[서평] 2026 결국은 부동산/ 16인의 멘토/ 부동산 투자의 기회

2026 결국은 부동산
올라잇 칼럼니스트 16인 지음 / 원앤원북스 / 2025년 12월

삶의 답답한 마음을 풀어 헤쳐 드리는

소울맘코치 박상림입니다.

16인의 대표 전문가들이 각자의 시선으로

2026년 이후의 부동산 시장을 진단하고,

지금 우리가 어떤 전략으로 움직여야 하는지에 대해 답하는 책입니다.

“결국은 부동산이다. 그렇다면 우리는 어떻게 움직여야 하는가?”

부동산 시장은 정권의 영향을 가장 크게 받는 시장 중 하나입니다. 가격, 수요, 공급, 심리 모든 것이 연결되어 있습니다. 이재명 정부의 부동산 정책 키워드 '한 번에 강하고 넓게'입니다. 6.27대책은 한순간에 다주택자 대출 전면 금지, 1주택자의 주택 담보 대출 한도를 소득과 무관하게 6억 원으로 제한했습니다. 수도권 전역을 포괄하는 광역 단위 규제 지정을 단행했습니다. 서울, 인천, 파주, 평택 등 경기 외곽지역까지 일괄적으로 대출 규제 적용 대상에 포함시켰습니다.

2026년부터는 2주택자도 전세 보증금의 간주임대료를 부과하겠다고 발표했습니다. 고가주택(공시가 12억 초과)에 한해서 적용합니다. 보증금 12억 원에 전세를 놓았다고 가정하면 매월 158만 원의 월세를 받는 것으로 간주해서 임대 소득세를 부과한다는 것입니다. 2025년 6월부터 임대차 계약 이후 미신고 시 과태료를 부과하는 쪽으로 결정했습니다.

전월세 물량이 줄어들면서 임차 비용이 증가하게 되었을 때 그 타격은 임대인보다는 무주택 서민일 가능성이 높습니다. 새로 임대차를 구해야 하는 세입자는 물량이 줄어 전월세가 폭등하게 될 것입니다. 사회 초년생들이 더 피해를 받게 됩니다.

투기과열지구 지정 시 정비 사업 규제가 추가되었습니다. '조합원 지위 양도 금지' 규정과 '5년 재당첨 금지'규정입니다. 1세대 1주택자로서 10년 보유, 5년 거주를 한 사람만 전매가 됩니다. 조합설립 인가로부터 3년간 사업시행 인가 신청이 없거나, 사업시행 인가로부터 3년 내 착공하지 못했거나, 착공으로부터 3년 내 준공되지 않았을 때만 전매가 됩니다. 가로주택정비 사업은 조합설립 인가 이후로 전매가 막힙니다. 5년 재당첨 금지 규정은 최초 관리처분 인가로부터 5년간 분양 신청을 못 하도록 막은 사항입니다. 재개발·재건축을 여러 개 보유하지 말라는 것입니다. 투기과열지구가 강남 3구 + 용산구에서 서울 전역 및 주요 경기권까지 확대되었습니다.

울산과 부산이 가장 빠른 회복세를 보입니다. 대구는 가장 깊은 침체를 겪고 있습니다. 5대 광역시 모두 2025~2026년 입주 물량이 급격히 감소하는 공급 절벽에 직면해 있습니다. 인기 지역은 공급 부족으로 가격 상승 압력을 받는 반면, 비선호 지역은 미분양 누적과 거래 부진이 계속되고 있습니다. 전세 매물 부족 현상이 심화되고 있습니다. 임대인들이 전세보다 월세를 선호하면서, 양질의 전세 매물을 구하기 어려워지고 있습니다.

지역별 주요 성장 동력을 살펴보면 울산은 AI 데이터센터(7조 원 투자), 조선업 회복, 공급 부족 상태입니다. 부산은 북항 재개발, 가덕도 신공항, 오션 리치벨트입니다. 대구는 의료산업 클러스터, 도시 재생(약함)입니다. 대전은 대덕연구단지, 세종시 연계, 트램 건설입니다. 광주는 AI 산업 육성(6천억 원 투자), 아시아문화중심도시입니다.

실수요자들에게는 2026년 상반기가 좋은 매수 타이밍이 될 수 있습니다. 무엇보다 중요한 것은 각 도시의 장기적 비전과 산업구조 변화를 이해하는 것입니다. 단순히 가격 수준만 보고 투자하기보다 해당 도시의 미래 성장 가능성을 면밀히 분석한 후 신중하게 접근해야 합니다.

2026년 대전 부동산 시장은 안정적인 상승세를 보일 것으로 전망됩니다. 투자 추천 지역은 서구 둔산 학원가입니다. 대전 최고 학군의 프리미엄 지역, 기존 인프라가 완성된 성숙 지역입니다. 10.15대책 이후 수도권 학부모들의 대안 지역으로 부상했습니다.

부동산 기본으로 시장을 해석하려면 공급량을 체크해야 합니다. 서울은 2026년 공급량은 필요 공급량 4.8만 세대 대비 27% 수준인 1.3만 세대에 불과합니다. 2027년, 2028년까지도 서울의 공급은 절대적으로 부족합니다. 서울은 공급 절벽을 눈앞에 두고 있습니다. 경기도는 그래프상으로 공급이 약간 부족한 듯 보입니다. 각 도시별로 공급 데이터를 체크해 볼 필요가 있습니다. 서울의 공급 부족 여파는 고스란히 경기 수도권에까지 그 영향을 미칠 것입니다.

토지거래허가구역 내 위치한 재개발 구역의 빌라, 단독주택을 매수한다면 실거주 없이 당장 매수가 가능합니다. 전세를 끼고 매수할 수도 있고 새로 전세를 맞출 수도 있습니다. 투기과열지구로 지정이 되면 특정 시점이 되면 매도를 할 수 없는 큰 허들이 작동합니다. 그 허들이 누구에게는 디딤돌로 작용할 수 있습니다.

투기과열지구로 지정 보도자료가 나오면 시행일 전에 계약을 성사시키기 위해 짧은 시간에 매도를 결정하고 시장에 급하게 나오는 물건이 있다. 조합설립을 앞둔 재건축 구역, 관리처분 인가를 앞둔 재개발 구역을 찾으면 됩니다. 입지가치를 가장 먼저 챙겨야 후회하지 않습니다. '나만의 원픽' 기준을 제대로 세워서 진짜 내 집이 될 아파트와 정비구역을 구별해 봅니다. 정비 사업 정보몽땅, 아실 사이트에서 정보 검색을 할 수 있습니다.

재개발·재건축 찾는 방법 네 가지. 첫째 나 홀로 재개발보다 다 함께 재개발하는 곳을 찾습니다. 두 번째 일반분양 세대수가 많은 곳을 찾습니다. 세 번째 재개발·재건축도 기본 '입지'를 양보하지 마세요. 네 번째 재개발·재건축 인근 기준이 될 신축 아파트를 살펴봅니다.

결국 부동산을 공부한다는 것은 집을 사기 위한 기술을 배우는 것이 아니라

사람과 돈이 움직이는 세상의 구조를 읽는 일입니다. 시장은 변하지만, 구조는 반복됩니다. 구조를 읽는 사람에게 부동산은 위기가 아니라 선택지가 됩니다. “결국은 부동산이다.” 그러나 그 앞에 반드시 붙어야 할 말은 “결국은, 준비된 사람의 몫이다.” 입니다.