2024-2025 부동산 시장을 움직이는 절대 트렌드 7

2024-2025 부동산 시장을 움직이는 절대 트렌드 7
권화순 지음 / 메이트북스 / 2024년 3월

부동산 투자는 투자 분야의 종합 예술같다는 생각을 한다. 국가 정책, 부동산 자산의 특성, 금융권 대출 등 다양한 분야들의 콜라보레이션으로 성공적인 투자가 가능하기 때문이다. 필자는 금융과 부동산 분야에서 전문성을 인정받는 18년차 기자로 현재 경제전문지 <머니투데이> 기자이다.

필자가 강조하는 부동산 투자의 핵심 키워드는 5가지이다. 재건축, 대출규제, 청약제도, 부동산 세금, 전세제도에 부동산 투자의 원칙과 부동산 시장을 움직이는 5가지의 변수에 대해 자세히 다룬다. 특히 집값의 향방을 결정하는 금리, 주택공급, 부동산정책, 인구, 교통과 같은 5대 핵심변수는 반드시 알고 있어야 한다.

윤석열 정부가 들어서고 부동산 규제가 많이 풀렸다. 그 중에서 가장 많은 혜택을 받고 있는 것이 재건축 규제완화이다. 특히 1992년 입주가 끝난 분당, 일산, 중동, 평촌, 산본의 대단지 아파트가 벌써 30년을 넘어가고 있다. 정부의 '안전진단 규제'가 완화되면서 재건축 사업의 첫 단추가 풀려가고 있다.

기존에는 아무리 오래되었어도 안전진단 심사를 통과해야 재건축 절차를 시작할 수 있었다. 하지만 이제는 안전진단 심사를 통과하지 않더라도 재건축 절차를 시작할 수 있다. 기존 안전진단 테스트에서 30점 이하의 점수를 받아야 주거 적합성에서 낙인이 찍혀 재건축이 가능했다. 이제는 이런 점수 기준을 생각하지 않아도 된다.

서울에 집을 사려면 최소 10억원이 필요하다. 게다가 강남 3구의 집값은 평균 26억원이라고 한다. 평범한 직장인이 월급만 꼬박꼬박 모아서는 죽을 때까지 서울에 집을 살 수 없다. 그래서 현실적으로 가능한 방법이 대출을 받거나 갭투자를 하는 것이다. 두 가지 모두 대출과 관련된 방법이다.

그 동안 대출 규제의 강화로 부동산 시장이 침체되어 있었다. 하지만 현 정부이후 대출 규제가 풀리면서 대출 레버리지를 통해 집을 매매할 수 있게 되었다. LTV 규제가 완화되고, 15억원 초과 아파트에 대한 대출담보대출 규제가 폐지되었다. 따라서 강남 3구에 속한 아파트도 대출을 받아 투자할 수 있는 길이 열린 것이다.

LTV와 DTI에 대한 대출 규제가 완화된 반면 소득 수준에 따라 빚 갚을 능력을 따지는 DSR 규제는 유지될 확률이 높다. 총 대출액이 1억원이 넘어가면 DSR 40%가 적용된다. DSR은 박근혜 정부 시절 도입된 규제로 갚아야 할 빚에 은행의 주택담보대출뿐 아니라 제2금융권의 신용대출, 카드대출도 모두 포함된다.

즉 LTV 규제는 완화되었는데 결국 최종적으로 LTV 한도 내에서 DSR을 다시 적용하기 때문에 평범한 직장인의 경우 대출한도가 이전보다 줄어들 수 있다. 앞으로 대출의 핵심은 갚을 능력, 즉 소득의 규모가 결정한다.

현재 부동산 시장을 좌우하는 7가지 트렌드 중 5가지 핵심 개념을 공부하다보니 현재 시장의 트렌드를 정확하게 읽을 수 있을 것 같다. 현 정부가 추진하려는 정책방향을 읽을 수 있고, 개인적으로 부동산 투자를 위해 어떤 준비를 해야 하는지 명쾌하게 알 수 있는 부동산 투자 가이드북이다.

부동산 투자를 새로운 마음으로 공부할 수 있는 좋은 책이다.

* 컬처블룸으로부터 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.