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청약보다 쉬운 아파트 경매 책
이장원.김진구 지음, 정상열 감수 / 원앤원북스 / 2023년 6월
평점 : 
"경매가 되살아나고 있다"
"강남구 대치동 은마아파트 경매입찰에 수십명 몰려"
"아파트 경매 입찰자들 몰리고 낙찰률도 높아져"
와~ 요즘 경매가 열기이고 그중에서도 아파트 경매시장이 뜨거운 열기로 가득차 있다.
그러던차에 이책 <청약보다 쉬운 아파트 경매 책>은 요즘의 경매시장에서 가장 필요한 최적의 아파트 경매서적이 아닌가 생각되었고, 이에 나는 이책에서 과연 어떤 생생한 정보들믈 들려주실지 기대되었으며 이에 이책 흥미롭게 읽어나갔다.
"최저 매각금액이 147,000,000원인데 선순위 임차보증금이 140,000,000원이고 선순위 국세까지 포함하면 압류채권자 이OO씨에게 배당액이 없게 되는 것이다. 결국 압류채권자 이OO씨의 매수신청이 없어 경매가 기각된 것으로 판단된다. (68~69쪽)"
나는 이장원ㆍ김진구님께서 저술하시고 <원앤원북스 >에서 출간하신 이책 <청약보다 쉬운 아파트 경매 책>을 읽다가 윗글에 신선한 느낌을 받았다.
위 사례는 실제 입찰이 진행됐던 경기도 고양시 일산서구 아파트의 사례를 든 것인데 무잉여기각에 의해 경매절차취소가 되었다고 한다.
즉, 선순위 채권자에게 배당하고나니 압류채권자에게 배당할 돈이 없게되어 경매진행의 의미가 없어져 무잉여 기각 결정이 난 것이다.
이렇게 경매에서는 시간과 노력을 들여 입찰에 참여해 낙찰까지 받았지만, 경매절차가 취소되는 경우도 있다는걸 윗글 통해 다시금 절실히 깨닫게 되었다.
글고 이책의 저자이신 이장원 세무사님께서는 부동산 자산가의 자산관리 및 컨설팅을 주업으로 경매학원에서 강의와 방송활동도 하시면서 카운셀링 및 실전투자도 활발히 하고있다.
김진구 변호사님께서는 현재 김진구 법률사무소와 VLT 부동산 연구소 대표로 활동하고 있다.
MBCㆍSBSㆍ법률방송 TV 등 방송활동도 병행하시면서 경매투자와 부동산 투자관련 정보도 아낌없이 제공해주고 있다.
그리하여 이책에서는 2023년 부동산 시장에서 기회는 오직 경매뿐이다ㆍ내집 마련을 위한 경매의 기초ㆍ경매초보자에게 알려주는 입지분석과 비용분석ㆍ치밀하게 분석하자! 경매 권리분석ㆍ낙찰받으러 경매 법원에 가자!ㆍ인도 및 명도에서 스트레스 받지않는 비법ㆍ소중한 내 임차보증금을 지키자! 등 총 7장 335쪽에 걸쳐 현직에서 횔발히 활동중이신
변호사와 세무사께서 아파트 경매에 대한 모든 것들을 알기쉽게 잘알려주시고있다.
"임대인이 임차인에게 건물에 가압류, 근저당, 전세권 등 아무런 권리가 없으며, 3년후 반드시 보증금을 돌려주겠다라고 하며 임대차계약을 체결했다. 그러나 알고보니 건물에는 건물가액을 넘는 근저당권ㆍ가압류가 설정되어 있었다. 이러한 경우 임대인에게 사기죄가 인정된 바 있다.(317쪽)"
와~ 나는 <임대차 보증금 미반환이 사기죄로 인정된 위 사례>를 읽고 또 깜짝 놀랐다.
아 정말 경매에서도 법을 잘알아야하는구나 바로 그걸 느꼈다.
근데, 이책의 공저자중 한분이 변호사이시기에 이렇게 형법 등 다양한 경매관련 범죄들도 소상히 알려주셔서 정말 유익했다.
"당해세 압류가 있으면 조심하자!
임차보증금이 국세보다 우선하게 변경되었다!
집주인의 세금체납여부 조회가 가능해졌다!"
와~ 이책에서는 또한, <세금을 통한 권리분석> 파트에서 위와같이 국세기본법ㆍ국세징수법의 최신 개정사항들과 유의사항들도 해당 조문들과 함께 설명해주셔서 정말 정말 유익했다.
이는 역시 이책의 공저자중 한분이신 이장우세무사님께서 세무전문가이시기에 경매관련 세금문제들도 소상히 알려주셨다.
게다가 경매시에는 자금계획을 잘 세우는게 중요한데 낙찰후 취득세ㆍ법무비ㆍ예상명도비는 물론이고 체납관리비 대처요령에다가 경락대출이자ㆍ보수공사 및 인테리어 비용 지출 계획ㆍ매도시 양도소득세 문제ㆍ 경매참가후 벌어질 수 있는 자금계획 및 절세요령까지 자세히 일목요연하게 설명해주셔서 참으로 유익했다.
입지분석
권리분석
임장요령
입찰절차
인도 및 명도요령
또한, 이책에서는 위와같이 경매의 핵심사항들에 대해서 초보자들도 잘알 수 있게 8가지의 사례별 아파트 권리분석 및 경매결과들도 실어주셔서 정말 훌륭한 정보들로 다가왔다.
그래서 나는 이장원ㆍ김진구님께서 저술하시고 <원앤원북스>에서 출간하신 이책 아주 잘읽었고 이에 나에게도 뜻깊은 독서가 되었다.
그래서, 이책은 아파트 경매 초보자분들은 물론이고 아파트 경매를 새롭게 다시 시작하고싶으신 분들께서도 놓치지않고 꼭읽어보시길 권유드리고싶다.
지금도 생각나네...
저자께서 당부해주셨던 다음의 말씀이...
"부동산 하락장에서 수익을 낼 수 있는 분야는 단연컨대 부동산 경매다. 지금은 경매공부를 해야할 시기라고 확신하며, 지금부터 2~3년간 부동산 경매에서 기회를 잡은 사람들이 앞으로 5~10년 뒤 큰 부를 이룰 수 있을 것이다. (27쪽)"