해나경의 고시원 마스터 클래스

해나경의 고시원 마스터 클래스 - 본업보다 더 버는 월500 수익형 부동산
해나경(이서경) 지음 / 나비의활주로 / 2025년 4월

* 컬처블룸을 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

나는 대학교를 졸업하기 취업하기 전에 6개월 정도, 그리고 코로나 이후 직장 문제로 약 1년 정도 고시원에서 생활한 적이 있다. 학교 앞은 아니었고 시청 근처의 역세권이어서 고시원이 많은 곳이었다. 생활보다는 잠을 잘 곳이 필요한 상황이어서 싸고, 직장에서 가까운 곳에서 생활했었다. 고시원 생활을 경험했으면서도 사업으로는 생각을 왜 하지 못했을까?

필자는 20년차 쇼호스트로 부동산 시장의 틈새시장으로 불리는 고시원 사업에 뛰어들어 성공한 사람이다. 누군가는 고시원에 살지만 누군가는 고시원으로 돈을 벌고 있었다. 대학교 졸업 후는 기억이 잘 나지 않지만 가장 최근의 고시원 기억을 떠올리면 좋은 기억은 별로 없는 듯 하다. 고시원 사장님도 불친절했고, 환경도 그다지 깨끗하지 않았던 것 같다.

고시원은 정말 조그마한 방들이 다닥다닥 붙어 있어 사람이 쾌적하게 살기에는 적합하지 않다. 하지만 단기적인 목적의 거주나 생활이 어려운 고학생들에게는 그만한 보금자리가 없다. 입지에 따라, 인테리어에 따라 가격의 차이가 많이 나지만 사업의 입장에서 보면 공실을 없애고 입주자를 채울 수 있는 경쟁력이 이런 곳에서 차이가 나는 것 같다.

필자는 20년차 쇼호스트를 하면서 무인으로 고시원을 운영하면서 수익을 낼 수 있는 노하우를 공개한다. 현재 고시원 투자관련 유튜브와 강의를 운영하고 있으며, 그의 실전 노하우를 공유하고 있다. 필자는 고시원 투자야말로 유행을 타지 않고, 바뀐 소방법 때문에 공급이 어려운 매력적인 투자 방법으로 추천한다.

고시원 투자를 위한 매물 구하는 방법부터 수익률 계산, 임장 체크리스트, 시장조사 및 컨설팅에 대한 조언을 아낌없이 전한다. 특히 고시원 투자를 결정하고 나면 반드시 거쳐야 하는 고시원 계약 프로세스를 단계별로 꼼곰하게 챙겨준다. 시작점인 양도양수권리계약의 특약사항부터 임대차 계약, 소방필증 준비, 세금 문제, 입실자 현황 파악까지 바로 투자를 할 수 있는 지침들이다.

고시원 사업도 임대 사업의 일종이다. 임대 사업의 수익률을 높이는 핵심은 공실을 없애는 것이다. 고시원도 공실을 없애는 것이 수익률을 올리는 가장 확실한 방법이다. 필자는 공실을 없애는 자신만의 특급 노하우를 공개한다. 핵심은 입실자들을 만족시키는 고객만족 서비스에 있다.

2천원짜리 다이소 바구니 서비스를 통해 3개의 방을 만실로 만든 노하우, 흡연 민원에 대해서는 무조건 퇴실이 아니라 새로 청소하고 깨끗하게 방을 만들어주는 서비스로 고객을 감동시켜 3년 이상 장기거주하게 하는 노하우 등이 담겨 있다. 말 그대로 역발상이다. 남들과 같은 생각으로 시작하면 아무것도 달라질 수 없음을 새삼 깨닫는다.

잘 해드린 고객이 다른 곳으로 결정했을 때도 기분 나쁘지 않게 대하면서 다시 찾아오게 되고, 외국인 입실자를 만날 수 있는 대학교 근처 고시원 사업을 통해 영어 공부도 하면서 돈도 벌 수 있는 일석이조의 사업 수완을 보여준다. 필자의 노하우는 전혀 새로운 것이 아니었다. 단지 사업을 사업으로만 보지 않고, 입실자들을 내 친구, 또는 가족이라 생각하고 그들 입장에서 생각해보는 것. 그것이 핵심 노하우였다.

부동산 투자의 틈새시장으로서 매력이 가득한 고시원 투자를 시작하고, 관리하고 수익을 내는 것까지 모두 한 권으로 끝낼 수 있다. 꼼꼼하게 읽어보면서 고시원 투자에 대한 꿈을 키워본다.