꼬마빌딩주

꼬마빌딩주의 재테크 습관 - 마인드에서 실전까지 월세 천만 원 만드는 알짜 부자 재테크
임동권 지음 / 매일경제신문사 / 2021년 1월

어제에 이어 오늘도 꼬마빌딩 재테크 관련 책을 리뷰하고자 한다.

처음에는 부자가 되기 위한 마인드 세팅부터 강조한다.

예를 들면 부자들은 일반인들보다 자신을 어려운 환경에 밀어놓고는 적극적인 사고와 행동으로 그 상황을 극복한다. 일반인들은 월급 400만 원을 가지고 어떻게 저축을 할 수 있냐고 생각하지만 부자들은 400만 원의 월급에서 아예 200만 원을 저축하고 남은 200만 원에 생활을 맞춘다.

그 외에 절약의 중요성, 일 자체를 즐거움으로 삼는 부자들의 속성 등 부자의 마인드부터 배우고 익혀야 한다. 

이 책은 이론적인 내용보다는 꼬마빌딩 투자에서 성공한 케이스들을 많이 실어 놓은 사례 중심의 책이다. 여러 사례가 나오지만 나와 같은 직업군에 있는 분의 사례가 기억에 남는다.

 여담으로 개업 의사의 경우 연평균 수입이 2~4억이고 생활비로 쓰고 남아 저축하는 금액만 해도 1~1.5억이라고 하는데 대단하다! 지금의 나는 꿈도 못꾸는 금액이다.

이 분은 당인리 발전소 합정역 상권에 투자를 하게 된다. 강북강변도로에서 보이는 이곳은 굴뚝에서 뿜어져 나오는 연기로 흉물스럽게 보였지만 지금은 환골탈태하고 있다. 2022년에 문화체육공원으로 전환되어 시민들에게 개방될 예정이다.

서울 지리에 밝았으면 좀 더 와닿았을텐데 서울 시민이 아니다보니...  어떤 상권인지 머리 속에서 그려지지 않는 것이 아쉽다. 

리모델링은 건물의 이미지를 좋게 만들어서 투자자의 관심을 끌 수 있다. 또한 향상된 미관과 기능 개선에 따른 임대료 인상도 용이하다. 시간과 노력이 필요하지만 노력을 들인만큼 보상이 따른다. 

마지막으로 건물의 수명을 늘려준다. 리모델링을 통해 최소 60년은 갈 수 있는 건물이 된다. 

개념 자체는 공인중개사 공법을 공부하면서 배웠던 내용이 많았다. 꼬마빌딩 투자에 대해 문외한이던 내가 약간이나마 그 분야에서 걸음마를 뗄 수 있도록 도와준 책이 아닐까 싶다. 

꼬마빌딩 투자가이드

빌사남이 알려주는 꼬마빌딩 실전 투자 가이드 - 대세가 된 꼬마빌딩, 당신도 이제 건물주가 될 수 있다
김윤수 지음 / 천그루숲 / 2020년 12월

구독자 수 3만여 명을 보유하고 계신 빌사남님의 저서

요즘에는 유튜버로 관련 콘텐츠의 전문성을 어느 정도 인정 받으신 분들이 책까지 내는 경우가 많은 것 같다.

부동산 투자 분야 중 꼬마빌딩은 일반적인 아파트나 상가 투자와는 다르게 접근해야 한다. 

주변의 매매 사례를 통해 어느정도 시세를 유추할 수 있는 아파트나 상가 투자와는 다르게 꼬마빌딩은 같은 도로에 있어도 건물마다 특징과 매매금액이 다르고, 기본적인 대지 분석, 임차인 분석, 건물 분석 등 여러가지 사항을 확인해야 하기 때문이다. 

가장 많은 사람들이 궁금해 하는 질문이 아닐까 싶다. 꼬마 빌딩 투자 좋은건 알겠는데 아파트나 상가 투자보다 돈이 많이 들지 않냐? 돈이 없어서 못한다고 생각할 수 있다.

당연하겠지만 꼬마 빌딩 투자에서도 대출을 적극적으로 활용해야 한다.

건물을 담보로 받는 대출은 감정가액을 기준으로 대출금액을 산정한다. 감정가액은 매매가를 넘을 수 없고 지역마다 담보인정비율이 다르다. 만약 일부 층에 주택이 있는 경우에는 최우선변제금액을 제외하고 대출을 해준다. 

매수자의 신용도에 따라 추가적으로 신용대출을 받을 수도 있다. 

개인은 소득이 증명된 자료가 있어야 하고, 법인은 재무제표가 좋아야 한다. 회사에 다니거나 다른 사업을 운영하고 있으면 좀 더 좋은 조건으로 대출을 받을 수 있다. 하지만 근로소득이나 다른 사업 소득이 없이 새로 만든 부동산임대업만 있으면 대출조건이 안좋을 수 있다. 

마지막으로 RTI(임대업이자상환비율) 규제 여부를 확인할 필요가 있다.

대출이자보다 임대수익이 낮은 건물은 대출비율이 낮아진다. 다만 법인 명의로 건물을 매입할 경우에는 RTI 규제를 받지 않아서 개인 명의로 건물을 매입할때보다 대출을 더 받을 수 있다.

하지만 이렇게 대출을 최대한 활용하더라도 개인이 단독으로 서울지역에서 근린생활시설로 되어 있는 꼬마빌딩에 투자하려면 최소 현금 10억원은 있어야 한다.

10억원 정도 금액으로는 대략 20억원대의 투자가 가능하고, 법인의 경우에는 30~40억원대까지 투자가 가능하다.

지은 지 40년이 넘은 노후 건물이고 건물 상태도 최악이었다. 하지만 리모델링을 계획했기 때문에 과감하게 매입을 통해 성공한 사례

건물 매입 비용 10억원에 리모델링 비용 2억원이 들었지만 리모델링 후 임대 문의가 많이 들어와 월 700만원의 임대수익을 기대할 수 있게 되었다. 

 대략 연 7%의 수익률이다. 

평상시에 잘 몰랐던 꼬마빌딩 투자에 대해 조금이나마 알수 있게 된 책이다.

하지만 지금 내가 하기에는 너무 많은 자본이 필요하다. 위에 직장인이 3억으로 성공적으로 꼬마 빌딩에 투자한 사례도 결국에는 서울에 자가 집이 있었기 때문에 아파트 담보대출까지 활용해서 10억의 매입 자금을 만들 수 있었다.

아직은... 사회 초년생인 내가 모으기에는 너무나도 큰돈

30대 내로 꼬마 빌딩 투자를 할 수 있을지?는 의문이 들지만...  그래도 견문을 넓히는 것이 낫겠다는 생각이 들어 이 책을 읽었고 결과적으로는 몰랐던 분야를 입문하게 되어 나쁘지 않다. 

요새 하도 꼬마 빌딩 이야기가 많아서 궁금했는데 대략적인 개념은 알 수 있게 되었다. 

실리콘밸리

원스어폰어타임인 실리콘밸리 - 해커, 창업가, 괴짜들이 만든 무삭제판 성공 스토리
애덤 피셔 지음, 김소희 외 옮김 / 워터베어프레스 / 2020년 12월

많은 혁신 기업들은 실리콘밸리에 있습니다. 하지만 우리는 그들의 성공의 이면에는 어떤 치열한 성공과 실패의 과정이 있었는지 알지 못합니다. 이 책에서는 미국 내 전설적인 스타트업들이 어떻게 탄생해서 어떤 성공과 좌절을 겪었는지, 그 과정에서 관련된 사람들이 어떤 갈등을 겪었는지를 핵심 구성원의 목소리를 통해 생생하게 전달합니다.

애플과 스티브 잡스에 대한 이야기는 여타의 서적에서 공개된 이야기가 많기 때문에 이번 책에서는 다른 이야기에 관심을 가졌습니다.

제가 관심 있게 본 기업의 이야기는 '구글'입니다.

이제는 공중파를 위협할 정도로 유튜브의 힘이 커졌는데 유튜브 역시 구글의 것이죠.

세계 최고의 광고회사 '구글'이 어떻게 성장해 왔는지가 궁금했습니다.

검색 엔진은 크게 2가지 요소가 필요합니다. 하나는 웹을 크롤링해서 모든 페이지를 수집하는 것이고 다른 하나는 그것들을 색인하는 작업입니다.

세르게이 브린과 래리 페이지는 6주에서 8주만에 구글의 전체 구조를 구축할 수 있었습니다. 

검색 엔진이 어느정도 돌아가기 시작하자, 소소하게 인터페이스를 구축했고 이것이 현재 구글의 검색창과 매우 흡사합니다.

원래는 검색 기술을 라이센스로 팔려는 아이디어를 가지고 있었습니다. 하지만 검색 서비스는 사업가들의 관심 서비스가 아니었고 결국 그들은 창업에 나서게 됩니다.

처음에는 검색에 별로 관심이 없고 인공지능을 개발하기 위해 검색을 사용하는 것이었습니다.

역사의 한 페이지를 장식하고 있는 실리콘밸리의 유명 회사들의 창업자 그 외 관련 인물들의 대화 형식으로 스토리를 진행하고 있다.

장점은 옛날 이야기를 듣는 것처럼 부담 없이 읽을 수 있다는 점이고 단점은 다소 난잡하다는 것

워낙 수 많은 인물이 등장하다 보니 개인적으로는 단점이 좀 더 커보인다.

지금은 어마어마한 시가 총액을 자랑하는 회사가 초기에 구질 구질했던 시절이 있었다는 것을 등장인물의 이야기를 통해서 느낄 수 있는데 신기하기도 하고 지금 그런 기업들 중에서 일부는 어마어마하게 클 수도 있다는 생각도 동시에 든다. 나같은 투자자는 제 2의 구글이나 애플이 될만한 회사를 알아볼 수 있는 안목을 갖춰야 겠다는 생각이 든다. 

빅테크 부작용

돈 비 이블, 사악해진 빅테크 그 이후 - 거대 플랫폼은 어떻게 국가를 넘어섰는가
라나 포루하 지음, 김현정 옮김 / 세종(세종서적) / 2020년 11월

지난 몇십 년 동안 업계를 막론하고 빅테크 기업들의 시장 지배력의 집중 현상이 두드러졌다. 

대부분은 기술 기업이었다. 지구 전체 검색의 90%를 차지하는 구글, 인터넷을 사용하는 30세 이하 성인 중 95%가 사용하는 페이스북, 전 세계에서 사용되는 데스크톱 운영체제의 95%를 공급하는 애플과 마이크로소프트 등

빅테크는 그저 한 분야에서 선두주자가 되고 싶어 하는 것이 아니다. 

빅테크는 모든 것을 위한 플랫폼, 즉 인생의 운영체제가 되고 싶어 한다. 

아마존은 헤아릴 수 없을 정도로 방대한 클라우드 저장 공간을 제공하는 거대한 서버 팜이며 모든 배송 서비스를 파멸시키는 배송 서비스 업체이기도 하다. 

최근에는 아마존이 의료 산업에 진출했다. 자사가 보유한 방대한 개인 백그라운드 데이터를 가정과 병원, 진료실에 설치된 의료용 모니터를 통해서 수집되는 실시간 보고서로 보완한 다음 자사의 공급망을 동원해 우리가 처방약을 구입하는 방식, 의료보험을 선택하고 구매하는 방식 등을 파괴할 방법을 찾는다.

이렇게 기술 기업들의 규모가 나날이 증가함에 따라, 이들이 경쟁 업체를 가능한 한 빨리 매수하거나 경쟁 업체의 인재를 가로채는 등 시장 지배력을 이용해 상대를 짓누르는 경우가 늘어나고 있다. 벤처캐피털 부문 전체가 성공적으로 자립할 수 있는 기업을 육성하는 것이 아니라 빅테크를 위한 '인재 양성소' 노릇을 하는 스타트업에 자금을 지원한다. 

빅테크 기업들이 성장을 지속하고 심지어 성장 속도를 높이기 위해 비경쟁적인 관행을 동원했을 때조차 별다른 제지를 받지 않았다.

페이스북은 자사의 크기와 규모를 통해 경쟁 업체들을 억눌렀고 네트워크의 규모가 커지자 페이스북은 독점력을 갖게 되었다. 

자사의 비즈니스를 더욱 발전시키고자 페이스북은 그 네트워크를 필요로 하는 모든 사람에게 자사가 원하는 거의 모든 것을 요구할 수 있었다. 

일반적인 빅테크 기업을 다루는 책들은 그들 기업이 발휘한 혁신, 그리고 세계에 영향을 미친 순기능에 초점을 두고 있다.

하지만 이 책은 빅테크 기업의 도래로 초래된 문제점을 다뤘다는 면에서 신선함에 점수를 주고 싶다. 

고수익 경매

고수익 내는 경매 뒷담화 - 경매현장에서 벌어지는 리얼스토리
강윤식 지음 / 랜드프로 / 2021년 1월

부동산 경매를 다루는 책들에는 공통점이 있다. 

그것은 저자가 실제로 경매 투자를 하면서 낙찰 받고 명도하기까지의 과정을 에피소드 형식으로 풀어낸다는 것이다.

이 책 역시 필자의 실제 경매 도중 벌어졌던 일들을 대화 형식으로 서술해 놓았다.

일반적인 경매 서적에서는 권리 관계가 복잡하지 않은 물건에 투자하라고 하고 그렇게 해도 초보자들은 수익을 올릴 수 있다고 말한다.

하지만 요즘에는 부동산 경매 투자도 널리 알려지면서 남들이 다 분석할 수 있는 물건에 투자해서는 수익을 보기 힘들다.

운좋게 낙찰 받아도 시세에 맞게 낙찰받을 가능성이 크다.

그렇기 때문에 어느 정도 위험을 감수하고 많은 공부를 필요로 하더라도 권리 관계가 조금은 복잡한 물건에 투자할 필요도 있는 것 같다.

이 책은 유치권을 비롯해서 초보자들이 다루기에 다소 특수한 물건의 경매를 이야기 한다.

다양한 에피소드가 들어 있는데 위장 임차인을 선별한 경매 사례가 인상적이다.

등기부등본을 떼보니 말소기준권리보다 앞선 전입자가 있는 경매물건이었다.

보통 초보자들은 이런 물건을 다루지 않고 경매를 좀 아는 분들이 혹시 전출해 나가지 않을까 세대열람 정도의 관심을 가져볼 물건이다.

일반적으로 제1금융권은 1순위 근저당권이 아니면 대출자체를 기피하는데 이 물건은 주택담보대출로 매가의 70%를 대출 받았기 때문에 점유자에 대해 어떤 형태로든 임대차관계가 아니라는 입증자료를 제출했을 가능성이 높았다.

이런 의문에서 시작해서 결국 경매 기일 전 경매신청권자에게 직접 찾아가 진실을 듣고 입찰을 하게 된다. 

낙찰을 받고 나서도 경매신청권자의 판결문을 받는 문제, 위장 임차인 명도 문제로 골머리를 앓았다. 그 과정이 녹록치 않기 때문에 확실한 입증자료를 거머쥘 수 있을 때 응찰해야 한다. 

이 책은 특수한 물건의 경매를 다룬다는 점에서 여타 경매 서적들과 차별화 된다.

하지만 초보자가 바로 이런 물건에 도전하는 것은 책을 다 읽은 뒤에도 무리라고 본다.

수익이 적더라도 단순한 물건에서 시작해서 내 레벨이 올라갈때 복잡한 물건에 도전해보는 것이 좋을 것 같다. 

역시나 경매도 낙찰받는다고 끝이 아니라 명도 문제부터 시작해서 사람 상대할 일이 많다. 

사람을 상대하는 직종이 스트레스를 받는다는 것을 잘 알고 있기에 경매로 돈을 버는 것도 쉽지 않겠다는 생각이 든다.