불황시대의 토지 쇼핑

불황시대의 토지 쇼핑 - 아파트가 가고 땅이 온다 ㅣ 천기누설 토지투자 13
이인수 지음 / 청년정신 / 2024년 6월

대한민국은 다른 어떤 나라보다도 자산 구성에서 부동산이 차지하는 비율이 높은 나라 중 하나이다. 심지어는 개인 자산의 대부분이 거주중인 아파트가 전부인 사람도 많다. 그만큼 대한민국은 부동산에 대한 관심도 많고 투자도 많이 하는 나라이다. 필자는 그 동안 부동산 시장을 주도해왔던 아파트 투자에 대해 비관적이다. 앞으로의 부동산 투자의 트렌드는 토지투자라고 말한다. 토지투자 전문가다운 말이다.

필자는 아파트 투자 시장을 극심한 레드오션 시장에 접어들었다고 말한다. 급격한 도시화로 인해 내 집 마련에 대한 욕망이 극대화되고, 국가의 정책과 산업의 발전에 의해 아파트 중심의 시장은 토지 중심의 시장으로 옮겨갈 것이라고 예상한다. 특히 부의 흐름은 부자들의 행동을 보면 알 수 있는데, 현재 부자들이 아파트 시장을 떠나 토지 시장으로 옮겨가고 있다고 한다.

아파트의 가격은 가격 형성 구조가 비교적 투명하여 매도자가 일방적으로 올릴 수 없다. 하지만 토지는 정해진 기준이 없고, 다양한 조건에 의해 가격이 수십 배 이상 차이가 난다. 우리가 물건을 살 때 제품의 가치를 제대로 알고 사야 하는 것처럼, 토지도 유통의 관점에서 볼 수 있는 눈을 가져야 한다고 말한다. 토지 투자를 소비의 관점에서 보라는 것이다.

토지는 어느 곳에 위치해 있는지에 따라, 산업과 인구의 이동에 따라, 국가의 정책 사업에 따라, 그 지역의 각종 여건에 따라 가격이 천지차이가 난다. 필자가 주목하는 곳은 서울 강남에서 시작해 성남 판교, 분당, 수지, 동탄 등 산업과 인구가 밀집한 경부축이다. 다양한 국가 산업들이 경부축을 중심으로 개발되면서 주거 선호도가 높은 부촌으로 부동산 시세를 견인해왔기 때문이다.

이에 더해 최근에는 반도체축에 주목해야 한다고 말한다. 용인 처인구를 중심으로 이천, 오산, 안성, 평택 등 경부축을 가로지르는 지역에 대규모의 투자가 이루어지면서 이 지역에 대변혁이 일어나고 있다. 특히 용인시 처인구 원삼지역이 가장 유망할 것으로 전망한다. 이 지역은 2016년 착공한 평택 고덕지역의 삼성전자보다 규모면에서 월등하다.

평택 고덕의 삼성전자 사례를 보면 2025년부터 약 25,000명 이상의 인력이 공사에 투입되면서 숙소와 식당이 필요한 시점인데, 이런 시설이 부족하다고 한다. 삼성전자 근처에서 공사 현장을 지켜본 결과 이게 무슨 뜻인지 알 수 있을 것 같다. 당시 삼성전자 공사 현장 주변에는 원룸 등 공사장 인력들의 숙소가 부족해서 월세가 3~5배 이상 치솟은 것을 본 적이 있다.

필자는 토지 전문가로서 토지를 소비의 관점에서 바라보아야 한다고 말한다. 그리고 그 속에서 토지투자 트렌드를 읽을 수 있어야 한다고 말한다. 투자가 아니라 마치 쇼핑을 하듯이 체크리스트를 들고 토지의 가치를 보는 안목을 키울 수 있도록 안내한다. 제3장에서 토지 쇼핑을 위한 완벽한 체크 포인트를 짚어주고, 4장에서는 경부축과 반도체축을 중심으로 앞으로 유망한 투지 투자지역을 분석한다.

토지를 잘 모르지만 이 책 한 권을 읽고 나면 경부축과 반도체축을 중심으로 하는 지역의 토지의 가치를 알 수 있는 기준이 생길 것이다. 토지를 보는 안목을 조금씩 늘려가는데 큰 도움이 되는 책이다.

* 출판사로부터 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.