프라 개선, 상권 변화 등 자산 가치 상승 요인들을 면밀히 분석해야 한다. 단기적인 임대수익보다는 장기적인 가치 상승 가능성에 중점을 두며, 시장 타이밍을 고려한 매각 전략이 중요하다. 실제로는 두 가지 목적을 동시에 추구하는 경우가 많지만, 투자 결정 시에는 주된 목적을 명확히 하여 그에 맞는 전략을 수립하는 것이 바람직하다. 특히 투자 초기 단계이거나 자금 여력이 제한적인 경우에는 안정적인 현금 흐름을 통해 투자 위험을 최소화하는 것이 중요하다.
상업용 부동산의 경우 시장 변화에 대응하고 지속적인 가치 창출을 위해서는 끊임없는 학습과 개선이 필요하다. 투자 과정에서 발생할 수 있는 다양한 위험들을 인식하고 이에 대한 적절한 대비책을 마련하는 것이 중요하다. 성공적인 투자는 높은 수익률 달성만이 아니라, 위험을 효과적으로 관리하면서 안정적인 수익을 창출하는 것이라는 점을 명심해야 한다.