빌딩 투자 실전서

빌딩 투자 실전서 - 실패하지 않는 꼬마빌딩·중소형빌딩 투자와 리모델링·신축 지침서
임동권 지음 / 매일경제신문사 / 2026년 2월

* 컬처블룸을 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

국내에 꼬마빌딩이라는 투자 트렌드를 만들어낸 임동권 교수의 빌딩 투자서의 역작이 출간되었다. 꼬마빌딩이라는 용어조차 생소하지만 현재는 실전 투자 방법 중 하나로 불릴 정도로 관심이 많은 분야이다. 상가 투자보다 더 큰 단위인 빌딩 투자는 아무나 도전할 수 있는 분야가 아니다. 자산 규모도 문제이지만 향후 투자, 관리, 수익창출까지 다른 분야보다 까다로운 것이 많기 때문이다.

필자는 아파트 투자는 너무나 쉽다고 말한다. 반면 빌딩 투자는 살얼음판을 걷는 심정에 비유한다. 더 나아가 지뢰밭은 탐색하면서 전진하는 심정이라고도 한다. 사실 부동산을 잘 모르는 사람에게 아파트 투자조차 어렵기는 마찬가지이다. 빌딩 투자는 이보다 훨씬 더 위험한 투자라는 인식을 주면서까지 겁을 준다. 하지만 아파트보다 빌딩 투자에 더 큰 기회가 있음을 책을 통해 알려준다.

국내 빌딩의 70%는 1995년에 지어져서 준공한지 30년이 넘어간다. 30년이 넘어가는 빌딩은 보통 재건축이나 리모델링이 필요하다. 비용이 많이 들어가는 재건축에 비해 리모델링 수요가 많아지고 있고, 또한 관련 기술도 비약적으로 발전되어 있다. 건물을 통째로 부수지 않고도 첨단 기기를 이용하여 건물의 하중을 계산하고 건물의 성능을 신축과 거의 동일하게 만들 수 있다고 한다.

필자가 바라보는 꼬마빌딩의 시장에 대해 알아보고, 꼬마빌딩 투자를 위한 기초지식, 꼬마빌딩 필승 투자전략과 빌딩의 가치를 올리는 방법을 소개한다. 꼬마빌딩 투자 및 리모델링 국내 1인자답게 빌딩의 가치를 올리는 최고의 리모델링 방법을 소개한다. 다른 책과 달리 책의 거의 절반 분량을 리모델링, 리모델링 관련 법규 및 인허가 절차, 리모델링의 실전 및 빌딩 신축 노하우 설명에 할애한다.

건축적인 지식이 없지만 꼬마빌딩 투자를 하려면 관련 공부를 해야 할 듯 하다. 꼬마빌딩의 투자 가치를 높이기 위해서는 다른 부동산처럼 싼 값에 사서 그냥 되파는 방식에서 벗어나야 한다. 30년 이상된 건물의 가치를 올리려면 건물 자체의 가치를 올리는 작업이 필요하다. 그것은 신축 아니면 리모델링이다. 신축은 관련 법규나 수익률 측면에서 쉽지 않기 때문에 대안으로 리모델링이 추천된다.

낡은 건물을 리모델링하면 축조 시점의 법규를 적용할 수 있기 때문에 훨씬 유리한 조건을 확보할 수 있다. 용적률 적용이 용이해져서 임대수익을 증가시킬 수 있는 장점이 있다. 완전한 철거보다 구조물을 남기는 편이 비용도 적게 들고 기초공사와 골재공사에도 용이하다. 승강기가 없는 건물이 많기 때문에 승강기 신설에 난해하기는 하지만 현대 기술로 모두 해결이 가능하다.

꼬마빌딩 투자를 통해 제대로된 수익률 창출을 위해서는 리모델링에 적합한 물건을 골라야 한다. 건물값은 공짜에 가깝지만 토지가격이 시세에 준하거나 약간 저렴한 물건이 제격이다. 건물은 최소 3층이상이어야 주차장 설치 및 임대수익 차원에서도 좋다. 특히 현행법 대비 용적률과 건폐율이 초과된 건물을 찾는 것이 좋다. 1970년대부터 1990년대 초까지 지어진 건물들 중에 용적률이 지금보다 100% 이상 초과된 건물을 찾아보면 좋을 듯 하다.

최근의 건물 투자는 주차장이 중요하다. 구 건물을 리모델링하면서 법적 허용한도 내에서 증축을 하는 것이 수익률 측면에서 좋다. 하지만 증축할 때 반드시 그에 상응하는 주차시설을 증설해야 하므로 관련 지식을 숙지하고, 주위에 공지 여부를 체크해야 한다. 마지막으로 다른 부동산 투자들과 마찬가지로 역세권 여부를 체크하는 것이 좋다. 리모델링으로 인한 임대수익에 더해 입지조건으로 인한 추가 수익을 기대하는 것은 좋은 선택이기 때문이다.

꼬마빌딩에 대한 지식을 통해 관련 투자 공부를 할 수 있고, 또한 생소한 리모델링에 대한 체계적인 법규 및 과정을 배울 수 있어 좋은 책이다. 흔한 아파트 투자에 더해 특이한 꼬마빌딩 투자에 도전해볼 수 있는 흥미를 주는 책이다.