좋은 아파트 잘 고르는 법

좋은 아파트 잘 고르는 법

통근거리나 교육문제 등의 이유로 큰 맘 먹고 이사를 계획해 보신 분들이라면, 우리 가족이 거주할 아담한 아파트 하나 고르는 것도 얼마나 힘들고 고민스러운 일인지 뼈저리게 느끼셨을 것입니다. 물론 모든 지혜는 실수와 시행착오를 거쳐 얻어지는 것이라고는 하지만, 그런 관점에서 생각하면 남들보다 자주 이사를 다니시는 분들은 횟수를 거듭할수록 점점 아파트를 골라내는 안목이 높아지셔야 이치에 맞는 것인데, 필자가 관찰한 바로는 안타깝게도 이사 경험과 안목 간에는 별 상관관계가 없는 것 같습니다.

그러나 장기투자목적으로 아파트 매입을 고려하시는 경우라면, 즉 아파트가 투자의 목적물이라고 가정한다면 시행착오나 잘못된 판단은 그야말로 돌이킬 수 없는 실수가 될 수도 있으므로, 안목까지는 아니더라도 기본적인 체크포인트를 알고 계시는 것은 매우 중요합니다. 필자가 이미 여러 번 말씀 드린 바와 같이, 부동산이라면 아파트든 땅이든 대충 아무데나 사 두어도 돈이 되던 꿈 같은 세월은 이미 지나갔기 때문이지요.

만일 여러분께 지금 충분한 자금만 주어진다면 좋은 아파트를 잘 골라 구입할 자신이 있으십니까? 그렇지 않을 것 같으시다면 함께 몇 가지만 살펴보도록 하겠습니다.

아파트는 주택의 숲이다. 나무보다 숲을 먼저 보라

한 때 몇몇 대기업만이 홍보하던 아파트 브랜드 이미지가 소위 ‘명품 아파트 단지’를 쉽게 구분하는 척도인 것처럼 여겨지던 때가 있었습니다. 그러나 이것도 옛날 이야기이지요. 요즈음은 웬만한 신축 아파트치고 브랜드 명칭이 붙어있는 않은 것을 찾아보기 힘들 정도입니다. 물론 여기서 필자가 지칭하는 명품 아파트라는 것은 시가 10억원 대를 호가하는 고가 호화아파트를 지칭하는 것이 아닙니다. 말 그대로 ‘잘 지어진’, 그러므로 당연히 ‘가치가 상승할 가능성이 높은’ 아파트를 말함이지요. 그럼 무엇을 기준으로 명품을 골라야 할까요?

아파트를 선택함에 있어 매우 중요함에도 불구하고 상대적으로 소홀히 여겨지는 대표적인 요소로 단지 내부구조를 들 수 있습니다. 단지 내부공간은 아파트의 밀도와 배치, 입주민들의 움직임을 유도하는 동선, 녹지공간 등 그야말로 공동생활과 밀접한 관련을 가지고 있기 때문에 매우 중요합니다. 아파트 전문가들도 좋은 아파트에 대해 언급할 때는 틀림없이 이 단지구조에 대해 설명을 하는 것을 볼 수 있습니다.

그러나 현실적으로 우리나라 아파트의 단지구조는 좁은 면적에 최대한의 세대수와 주거면적을 확보하려는 의도로 설계되는 경우가 대부분인지라 입주민이 안락하게 생활할 수 있는 공간이 되지 않는 경우가 많습니다. 5층 이하의 저밀도 아파트를 재건축할 때도 추가부담금을 줄이려는 조합원들의 의도에 따라 수익성만 고려하다 보니 새로 짓는 아파트는 그 층수가 한없이 높아만 지고, 동간 간격은 그야말로 숨막히게 좁아지는 것이지요. 아파트 주거공간의 편의성이나 평형의 크기가 어떻든지 간에 이러한 단지에서 실제로 생활해 보신 분들은 ‘삶의 질’ 이 떨어진다는 말의 의미를 실감하셨을 것으로 생각합니다. 아파트가 새 것이고 평형만 늘어났다 뿐이지, 이전의 넉넉함과 여유는 고사하고 일순간에 아파트의 벽면에 둘러싸여 갇힌 것 같은 답답함을 느끼게 되는 것이지요. 이러한 답답함은 지속적인 스트레스를 야기하고, 자연히 신체적인 질병으로도 이어질 수 있으므로 가볍게 생각할 문제가 아닌 것입니다.

그런데 이것은 건축업자들 만의 책임은 아닙니다. 아파트 수요자들부터가 외부공간 보다는 모델하우스의 평형별 모형에만 관심을 기울이다 보니, 아파트 내부구조와 분양가만 따질 뿐이지 단지 내부에는 별다른 관심조차 기울이지 않는 경우가 많기 때문이지요. 기껏해야 동 배치에 따른 남향 유무나, 로얄층 해당 여부 정도만을 확인할 뿐입니다. 그러니 건축업자들 입장에서는 ‘제일 돈이 많이 들어가는’ 부분을 고맙게도 수요자들이 관심도 가지지 않는데 굳이 신경을 쓸 필요가 없는 것이겠지요. 그러므로 일단 매입시점에는 새 아파트라고 하는 장점만 부각되지만, 실제로 들어가 오래 생활하다 보면 생각지도 못했던 단지 내부의 문제점들이 하나씩 드러나게 되고 이것이 스트레스가 되는 것입니다.

이와는 반대로, 단지 구조가 잘 설계되고 배치된 단지는 분양시점에 비해 중장기적으로 값이 오르는 경우가 많습니다. 대표적인 케이스로 아시아선수촌 아파트를 들 수 있습니다. 아시아선수촌 아파트는 2, 3개 동으로 이루어진 7개의 주거블럭으로 유기적으로 연결된 단지구조를 갖추고 있기 때문입니다. 외부공간에는 보행로와 녹지지역, 그리고 보행광장 등이 잘 어울려 마치 동네를 걷는 듯한 느낌을 주고 있지요. 9~18층 규모로 단지별 층수를 잘 배치해 놓았기 때문에 외부에서 조망할 때 역동적인 느낌도 탁월합니다. 중앙난방 방식인데다 이미 18년이 지난 낡은 아파트임에도 불구하고 여전히 높은 가격대를 유지하는 이유는 이러한 내부 단지의 구조가 시가에 반영되기 때문입니다.

한편, 인지도가 낮은 아파트일지라도 낮은 주거밀도와 넉넉한 녹지 등 좋은 단지환경으로 가격이 인근에 비해 높은 경우도 있습니다. 양천구 신월동 시영아파트는 20평형대 만으로 구성된 528세대 규모의 소규모 아파트입니다. 88년에 입주한 이 아파트는 중앙난방에 지하철역에서도 멀어 교통이 상대적으로 불편하다는 단점에도 불구하고 인근 동일평형에 비해 비싼 가격을 유지합니다. 우선 아파트 동 간격이 일반 아파트와는 비교가 되지않을 정도로 넓은데다가, 대부분이 공원규모의 녹지로 둘러싸여 있기 때문이지요. 저녁엔 운동하는 사람들까지 모여들어 마치 공원과 같은 분위기를 연출합니다. 낡고 좁은데다 교통이 불편함에도 불구하고 이러한 단지 환경 때문에 인기를 얻고 있는 것을 볼 때, 우리가 통상 생각하는 ‘깨끗하고 넓은 새로 지은 역세권 아파트’ 라는 조건이 좋은 선택의 절대조건은 아닐 수도 있다는 것을 배울 수 있겠습니다.

환경적인 가치기준이 점차 높아지고 좋은 환경에 대한 선호도가 커가는 현 상황에서 좋은 단지구조는 입주민의 삶의 편의성뿐 아니라 아파트의 가치 자체를 높여주고 있습니다. 비슷한 평면과 내부시설을 가진 아파트가 일반화되면서, 결국 향후에 아파트의 가치를 차별화할 수 있는 요소는 이러한 방향일 수밖에 없는 것이지요. 이제 여러분께서도 새로이 아파트를 선택하셔야 한다면 모델하우스의 화려한 인테리어를 벗어나 더 큰 시각에서 바라보실 수 있었으면 합니다. 사실 요즘 나오는 모델하우스를 가 보시면 거의 다 똑같이 생겼습니다. 필자가 보기에만 그런지는 모르겠습니다만...

좋은 아파트 단지를 고르는 6가지 체크포인트

① 비슷한 조건이라면 용적률이 낮은 아파트를 선택하십시오. 용적률이 낮을수록 층수도 낮고 동간 간격도 넓기 마련이므로 환경적인 면에서 유리합니다. (용적률에 대한 설명은 지난 시간 강좌를 참조하세요)

② 녹지율을 확인하십시오. 녹지율은 최소한 30%가 넘는 것이 좋습니다.

③ 모델하우스의 조감도에서 조경과 단지시설, 놀이터 등의 배치를 점검하십시오.

④ 노약자나 장애인의 거주를 위한 배려(저층부 설계 등)가 있는지의 여부도 가치판단에 빠뜨릴 수 없는 요소입니다. 예를 들어 1층의 프라이버시 보호를 위해 측벽을 설치했는지, 1층을 기둥만 설치해 여유공간으로 비워둔 필로티로 설계했는지, 1층 높이를 다른 아파트보다 높이 설계했는지 등이 체크포인트가 될 수 있습니다.

⑤ 아파트 단지 내부구조가 보행자를 위한 설계인지, 차량을 위한 설계인지를 보십시오.어린이를 비롯한 보행자가 자연스럽게 단지내부를 이동할 수 있고, 보행자의 동선과 차량의 동선이 확실히 분리되어 있는 보행자 중심의 단지가 좋은 단지입니다.

⑥ 분양안내문에 나열된 시설물 그 자체의 품질보다는 어디에 무엇이 배치됐는지를 살펴보시는 것이 중요합니다. 예를 들어 주차장의 규모는 클수록 좋겠지만, 지상에만 설치됐다면 단지의 쾌적성은 떨어질 수밖에 없겠지요. 차량이나 기타 시설물 때문에 입주민이 걷는데 불편을 느낄 수도 있겠다고 판단될 정도면 문제가 있다고 보아야 합니다.

월급쟁이에게 부채는 자산이 아니다...

부채 없는 월급쟁이가 어디 있나요?

자산관리 상담을 업으로 삼다 보니 “어떻게 하면 돈을 많이 벌 수 있나요?” 라는 질문을 많이 받게 됩니다. 물론 저의 고객들로부터 받는 질문은 아니고, 대개 제 주변의 친구들이나 이웃, 또 여러분들을 포함한 선후배 등으로부터 듣게 되는 질문입니다만, 정색을 하고 물어보는 분을 만나기라도 하는 날이면 참으로 난감합니다. 돈을 버는 방법이라는 것이 딱히 정해져 있는 것도 아니고, 무엇보다 필자 역시 ‘돈을 버는’ 분야의 전문가는 아니기 때문이지요. 그러나, 이미 많은 돈을 버신 분들의 효율적인 자산관리를 연구하다 보니 적어도 ‘돈을 버는 사람’ 과 ‘돈을 못 버는 사람’의 차이점을 구분하는 정도는 잘 할 수 있게 되었습니다. 따라서, 필자가 실제 경험을 통해 느낀 그러한 차이점을 몇 가지 말씀 드리는 것도 성공적인 자산관리를 꿈꾸는 여러분에게 작은 참고가 되리라 생각합니다.

이 세상의 모든 사람을 ‘돈을 버는 사람’과 ‘못 버는 사람’의 두 부류로 나눈다고 할 때 그 기준을 말한다면 실로 여러 가지를 들 수 있겠습니다만, 우리와 같은 급여생활자들에게 있어 우선적으로 적용되는 기준은 부채, 즉 빚을 보는 시각의 차이가 아닌가 하고 생각합니다. 우리가 직장생활을 하는 가운데 일상에서 흔히 듣게 되는 표현으로(대개의 경우 선배나 상사들로부터) 다음과 같은 것들이 있지요:

“부채도 자산이라니까... 고지식하게 내 돈만 가지고 언제 재산을 불려?”
“글쎄 걱정 마, 부채 없는 월급쟁이가 어디 몇이나 되나?”

어떻습니까, 많이 들어보신 말이지요? 여러분도 혹시 이러한 말에 동감하십니까? 확실한 것은, 이러한 말을 하는 사람들 중에 ‘돈을 많이 버는’ 부류의 사람은 없다는 것입니다. 마찬가지로, 이러한 말에 고개를 끄덕이는 사람들 또한 안타깝게도 ‘돈을 버는 사람’의 부류에 합류할 가망은 거의 없다고 보셔야 합니다. 여기서 ‘돈을 많이 버는 사람’ 이란 ‘돈을 많이 가지고 있는 사람’ 과는 좀 다른 개념입니다. 예를 들어 복권에 당첨되거나 거액의 상속을 받은 경우라면 ‘돈을 많이 가진 사람’ 임에는 틀림없겠습니다만, ‘돈을 버는 사람’에 해당한다고 단정하기는 어렵다는 말씀이지요.

‘부채도 자산’ 이라는 말 자체는 물론 틀린 표현은 아닙니다. 재무회계 상으로도 그렇게 보게끔 되어 있습니다. 그러나, 그것은 어디까지나 기업의 이야기이지, 개인에게 해당되는 이야기가 아닌 것입니다. 기업의 경우, 은행 등의 금융기관을 통해 낮은 이자(‘조달금리’라고 합니다)에 일정 한도내의 외부자금을 차입해 그 돈을 공장을 짓는다든지 원자재를 확보한다든지 하는 보다 생산적인 활동에 활용함으로써 조달금리 이상의 이윤을 창출해 내는 것을 바람직한 경영활동으로 보고 있습니다. 그런데 우리 같은 개인이, 특히 직장생활을 하는 사람이 과연 조달금리, 즉 은행이나 카드사 등 금융기관에서 차입하는 이자비용 이상의 효율을 창출할 수 있도록 자본을 생산적인 활동에 투입할 수 있을까요?

대부분의 경우 조달금리 보다 훨씬 낮은 자본효율이 나오는 활동에 차입금이 사용되는 경우가 많을 뿐더러, 애초부터 차입의 목적 자체가 이윤창출이 아니라 ‘소비활동’ 혹은 ‘수익률이 불확실한 투자활동’에 있는 경우가 많으므로 기업경영에서 말하는 ‘효율적 경영을 위한 부채자산의 운용’과는 거리가 멀어도 한참 먼 이야기가 되는 것입니다.

“부채 없는 월급쟁이가 얼마나 되나?”라는 말 역시 거짓은 아닙니다. 실제로 우리 주변에는 많은 직장인들이 이런저런 형태로 부채를 정당화하면서 생활하고 있습니다. 그러나 부채를 가지고 있느냐의 여부 보다 더 중요한 것은 이것을 ‘문제’라고 인식하느냐, 아니면 당연하게 여기느냐의 차이인 것입니다. 대다수 직장인들이 부채를 심각하게 여기지 않고 있지요. 그래서 월급쟁이를 해서는 평생 돈을 못 번다는 말이 나오는 것입니다.

적금을 깨기는 아까우니 예금담보대출을...?

벌써 10여년 전의 일이라고 기억합니다. 뜻하지 않게 갑자기 목돈이 필요하게 되어 입사 후 꼬박꼬박 부어오던 비과세적금을 해약하러 은행에 간 일이 있습니다. 미혼인 관계로 회사의 저리주택자금대출 등의 혜택을 일절 볼 수 없었던 시절인지라 별다른 방법이 생각나지 않았습니다. 그런데 뜻밖에도 은행직원이 기막힌 방법을 알려주는 것이었습니다. 1년만 더 부으면 만기인데 이걸 깨는 것은 손해이니, 예금을 담보로 대출을 받으라는 것이었습니다. 예금을 담보로 그냥 돈을 빌려준다니, 그런 괜찮은 제도가 있는 줄 필자는 처음 알았습니다.

필자는 집에 돌아와 한 동안 고민했습니다. 그리고는 다음 날 그 은행을 찾아가 결국 적금을 깨고 말았습니다. 1년 후의 비과세 혜택을 감안하더라도 은행이 제시한 대출이자 쪽의 금리가 1% 가량 더 높았기 때문입니다. 그래도 당시로서는 제 판단에 그다지 확신이 없었던 것이 사실입니다만, 지금의 시각에서 돌이켜 생각해 보면 백 번 잘한 일이라고 생각합니다. 당시는 10% 중반대의 금리 수준이었고 지금은 4% 대의 금리 수준이라는 것만 차이가 날 뿐, 금융기관에서 예금금리와 대출금리에 차이를 크게 두는 이치가 변할 리는 없기 때문입니다. 이것을 ‘예대마진(預貸 margin)’ 이라고 하는데, 이것은 은행을 비롯한 모든 금융기관의 주요 수익원 중 하나입니다. 다시 말해서 어떤 경우를 막론하고 개인이 은행에 예금을 하는 금리 보다 대출을 하는 금리가 낮을 수는 없다는 것이고, 따라서 대출을 일으키는 개인은 그만한 대가를 치르게끔 되어 있다는 뜻이지요. 만일 10여년 전과 똑 같은 상황이 지금 발생한다면, 필자는 아무 주저 없이 적금을 해약할 것입니다. 금리를 물어보고 비교해 볼 필요도 없습니다. 당연히 적금을 깨는 쪽이 이익입니다.

직장인이 재테크를 함에 있어서 부채를 일으켜 무엇인가를 하겠다는 아이디어는 대부분의 경우 대단히 위험한 것입니다. 물론 본인의 소속회사나 정부가 특정한 목적에 한해 장기저리대출을 허용하는 제한적인 경우라면 예외가 될 수 있겠지만, 그렇지 않은 경우라면 어떠한 이유를 붙이더라도 개인 부채의 존재이유를 정당화할 수는 없습니다.

지난 번 ‘MMF 등을 통한 현금자산의 효율적 운용’에 대해 설명해드릴 때 하루 이틀 이자를 우습게 보시면 안 된다는 말씀을 강조한 바 있었는데, 누적되는 이자에 대한 개념을 확실히 인식하시게 되면 왜 부채를 만들면 안 되는지 그 이유를 쉽게 이해하실 수 있기 때문입니다. 이자가 싼 경우에는 괜찮지 않냐고 하시는 분들이 있는데, 그렇지 않습니다. 부채를 만드는 그 순간부터 금융기관이 여러분의 현금흐름을 물리적으로나 정신적으로나 장악하고 통제하게 되기 때문입니다.

금융기관에 가서 돈을 한 번 빌려보시면, 대개 첫 달 이자를 선이자로 떼면서 각종 수수료 등의 요구조건을 내거는 것을 쉽게 알 수 있습니다. 그런데 은행이 여러분의 예금에 대한 이자를 먼저 주는 법이 있었나요? 항상 만기이자(후이자)로 지급하지요. 심지어 여러분이 빌린 돈을 예정보다 일찍 갚으려 해도 ‘중도상환수수료’라고 해서 엄청난 벌금을 부과합니다. 한 마디로 ‘빌릴 때는 네 마음이지만 갚을 땐 그렇게 못한다’ 는 것이지요. 돈을 빌린다는 것은 어떤 경우이든 그만큼 급한 사정이 있는 것이니 만큼, 그러한 약점을 이용하여 금융기관은 항상 손해 볼 일 없는 유리한 거래를 하고 있는 것입니다. 그러나 이것은 자본시장에서 금융기관이 돈을 버는 원리이므로 이 자체가 나쁘다는 이야기를 하는 것이 아닙니다. 적어도 ‘돈을 벌겠다’ 라는 생각을 가진 개인이 이러한 거래를 ‘당연하게’ 일상생활 속에 받아들인다는 것은 문제가 있다는 것입니다.

특히나 주식투자나 부동산 투자 등을 빚을 얻어 하시는 것을 당연하게 여기시는 분들이 계시는데, 이런 분들일수록 나름대로의 신념이 확고하기 때문에 설득이 어렵습니다. 그분들의 표현에 따르면 “성공하는 사람들 치고 자기 돈만 갖고 큰 돈을 번 예가 없다” 라고 하시더군요. 구체적으로 도대체 어떤 분이 그런 식으로 성공을 하셨는지는 필자도 아직까지 들은 바가 없으나, 적어도 이 칼럼의 독자인 여러분들 만은 그런 한심한 생각을 하지 말아 주셨으면 하는 것이 필자의 소망입니다.

인랑(人狼) : 일본 애

인랑 박스세트 (2disc-DTS) - [할인행사]
오키우라 히로유키 감독, 무토 히사시 외 출연 / SRE (새롬 엔터테인먼트) / 2002년 8월

1. 내용 요약

미래의 일본을 배경으로하여 테러가 난무하고 또한 반테러의 폭력이 난무하는 분위기에서 이야기는 시작된다.

경찰과 군의 견제속에 탄생한 대테러 특수부대인 특기대와 테러분자들과의 투쟁은 갈수록 격렬해 지는데.....

어느날 하수도를 수색하던 주인공은 눈앞에서 자폭하는 소녀 테러범을 만나고 즉시 사살하지 않아 자폭하게 했다는 이유로 견책을 받고 훈련소로 전속된다.

훈련소로 돌아 온 주인공은 폭사한 소녀 테러범의 사당에서 거의 같이 생긴 또 다른 소녀를 만나고 이들간의 만남은 잦아 지는데....

특기대를 궁지에 몰아 넣기 위한 경찰청측과 군의 합작으로 주인공을 함정에 빠지게 하려지만 주인공은 출중한 능력으로 오히려 상대방들을 궁지에 몰아 넣고....

마지막으로 드러나는 모든 일의 전말... 주인공은 人狼이라 불리우는 특수 내부 조직의 일원이었으며 또 다른 소녀 역시 테러집단 소속이었다는 것 그리고 마지막으로 그녀는 죽을 수 밖에 없는 상황이라는 것.....

2. 감상 point

맨 마지막의 만든 사람들 소개를 보면 알지만 이 제품은 일본/한국/중국/미국의 협력이 녹아 들어 가 있는 제품입니다. 즉, 이미 일본의 애니메이션은 국제적인 협력 구도를 구축하고 있으며 최상의 combination을 만들어 관객을 감동시키려 노력한다는 것입니다.

우선 주인공들의 모습은 과거 아동용 만화와는 그리 예쁘지 않은 모습입니다. 그러면서도 전반적인 음울함이 녹아 있습니다. 폭력에 대한 반폭력, 그리고 여기에 희생되는 개인들의 모습이 그려집니다. 아동용으로 보기에는 상당히 무거운 주제를 다루고 있습니다.

다음은 음악입니다. 이부분에도 귀기울여 듣게 되면 상당히 깊은 감흥을 받을 수 있습니다. 회색톤의 암울한 화면에 적절히 조화된 음악 역시 주의깊게 보아도 좋은 부분입니다.

빨간망토라는 우화(엄마를 찾아 갔으나 늑대가 엄마를 잡아 먹고 기다린다는...)와 人狼(사람늑대)라는 겹침은 사실 좀 지겨울 정도로 반복되는 복선으로 그려져 있어 작자의 의도가 지나치게 강요하고 있다는 느낌이 듭니다만.... 이들 간의 관련성에 있어서도 조금은 억지스러워 보입니다....

하여간 인간의 야수성과 테러문제, 사랑, 사회적 알력등을 다룬 일본애니메이션의 고전입니다.

한번 감상을 추천합니다.

상해 바람 올림

원제목) 이기는 방법 : 사람들과 잘 협력하면서 위대한 성과를 이루는 4가지 비책

어느 선장의 가르침 - 인생의 거친 항해를 끝낸
딕 라일즈 지음, 김재홍 옮김 / 국일미디어(국일출판사) / 2004년 2월

지난주 북경에 출장갔다 돌아오는 비행기 안에서 "어느 선장의 가르침"이라는 책을 읽었습니다.

글자도 큼직하고 또 행간도 넓어서 상당히 편안하게 읽을 수 있는 책입니다. (다만 책 내용에 비해서 책값이 너무 비싸다는 생각이 들기는 하지만요...)

하여간 아래 내용은 책이 전하고자 하는 주요 메세지 입니다.

----------------------------------------------------------------

이 책은 어느덧 30대에 들어선 한 사람(앨버트)가 주변 사람들(부인을 포함해서)이 전부 승진하는 데 자신만 뒤 쳐지는 것 같은 불안감에 휩싸이게 된 이야기로 시작합니다.

악몽은 지속되고.... 여기에 부인은 한번더 승진을 한게 됩니다.

옆집 아주머니에게 고민을 털어 놓고 패러거트 제독을 만나 상담을 하게 됩니다.

패러거트 제독의 첫번째 충고 : "습관을 바꾸시오!"

어떤 습관?

첫번째 : "갈 때는 일등, 올 때는 꼴찌가 되고 별도의 가치를 덧붙여라"

위의 말은 뭐 별로 번역이 멋지게 된 것 같지는 않아서 좀더 부가 설명이 필요한 것 같습니다. 우선 앞부분 갈때는 일등, 올 때는 꼴찌가 되어라 하는 부분은 좀 더 준비성을 갖추고 일을 생각하고 프로로서의 책임감을 이야기 합니다. 그리고 요구된 것 보다 한 걸음 더 나아가 보라는 것이며 모든 눈앞의 일을 긍정적으로 바라보고 몰입(몰두) 하라는 요구사항입니다.

스스로 자신은 상당히 열심히 하고 있다고 생각합니까? 누구나 그렇습니다. 그러니 달라 지려면 한 걸음 더 나아가고 투자를 해야 합니다. 그리고 결과에 초점을 두어야 합니다. 이루어 지지 않은 과업은 아무리 좋은 생각과 과정이 멋져도 쓰레기일 뿐입니다...

두번째: "결과와 핑게를 절대로 바꾸지 마라"

이것도 뭐 번역이 별로네요... 결국은 직장인(프로)는 결과로 이야기 합니다. 결과가 없는 활동은 아무 가치가 없습니다. 아무리 이유가 그럴듯해도 말입니다. 그러나 절대로 "할 수 없었다. 왜냐하면... "따위의 말은 하지 말고 무조건 할 수 있다고 그리고 실제로 해 내는 모습을, 결과를 가져와야 합니다....

그리고 한달이 갑니다... 앨버트는 일지를 만들어 자신의 습관이 변화해 가는 것을 기록합니다. 많은 변화가 있었지만 1-2주일 지나니 지치는 군요... 아무도 알아 주지 않는 것 같았습니다. 허나 다시 부인 제니퍼의 격려로 다시 일어나 열심히 합니다. 그리고 한달 후 쯤 다시 패리거트 제독을 만납니다.

두번째 충고: "이제 일을 smart하게 하시오!"

세번째 : "문제를 먼저 해결하라"

여기서 제독은 경영학 교과서의 제안을 합니다. 즉 단계별 접근 방식인데 세세한 시행 방법은 책을 사서 보시기 바랍니다. 하여간 사전에 많은 예상을 하고 문제를 미연에 방지하는 것이 일을 smart하게 진행하는 방식이라고 제안합니다. 다만 이책의 특이한 제안은 communication을 실행전에 넣고 있다는 점인데 한번 시도해 볼만한 습관이라고 생각합니다.

네번째 : "항상 주변사람을 돋보이게 만들라"

자신이 출세하는 가장 좋은 방법은 자신의 상사를 동료를 그리고 부하를 출세시키는 것이라고 제안합니다. 미운사람이 있어도 그렇게 하라고 합니다. 부처님 같은 말씀이기는 하지만 많은 사람들이 타인에 대한 평가가 크게 다르지 않다는 점을 믿으면(즉, 주변사람의 안목을 믿으면) 이도 수긍이 가는 내용이라고 생각합니다.

손에 잡고 읽으면 1시간~1.5시간이면 읽을 수 있는 책입니다.

일독을 권합니다.

상해바람 올림. 

상가에 투자해 보고 싶어요

상가에 투자해 보고 싶어요

저축이나 투자를 통해 어느 정도의 자산(통상 금융자산 3억 이상)을 모으게 되면 일반적으로 가장 많이 관심을 가지게 되는 분야가 바로 상가투자 입니다. 안정된 임대소득과 더불어 부동산 가격의 상승에 따른 자본차익도 함께 노려볼 수 있는 이점이 있기 때문이지요. 그러나, 토지나 아파트와 같은 다른 부동산 투자와 마찬가지로 여기에도 엄연히 리스크는 존재하기 마련입니다. 아무데나 사람이 많이 지나다니기만 하는 곳의 상가라면 덮어놓고 사 두어도 돈이 되던 좋은 시절은 이미 지나갔습니다.

여러분께서 지금 당장 상가에 투자할 대기자금을 가지고 계시든, 아니면 10년 후의 계획으로만 생각하시든, 중요한 것은 이러한 임대소득추구형 투자의 이점과 리스크에 대해 확실한 개념을 가지고 계셔야 한다는 것입니다. 어느날 거리를 걷다가 문득 주변의 상가를 쳐다보고 “이거 아주 좋은데...” 라고 판단하실 수 있는 주관과 ‘감’을 스스로 갖추실 정도가 되어야 비로소 자신 있게 도전해 볼 만한 분야라고 필자는 생각합니다.

특히 상가의 경우는 부동산 전문 중개업자들의 권유나 추천에 전적으로 의존하게 되는 일이 많습니다만, 필자 개인적으로는 언론을 통한 것이든 부동산중개업자를 통한 것이든 이러한 종류의 투자에 대한 의견이나 견해를 그리 신뢰하는 편이 아닙니다. 상식적으로 그렇게 엄청난 수익이 안정적으로 보장되는 상가를 누가 왜 그렇게 싼 가격에 팔려고 내놓았을까를 납득하기 어려운 경우가 많았기 때문이지요.

같은 상가라도 그 특성과 위치에 따라 투자고려사항은 전혀 다릅니다. 오늘은 우선 초보자들이 비교적 쉽게 투자할 수 있는 것으로 분류되는 아파트 단지 내 상가의 투자방법을 알아보도록 하겠습니다.

600세대 이상의 아파트 단지, 세대당 상가면적 0.5평 이하라면 우선은 1차 합격

아파트 단지 내 상가는 상가 중에 그나마 비교적 쉽게 선택할 수 있는 장점이 있습니다.그러나, 이것은 아무렇게나 투자할 수 있다는 뜻은 아닙니다. 다음의 몇 가지 사항 정도는 필수적으로 알고 계셔야 합니다 (가능하시다면 암기하셔도 무방합니다)

아파트 단지 내의 상가들은 여타의 상가와는 달리 이용인구가 한정되어 있다는 점이 가장 큰 특징입니다. 대부분의 이용자들이 아파트 단지 내 주민들이므로, 높은 임대수익을 얻기 위해서는 가급적 고객을 많이 확보하여 장사를 잘 할만한 상가를 선택하셔야 함은 당연한 일이겠지요. 일반적으로 이용인구는 세대수 규모와 밀접한 관련을 갖게 되는데, 아파트 단지 내 상가가 최소한의 임대수익을 확보할 수 있는 세대규모는 적어도 600세대 이상이며 가급적 800세대가 넘어야 합니다. 만일 600세대보다 적다면 이용인구가 적어 상가가 활성화되지 못하고, 임대료도 많이 받지 못해 투자수익이 크게 떨어질 위험이 있다고 보셔도 무방합니다. 그러므로 최대한 많은 세대를 가진 대단위 단지 내의 상가에 투자하시는 것이 유리합니다.

세대수 뿐 아니라 단지를 구성하고 있는 아파트의 평형 규모도 중요한 변수가 될 수 있습니다. 아파트 단지 내 상가가 활성화되려면 아파트의 평형은 30평보다 적은 중소형 평형이 되어야 합니다. 왜냐구요? 40평형대 이상의 대형 평형은 아파트 단지 내 상가의 이용률이 크게 떨어져 임대수익이 하락하는 경향이 있기 때문이지요. 이는 소득수준과 밀접한 관련이 있는데, 소득수준이 상대적으로 높은 중대형 평형일수록 대형할인점 등의 의존도가 높고 상가 이용률이 떨어지는 특성이 있습니다. 반대로 30평대 이하의 중소형 평형 거주자일수록 아파트 단지 내 상가 이용률이 상대적으로 높아지게 됩니다.

아파트 단지 내 상가는 상가 구성원으로서의 구색을 갖추기 위해 어느 정도의 최소 규모가 필요합니다. 하지만 반대로 아무리 아파트 세대수가 많더라도 상가면적이 너무 크게 되면 상가수익률이 떨어질 수 있으므로 적정규모를 넘어서면 안됩니다. 일반적으로 단지 내 상가의 적정면적규모는 아파트 세대당 0.2~0.5평 정도가 바람직하고, 아무리 넓더라도 0.5평을 넘지 않는 것이 좋다고 보시면 됩니다.

경쟁이 치열한 지역의 상가가 과연 유리한가?

아파트 단지 내 상가는 이용인구수의 한계로 인해 입주가 가능한 업종이 정해져 있습니다. 일반적으로 아파트 단지 내 상가는 고급업종이나 특수업종보다는 생활밀착형 업종이 유리하지요. 대표적으로 슈퍼마켓, 비디오방, 미용실, 학원 등을 흔히 볼 수 있습니다만, 이러한 생활밀착형 업종은 단지규모에 따른 이용인구 규모의 한계성 때문에 임대료도 일정 수준 이상을 넘어설 가능성이 적습니다. 이러한 맥락에서 보면, 인근지역에 경쟁이 될 수 있는 상권이나 근린상가 등이 있을 경우 아파트 단지 내 상가의 이용률은 크게 떨어져 점포운영수익이 낮아지게 되고, 결국에는 임대료 하락으로 이어질 수 있다는 것을 충분히 예측할 수 있겠지요. 그러므로 단지 내 상가를 선택할 경우에는 인근에 경쟁할만한 상가가 없어야 한다는 결론을 얻을 수 있겠습니다. 더더구나 경쟁상가가 아파트 단지 내 상가와 그리 멀지 않다든지, 퇴근길에 구매가 일어날 수 있는 주요 동선에 위치하여 이쪽의 구매인구를 흡수할 경우에는 아파트 단지 내 상가의 경쟁력(매출 = 임대료 지불능력)은 떨어질 수 밖에 없는 것이지요.

상가 투자에 성공한 기존 사례의 대부분에서 이 ‘경쟁관계’의 중요성은 더욱 확연히 부각됩니다. 세대수 규모가 어느 정도 확보되어 있는데다 경쟁할 만한 다른 상가가 없는 독점적 형태를 선택하는 경우가 성공적 투자로 이어지는 경우가 많았다는 말씀입니다.

과감한 초기투자는 금물

아파트 단지 내 상가의 투자 성패에 영향을 미치는 또 다른 요소는 다름아닌 매입가격 입니다. 앞서 말씀 드렸듯이 아파트 단지 내 상가는 이용인구가 일정하고, 주로 생활밀착형 업종으로만 이뤄지기 때문에 애초부터 높은 임대수익을 기대하는 것은 무리입니다. 임대료를 인상하는 것도 한계가 있으므로 수익률은 매년 일정수준을 유지할 수 밖에 없다고 보는 것이 현명합니다. 이러한 특성을 감안해 볼 때, 아파트 단지 내 상가에 무리한 투자를 하실 경우 곧 상당한 어려움에 직면할 위험성이 있습니다. 매매가격도 다른 유형의 상가에 비해 크게 오르지 않는 것이 보통이므로 높은 시세차익을 기대하지 않는 것이 좋습니다. 그러나 큰 폭의 수익률 상승이나 자본차익을 기대하지 않는 경우라면, 오히려 경기에 민감하게 반응하지 않으면서도 일정수준의 임대료를 꾸준히 얻을 수 있는 장기투자로서 충분한 메리트가 있다고도 볼 수 있습니다.

언뜻 들으면 당연한 말 같지만, 이러한 특성을 잘 이해하지 못해서 아파트 단지 내 상가에 무리한 투자를 하고 실패하는 사례가 의외로 많습니다. 특히나 최근에는 아파트 단지 내 상가가 경쟁입찰방식으로 분양이 되면서 임대수익을 노리는 투자자들에 의해 가격거품이 상당한 수준까지 올라 와 있습니다. 한 例로 최근 수도권 내 중소도시의 300세대 규모의 아파트 단지 내 상가는 낙찰가가 무려 평당 4,000만~5,000만 원 선에 달한 적이 있습니다. 서울시내 테마상가의 평당 분양가가 2,000~4,000만 원 선인 것에 비교하면 실로 엄청난 거품이 생긴 것이지요 (물론 투자하시는 분들은 절대 거품이라고 생각하시지 않습니다. 프리미엄이 붙었다고들 하지요)

어떤 상황에서든 초기투자비용이 적정시장가격보다 높을 경우에는 아무리 상가의 목이 좋다고 해도 투자수익률이 형편없이 떨어지게 될 것임은 자명한 일입니다. 이러한 점들을 고려해 아파트 단지 내 상가는 입찰 전에 인근 아파트 단지의 임대가와 거래가격 등을 미리 조사해 적정 입찰가격을 미리 정하는 것이 중요합니다. 입찰가격은 시장조사를 통해 꼼꼼히 결정하시되, 가급적 최저입찰가의 150%선 정도를 넘어서지 않도록 하는 것이 바람직합니다. 경쟁이 치열할 것 같다느니 어쩌고 하는 분위기와 군중심리에 휩쓸려 적정가를 넘어서 버리면 아차 하는 순간에 투자실패로 이어질 수 있으므로 주의하셔야 합니다.

‘대세편승’ 보다는 ‘신중한 판단’과 ‘발상의 전환’이 중요

낙찰예상가격이 지나치게 높아질 것 같으면 아예 투자 자체를 보류하시는 것도 하나의 대안이 될 수 있습니다. 최근 3년 동안 아파트 단지 내 상가는 저금리기조에 밀려 쉽게 투자할 만한 투자처를 찾아 헤매던 투자자들에 의해 낙찰가가 지나칠 정도로 부풀려져 있는 것이 사실입니다. 이런 분위기라면 투자에 실패할 확률이 상대적으로 높습니다.

그래도 굳이 아파트 상가 투자를 통해 성공하기를 원하신다면, 경쟁률이 높은 곳은 일단 피하시고, 경쟁상권이 형성될 수 있는 택지개발지구에는 가급적 투자하시지 않는 것을 원칙으로 하시는 것이 좋겠습니다. 차라리 경쟁상권이 없이 아파트 단지 내 상가 한 곳에만 의존할 수 밖에 없는 허름한 외곽지역(소위 ‘변두리’) 등을 공략하시는 것도 좋은 아이디어가 될 수 있습니다.