시시콜콜 조선부동산실록

시시콜콜 조선부동산실록 - 왜 개혁은 항상 실패할까? 2023 한국출판문화산업진흥원 우수출판콘텐츠 선정작
박영서 지음 / 들녘 / 2023년 10월

부동산의 핵심은 예나 지금이나 땅과 집이다. 오늘날 서울의 부동산 가격을 보면서 지방이 느끼는 괴리감은 어디에서 온 것일까? 지금의 불평등이 갑자기 발생한 것이 아니라 조선시대에도 있었다는 사실을 아는가? 필자는 조선시대의 사료를 통해 조선시대의 부동산 문제를 밝힌다.

이는 단순한 조선시대의 부동산 문제가 아니라 현재의 문제와 많이 닮아 있다. 역사적으로 보면 귀족층의 대토지 소유가 항상 문제가 되었다. 심지어 이는 사회적 문제로 비화되어 망국으로 이끄는 경우가 많았다고 한다. 그만큼 사람들에게 땅과 집과 관련된 문제는 중요한 것이다.

책은 크게 두 부분으로 이루어져 있다. 조선의 과전법을 시작으로 하여 토지 개혁을 추구한 조선의 땅 이야기와 실거주자에게 집터를 주기로 약속한 조선의 집 이야기를 다룬다. 땅을 둘러싼 지배층의 욕심과 땅을 둘러싼 투쟁을 넘어 전쟁을 다룬다. 그리고 나라가 바뀌면서 토지 분배를 위한 노력을 알려준다.

조선시대에는 지금보다 땅이 가지는 의미가 특별했다. 조선시대는 농사가 나라의 근간이었고, 농사는 반드시 땅을 필요로 한다. 하지만 이 땅들의 대부분은 권문세족들이 소유하고 있고, 막상 경작하는 실경작인들은 형편이 말이 아니었다. 지금의 대한민국에서 일어나고 있는 부동산 편중 현상과 다를게 무엇이란 말인가?

대한민국은 세계에서도 거의 유일하게 땅과 집의 소유권이 분리된 나라이다. 하지만 조선시대에는 집에 대한 권리가 대체적으로 땅에 예속되어 있었다고 한다. 그래서 집 문제는 땅 문제보다 덜 예민한 주제였다. 지금은 땅보다는 집에 더 민감한 것이 사실이다. 대한민국도 집합건물 같은 경우는 집과 땅을 분리하지 않고 보기는 한다.

사회의 부조리를 비판했던 정약용 마저도 자식들한테는 한양을 떠나지 말라고 했다. 역사적으로 존경을 받을만한 정약용 같은 사람도 서울에 대한 미련을 버릴 수 없었던 것일까? 오늘날 대한민국의 국회의원들이 국민을 위한 정책을 하는 것처럼 하지만 결국은 개인의 이익을 챙기는 것과 묘하게 오버랩된다.

대한민국의 서울은 부동산 불패 신화를 끊임없이 이어오고 있다. 과연 이 불패신화는 언제부터 시작된 것일까? 필자는 19세기부터라고 말한다. 여러 문서들을 통해 19세기 후반에 땅값이 폭등하는 현상을 발견할 수 있다. 이때 집값이 상승한 주요인은 바로 당백전 발행이라고 한다.

만성적인 재정문제를 바로잡기 위해 토지개혁이 필요했고, 바로 당백전 발행을 실행한 것이다. 귀족들의 다양한 특권을 인정하면서도 재정 압박도 해결할 수 있는 묘수였지만 모든 일이 순조롭지는 않았다. 19세기에는 환퇴를 포함하여 다양한 거래와 투자 형태가 기록되어 있다. 19세기 이후로 조선에서는 신분이 아니라 돈이 필요한 시대가 되어가고 있었다.

책을 읽으면서 묘한 기시감을 느낀다. 필자가 과연 조선시대의 사료를 통해 작성한 것이 맞나 싶을 정도로 너무 유사하다. 조선시대 5백년 동안 일어났던 부동산 독점의 문제와 사이클이 지금도 대한민국에서는 정권이 바뀔때마다 재현된다는 사실이 놀랍다. 시대가 변하고 문화가 변하고 많은 것들이 변했지만 아마도 인간의 욕망이 변하지 않아서는 아닐까?

* 컬처블룸을 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.