부동산 부자가 되어가는 주인공의 좌충우돌 성장기. 아파트 투자의 매뉴얼

대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석 - 마흔 전에 내 집 마련부터 부동산 투자까지
제네시스박 지음 / 비즈니스북스 / 2020년 3월

30대 초반에 내 집을 마련했지만, 거주용 집에서 끝났을 뿐 투자까지 이어지지 못해 계속 아쉬움이 남았다.

거주용 집은 많은 사람들이 애기하듯이 팔기 전에는 없는 것이나 마찬가지이고,

내 집의 매가가 오르면 주위 집들도 매가가 오르기 때문에 나의 자산에는 큰 변동이 없다. 경제적 자유로 가는 길에서 멈춰 있는 것이다.

저자는 "마흔 전에 내 집 마련 + 부동산 투자"를 말한다. 그 중에서도 특히 아파트 투자를 집중적으로 소개한다.

부동산 중에서 땅이나 상가 등에도 관심 있지만, 주위에서 자주 볼 수 있고 또 그리 낯설지 않은 것이 아파트라 주제가 마음에 들었다.

책을 읽고 나서 든 느낌은 "재밋다" 였다. 보통의 부동산 책은 위치가 어떻고, 면적이 어떻고, 투자 지침이 이렇고, 저렇고 계속 나열한다.

물론 맞는 말이고, 실제 투자시에 꼭 기억하고 실천해야 하는 것들이지만 전달이 딱딱하다 보니 잘 들어오지 않는다.

그런데, 이 책은 좀 다르다. 소설 같다. 전체적으로 가볍고, 시간의 흐름에 따라 저자가 어떤 고민을 했고, 어떤 결정을 했는지 알려준다.

처음에는 좌충우돌이다. 시간도 허비하고 고생도 한다. 그런데 점점 성장하고, 미션을 클리어 해 나간다. 마치 게임속 캐릭터 같다. 

1장은 월급쟁이에서 부동산에 입문한다.

아버지 사업의 어려움, 수능을 다시 보게 되고, 경매를 접하고, 경제기사에 담긴 LTV/DTI에서 부동산에 눈을 뜬다.

2장은 생애 첫 집을 구하는 좌충우돌 이야기이다.

대출이 꼭 나쁜 것일까? 적은 돈으로 아파트를 구하기 위한 5가지 step, 실전 비교 사례법. 거기에 인테리어 공사 실전 노하우를 담았다.

3, 4, 5장은 실전 투자편이다.

공부, 강의를 하면서 부동산 지식을 넓혀 나가고 그러면서 한 가지 질문에 봉착한다 "너무 많은 돈을 깔고 있는 건 아닐까?"

어쩌면 여기에서 저자의 부동산 투자가 본격적으로 시작되었다고 볼 수도 있겠다. 첫 집을 전세주고 나오면서 본격적인 여정이 시작된다.

직장인이기에 "통근거리가" 가장 중요한 요소였고, 자연스럽게 역세권 주변의 물건을 찾는다. 

일자리가 많은 지역을 통과하는 지하철 노선을 병행으로 옵션에 넣는 것도 잊지 않는다. 

그러면서도 세부적인 결정척도를 많이 고려했다. 교통, 학군, 편의시설, 자연환경 등 어떤 것이 아파트 가격에 더 많은 영향을 미칠지 고민한다.

아이가 네 살이 되면서 이제는 "학군"이 중요한 요소가 되었다.

중계동, 목동/대치동, 광장동, 분당을 후보지로 두고 학군을 비교하고, 통근거리도 함께 고려한다. 학군이 좋아도 통근이 멀면 힘드니.

학교 분석 노하우는 생각지 못했던 꿀 팁이었다. 물론 개인차가 다르겠지만, 충분히 참조는 할 수 있는 내용이었다.

자녀교육, 직장, 주변녹지, 강남과의 접근성, 예산을 고려하여 용인수지로 이사간다. 

이 때 얻은 교훈은 매수자 우위 시장 상황을 적극 활용하는 것이다. 

첫째는 사람들과 반대로 움직이는 것이다. 이사를 거의 하지 않는 한여름에 매수한다면 공급 대비 수요가 귀하니 협상에 유리하다.

둘째는 부동산 거래 과정을 이해하는 것이다. 가능한 모든 물건을 보고 결정하고, 마음에 들지 않으면 다른 부동산 사무실을 이용한다.

살고 있는 집에서 계속 거주 할 지 단지 안에서 대형 평형으로 환승할 지 고민한다. 

이 때 장애물은 "지금 잘 살고 있는데 왜?" 하는 귀차니즘이다. 사실 대부분의 사람이 그렇다. 집을 새로 알아보는 것도 이사도 번거롭다.

그러다 보니 그냥 거주하게 되고 자산 증식과는 거리가 멀어지는 것이다. 

물론 저자는 과감하게 대형 평형으로 환승을 결정하지만, 여기에서도 어려움이 많다. 마치 이 책의 에피소드 완결판 격이다.

매도자는 계약금 송부 전 확인한 계약 조건에 대해 회신을 미루고, 약속한 인테리어 기간을 마음대로 변경하려고 하고

갑자기 발표된 9.13 대책 덕분에 계획했던 대출조건이 어긋나고... 그러면서도 끝내는 미션을 완수하지만.

6장의 내집 마련의 법칙 6가지와 절세 법칙 5가지를 담았다.

특히 절세 법칙이 눈을 이끌었는데, 의외로 간과하기 쉬운 공동명의. 최소 보유 년수, 양도세 절감에 유리한 필요경비 챙기기가 있다. 

"일시적 2주택 비과세 갈아타기 전략"도 절대 놓칠 수 없다. 

인생 역전의 기회가 누구에게나 오는 것은 아니다. 자신의 시간과 열정을 투자해야 하고, 도전해야 한다. 

저자는 4년간 네 번의 이사를 했는데, 절대 쉬운 일이 아니다. 이사를 한 번이라도 해 본 사람은 알 것이다. 이사라는 것이 얼마나 귀찮은지.

4번의 이사를 통해 늘어난 자산이 대략 5억원이라니. 아는 것에서 멈추지 않고 실천한 사람만이 누릴 수 있는 열매임이 이해간다.

가볍게 스토리가 진행되면서, 아파트 투자를 위해 꼭 알아야 할 내용은 알짜 TIP으로 제공한다. 

무엇보다 각 장의 마지막에 정리한 2020 HOT ISSUE 는 핵심 중의 핵심이다. 

본문의 내용이 저자의 경험과 도전을 바탕으로(현재 기준으로 보면 과거의 이야기)을 풀었다면

HOT ISSUE 는 미래를 대비하여 우리가 고려하고, 투자에 대비할 내용을 넣었기에 더욱 관심을 가지고 보면 좋겠다.

ㅇ 가치더블업의 스마일 코멘트는? 부동산 부자가 되어가는 주인공의 좌충우돌 성장기. 아파트 투자의 매뉴얼