부동산 투자의 바이블

100세 시대 부동산 관리기법 - 부동산투자의 성공은 부동산관리에서 시작된다
이정찬 지음 / 텔루스 / 2020년 1월

근래에 읽은 부동산 서적 중 최고로 뽑고 싶다.

시중에 나와 있는 부동산 책은 서울, 수도권 각 지역의 호재를 다루거나 부동산 가격 향방이 어떨지 예측하는 내용을 주로 다루고 있다.

이 책이 다루고 있는 주제는 좀 색다르다.

매도인의 입장에서 계약 시 어떤 것을 유의해야 하는지, 분쟁 발생시 어떻게 해야 하는지를 다루면서

매수인의 입장에서도 주의해야 할 점을 상세히 다룬다. 

'실제로 부동산 계약 전에 현장 점검을 나갔을때 어떤 부분을 확인해야 하는지'는 초보자의 입장에서 도움이 많이 된다.

 한번도 부동산 거래를 안 해본 사람이라면 단순히 꼼꼼하게 확인을 해야 겠다는 생각만 가질 뿐, 구체적으로 어떤 것을 봐야 할지는 상세히 알기 어렵다. 

 그래서 처음에는 부동산 거래 경험이 많은 지인을 대동해서 집을 보러 가기도 한다. 

그런데, 이 책에 가스, 배수시설, 벽면의 균열이나 누수 상태를 비롯해 자세하게 알려주기 때문에 이 부분을 메모해두면 현장 점검을 나갈때 도움이 될 것 같다. 

게다가 부동산 계약서를 작성할때 어떤 내용을 기입해야 하는지, '특약'사항은 어떤 내용으로 채워 지는지도 아주 상세히 나오는데 이 파트는 '공인 중개사'로 경험을 쌓아 가는 분들이 봐도 도움이 많이 될 내용이다.

'어느 지역이 좋다, 이 지역에는 이런 호재가 기다린다'등의 내용은 없었지만 수익성 부동산을 매도하거나 매수하는 입장에서 어떤 자세로 부동산 투자에 임해야 하는지 기본적인 것들을 다뤄준 점에서 높은 점수를 주고 싶다.

후반부에는 오피스텔 투자와 전원주택 투자에 대한 내용도 나온다.

기존에 '오피스텔' 투자에 대해 내가 가지고 있던 지식은 매달 일정한 수입이 보장되지만, 공실이 생기면 스트레스를 받고, 신축 오피스텔이 근처에 생길 경우 임대료가 급격하게 하락한다 이정도 였다.

책을 통해 좀더 구체적인 내용을 공부할 수 있었다.

노년에 은퇴를 하고 토지를 사서 '전원 주택'을 짓는 내용은 전혀 알지 못했던 내용이라 식견을 넓힐 수 있었다. 

마지막으로 추천하는 파트는 '부동산 사기 수법' 관련

기획 부동산, 갭투자 사기 등 말로만 들었지 구체적인 수법이나 예방법은 전혀 몰랐다.

소중한 내 자산을 지키기 위해서는 절대 '사기' 당하지 말아야 할 것이다. 

부동산을 매도하는 입장, 매수하는 입장, 초보 공인 중개사 모두 도움이 될만한 바이블 같은 책

공매도 투자

실전 공매도 - 공매도를 모르고 절대 주식투자 하지 마라!
김영옥 지음 / 이레미디어 / 2020년 1월

공매도로 수익을 올리는 기법을 다루고 있는 책

이 책의 저자인 '데이짱'이라는 분이 주식 투자로 100억 이상의 자산을 일군 슈퍼 개미라고 한다.

공매도는 우선 남의 주식을 빌려서 비싸게 팔고, 나중에 싸게 사서 빌려온 주식을 갚는 것이다.

쉽게 말하면 하락하는 주식을 샀는데 주가가 더 하락할수록 수익을 낼 수도 있다고 생각하면 된다.

하지만, 우리나라는 기관과 외국인에게만 공매도를 허용하고 있다.

그래서 이 책에서는 엄밀히 말하면 개인투자자가 증권회사로부터 주식을 빌려오는 거래인 '대주거래'를 다루고 있다.

공매도는 우선 매도한 후 반드시 3일 이내에 매수해야 하는 제한 조건이 있다. 그래서 실제 거래에는 활용하기 쉽지 않다.

주가가 하락한다고 해도 3일 뒤 주가가 다시 상승하면 손실이 발생하는 것이다.

하지만, 개인 투자자가 할 수 있는 대주거래는 30~60일 동안 여유가 있어 일시적으로 주가가 급등하더라도 기다릴 수 있는 여유가 있다.

수수료는 일반거래 수수료보다 3~7배 정도 비싸다.

일반투자에서도 상승을 원하는 안전한 매수 자리가 있는 것처럼, 대주거래도 안전한 매도 자리가 있다.

상승을 원할 때는 여러 개의 이동평균선을 딛고 올라서는 자리에서 매수해야 한다.

대주거래는 반대로 여러 개의 이동 평균선이 수렴할 때 이동평균선을 머리에 이고 있는 자리에서 한다.

대부분 종목이 20일 이동평균선 아래로 하락할 때는 모멘텀이 소멸해가는 종목들이 많기 때문에 상승하기 어렵다.

이렇게 상승하기 어려운 종목을 골라서 대주거래를 해야 한다.

기본적으로 차트를 읽는 기술도 설명하고 있다.

읽으면서 공감 갔던 내용은 차트를 보면서 '수많은 보조지표는 불필요하다는 것'

자신이 가장 잘 이해할 수 있으며, 적중률이 높은 것 한 가지를 선택하여 활용하는 것이 좋다.

전업 투자자로 살아 간다면 실제 써먹을 만한 내용이 많은 것 같은데, 직장과 사업을 병행해서 투자하는 사람이 하루 종일 차트를 보고 있을 수는 없기 때문에 나에게 도움이 되는 내용은 한정적이었다.

그렇지만, 나라에서 '전문 투자자'제도를 완화하고 공매도의 문턱을 넓혀주는 기미가 보이는 상황에서 견문을 넓히는 데 도움이 되었다.

영국 사회 이슈

엘리트가 버린 사람들 - 그들이 진보에 투표하지 않는 이유
데이비드 굿하트 지음, 김경락 옮김 / 원더박스 / 2019년 11월

'브렉시트' 지지도 그렇고 '도널드 트럼프'의 당선도 그렇고 충격적인 사건이다. 

주로 영국의 토박이 노동자들이 브렉시트를 지지하고 있고, 트럼프의 대선 승리도 학력 수준이 낮거나 노동자 백인들의 결집에서 이루어 졌다.

이들 계층은 엘리트에 대한 적대감을 가지고 있는 '포퓰리즘'을 가지고 있다.

(포퓰리즘 운동의 특징으로는 원주민 우선권을 강조하는 '토착주의', '권위주의', '엘리트에 대한 불신'이 있다.)

이들은 사회에 냉담하여 고립감을 느낀다. 

영국의 가난한 사람은 사회 이슈에 대해 덜 보수적이며 종교적 성향도 강하지 않다. 반면 좀 더 강한 이민 규제나 좀 더 느슨한 유럽 통합, 더 나은 직업 교육, 가족이나 고향을 떠나지 않고도 존경받고 성공한 삶을 살 수 있는 기회를 바란다. 

하지만 가난한 영국인의 이런 요구는 언제나 외면 받았고, 지난 세대 동안 부유한 '애니웨어'의 정책 선호가 공공 정책을 지배해 왔다.

(애니웨어는 자유주의 사상에 푹 빠져 있는 대학 졸업자가 주류를 이룬다. 고향을 떠나 대학에서 기숙 생활을 했으며 졸업 후에는 전문 직종에 종사한다. 소득 잣대로 볼 때 상위 계층에 속한다.)

(섬웨어는 중간 소득을 벌며 대학에 진학하지 않고 취업한 이들이다. 이들은 변화를 반기지 않고, 공공질서와 친숙함에 의미를 많이 두며 국가나 특정 지역에 대한 애착도 강하다.)

미국의 상황도 비슷하다.

트럼프의 대중성은 양질의 교육을 받지 못한 백인의 인종 불안에 빚지고 있다.

실제 백인은 여러 영역에서 소수자로 전락했고, 전체 인구 대비 비중도 62%에 그친다.

실제 가난한 백인일수록 다른 인종이나 수십 년 전 백인에 견줘 지위가 나빠졌다.

트럼프는 미국 엘리트가 외면하던 저소득 백인의 이해관계와 고민을 이야기했다. 

계층과 인종을 넘나들며 대중의 불만을 구체화해 나갔다. 

영국 정치는 애니웨어와 섬웨어 간의 새로운 균형점을 만들어 낼 수 있을지 여부에 미래가 달려 있다.

브렉시트 국민투표 그 자체와 결과는 애니웨어 권력과 주류 정당에 대한 섬웨어의 거대한 도전을 상징한다. 

다음 세대를 위한 정치의 핵심 과제는 애니웨어와 섬웨어 두 집단의 새롭고 더 안정적인 균형점을 찾는 것이다. 

영국의 '브렉 시트'에 대해 자세히 고찰 해보고 싶어서 읽은 책이었으나 생각 이상으로 수준이 높은 책이었다.

영국, 미국 뿐만 아니라 우리나라도 비슷한 흐름으로 가고 있는 것 같다. 

한국 사회에서도 '진보'와 '보수' 사이의 적절한 균형을 찾아 발전하는 방향으로 나아 갔으면 좋겠다. 

증여 상속 팁

행복한 증여 상속 - 다툼은 줄이고 자산은 늘리는
김성철 지음 / 지식너머 / 2019년 11월

부동산 가격 상승으로 상속세 대상자가 급격하게 늘어나고 있다.

부모 중 한 분이 먼저 사망하게 될 때는 상속재산이 대략 10억 원이 넘으면 상속세 납부대상이 되며, 부모 중 한 분 사망시 배우자가 없는 상태라면 5억 원만 넘어도 상속세 과세대상이다.

서울의 경우 아파트 한 채만 있어도 상속세 부과대상이 된다.

상속세, 증여세에 대한 이야기가 더이상 남의 이야기가 아니고 일반인들도 미리 미리 준비해 두어야 한다.

상속세와 증여세를 얼마나 내게 되는지, 어떤 경우에 사전 증여가 유리한지 등등 자세하게 설명이 되어 있다.

다만, 세법을 다루는 책이니 만큼 어쩔 수 없이 계산, 숫자가 많이 등장한다. 

절세하는 상속과 증여 파트가 특히 기억에 남는다.

피상속인의 사망으로 인하여 받는 보험금도 상속재산이 된다. 

그런데 보험설계, 즉 계약자, 피보험자, 수익자를 어떻게 하느냐에 따라 상속세 납부 대상이어도 추가되는 상속재산인 보험금에 대해서 상속세를 안 낼 수가 있다.

예를 들어, A씨의 부인 명의로 계약하고 피보험자는 A씨, 수익자는 A씨의 부인으로 하면 된다.

반대로 A씨 부인을 피보험자로 하는 종신보험은 A씨가 계약하고 A씨를 수익자로 설계를 하면 된다.

이렇게 교차보험을 들면 상속세나 증여세를 내지 않는다.

이렇게 보험금에 대한 상속세 없이 상속세 납부재원을 마련할 수 있다.

분산증여를 통한 절세전략을 다루는 내용도 눈 여겨볼만 하다.

딸에게 모든 금액을 증여하는 것보다 사위와 절반씩 나누어 주는 것이 좋다.

초과누진세율 구조 때문에 여러 명에게 분산해서 증여하면 최고세율 적용구간이 낮아져서 적용받는 최고세율이 낮아진다.

(실제로 3억원을 딸에게 단독 증여할 때와 1억 5천만 원씩 딸과 사위에게 분할해서 증여하는 경우 절세액을 비교해보면 1940만원이 나온다.)

또, 두 명에게 분산해서 증여하는 것보다 손자에게까지 세 명에게 나눠서 증여를 하는 것이 절세액이 커진다.

대신 손자에게 증여한 부분은 세대생략증여에 해당되어 30% 할증된다. 하지만, 절세액은 더 커진다.

회계, 세무에 관심이 많다보니 이런 류의 책까지 읽게 되었다.

단순히 세무사에게 모든 것을 일임하는 것보다 의뢰인도 어느정도의 세법 지식을 갖추고 있는 상태에서 세무사에게 요청하는 것이 원하는 방향으로 일이 진행될 가능성이 더 높다고 생각한다. 

상속과 증여에 대한 주제에 관심이 있으신 분들에게 추천하는 책

부동산 기본기 다지기

제주 부동산 제대로 알고 투자하라 - 제주 부동산과 도시계획을 한눈에 꿰뚫는 속 시원한 팩트 체크
이정민 지음 / 인사이트북스 / 2019년 11월

최근에 읽었던 부동산 투자 관련 서적 중 단연 최고라고 말하고 싶다.

책 제목은 '제주 부동산'이라는 글자가 들어가지만 절반 가량은 부동산 투자를 할때 조심해야 할점, 어떤 것들을 봐야 하는지가 주를 이룬다. 

 공법에서 배운 도시기본계획, 도시관리계획에 대한 이야기도 많이 나온다.

부동산 투자를 할때는 '믿지 말아야 할 사람들'이 있다.

바로 유명강사, 유튜버, 연예인이 그들!

부동산 컨설팅업이라는 직업군은 관련 법이 없어서 아무나 뛰어들 수 있다.

부동산 컨설턴트의 주된 수입은 자문료인데 자문료는 정해진 금액이 없다.

또한, 그들의 자문에 따라 투자하여 손실이 발생해도 유명강사들은 전혀 책임지지 않는다.

(좀 유명하다 싶은 강사들의 1회 자문료는 약 500만원 내외, 적은 금액이 아니다.)

게다가 유명강사들은 분양업체들과 연계되어 있는 경우가 있어서 이들이 방송에 출연하여 추천하는 매물들 대부분은 자신이 판매하거나 관련 있는 업체가 분양하는 물건들이다. 

방송을 통해 매출액이 오르면 유명강사는 업체로부터 수수료를 받는다.

부동산 서적을 읽거나 부동산 방송을 듣다 보면 부동산으로 돈 벌기 참 쉽다는 생각이 들지만 모두 부자가 될 수 있는 것은 아니다. 

 모두 부자가 될 수 있다면 강사나 방송인들은 결코 정보를 공유하지 않고 본인들이 직접 투자한다.

진정한 전문가는 부자 되는 법을 알려주지 않고, 사기당하거나 손해를 보지 않는 방법을 일러줄 뿐이다. 

따라서, 부동산 재테크 서적을 읽을 바에는 등기부등본 보는 법, 토지대장, 건축물대장 인터넷으로 무료로 발급받는 법, 토지이용계획확인원 확인 방법, 각 지방자치단체 도시계획조례 등을 한번 더 읽어보는 것이 낫다. 

실제로 이 책에는 등기부등본을 제대로 보는법부터 토지 공부, 건축물 대장 보는 법까지 세세하게 일러준다. 

단순히 유행을 쫓아 부동산 투자 물건을 알려준다기 보다는 '고기를 잡는 법'을 알려주고 저자 분의 진심도 느껴진다. 

후반부에는 제주도에서 피해야 할 물건들에 대한 언급이 있다.

필자는 재건축 대상 공동주택에 투자를 권하지 않는다. 오래된 주택이라고 무조건 매입했다가 재건축이 진행되지 않아 투자한 자금을 회수하지 못하면 유동성 문제에 빠지게 된다. 

 아무리 빨리 진행되더라도 재건축은 5년 이상 걸리는 사업이기 때문에 추천하지 않는다. 

책을 읽는 내내 저자 분의 어마어마한 내공이 느껴졌다. 

워낙 방대한 내용을 다루고 있어서 한번에 모든 지식을 내 것으로 만들기는 어렵다.

두고두고 읽어보면서 부동산 투자의 '바이블'로 삼을 만 하다.