[서평] 청약보다 쉬운 아파트 경매 책/ 이장원·김진구/원앤원북스

청약보다 쉬운 아파트 경매 책
이장원.김진구 지음, 정상열 감수 / 원앤원북스 / 2023년 6월

안녕하세요. 그림책 비전멘토 꿈쌤박상림 코치입니다.

아파트 시장에서의 기회는 경매라고 외치는 책을 소개합니다.

투자 핵심을 콕콕 짚어 알려주는 세상에서 가장 쉬운 경매 책입니다.

유튜브 무료 경매 강의도 제공하고 있어 책을 읽고 아리송할 때

많은 도움이 될 것 같습니다.

누구나 이해하기 쉬운 다양한 경매분석 사례가 들어 있습니다.

이 책의 핵심은 '내 집 마련'입니다. 시세보다 저렴하게 내 집을

마련할 수 있는 방법이 들어 있습니다.

2023년 경매시장에서 매물은 증가, 가격은 하락 중. 경매 매물이 증가하는 이유는 첫째, 깡통전세로 임대보증금을 못 돌려주는 경우 속출입니다. 깡통전세는 집값 대비 전세가격이 80% 이상인 전세를 말합니다. 둘째, 대출금리 인상으로 대출이자 부담 못 버텨서입니다.

p28-35

부동산 활황기였던 지난 2021년 '영끌족(영혼까지 끌어모아 대출을 받은 사람들)' 등이 전세를 낀 갭투자를 통해 주택을 대거 매입했지만, 2022년부터 시작된 부동산 매매가격 하락으로 인해 깡통전세가 대거 발생하게 되었습니다. 이것이 경매시장으로 쏟아지고 있습니다.

전세 계약 만료에도 다른 세입자를 구하지 못하거나 기존 세입자에게 전세금을 돌려주지 못해 경매로 넘어가게 되는 것입니다. 임대보증금 반환 소송 등을 통해 이루어지는 강제경매가 증가하는 것입니다.

1금융권의 주택 담보대출 변동금리는 5.09~8.11% 수준입니다. 이자 부담이 커진 가운데 경기 침체와 거래 절벽의 영향으로 주택 처분도 할 수 없게 된 물건들이 임의경매로 나오고 있습니다.

임의경매란 채무자가 대출금이나 이자를 갚지 못하면 근저당권 또는 전세권 등의 담보권을 가진 채권자가 담보권을 행사해 담보로 받은 물건을 경매로 매각한 다음 매각 대금을 회수하는 법적 절차입니다. 원리금을 3개월 이상 갚지 못하면 집행되는데 재판 없이 법원에 바로 경매 신청할 수 있습니다.

권리 분석은 경매를 통해 부동산 소유권 취득하는 경우 소유권 외에 다른 법적인 권리가 남아서 매수인에게 인수되는지를 확인하는 절차다. 경매 절차를 통해 소유권 외 다른 모든 권리가 말소된다면 그 물건은 입찰하기에 안전한 물건이라고 할 수 있다.

p36-45

매각물건명세서를 통해 아주 간단한 권리 분석 접근 틀을 확인할 수 있습니다. 최선순위 설정 일자와 전입 신고 일자를 비교해 둘 중 빠른 권리가 무엇인지를 확인합니다. 예시와 같이 전입신고가 빠르다면 배당요구 여부, 확정일자, 보증금, 인수되는 권리 순으로 확인을 해 봅니다.

전입신고가 빠르기 때문에 임차인이 우선순위가 됩니다. 임차인이 배당요구는 했는지, 확정일자는 받았는지, 보증금이 얼마인지 등을 확인해야 하고, 배당요구를 했다면 보증금을 다 받는지도 확인해야 합니다.

전입신고가 최선순위 설정보다 빠르다면 결국 임차권에 대한 것을 내가 인수해야 하기 때문입니다. 미배당금이 있다면 그것을 내가 인수해야 하고, 배당요구를 하지 않으면 보증금이 나에게 전액 인수됩니다.

확정일자와 보증금이 미상인 경우에는 그 정보를 알 수도 없으므로 이러한 정보가 없이 입찰에 뛰어드는 것은 초보에게는 무모한 짓입니다.

최선순위 설정이 더 앞선다면 '등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니한 것'란을 검토합니다. 해당란은 말 그대로 인수되는 권리를 말하고 이 권리가 없다면 경매로 모든 권리가 정리되는 쉬운 물건이 됩니다.

입지분석은 손 임장부터 철저히 하자. 직장, 교통, 학군, 환경, 공급량 등의 기준을 통해 그 지역이 가진 가치를 객관적으로 분석해 보아야 한다. 앱과 웹 검색을 통해 충분히 찾아보는 것을 '손 임장'이라고 부른다.

p123-137

서울의 강남, 영등포(여의도), 종로는 직장이 가장 많으므로 3대 도심이라고 불립니다. '호갱노노' 앱을 통해 각 지역의 직장 종사자 수와 평균 연봉을 쉽게 확인할 수 있습니다. 교통에 대한 입지분석은 '네이버 부동산'에서 교통호재를 검색하면 확인할 수 있습니다.

학군은 중학교 학업 성취도 평가를 기준으로 확인합니다. 각 지역의 학업성취도, 학교정보는 '학교알리미' 홈페이지에서 확인할 수 있습니다. 주변에 종합병원, 쇼핑몰, 대형마트 등이 있는지도 중요합니다. 유동인구가 늘어나서 주변 상가 시세, 아파트 가격까지 높아지는 효과가 있습니다. 상권은 호갱노노 앱에서 확인이 가능하며, 녹지는 네이버 지도를 통해 쉽게 알 수 있습니다.

2023년부터 2025년까지 서울의 아파트 공급 물량은 수요에 비해 부족한 상황입니다. 아파트 공급 물량은 '부동산지인' 앱에서 확인할 수 있습니다.

네이버부동산은 정보량과 접근성 면에서 타의 추종을 불허합니다. 호갱노노에서는 아파트의 실거래가와 시세 정보를 쉽고 빠르게 확인할 수 있습니다. KB부동산은 전국 아파트의 시세를 확인할 수 있습니다. 부동산지인은 다양한 부동산 투자 정보를 제공합니다. 아파트 투자를 생각한다면 필수입니다.

한국부동상원은 공기업인 한국부동산원에서 직접 운영하는 부동산 앱입니다. 부동산 시세에서부터 공시지가, 실제 거래가 및 부동산 시장 동향 등의 정보를 제공합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템은 실제 대부분의 부동산시세 앱의 표본이 되는 곳입니다.