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돈 버는 토지투자 - 왕초보 1,000만 원으로 시작하는 실패 없는 재테크
이일구 지음 / 황금부엉이 / 2019년 1월
평점 : 
구판절판
고점대비 최고 4억 떨어졌는데… 아파트 수요자 “더 두고보자”
'19.2.6일자 디지털타임스에 실린 기사의 제목이다.
보유세 폭탄 등의 여파로 서울 아파트값이 5년5개월 만에 최대폭 하락하고, 거래량도 6년래 최저 수준으로 꽁꽁 얼어붙는 등 거래절벽 현상이 심화하고 있다.
'설 연휴가 끝나면 아파트 매매거래가 활발해진다'는 공식도 올해는 더 이상 적용되지 않을 전망이라고 말한다.
많은 주택수요자들이 집을 사기보다는 전세로 돌아서는 경향을 보이고 있다"며 "더 떨어질 것이라는 기대가 여전하다는 평이다.
그렇다면, 부동산 투자의 대상은 아파트 밖에 없나?
건물 투자에 비관적인 관점을 가지고 있는 독자라면 이 책 '돈버는 토지투자'가 제2의 대안이 될 수도 있겠다.
사실 토지라 하면 많은 사람들이 어렵게 생각하는 경향이 있다.
아파트라면 모델 하우스도 있고, 이미 완공된 경우는 직접 실물을 확인할 수 있는 반면에, 토지는 상대적으로 실체를 확인하기 어렵다.
전문가가 아닌 이상 가서 눈으로 봐봤자 허허벌판에, 이곳이 어떻게 변할 지 판단하기가 애매하다.
규모도 크고, 토지의 종류에 따라 확인해야 할 관련 법규도 많고, 현장도 멀리 떨어져 있어 쉽게 가기도 힘들다.
아파트나 상가 등에 비해 여러모로 상대적인 약점을 가지고 있는 것이 사실이다.
저자는 이러한 어려움과 궁금증, 고충을 해결하여 높은 수익을 올릴 수 있도록 자신의 노하우와 실패경험을 세세하게 풀어준다.
책은 크게 6개의 챕터로 구성된다.
1장. 개발계획 속에 보물지도가 있다.
'구슬이 서 말이라도 꿰어야 보배'라는 말이 있다. 아무리 정보가 넘치도록 많아도, 이것을 종합하여 자신의 관점으로 해석하지 못하면 꽝이다.
토지투자를 위해서는 반드시 알아야 할 각종 개발계획을 해석하는 법을 알려준다.
국토종합계획, 도종합계획, 수도권정비계획, 광역도시계획, 도시기본계획, 도시관리계회, 토지이용계획확인서 등 많은 지도가 있지만,
이 지도를 보물지도로 탈바꿈하는 것은 오롯이 자신의 몫이다.
2장. 땅값은 이 4가지가 결정한다.
자고 일어났더니 땅 값이 올랐다! 라는 말은 과연 사실일까?
아무런 변수 없이 그냥 자고 일어나면 그냥 땅 값은 자동으로 오르는 것일까? 분명 영향을 미치는 변수가 있을 것이다.
교통, 산업단지, 택지개발지구, 인구의 구성이 바로 핵심 키워드다.
교통이 발달할 수록, 일자리가 많을 수록, 연봉이 높은 근로자가 많을 수록, 25~35세의 젊은 인구가 늘어나는 곳일 수록 땅값이 상승할 확률이 높다.
여기에 보너스 한가지. 개발 이슈가 많은 곳이 좋다. 이왕이면 복합적으로 여러 곳을 진행하는 땅이 good~
3장. 투자? 하수는 감을 믿고 고수는 데이터를 분석한다.
바야흐로 5G 시대이다. 초고속, 초저지연, 초연결.... 한 마디로 엄청난 속도와 함께 데이터, 콘텐츠 등이 넘쳐나는 시대가 왔다.
하루에도 몇 번씩 기획 부동산에서 전화가 온다. 톡을 통해 좋은 땅 있다고 연락이 온다. 친한 형이 나한테만 말하는 정보라며 슬며시 귀에 손을 댄다.
그렇다면 이런 넘치는 정보 들은 다 신뢰성이 있는 것일까? 저자는 빅데이터 분석과 키워드 분석을 해답으로 제시한다.
지가상승률, 토지거래량, 경제성장률과 지가변동률의 관계, 택지공급실적 등의 빅데이터 분석을 중요성을 알려주고,
아울러, 그러한 정보들을 어디에서 구할 수 있는지 세세하게 알려준다.
또한 근래 화두 중의 화두인 '4차 산업'과 관련된 지역은 어디일까? 자문하는 키워드 분석의 중요성도 빼놓지 않는다.
다만, 이 모든 것은 판단의 참조자료일 뿐 절대 맹신해서는 안된다.
4장. 준비가 끝났으면 현장이다.
1~3장에서 현장에 가기 위한 기본적인 준비를 도왔다면, 4장에서는 현장으로 독자를 이끈다.
'아는 만큼 보인다' 라는 말이 있다. 전반부에서 저자의 리딩을 따라 충실히 내용을 공부한 독자라면,
현장에서 진짜 좋은 토지를 사고파는 과정과 현장부동산에서 일어나는 일을 생생하게 전한 4장이 깊게 와 닿을 것이다.
현장에 가서 과연 무엇을 해야 할지, 10(5)+5가 좋은 땅이라는 말이 무슨 의미인지, 매매에 있어 협상이 매 중요한지
무엇보다 사는 것도 중요하지만 잘 팔아야 한다는 말이 기억에 남는다. 주식도 매도가 중요한데....
5장. 딱지투자는 모두 불법일까?
불법이지만, 실제로 많이 일어나고 있는 일이라서 참조 정도만 하면 될 듯한 이주자택지 투자법,
자가 건축 시 손해 볼 확률을 확실히 줄이는 방법 등의 내용이 알차다.
6장. 투자기법, 땅 투자의 대상은 상상력이다.
땅도 상품의 개념으로 보는 것이 매우 중요하다.
왜? 땅도 상품처럼 사고 파는 대상이기 때문이다. 그리고, 상품이란 매수자가 느끼는 가치가 클 수록 비싸게 팔 수 있다.
즉, 땅에 투입 비용 대비 더 많은 가치를 부여할 수 있다면 더 많은 수익을 올릴 수 있다는 의미이다.
토목공사, 도로개설을 통한 마케팅투자, 브리핑 각이 나올 때 활용할 수 잇는 길목 투자,
다른 사람이 필요로 하는 곳이라면 망설일 필요 없이 투자해야 하는 알박기 투자 등 알토란 같은 내용이 많다.
저자는 15년 동안 부동산 경매와 공매, 이주자택지, 토지, 상가 등에서 투자 컨설팅 및 강의를 해 왔다.
그래서 인지 경험에서 우러나오는 좋은 내용들을 많이 담고 있다. 토지 투자에 대한 고민을 하는 사람이라면 많은 도움을 받으리라 생각된다.
그러나, 이 책을 통해 아무리 지식을 쌓고 간접 경험을 얻더라도 현장으로 가서 직접 눈으로 확인하는 '빠른 판단과 행동'이 없다면 이 책을 읽기 전과 아무런 변화가 없을 것이란 생각이 든다. 즉 아무런 수익도 얻을 수 없을 것이다.
ㅇ 가치더블업의 스마일 코멘트는? 한번에 모든 것을 얻는 투자란 없다. 한 걸음씩 천천히 정도를 걸어야 한다.