초기재개발 투자의 팁을 모아모아

재개발 투자의 정석 - 어디서부터 공부해야 할지 막막한 당신에게
서쪽도사(우은제) 지음 / 경향BP / 2021년 10월

깨비네 재린이놀이터 서평단에 당첨되어 읽게된 책, 

<재개발 투자의 정석>.

최근 몇 달간, 시중에 출간되는 재개발 책이란 책은 다 읽었다.

좋은 책이 많았고, 많은 것을 배울 수 있었으나

머릿속에 지우개가 들어 있는지,

읽어도 읽어도 내용이 머릿속에서 미끄럼만 타고

꽉 박히질 않아서 조금 스트레스 받고 있다.

하지만 뭐...

부동산 투자는 '오픈북 테스트' 아니겠는가.

투자하다 막히면 찾아보면 되지.

어떤 내용이 어느 책에 있는지는 대충 알잖어.

돈 버는 게 중요하지

책 외우는 게 중요한감?

이라며 애써 자기 합리화 하는 중. 

책은 최근 읽은 재개발 책 중 가장 쉽게 적혀 있는 것 같다.

요즘 너무 많은 책을 읽었는지,

너무? 쉽다는 생각도 들었다. 

하지만 초보자들에게는 도움이 될 것이라고 생각한다. 

이 책의 저자가 특이한 점 중 하나는,

초기 또는 예정지역 투자를 장려한다는 점이다.

보통 다른 책에서는 사업시행인가 전후를 재개발 투자의 적기로 말한다.

하지만 저자는 '조합설립'만 되도 '비싸다'고 말한다.

초기 재개발 투자는 상승기 후반에는 좀 위험하지 않나?

하긴 재개발을 꼭 완공까지만 가지고 가란 법은 없지.

상승장에서 '재개발 기대감'이라는 호재를 이용한 

소액 투자로는 괜찮을 것 같다. 

하지만 쫄보에 

안전빵을 추구하는 보수적 투자자인 나의 취향과는

좀 맞지 않은 것 같다.

나는 투자금이 적어도

최소 사업시행인가 이후의 재개발에 투자하고 싶다.

그리고 재개발은 시간 싸움이다.

예정구역이 재개발 단계를 밟아 완공되기까지는 얼마나 걸릴까?

연수익률은 얼마나 될까?

초기나 에정지 투자에서는 가늠하기 어려울 것이다. 

이 책은 제목과는 다르게,

'정석'류의 기본서 역할을 하기에는 조금 아쉬운 것이 사실이다.

부동산 투자에 필요한 내용을 모두 조금씩 담으려다보니

내용이 얕고 산만한 편이다. 

그래도 초기재개발이나 재개발 예정지 투자에 관심있는

재개발 투자 초급자라면 한 번 읽어봐도 좋을 것 같다. 

지금 시점 최고 가성비 투자법 꿀팁 공개

아파트 청약 이렇게 쉬웠어? - 1년 만에 1,000명이 넘는 부린이를 청약 당첨으로 이끈 실전 노하우 대공개!
김태훈(베니아) 지음 / 지혜로 / 2021년 8월

이 글에는 스포일러가 포함되어 있습니다.

지난 3년 동안 내가 가장 애를 쓰며 매달렸던 것은 부동산 공부와 실전 투자였다. 

경매와 갭투자, 재개발, 지식산업센터 분양권 투자 등등을 경험했지만

되돌아보니 지금까지 내게 투입 비용 대비 가장 큰 수익을 가져다 준 것은 2019년 초 줍줍한 서울 아파트 분양권이다.

사실 줍줍할 당시만 해도, 주변 환경이 좋지 않고 분양가도 싸지 않아서 그리 마음에 쏙 들지는 않았던 아파트였다. 

부동산 공부를 시작한 지 얼마되지 않아 가치 판단도 잘 되지 않았지만 우연히 접한 정보로 얼결에 참가하게 되었다. 

추첨을 위해 2월의 칼바람 속에 네시간 넘게 줄을 서야했고, 남편은 줄 선 내내 춥다고 투덜거렸다. 

집에 돌아온 다음엔 거의 탈진할 지경이었는데, 모하에서 당첨이라고 전화가 왔다.

근데 2층. 틈새 평형인 29평형에 넣었는데, 제일 비선호 층인 2층.

로또 분양까지는 아닌 분양가....등기칠 때까지 전매제한되고 중도금 대출도 쉽지 않을텐데, 이거 괜찮은 건가....

잠깐 고민했지만 전화 속 목소리는 빨리 결정 안하면 다음 사람한테 기회가 넘어간다고 재촉을 했고,,,, 결국 덜컥 계약을 했다.

그리고 2년 반이란 시간이 흘렀다.

그 동안 계약금과 중도금까지 30%를 자납하고 나머지 중도금 대출을 실행했다. 현재 스코어 투입 자금 대비 200% 정도는 수익이 난 듯 하다. 등기도 전세금으로 쌉 가능. 오히려 돈 남음. 와~

지금 생각해보니 잘한 점과 아쉬운 점이 공존하는 투자다.  

이미 자가가 있다고 포기하지 않은 것은 잘했다. 입지가 조금 아쉬워도 적극적으로 참여한 것도 잘 한 일이었다. 경쟁률이 셌던 34평이나 24평 아닌 틈새 평형을 노린 것도 잘했다. 아마 그래서 내게까지 행운이 찾아왔으리라. 

2층이라고 포기하지 않고 계약한 것도 잘했다. 재당첨제한 등의 불이익은 없겠지만, 이후 더 좋은 기회가 나에게 왔으리라고는 확신할 수 없기 때문이다. (이 책 147쪽에 나오는 인디언 소녀의 우화처럼, 최고의 것을 기다리며 계속 더 좋은 것이 오겠지...하고 기회를 흘려버리기 보다 적당한 때에 적당한 것을 취하는 것이 더 나을 수 있다.) 이 투자로 분양권을 얻는 데에는 청약 뿐 아니라 다양한 방법이 있다는 것을 깨달을 수 있었다. 

아쉬운 점은, 그 후 검단 등 줍줍 기회가 이어졌는데 더 이상 적극적으로 참여하지 않았다는 점이다. 그랬더라면 더 큰 수익을 거둘 수 있지 않았을까?

이 책 <아파트 청약 이렇게 쉬웠어?>의 저자 베니아님은 내가 부동산 공부의 베이스캠프로 삼고 있는 '행복재테크'의 청약 담당 선생님이다. 

책의 표지에 쓰인 부제처럼 1년 만에 1000명이 넘는 수강생들을 당첨의 나라로 이끄신 분이다.(나도 강의를 듣고 보류지 당첨, 분양권 프리미엄 투자, 미분양 분양권 투자를 통해 수익을 내거나 소소한 수익을 기대하고 있다.) 

저자는 지금도 강의와 블로그를 통해 많은 이들에게 청약 관련 꿀정보를 나누고 있다. 

지금은 '분양권 투자 달인'이 되신 저자 베니아님도 사실 처음부터 성공 경험만 있었던 건 아니라고 한다. 책을 보니 부린이 시절, 미달 된 단지에 10년짜리 청약통장을 넣었다가 계약을 포기하기도 하고 묻지마 청약으로 재당첨제한만 걸린 아픈 기억도 있다. 

경매 베이스인 행복재테크에서 공부를 시작하신 분 답게, 6개월 간 200건의 경매 물건에 입찰한 적도 있다고 한다. 수익도 쏠쏠히 냈다. 하지만, 직장인으로서 시간 투입이 많이 되는 경매투자를 하는데 한계를 느끼고 좀 더 자신에게 맞는 투자가 없을까 고민하게 되었다고. 

그리고 내린 결론이 아파트 청약이었다고 한다.

베니아님은 자신이 아파트 청약을 해야겠다고 결심한 이유, 그리고 다른 이들에게 청약을 권하는 이유로 다음과 같은 것을 꼽는다. 

1. 소액 투자 가능

아파트 가격의 10%인 계약금만 내고, 나머지는 분납. 중도금 대출도 40~60%정도까지 가능

2. 새아파트 투자

새아파트에 대한 수요 많음

3. 바쁜 직장인도 가능

명도, 수리 등의 관리가 필요하지 않음.

저자는 결론을 내렸으니 당장 행동에 돌입했다. 살던 집을 정리해 처가에 들어갔고 그렇게 생긴 돈으로 아파트 본격적인 투자를 시작했다. 어떤 유튜브에서 저자는 현재 순자산 규모가 50억원 정도라고 했다. 하지만 전국 요지에 새 아파트로만 구성된 그의 자산 포트폴리오는 현재 가격만으로만 잴 수 없는 가치가 있을 것이라고 생각한다. 

저자의 강의를 들어본 입장에서 <아파트 청약 이렇게 쉬웠어?>는 강의 내용 중에서도 가장 핵심적인 내용만 골라 쉽게 정리한 것 같다. 강의를 들은 지 1년이 넘어가서 기억이 흐릿해지고 있는데 이 책을 읽으며 핵심 내용과 실전 꿀팁들을 다시 한 번 새기는 기회가 되었다. 

예를 들자면 '모델하우스 임장하는 법' 같은 것이 있다.

대부분의 사람들은 가장 먼저 아파트 내부를 그대로 꾸며놓은 타입별 실내 공간을 구경한다. 하지만 저자는 이렇게 해선 안 된다고 말한다. 모델하우스에서 가장 중요한 것은 상담원과의 상담이라는 것이다. 타입별 실내공간을 보며 인테리어에 현혹되기보다는 단지 모형도를 유심히 봐야 하고, 모형도를 보면어 어떤 곳이 로얄동 로얄호수인지 미리 파악해야 하는 것이 중요하다. 

현장을 살핀 후 반드시 방문해야 할 곳은 인근 부동산이다. 거리서 주변 아파트 시세와 분위기 그리고 호재 및 단점 등을 종합적으로 물어보아야 한다. 이 때 모델하우스에서 넉넉히 챙겨온 팸플릿을 선물하는 것은 현장투자자가 아니면 모르는 꿀팁이다. 

또한 정부정책으로 사람들의 매수 심리가 일시적으로 위축되었을 때, 오히려 청약을 노린다, 가장 인기가 없을 것 같은 타입에 청약한다, 끝까지 관심을 놓지 않으면 기회가 올수 있다, 미분양 아파트도 기회가 될 수 있다, 팔 시기와 세금까지 고려하여 투자하라 등등...

나는 아파트 청약을 '시세 상승의 신호탄'이라고 생각한다....신축 아파트의 가격이 오르면 결국 주변의 구축 아파트의 가격도 오른다. 즉, 신축 아파트의 시세를 관찰하면 구축 아파트의 투자 타이밍도 잡을 수 있다는 것이다.(233쪽)

특히 나는 이 책에서 5부 '고급편_최소 몇 억은 버는 아파트 청약'의 12장 '제대로 알면 실패 없는 프리미엄 투자'와 6부 '분양권 매매& 절세의 기술'을 관심있게 보았다. 청약을 내집마련, 일생에 몇 번 밖에 없는 기회라고 생각하는 이들이 많겠지만 공부를 깊이 하면 사실 하나의 훌륭한 투자 수단일 수 있다는 것을 알려주는 장이다.

나는 사실 앞에서 말한 무순위 청약(줍줍), 말고도 5부에 나온 미분양 아파트 계약, 분양권 프리미엄 투자, 보류지 투자 등을 모두 경험했다. 사정상 아쉬운 수익을 내고 매도한 경우도 있고, 아직 보유하며 더 큰 수익을 바라는 투자도 있으며, 소소한 수익을 보려고 매도 타이밍을 저울질하는 것도 있다. 주위에는 자신은 다주택자이기 때문에 청약과 상관 없는 사람이라고 관심을 투지 않는 사람을 흔히 본다. 

사실 최근에는 정부의 빡빡한 규제로 주택을 이미 가진 사람이 청약에 도전하거나 분양권 투자를 하기 쉽지 않은 것이 사실이다. 하지만 경험해 보니, 그 길이 아주 좁고 험하기는 하지만 아예 봉쇄된 길은 아니라는 것을 알게 되었다. 

실제로 저자는 다주택자이며 이미 수십번 청약에 당첨이 되었지만, 여전히 현재도 분양권 투자와 청약을 통해 투자를 계속하고 있다고 한다. 어렵다는 것이 불가능을 의미하지는 않는다는 것을 보여주는 것이다. 

끝까지 관심을 놓지 않고 끊임없이 시도하며, 자신의 상황에 따라 장기 투자와 단기 투자를 병행한다면 수익을낼 수 있다는 것을 이 책을 읽으며 다시 한 번 새기게 되었다. 아파트 시장에선 신축에 대한 선호가 점점 높아지고 있다고 한다. 따라서 분양권 투자는 언젠가 다가올 하락장에 대비하는 투자상품도 훌륭하지 않을까 한다. 

또한 아파트 분양은 현재 부동산 시장 과열로 가장 높은 규제를 받고 있는 분야이지만, 시장 상황은 언제 어떻게 변할 지 모른다. 그에 따라 규제 또한 변화할 것이다. 투자에서 한 분야를 깊게 안다면 시장이 좋거나 안좋거나 꾸준히 돈을 벌 수 있다고 한다. 그런 의미에서도 청약과 분양권 투자는 계속 주시하고 있어야 한다고 생각한다.   

나는 한 번의 매수 및 매도를 위해서 100번 이상 조사하고 시뮬레이션을 한다. 발생할 수 있는 여러 가지 결과를 예측해보는 것이다. 그러한 검토 과정을 거쳐 계약까지 마치는 날에는 집에 돌아와 녹다운되곤 한다. 하지만 이러한 과정을 거치다 보면 스스로 성장해 가는 것을 느낄 수 있다. (320쪽)

저자는 강의를 할 때면 마지막에 사자에게 쫓기는 산양의 사진을 보여주곤 한다. 

사자에게 쫓기는 산양이 목숨을 건지기도 하는 건, 사자는 한끼의 식사를 위해 뛰지만 산양의 질주에는 목숨이 달려있다는 것이다. 

간절함만이 성공의 키워드라고 말한다. 

간절함 게이지가 뚝뚝떨어지고 있는 요즘, 저자 베니아님의 열정을 되새기며 다시 충전을 해 본다. 

또한 저자는 꾸준함을 강조한다. 

간절함이 꾸준함을 낳고, 꾸준한 노력이 결국 성공을 만들리라. 

요즘 알 수 없는 무기력과 우울함, 초조함이 나를 덮치곤 한다. 

다시 삶을 정비하고, 할 수 있다 자신을 격려해 주고, 가슴 뛰는 목표를 되새기고, 실현 가능한 계획을 세우고, 그것을 묵묵히 반복해야겠다. 

꾸준히.

자산의 퀀틈 점프를 위해서는 재개발 투자를 하라

재개발 모르면 부자될 수 없다 - 3년 만에 150억대로 부의 퀀텀 점프
최진성(아이언키) 지음 / 한국경제신문 / 2021년 8월

얼마전 <부동산 모르면 부자될 수 없다>라는 책을 읽고 감동한 적이 있었다. 내용도, 책에 담긴 저자의 삶의 자세도 마음을 크게 움직였다. 이 책의 저자 아이언키님은 경매로 소액투자를 하여 종잣돈을 불리고, 어느정도 자본이 모이자 재개발 투자로 자산의 퀀텀점프를 이루었다고 한다.

재개발 투자를 한 내용을 최근 책으로 엮어내셨기에 냉큼 구매하여 읽었다. (이 책의 부제가 '3년 만에 150억대로 부의 퀀텀점프'다.) 

퀀텀점프! 듣기만 해도 설레는 말이다. 참깨 한 번 구르는 것보다 호박 한 번 구르는 게 훨씬 낫다지 않는가.

저자는 말한다. 

투자자는 수익률의 함정에 짜기면 안된다. 수익률만큼 중요한 것이 자산을 빠르게 증식시킬 수 있는 수익의 절대적인 크기다. (19쪽)

투자금액은 갭투자 등 다른 투자 방법에 비해 큰 편이지만, 그만큼 큰 수익을 가져다줄 수 있는 것이 재개발 투자다. 특히 현재상황에서는 재건축보다는 재개발 투자가 유리한 점이 많으므로 저자는 그쪽에 집중한 것 같다. 

부동산 투자에서 가장 중요한 것 중 하나가 중개사님들과의 호흡이다. 또한 저자는 '상급지 이동'이라는 방향성에 방점을 찍는다.

현재의 투자 환경과 정부 정책을 볼 때 분산투자는 크게 의미가 없다. 지금은 본인의 투자금으로 살 수 있는 가장 상급지의 재개발구역에 투자하는 편이 낫다. (295쪽)

상급지!

내가 수강한 어느 재건축재개발 강의에서 강사님은 항상 손으로 삼각형을 그리며 그 안에서 만나자고 하셨다. 삼각형의 꼭지점은 서울의 삼대 업무지구다. 그 안이 서울에서도 노른자 땅이다. 

저자 아이언키님은 서울의 상급지 새아파트를 가장 싸게 살 수 있는 방법이 재개발이라고 강조한다. 그렇다. 어차피 목적지가 거기라면, 할인된 가격으로 티켓을 예매해 놓는 것이 현명하지 않겠는가?

가슴두근거리며 책을 읽었다. 

이 책은 재개발의 기초적인 내용도 다루지만, 현장에서 꼭 필요한 투자 노하우를 중심으로 기술되어 있어 더 좋았다.

재개발 진행 중 어떤 단계에서 사야 하는지, 어떤 단계에서 팔아야 하는지, 관련 정보는 어떻게 찾는지(손품 파는 법&발품 파는 법), 능력 있는 공인중개사는 어떻게 찾는지, 프리미엄 분석은 어떻게 하는지, 매물 분석은 어떻게 하는지 등등...

들어도 들어도 헷갈리는 재당첨 제한 내용을 자세히 설명해 놓은 부분은 정말 도움이 많이 되었다. 앞으로도 몇 번 읽어야 이해할 수 있을 것 같지만, 투자는 오픈 북이니까.ㅎㅎ

감정평가 금액을 예측해 보고 투자금과 예상 수익을 계산해보는 것은 열정이넘쳐님의 <돈되는 재건축 재개발>을 삼독하고, 여러 재개발 강의를 들을 덕분에 이해하기 쉬웠다. 재개발 이주를 이용한 투자법도 꿀팁!

나는 그 동안 여러 재개발재건축 강의를 수강했지만 투자는 한 건 밖에 못했다. 다른 분야를 공부하느라고 산만하기도 했고, 원하는 구역을 매수할 만큼 씨드도 넉넉치 않았기 때문이다. 나니, 찔끔찔끔 투자하느라 뭉쳐서 크게 굴리는 효율적인 투자를 하지 못했다.

하지만, 올해 안에, 여기저기 흩어져있는 투자금을 한데 뭉쳐서 재개발 할 건을 더 매수할 생각이다. 이 책은 그런 내게 도움이 많이 되었다.

특히 다주택자나 법인 명의로도 투자가 가능한 재개발 근린상가나 투지투자법에 대해 나와 있어 좋았다. 이미 다른 강의에서 배운 바 있지만, 책으로 정리된 내용을 읽으니 다시 한 번 복습이 되고 정리가 되는 느낌이다.(법인 명의의 입주권 매도는 추가 과세 10%가 안 붙는다는 거 이 책읽고 첨 알았다!)

또한 재개발 투자를 경매로 접근하는 법(경매는 토지거래허가에서 자유롭다!)에 대한 설명도 유익했다. 이 또한 다른 강의에서 배운 바 있지만 책으로 한번도 정리하며 단단히 다졌다. 나도 열심히 경매로 재개발 투자 꼭 하고 싶다.

부동산을 현제 시세보다 싸게 사는 가장 좋은 방법은 경매 투자이고, 미래의 새 아파트를 현재가치로 가장 싸게 사는 방법은 재개발 투자다. 재개발 투자와 경매 투자를 함게하면 수익률을 극대화할 수 있다.(293쪽)

마지막으로, 저자의 에필로그가 마음에 많이 남았다. 그는 카지노딜러로 일하면서 많은 사람을 거지로 만들었지만 투자 멘토로서는 다른사람을 부자로 만들어주며 삶의 보람과 기쁨을 느끼고 있다고 했다.

카지노 딜러로서는 나에게서 돈을 잃은 손님들로부터 세계 각국의 언어로 욕을 먹으며 일하지만 부동산 투자 멘토로서는 사람들에게 감사 인사를 들으며 하루하루 보람되게 일하고 있다.(345쪽)

나도 그럴 수 있을까? 마음이 간질간질, 뭔가 싹트려고 하는 기분이다. 책을 읽으면서 여러가지 꿈들이 몽글몽글 생긴 것 같다. 설렌다. 

<책 속에서>

(67)초보투자자가 초기 단계리스크는 피하면서 그나마 먹을 게 많이 남아 있는 단계에서 매수할 수 있는 단계가 감정평가 직후, 또는 조합원 평형 신청 직후다.

(69)바로 매도하는 경우에는 입주하자마자 매도하기보다는 3~6개월 공실로 두더라도 신축 시세가 안정될 때까지 기다렸다가 파는 것이 더 높은 가격을 받을 수 있는 전략이다.

(70)따라서 특별한 경우가 아니라면 입주시기에 일단 실입주를 해서 조정지역 양도세 비과세 요건인 실거주 2년을 채우고 전세를 놓게 되면 양도세 비과세 요건도 미리 충족하면서 전세가도 처음부터 높게 받을 수 있는 일석이조의 전략이 될 수 있다.

(87) 재개발 투자에서 가장 중요한 세 가지가 입지, 사업성, 속도다.

(146) 명심해야 할 점은, 매도시기를 결정할 때 상급지로의 이동이라는 방향성이 전제돼야 자산 증식을 효과적으로 할 수 있다.

(157) 따라서 입주 시 아파트 가격을 예상할 때 연차만큼 이 상승률을 적용해 계산할 수 있다. 단, 입지나 상품성이 비슷하다면 2.5%를, 입지나 상품성이 떨어지면 2%를, 입지나 상품성이 뛰어나다면 3%를 적용한다.

(173) B가 관리처분인가를 받은 후 입주권으로 바뀌고 나서 5년 안에 C가 관리처분인가를 받게 되면 C현금청산이 된다. 이런 경우 B를 관리처분인가를 받을 때까지 보유할 계획이면 C는 관리처분인가를 받기 전에 매도해야 한다.

(225) 평형 변경 신청 전략에는 몇 가지 고려해야 할 사항이 있다. 변경되는 평형별 세대수도 고려해야 하고 기존 조합원들이 어떤 평형에 많이 신청할지 예측해서 변경될 확률이 높은 평형으로 변경 신청을 하는 것이 안전하다.

(234) 이 상가로 나중에 아파트를 받으려면 권리가액이 분양하는 최소 평형 아파트의 조합원 분양가를 초과해야 한다.

(235) 예를 들어서 최소 평형의 조합원분양가가 3억 원으로 결정되면, 내가 보유한 상가의 권리가액 1억 7000만 원에서 부족한 1억 3000만 원 이상의 감정 평가액을 가진 상가를 추가 매수하면 된다.

(243) 무허가 주택은 소액으로 재개발사업 단계별 프리미엄 상승분을 취하는 단기투자에 유리하다....투자 적기는 재개발 초기(조합 설립 이후~건축심의 전) 혹은 이주 및 철거 이후 멸실등기를 한 다음 구역 내 모든 입주권의 취득세가 4.6%로 바뀌는 시기다.

(247) 재개발구역 물건 유형 중 도로 및 나대지도 대지 면적이 90m2 이상이면 주택(아파트)을 분양받을 수 있다. 도로는 주변 나대지 감정평가액의 3분의 1 전후로 해서 감정평가액이 나온다.

(264) 그러므로 재개발구역 가까이에 지하철역이나 관공서가 있거나 상업시설이 예정돼 있어 입지가 좋고 저평가된 상가나 건물을 매수하면, 재개발사업이 완료된 후 임대료 및 시세 상승을 노려볼 수 있다.

(268) 재개발구역에 사는 사람들이 이주하는 시기에서 2년 전으로 거슬러 가면 보통 사업시행인가 이후부터 조합원분양 신청 시기다. 이 시기에 인근의 주택을 사서 이주 수요에 대비할 수 있다.

(276) 즉 A주택 한 채를 보유한 상태에서 관리처분인가를 받은 B입주권을 샀다면, B입주권이 B아파트로 준공되고 2년 안에 A주택을 팔아야 한다. 또한 B아파트가 준공되고 2년 안에 입주해서 1년 이상 거주해야 한다.

(278) 양도차익이 1억원 일 때 한 번 매도해서 이익을 실현하고 그 돈으로 다시 투자하는 것이 절세 차원에서는 유리할 수 있다.

역시, 실천이 답이다

16년 차 월급쟁이, 2년 만에 경제적 자유를 얻은 실천 독서법
독서부자 낙숫물 지음 / 청림출판 / 2021년 7월

띠지부터 뼈 때리는 말이 쓰여 있다.

눈으로 읽기만 하는 독서는 독서가 아니다

책을 읽어보니 저자가 읽었다는 책 중에는 내가 읽은 책도 많았다.

나와 저자의 다른 점은?

나는 읽고 

"와~ 나두 이렇게 해야지!"

하고 다음 책을 읽으며 그 결심을 잊었다는 것이고,

저자는 책을 두 번씩 읽고 필사하고 그걸 되새기면서 실천을 했다는 점이다. 

아니 한 두번의 실천으로 그치지 않고 실천을 습관으로 만들었다.

놀라운 점은, 그것이 어떤 내용이든 그 자세를 견지했다는 것이다.

무슨 책을 읽든 비판적인 자세를 버리고 선입견을 버리고 읽었다. 그리고 그 내용이 무엇이든 일단 실천해보았다.

심지어 <부자아빠와 가난한 아빠> 책을 읽고 일부러 네트워크 마케팅 체험을 했다. 

헉!

그 정도로 저자는 일단 책에서 읽은 내용은 편견 없이 직접 실천해봄으로써 체득하려고 노력했다. 

안철수 씨가 어떤 일을 시작할 때 관련 책 50권을 읽었다는 것을 읽고 자신은 100권을 읽으며 실천도 겸하기로 했다. 그러기로 한 것은 그냥 한 것이 아니라 진짜 실천했다.

이런 식으로라도 책에서 알려준 것은 어떻게든 행동으로 옮겨봤다는 것을 강조하고 싶다. 때로는 정말 실천하기 어려운 것도 있다. 하지만 대부분은 알면서도 하기 귀찮은 것이다. 따지고 보면 성공을 가로막는 제일 큰 장애 요인은 우리 마음 속 장벽이 아닐까 하는 생각도 들었다.(36쪽)

100%라는 중압감을 버리고 80% 이상 실천해도 괜찮다. "100점 한 번 맞고 그만두는 것보다, 80점을 꾸준히 받는 것이 인생에서 승리하는 길(69쪽)"이니까. 하지만 그것이 대충해도 된다는 뜻은 아니다. 저자는 인생의 목표를 세우고, 이를 무의식에까지 남겨질 수 있도록 습관화한다면 마음속에 꿈에 대한 간절함이 남을 것이라고 말한다.

저자는 책을 통해 부자가 되고, 회사에서 일 천재가 되었음은 물론, 인간 관계가 좋아지고, 스트레스가 줄어들었다고 한다. 살이 빠지고, 건강해졌다고 한다.

말도 안되...허경영인가...만능통치약을 파는 약장수인가...

라고 생각하다가 고개를 젓는다.

'거봐. 벌써 비판하고 있어. 해 보지도 않고 선입견을 쌓고 있어. 부정하고 있어."

선입견을 버리고, 일단 한 번 실천해 보자!

책을 읽을 때 당신의 마음은 열린다. 자주 열리다 보면, 마음을 억지로 열려 노력하지 않아도 자연스럽게 계속 열려 있게 된다.(168쪽)

그럼 나는 이제 무엇을 실천해야 할까? 독서 계획을 세우고, 재무제표 보는 법을 배우고, 앙드레 코스톨라니 3부작을 읽고, 다이어트를 하고, 주역을 읽고...아니다. 너무 많다. 책 한 권당 가장 쉬운 것 한 개만 실천해야 한다. 그럼 무엇을?

항상 꾸준히 열심히 하는데도 실력이 늘지 않는다면 지금 내가 실행하고 있는 수준부터 점검해봐야 한다. 항상 비슷한 수준만 반복하고 있는 것은 아닌지, 어려운 단계로 들어가면 포기하고 쉬운 단계로 계속 되돌아오는 것은 아닌지, 생각해봐야 한다.(241쪽)

그래~좋아 그거다! 그걸 시작해 봐야겠어.

보고서 어휘집 만들기.

그리고 책엔 없지만, 내 실행 수준을 끌어올려줄 또 하나를 실천하자.

화이팅.

실천이 답이다.

<책 속에서>

(41) '자기가 즐기는 일을 정말 미치도록 해서 성공했다'라고 잘못된 인과관계로 인식하고 있다. '미치라. 그리고 (성공을 위해 이를)즐기라'가 정확한 표현이다.

(69) 지속하는 힘을 얻기 위해서는 우선 무엇을 할지에 대한 계획이 필요하다. 그리고 그 계획을 잘 지키고 있는지 점검할 리스트도 필요하다.

(103) 또 굳이 전문가가 될 필요도 없다. 우리는 본업이 따로 있다. 직장에 다니거나 개인 사업을 하면서 전문가의 자리까지 가는 데는 분명 한계가 있다. 그 대신에 나는 전문가의 이야기를 잘 듣고, 최선의 선택을 하는 것을 목표로 삼기로 했다.

(113) 책에서 항상 말한다. 혼자서는 성공할 수 없다고....독서는 나에게 지식이라는 힘을 줬다. 주변에도 베풀 수 있는 힘을 키워줬다.....내가 목표한 인생 설계를 게속 앞당길 수 있는 힘 중 하나가 바로 독서로 쌓은 인맥들이다.

(130) 부자들은 절대 한가하지 않다는 점이다. 그들은 자산을 지키기 위해 나이를 먹어서도 계속 공부한다. 돈이 많다고 해서 절대 여유롭게 지내지 않는다. 더 열심히 살고, 더 열심히 공부한다. 그러니 부자가 아닌 보통 사람들은 그들보다 몇 배는 더 노력해야 한다.

(137) 부자들은 부자가 돼서 기부한 게 아니라, 기부를 해서 부자가 됐다.

(209) 이처럼 사람들은 진실보다 때로 무의식 속 내용을 믿는다. 그 결과, 무의식 속에서 형성된 믿음의 결과가 실제 행동으로 나온다.

(221) 더욱 다양한 사람들을 만나고 싶은가? 그렇다면 당신이 먼저 그들에게 필요한 사람이 되어야 한다. 당신이 먼저 다가가 도와줄 수 도 있지만, 사람들이 지식을 구하러 당신을 찾아오게 만들 수도 있다.

(237) 이렇게 여러 책을 동시에 읽으면 좋은 점이 많다. 첫째 독서를 하는 과정에서 지루할 틈이 없다....둘째, 지식을 연결할 수 있다....마지막으로 독서가 끝났을 때의 남다른 성취감이다.....

248) 다만 타이핑한 것들은 꼭 다시 읽어보라고 권하고 싶다.

우리집을 미술관으로 만들고 싶은 이들을 위한 감성적, 현실적 조언

우리 집 미술관 - 큐레이터가 들려주는 미술과 함께 사는 이야기
김소은 지음 / 더로드 / 2021년 6월

성덕이라는 말이 있다. 성공한 덕후. 

취미가 직업이 되는 사람 또한 성덕이 아닐까 한다.  

저자는 성덕이다. 미술이 좋아 전혀 관련 없는 전공을 했지만 미술이 좋아 관련 석사를 취득해 큐레이터가 되었다. 자신도 모르는 감정을 끌어내어주고, 다른 사람과 그림을 매개로 생각을 나눌 수 있어서 좋다고 하는 저자.

나도 그림을 좋아한다. 그럼 나는 왜 그림을 좋아하게 되었을까?

​저자가 말한 두 가지 이유가 내게도 적용되는 것 같다. 더불어 나는 마음에 드는 그림을 봤을 때 느끼는 일종의 고양감 같은 것도 즐기는 것 같다. 좋은 음악이나, 좋은 글을 읽을 때처럼 마음 속에 좋은 기분이 몽글몽글 커지고 왠지 나도 조금은 더 나은 사람이 된 듯한 그 느낌....

이 책을 읽고 잘 몰랐던 큐레이터라는 직업에 대해서도 조금 더 알게 되었다. 

큰 미술관에서 전시회를 기획하고 연구 같은 걸 주로 맡는 큐레이터도 있고(대형 공공 미술관에서는 연구만 주로 맡는 학예사란 직업도 있는 듯), 개인 갤러리에서 전시회를 기획하고 진행하기도 하고, 컬렉터에게 판매까지 하는 큐레이터도 있다고 한다. 후자의 경우 외국에서는 갤러리스트나, 아트 딜러, 아트 컨설턴트라고 하기도 한다고. 저자는 공공 미술관 경력도 있지만, 현재는 개인 미술관에서 미술품 세일즈까지 하는 큐레이터라고 한다. 

미술품과 관람자의 생생한 교감을 직접 목도하는데서 즐거움을 느끼고, 그러한 멋진 경험이 일어나도록 관람자(혹은 고객)을 돕는 일이 즐겁기 때문이라고 한다. 미술 컨설턴트로서의 일에서 즐거움을 느끼고 있는 것이다. 

사실 이 책도 그러한 목적에서 쓰여진 것 같다. 일반인들에게 미술 감상이라는 것이 낯설고 먼 일이 아니라는 것을 알리고, 미술과의 만남이라는 놀라운 체험을 매일매일 할 수 있도록 돕는 것.그러기 위해서 나만의 미술관, <우리집 미술관>을 만들어보자고 은근슬쩍 '넛지'하고 있다. 

미술품 소장이라고 하면 신문에서 크리스티나 소더비에서 팔리는 작품들의 어마어마한 가격을 뉴스로만 듣고는 '나와는 전혀 관계 없는 일'이라고 생각하지 말자는 것이다.

사실 수백에서 수천만원 대의 미술품이 미술품 거래의 많은 부분을 차지하고 있으며, 적은 돈으로도 미술품 컬렉터라는 폼나는 명칭을 얻을 수 있다고 한다. 

그러면서, 삶에 좋은 일이 생길 때마다 좋아하는 작품을 하나하나 사는 사람들 이야기, 저자가 옷이나 가방 등의 사치품을 살 돈으로 그림을 사면서 느끼는 충족감과 행복 이야기, 자신의 의견을 잘 내놓지 못하던 저자의 친정 엄마가 그림을 보고 고르면서 자신의 감정과 생각을 솔직히 들여다보고 표현을 하게 되었다는 이야기를 풀어놓는다. 

대학교 4학년, 유럽 배낭여행을 갔을 때 암스텔담의 '반고흐미술관'에 들렀다. 고흐를 좋아하긴 했지만 그가 그렇게 많은 그림을 그렸다는 걸 그 때 처음 알았고, 충격을 받았다. 그림 한 장 한장이 숭고해보이기 까지 했는데...그 때 이 그림을 눈물을 흘렸던가.... 그 때 생각이 났다. 

나도 <우리집 미술관> 만들어보고 싶다.

그렇지만 어떻게?

책의 제3장부터는 실제로 그림을 살 때 어떤 것을 알아야 하고 살펴보아야 하는지에 대한 현실적인 조언도 해 준다. 

저자는 어떤 그림을 골라야 하는지(먼저 그림을 많이 보면서 취향을 파악하라!) 나와 나의 집에 어울리는지 생각하고(가족들이 싫어하지는 않는지, 예산에 맞는지, 그림을 걸 면적과 조화로운 크기인지 따져보라!) 그림의 상태를 살펴보라(보관 상태는 좋은지, 판화라면 AP 표시는 있는지, 작가 서명과 진품 보증서는 있는지) 고 말한다.  

저자는 어디서 사야 하는지, 어떻게 작품을 고르는지, 어떻게 사야 하는지도 상세히 설명해 준다. 

요즘은 주위에서 미술품 투자에 대해서 말하는 사람도 많아진 것 같다. 자산 거품의 끝이 미술품 투자라는 말을 어디서 주워들은 나는 사실 그러한 경향을 미심쩍게 바라보고 있었다. 하지만 이 책을 보고, 그런 걱정은 집어치자고 생각하게 되었다. 오히려 이런 기회에 미술품 시장이 더 커지기를 바라게 되었다. 

이 책에는 감상 뿐 아니라 '투자'의 관점에서도 의미있는 작품을 사려면 어떻게 해야 하는지도 조언하고 있다. 

값이 오를만한 미술 작품을 사려면, 첫째도 작가, 둘째도 작가, 셋째도 작가가 중요하다고 한다. 앞으로 어떤 작가의 작품을 어떻게 고를지 꿀팁을 많이 얻었다.  

일이 힘들어 10년은 늙은 얼굴로 현관에 아무렇게나 신반을 벗어던지고 집에 들어왔는데 나를 맞이하는 영롱한 작품 한 점! 회색빛 도심 속에서 찾아볼 수 없는 다채로운 색감, 디스커버리 채널에서 탐색한 바다 풍경처럼 역동적인 붓질, 이보다 사람 마음을 움직이는 것이 있을까. <우리집 미술관> 210쪽

공공 대형미술관만 열심히 다니고 갤러리 들어가기는 무서워했던 나. 앞으로는 용기를 내 봐야겠다. 가격도 물어보고...내 생일 선물로 그림을 사 달라고 남편에게 부탁해 보아야겠다. 

생각만 해도 즐겁네. ㅎㅎ

곧 내 맘에 쏙 드는 그림, 가족들도 사랑할 작은 그림을 집에 들이게 될 것 같다.  

< 책 속에서>

(30)이래라저래라 강요하는 말 한마디 없이, 미술은 자연스럽게 공감을 불러 일으켰다. 찬찬히 들여다보면서 몰랐던 내 생각, 눌러 담았던 감정을 끄집어낼 수 있었다. 음악처럼 재생시간이 정해져 있지도 않고, 내가 원할 때 원하는 만큼 찬찬히 들여다보면서 감상할 수 있어 더 좋았다.

(42)미술과 친해지고 싶다면 '맥락'을 살펴보는 데에 시간과 노력을 조금 들여보기 바란다.

(105)실제로 작품들을 볼 때마다 "내가 열심히 살고 있구나, 내 인생에 이렇게 좋은 일이 많구나." 긍정적인 생각이 들어 기분이 좋다고 한다. 

(173) 좋은 작가의 좋은 작품을 구매하기 위해 하는 미술공부의 즐거움, 소장하는 즐거움을 널리 알리고 싶다. 

(188) 고학력 박봉에 정신적, 체력적 한계에 부딪히기도 하지만 '미술과 함께하는 삶'이라는 보상이 직장생활을 이어나가게 하는 힘이었다.

(210) 하지만 기계처럼 목표에 정진하는 시간만큼 나의 '인간적인 면'을 돌보는 시간도 필요하다. 긴장을 이완한 상태에서 마주한 좋은 작품 한 점이 오히려 창의성, 생산성, 의욕에 불을 지펴줄 수도 있다. 

(210)미술은 효율성의 잣대로 볼 때 유용하지도 않고 필요하지도 않다.....미술을 쓸데없는 일, 또는여유로운 사람만 즐기는 취미라고 생각하기 전에 필요한 것만 하다 보니 뭔가 잃고 있는 건 아닌지 생각해 보자.

(227)우리는 '이 작품이 나에게 설득력이 있는가, 나에게 메시지를 주는가, 긍정적이든 부정적이든 어떤 자극을 주는가'를 생각하자. 작품이 꼭 '대중적'이어야 할 필요가 없듯이, 우리도 전문가 의견에 꼭 동의해야 할 필요는 없다. 

(234)남에게서 눈을 돌려 나를 중심에 두니 선택이 더 쉽고 명확해졌다. 무엇을 좋아하는 지 내 취향을 알고 장기적으로 나에게 더 큰 의미를 주는 대상을 선택하면서 행복을 주도적으로 조절할 수 있게 되었다.