[서평] 1천만 원 부동산 투자/ 제승욱/원앤원북스/ 소액 부동산 투자법

1천만 원 부동산 투자
제승욱 지음 / 원앤원북스 / 2023년 7월

안녕하세요. 그림책 비전멘토 꿈쌤박상림 KPC 코치입니다.

1천만 원으로 시작하는 소액 부동산 투자법에 대해서 알 수 있는

<<1천만 원 부동산 투자>>책을 소개합니다.

소액 부동산 투자 전문가가 족집게처럼 짚어주는 레버리지 투자 전략!

비교적 안전하게 자산을 늘릴 수 있는 소액 부종산 투자비법이 들어 있어요.

차근차근 소액이라도 종잣돈을 모아서 부동산에 투자해볼 수 있어요.

부동산 시장이 흔드리고 어려울 때야말로 기회라고 강조합니다.

500만 원으로 빌라에 투자하고,

1천만원으로 아파트에 투자한 100% 실제 사례 궁금하시죠?

부동산 가격의 근본은 수요와 공급이다. 모든 재화는 수요 곡선과 공급 곡선이 만나는 지점에서 가격이 결정된다. 공급이 감소하면 가격이 상승하고, 공급이 증가하면 가격이 하락한다. 부동산 가격은 여기에 핵심이 있다.

P121

수요는 고정적입니다. 수요는 그 지역의 인구수로 결정이 됩니다. 그래서 부동산의 가격은 공급량에 따라 결정이 됩니다. 아파트는 만들어지는 과정이 오래 걸립니다. 최소 5년에서 10년 이상 소요됩니다. 그렇기 때문에 갑자기 부족한 공급량을 일시에 해소할 수 없습니다.

이것이 부동산 투자의 핵심입니다. 주택 공급량이 비탄력적인 것, 그리고 수급 불균형이 항상 존재 한다는 것입니다. 핵심은 입주물량입니다. 지역별 아파트 분양물량과 입주물량은 매년 다릅니다. 분양물량이 적은 해는 3년 뒤 입주물량이 적습니다.

분양물량이 많은 해는 3년 뒤 입주물량이 많습니다. 입주물량이 많은 해에 전세가와 매매가가 떨어지면 투자를 시작해서 2년 또는 4년 전세를 놓고 매도하면 됩니다. 대전에 지금 분양물량이 넘쳐납니다. 2024년 입주물량 쏟아질 것 같습니다.

보통 지역별 입주물량 주기는 2~3년 공급 과잉, 2~3년 공급 부족 현상이 반복적으로 일어납니다. 필자는 투자하는 지역의 공급물량이 많아서 아파트 가격이 떨어지는 곳을 우선 매수 지역으로 선경합니다. 반드시 2년 뒤의 입주물량이 적은 곳을 고릅니다.

부동산 투자 3·2·1법칙. 3번 조사하라. 직접 현장에 나가기 전에 조사부터 철저히 해야 한다. 2번 임장하라. 현장에서 직접보고 관찰하는 것이다. 1번(한 번)에 계약하라. 결심이 서면 행동은 빠르게 하라는 말이다.

P216-219

부동산은 현장에 답이 있습니다. 직접 현장에 가야 정답을 얻을 수 있습니다. 임장을 가기 전에 반드시 조사를 철저히 해야 합니다. 조사를 통해 어느 정도 물건 상태를 파악해야 현장에 가서 헤매지 않습니다.

누구나 쉽게 정보를 찾고 공유할 수 있는 세상이지만 그 안에서 나에게 딱 맞는 정보는 뽑아내기 쉽지 않습니다. 정보 과잉 시대에서 나에게 필요한 정보를 찾기는 공부를 해서 나만의 기준이 확실할 때 가능합니다.

부동산 투자도 적재적소 필요한 정보를 검색하고 취합할 수 있는 능력이 중요합니다. 부동산 투자의 큰 흐름은 손품을 팔아 정보를 조사하고, 발품을 팔아 임장을 가고, 계좌 이체를 통해 계약을 마무리짓는 것입니다.

인구와 부종산 가격의 관계. 인구가 부동산에 미치는 영향이 큰 것은 맞다. 사람이 집도 사고 땅도 사기 때문이다. 그러나 절대적이지는 않다. 우리나라에서 인구가 증가하는 지역은 딱 4곳밖에 없다. 경기도, 인천광역시, 세종시, 제주도다. 인구수보다 중요한 가구수다.

P257-261

통계청 조사에 의하면 인구 감소 예측에도 가구수는 오히려 늘어날 전망입니다. 1~2인 가구 분화가 가파르게 이뤄지고 있는 영향이기 때문입니다. 지역별로 보면 2020년 대전, 서울 등 12개 시·도는 1인 가구가 대세를 이루고, 이 밖에 시도는 '부부+자녀' 가구의 비중이 가장 높았습니다. 그러나 2050년에는 모든 시·도에서 1인 가구가 주된 가구 유형이 될 전망입니다.

10~20평인 소평 평수의 인기는 더 높아질 것으로 보입니다. 집은 시대를 반영합니다. 가구수도 인구수처럼 줄어드는 시점은 옵니다. 댜략 20여 년 정도 남았다고 합니다. 인구수 감소로 우리나라도 앞으로 호주나 프랑스처럼 이민 정책을 적극적으로 시행한다고 합니다.

반드시 확인해야 할 부동산 하락 신호 5가지. 첫째, 아파트 청약경쟁률이 하락한다. 둘째, 미분양 물건이 쌓이기 시작한다. 셋째, 입주물량이 계속 증가한다. 넷째, 아파트 거래량이 줄어든다. 다섯째, 전세가가 떨어진다.

P270

첫째, 아파트 청약경쟁률이 하락합니다. 청약경쟁률이 하락한다는 것은 무주택자들이 청약을 하지 않는다는 뜻입니다. 왜 하지 않을까요? 앞으로 아파트 가격이 떨어질 것이라고 생각하기 때문입니다. 투자 지역을 선별할 때 아파트 청약경쟁률을 확인해야 합니다.

둘째, 미분양 물건이 쌓이기 시작합니다. 준공 후에도 미분양이 쌓이는 지역은 문제가 심각합니다. 지역사회, 건설사, 주변 아파트 전세가와 매매가에도 영향을 미칩니다. 미분양이 증가하는 지역은 유의해야 합니다.

셋째, 입주물량이 계속 증가하는 지역입니다. 입주물량이 많은 지역의 특징은 전세가격부터 빠집니다. 전세가 하락은 매매가 하락으로 이어집니다. 부동산 하락 신호가 왔다것 입니다.

넷째, 아파트 거래량이 줄어드는 지역입니다. 아파트 가격이 상승하는 시기는 아파트 거래량이 많은 시점입니다. 매수 심리가 개선되지 않으면 한동안 하락장이 이어질 수 있습니다.

다섯째, 전세가가 떨어지는 지역입니다. 전세가격은 아파트 가격의 바로 미터입니다. 아파트의 실사용 가치를 나타내는 지표입니다. 아파트 가격이 떨어지기 전에 전세가부터 떨어집니다. 전세가 떨어지면 부동산 가격이 하락하는 신호입니다.