꼬마빌딩 투자가이드

빌사남이 알려주는 꼬마빌딩 실전 투자 가이드 - 대세가 된 꼬마빌딩, 당신도 이제 건물주가 될 수 있다
김윤수 지음 / 천그루숲 / 2020년 12월

구독자 수 3만여 명을 보유하고 계신 빌사남님의 저서

요즘에는 유튜버로 관련 콘텐츠의 전문성을 어느 정도 인정 받으신 분들이 책까지 내는 경우가 많은 것 같다.

부동산 투자 분야 중 꼬마빌딩은 일반적인 아파트나 상가 투자와는 다르게 접근해야 한다. 

주변의 매매 사례를 통해 어느정도 시세를 유추할 수 있는 아파트나 상가 투자와는 다르게 꼬마빌딩은 같은 도로에 있어도 건물마다 특징과 매매금액이 다르고, 기본적인 대지 분석, 임차인 분석, 건물 분석 등 여러가지 사항을 확인해야 하기 때문이다. 

가장 많은 사람들이 궁금해 하는 질문이 아닐까 싶다. 꼬마 빌딩 투자 좋은건 알겠는데 아파트나 상가 투자보다 돈이 많이 들지 않냐? 돈이 없어서 못한다고 생각할 수 있다.

당연하겠지만 꼬마 빌딩 투자에서도 대출을 적극적으로 활용해야 한다.

건물을 담보로 받는 대출은 감정가액을 기준으로 대출금액을 산정한다. 감정가액은 매매가를 넘을 수 없고 지역마다 담보인정비율이 다르다. 만약 일부 층에 주택이 있는 경우에는 최우선변제금액을 제외하고 대출을 해준다. 

매수자의 신용도에 따라 추가적으로 신용대출을 받을 수도 있다. 

개인은 소득이 증명된 자료가 있어야 하고, 법인은 재무제표가 좋아야 한다. 회사에 다니거나 다른 사업을 운영하고 있으면 좀 더 좋은 조건으로 대출을 받을 수 있다. 하지만 근로소득이나 다른 사업 소득이 없이 새로 만든 부동산임대업만 있으면 대출조건이 안좋을 수 있다. 

마지막으로 RTI(임대업이자상환비율) 규제 여부를 확인할 필요가 있다.

대출이자보다 임대수익이 낮은 건물은 대출비율이 낮아진다. 다만 법인 명의로 건물을 매입할 경우에는 RTI 규제를 받지 않아서 개인 명의로 건물을 매입할때보다 대출을 더 받을 수 있다.

하지만 이렇게 대출을 최대한 활용하더라도 개인이 단독으로 서울지역에서 근린생활시설로 되어 있는 꼬마빌딩에 투자하려면 최소 현금 10억원은 있어야 한다.

10억원 정도 금액으로는 대략 20억원대의 투자가 가능하고, 법인의 경우에는 30~40억원대까지 투자가 가능하다.

지은 지 40년이 넘은 노후 건물이고 건물 상태도 최악이었다. 하지만 리모델링을 계획했기 때문에 과감하게 매입을 통해 성공한 사례

건물 매입 비용 10억원에 리모델링 비용 2억원이 들었지만 리모델링 후 임대 문의가 많이 들어와 월 700만원의 임대수익을 기대할 수 있게 되었다. 

 대략 연 7%의 수익률이다. 

평상시에 잘 몰랐던 꼬마빌딩 투자에 대해 조금이나마 알수 있게 된 책이다.

하지만 지금 내가 하기에는 너무 많은 자본이 필요하다. 위에 직장인이 3억으로 성공적으로 꼬마 빌딩에 투자한 사례도 결국에는 서울에 자가 집이 있었기 때문에 아파트 담보대출까지 활용해서 10억의 매입 자금을 만들 수 있었다.

아직은... 사회 초년생인 내가 모으기에는 너무나도 큰돈

30대 내로 꼬마 빌딩 투자를 할 수 있을지?는 의문이 들지만...  그래도 견문을 넓히는 것이 낫겠다는 생각이 들어 이 책을 읽었고 결과적으로는 몰랐던 분야를 입문하게 되어 나쁘지 않다. 

요새 하도 꼬마 빌딩 이야기가 많아서 궁금했는데 대략적인 개념은 알 수 있게 되었다.