꼬마빌딩 레벨업 재테크

꼬마빌딩 레벨업 재테크 - 월세 천만 원과 시세차익 만드는 빌딩 리모델링
임동권 지음 / 매일경제신문사 / 2023년 10월

부동산 공부를 하면서 부동산 투자의 꽃은 토지에 건물을 세워 가치를 높이거나 오래된 건물을 리모델링해서 가치를 높이는 것이라는 것을 알았다. 이 책은 16년간 노후 중소형빌딩을 중개하면서 리모델링 전문가로 활동해온 실전 전문가가 빌딩 중개와 리모델링 재테크에 대한 모든 노하우를 담은 국내 유일의 리모델링 지침서이다.

서울과 수도권에서 수행된 리모델링 우수사례 중 44건을 엄선하여 우리나라 리모델링의 현재와 기술을 보여준다. 리모델링 방식과 공사 난이도에 따라 8개의 방식으로 분류해서 각 방식별로 2~6개의 사례를 꼼꼼하게 짚어준다. 부동산 투자를 위한 지침서가 맞지만 얼핏 건축 안내서 같은 느낌이다.

필자는 100억원 이하의 소형빌딩에 특화된 빌딩 중개와 리모델링이 전공이다. 리모델링은 기본 골격은 그대로 두고 겉만 바꾸는 것으로 알고 있었다. 하지만 책에 기술된 사례와 기술을 보니 건설사가 시공을 진행하면서 골조의 성능 또한 신축에 가깝게 변한다는 것을 알게 되었다. 따라서 신축과 동일하게 엘리베이터 설치도 가능하고, 증축도 가능하다고 한다.

상가건물, 소형건물 투자는 신축이 중심인 줄 알았는데 공부를 하면 할수록 나의 낮은 지식의 깊이에 겸손해진다. 남들이 신축에 몰릴 때, 필자와 같은 고수들은 오래된 구축을 싸게 사서 신축보다 더 적은 비용으로 리모델링을 거쳐 신축과 같은 수익률을 내고 있었던 것이다.

필자는 리모델링의 계획단계부터 완공 때까지의 모든 과정을 통틀어 챙기면서, 준공 후 기대되는 매월 예상 임대수익과 처분 시의 자본이득까지 꼼꼼하게 계산한다고 한다. 책의 내용을 따라가다보면 나도 중소형 빌딩을 하나 사서 리모델링을 하고 싶은 욕구가 솟구친다. 빨리 그만한 자금력을 만들어야겠다는 생각뿐이다.

책은 총 5부분으로 이루어져 있다. 1부에서는 리모델링의 기본적인 이론을 토대로 리모델링의 특징과 리스크 요인을 체크한다. 2부에서는 리모델링 계획단계에서의 필수지식을 점검한다. 특히 1970년부터 2020년까지 시대의 흐름에 따라 리모델링의 기술이 어떻게 발전되어 왔는지 구체적으로 보여준다.

3부에서는 리모델링의 계획부터 완공까지의 절차를 설명하고 예상되는 리스크를 점검한다. 4부에서는 공사 난이도에 따라 8가지 그룹으로 나누어 44건의 실전 리모델링 사례를 해부한다. 마지막 5부에서는 공실을 효과적으로 관리하는 요령을 설명한다.

리모델링의 역사적 변천 과정이 흥미롭다. 1970년대에는 '붉은 벽돌' 마감의 꼬마빌딩이 대세였다고 한다. 조금 돈을 들여 건축한 마감재가 화강석 마감이다. 1990년대에는 다양한 색상의 벽돌 마감이 유행하고, 컬러 강판과 대리석 마감이 주로 이용되었다.

2000년대 들어 드라이비트 마감, 노출 콘크리트, 커튼월 마감이 유행하고, 2010년대에는 현무암 마감, 메탈 패널 마감, 루버 마감법이 등장했다. 2020년대 이후 현재까지 가장 많이 사용되는 형태는 대리석과 컬러유리의 조합, 기하학적인 외관 디자인, 창의적인 구조물이 부차된 외관 등으로 다양해지고 있다. 최근 들어 다양한 디자인 능력을 뽐내는 건물들이 많아지고 있다.

부동산 투자 공부를 하면서 리모델링 공부까지 하게 될 줄은 몰랐다. 하지만 깊게 보면 결국은 투자 전략의 한 수단이고, 투자수익을 높이기 위한 방법이기 때문에 기쁜 마음으로 공부할 수 있을 것 같다. 부동산 투자에 대한 넓은 시야를 제공해준 책이다.

* 출판사로부터 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.