대출 업무는 처음이라

대출 업무는 처음이라 - 부동산 대출 실무 핵심 인사이트
이훈규 지음 / 매일경제신문사 / 2025년 2월

* 컬처블룸을 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

이 책은 대출 업무를 실무적으로 다루는 사람들을 위한 책에 가깝다. 일반인들에게는 좀 낯설거나 어려울 수 있다. 하지만 내가 과감하게 이 책을 선택한 이유는 '지피지기'를 위해서이다. 대출은 부를 늘릴 수 있는 훌륭한 레버리지가 되어 준다. 하지만 잘못 사용하면 인생을 망하게 할 수 있는 양날의 검이다. 그래서 대출을 해주는 사람의 입장을 잘 알아야 대출을 적절하게 잘 받을 수 있을 것 같아 선택했다.

대출 업무의 기본부터 일반 담보 대출, 신탁담보 대출, 건축자금 대출 및 채권관리까지 대출 실무를 다룬다. 나는 대출과는 전혀 다른 업무를 하고 있기 때문에 대출 실무보다는 그들의 머리 속을 들여다보고 싶다. 그들이 어떤 기준으로 대출을 시행하며, 어떤 기준으로 채권을 관리하는지가 관심의 대상이다.

나는 향후 대출을 통해 부동산 투자를 생각하고 있고, 부동산 개발을 통한 투자도 생각하고 있다. 더불어 내가 태어난 고향 또는 마음에 드는 곳에 살 집을 건축하는 생각도 가지고 있기 때문에 대출을 잘 아는 것이 중요하다.

부동산 담보 대출을 받기 위해서는 담보 대상 부동산을 평가하는 작업이 선행되어야 한다. 보통은 은행 측에서 감정평가를 진행하지만 개인적으로 감정평가서를 가지고 오는 사람이 있다고 한다. 하지만 은행에서는 개인이 가지고 오는 감정평가서를 신뢰하지 않는다. 실제 가치보다 높게 평가되어 있을 가능성이 높고, 따라서 은행이 신뢰하기 힘들다는 이유 때문이다.

대출 심사시 은행마다 기준이 있다. 공통적으로 적용하는 기준은 채무자의 신용등급, 채무자의 상환능력, 채무자의 자산 및 부채현황, 부동산 담보의 가치, 대출 조건, 규정 준수 등이다. 금융기관의 대출 심사 기준이기 때문에 우리는 이 기준에 맞춰 적절하게 대출을 요구하면 된다. 6가지 기준 중에 앞의 4가지는 채무자의 조건, 뒤의 2가지는 대출자의 기준이다.

금융기관은 대출 변제 능력을 파악하기 위해서 채무자의 신용 및 능력을 검증한다. 그리고 추가적인 대출 변제 능력 제고를 위해 자산 및 부동산 담보의 가치를 평가한다. 모든 조건이 다 이루어져도 자체 내부 기준에 따라 대출 조건을 정하고 규정을 준수하도록 진행한다. 따라서 빌리는 입장에서는 위의 6가지를 잘 따져보고 미리 잘 관리하도록 해야할 것이다.

부동산 담보 대출의 경우 저당권 설정 방식으로 담보를 설정한다. 대출금 상환이 이루어지지 않을 경우에는 먼저 채무자에게 대출금 상환 통지를 하고, 일정 기간 동안 상환이 이루어지지 않으면 법적 절차인 경매 절차가 시작된다. 경매는 법원이 강제 처분을 통해 채권의 상환 절차를 진행하는 것이다.

경매뿐 아니라 채무자의 재산 가압류도 진행되기 때문에 절차를 잘 알고 있어야 한다. 작은 금액 때문에 알짜 재산이나 부동산에 가압류나 경매 절차가 진행된다면 치명적인 타격을 입을 수도 있다. 대출의 실무 절차를 잘 아는 것은 곧 내 재산을 잘 지키는 길이기도 하다.