자산의 퀀틈 점프를 위해서는 재개발 투자를 하라

재개발 모르면 부자될 수 없다 - 3년 만에 150억대로 부의 퀀텀 점프
최진성(아이언키) 지음 / 한국경제신문 / 2021년 8월

얼마전 <부동산 모르면 부자될 수 없다>라는 책을 읽고 감동한 적이 있었다. 내용도, 책에 담긴 저자의 삶의 자세도 마음을 크게 움직였다. 이 책의 저자 아이언키님은 경매로 소액투자를 하여 종잣돈을 불리고, 어느정도 자본이 모이자 재개발 투자로 자산의 퀀텀점프를 이루었다고 한다.

재개발 투자를 한 내용을 최근 책으로 엮어내셨기에 냉큼 구매하여 읽었다. (이 책의 부제가 '3년 만에 150억대로 부의 퀀텀점프'다.) 

퀀텀점프! 듣기만 해도 설레는 말이다. 참깨 한 번 구르는 것보다 호박 한 번 구르는 게 훨씬 낫다지 않는가.

저자는 말한다. 

투자자는 수익률의 함정에 짜기면 안된다. 수익률만큼 중요한 것이 자산을 빠르게 증식시킬 수 있는 수익의 절대적인 크기다. (19쪽)

투자금액은 갭투자 등 다른 투자 방법에 비해 큰 편이지만, 그만큼 큰 수익을 가져다줄 수 있는 것이 재개발 투자다. 특히 현재상황에서는 재건축보다는 재개발 투자가 유리한 점이 많으므로 저자는 그쪽에 집중한 것 같다. 

부동산 투자에서 가장 중요한 것 중 하나가 중개사님들과의 호흡이다. 또한 저자는 '상급지 이동'이라는 방향성에 방점을 찍는다.

현재의 투자 환경과 정부 정책을 볼 때 분산투자는 크게 의미가 없다. 지금은 본인의 투자금으로 살 수 있는 가장 상급지의 재개발구역에 투자하는 편이 낫다. (295쪽)

상급지!

내가 수강한 어느 재건축재개발 강의에서 강사님은 항상 손으로 삼각형을 그리며 그 안에서 만나자고 하셨다. 삼각형의 꼭지점은 서울의 삼대 업무지구다. 그 안이 서울에서도 노른자 땅이다. 

저자 아이언키님은 서울의 상급지 새아파트를 가장 싸게 살 수 있는 방법이 재개발이라고 강조한다. 그렇다. 어차피 목적지가 거기라면, 할인된 가격으로 티켓을 예매해 놓는 것이 현명하지 않겠는가?

가슴두근거리며 책을 읽었다. 

이 책은 재개발의 기초적인 내용도 다루지만, 현장에서 꼭 필요한 투자 노하우를 중심으로 기술되어 있어 더 좋았다.

재개발 진행 중 어떤 단계에서 사야 하는지, 어떤 단계에서 팔아야 하는지, 관련 정보는 어떻게 찾는지(손품 파는 법&발품 파는 법), 능력 있는 공인중개사는 어떻게 찾는지, 프리미엄 분석은 어떻게 하는지, 매물 분석은 어떻게 하는지 등등...

들어도 들어도 헷갈리는 재당첨 제한 내용을 자세히 설명해 놓은 부분은 정말 도움이 많이 되었다. 앞으로도 몇 번 읽어야 이해할 수 있을 것 같지만, 투자는 오픈 북이니까.ㅎㅎ

감정평가 금액을 예측해 보고 투자금과 예상 수익을 계산해보는 것은 열정이넘쳐님의 <돈되는 재건축 재개발>을 삼독하고, 여러 재개발 강의를 들을 덕분에 이해하기 쉬웠다. 재개발 이주를 이용한 투자법도 꿀팁!

나는 그 동안 여러 재개발재건축 강의를 수강했지만 투자는 한 건 밖에 못했다. 다른 분야를 공부하느라고 산만하기도 했고, 원하는 구역을 매수할 만큼 씨드도 넉넉치 않았기 때문이다. 나니, 찔끔찔끔 투자하느라 뭉쳐서 크게 굴리는 효율적인 투자를 하지 못했다.

하지만, 올해 안에, 여기저기 흩어져있는 투자금을 한데 뭉쳐서 재개발 할 건을 더 매수할 생각이다. 이 책은 그런 내게 도움이 많이 되었다.

특히 다주택자나 법인 명의로도 투자가 가능한 재개발 근린상가나 투지투자법에 대해 나와 있어 좋았다. 이미 다른 강의에서 배운 바 있지만, 책으로 정리된 내용을 읽으니 다시 한 번 복습이 되고 정리가 되는 느낌이다.(법인 명의의 입주권 매도는 추가 과세 10%가 안 붙는다는 거 이 책읽고 첨 알았다!)

또한 재개발 투자를 경매로 접근하는 법(경매는 토지거래허가에서 자유롭다!)에 대한 설명도 유익했다. 이 또한 다른 강의에서 배운 바 있지만 책으로 한번도 정리하며 단단히 다졌다. 나도 열심히 경매로 재개발 투자 꼭 하고 싶다.

부동산을 현제 시세보다 싸게 사는 가장 좋은 방법은 경매 투자이고, 미래의 새 아파트를 현재가치로 가장 싸게 사는 방법은 재개발 투자다. 재개발 투자와 경매 투자를 함게하면 수익률을 극대화할 수 있다.(293쪽)

마지막으로, 저자의 에필로그가 마음에 많이 남았다. 그는 카지노딜러로 일하면서 많은 사람을 거지로 만들었지만 투자 멘토로서는 다른사람을 부자로 만들어주며 삶의 보람과 기쁨을 느끼고 있다고 했다.

카지노 딜러로서는 나에게서 돈을 잃은 손님들로부터 세계 각국의 언어로 욕을 먹으며 일하지만 부동산 투자 멘토로서는 사람들에게 감사 인사를 들으며 하루하루 보람되게 일하고 있다.(345쪽)

나도 그럴 수 있을까? 마음이 간질간질, 뭔가 싹트려고 하는 기분이다. 책을 읽으면서 여러가지 꿈들이 몽글몽글 생긴 것 같다. 설렌다. 

<책 속에서>

(67)초보투자자가 초기 단계리스크는 피하면서 그나마 먹을 게 많이 남아 있는 단계에서 매수할 수 있는 단계가 감정평가 직후, 또는 조합원 평형 신청 직후다.

(69)바로 매도하는 경우에는 입주하자마자 매도하기보다는 3~6개월 공실로 두더라도 신축 시세가 안정될 때까지 기다렸다가 파는 것이 더 높은 가격을 받을 수 있는 전략이다.

(70)따라서 특별한 경우가 아니라면 입주시기에 일단 실입주를 해서 조정지역 양도세 비과세 요건인 실거주 2년을 채우고 전세를 놓게 되면 양도세 비과세 요건도 미리 충족하면서 전세가도 처음부터 높게 받을 수 있는 일석이조의 전략이 될 수 있다.

(87) 재개발 투자에서 가장 중요한 세 가지가 입지, 사업성, 속도다.

(146) 명심해야 할 점은, 매도시기를 결정할 때 상급지로의 이동이라는 방향성이 전제돼야 자산 증식을 효과적으로 할 수 있다.

(157) 따라서 입주 시 아파트 가격을 예상할 때 연차만큼 이 상승률을 적용해 계산할 수 있다. 단, 입지나 상품성이 비슷하다면 2.5%를, 입지나 상품성이 떨어지면 2%를, 입지나 상품성이 뛰어나다면 3%를 적용한다.

(173) B가 관리처분인가를 받은 후 입주권으로 바뀌고 나서 5년 안에 C가 관리처분인가를 받게 되면 C현금청산이 된다. 이런 경우 B를 관리처분인가를 받을 때까지 보유할 계획이면 C는 관리처분인가를 받기 전에 매도해야 한다.

(225) 평형 변경 신청 전략에는 몇 가지 고려해야 할 사항이 있다. 변경되는 평형별 세대수도 고려해야 하고 기존 조합원들이 어떤 평형에 많이 신청할지 예측해서 변경될 확률이 높은 평형으로 변경 신청을 하는 것이 안전하다.

(234) 이 상가로 나중에 아파트를 받으려면 권리가액이 분양하는 최소 평형 아파트의 조합원 분양가를 초과해야 한다.

(235) 예를 들어서 최소 평형의 조합원분양가가 3억 원으로 결정되면, 내가 보유한 상가의 권리가액 1억 7000만 원에서 부족한 1억 3000만 원 이상의 감정 평가액을 가진 상가를 추가 매수하면 된다.

(243) 무허가 주택은 소액으로 재개발사업 단계별 프리미엄 상승분을 취하는 단기투자에 유리하다....투자 적기는 재개발 초기(조합 설립 이후~건축심의 전) 혹은 이주 및 철거 이후 멸실등기를 한 다음 구역 내 모든 입주권의 취득세가 4.6%로 바뀌는 시기다.

(247) 재개발구역 물건 유형 중 도로 및 나대지도 대지 면적이 90m2 이상이면 주택(아파트)을 분양받을 수 있다. 도로는 주변 나대지 감정평가액의 3분의 1 전후로 해서 감정평가액이 나온다.

(264) 그러므로 재개발구역 가까이에 지하철역이나 관공서가 있거나 상업시설이 예정돼 있어 입지가 좋고 저평가된 상가나 건물을 매수하면, 재개발사업이 완료된 후 임대료 및 시세 상승을 노려볼 수 있다.

(268) 재개발구역에 사는 사람들이 이주하는 시기에서 2년 전으로 거슬러 가면 보통 사업시행인가 이후부터 조합원분양 신청 시기다. 이 시기에 인근의 주택을 사서 이주 수요에 대비할 수 있다.

(276) 즉 A주택 한 채를 보유한 상태에서 관리처분인가를 받은 B입주권을 샀다면, B입주권이 B아파트로 준공되고 2년 안에 A주택을 팔아야 한다. 또한 B아파트가 준공되고 2년 안에 입주해서 1년 이상 거주해야 한다.

(278) 양도차익이 1억원 일 때 한 번 매도해서 이익을 실현하고 그 돈으로 다시 투자하는 것이 절세 차원에서는 유리할 수 있다.