지방 아파트 황금 입지

지방 아파트 황금 입지 - 28개 지역, 135개 동… 대한민국을 한 권에 담았다! 당신에게 필요한 새로운 대동부(富)지도
김지웅(5분임장) 지음 / 길벗 / 2023년 4월

부동산 공부를 하면서 책을 보다보니 대부분의 책이 다루는 지역의 공통점이 있었다. 바로 서울과 그 인근의 수도권이다. 상대적으로 지방 부동산에 대한 정보가 부족했다. 물론 부동산의 특성상 거래가 빈번하고 수익률도 좋은 것이 서울과 수도권의 부동산이라는 사실은 맞다. 하지만 지방 부동산에도 기회가 있지 않을까?

아직 서울과 수도권, 지방 부동산 어떤 종목에도 전문가는 아니지만 공부의 폭을 넓히기 위해 지방 아파트 책을 공부하기로 했다. 마침 서울만 빼고 지방 도시의 핫한 부동산 입지를 분석한 <지방아파트 황금입지>라는 책을 만났다.

보통 부동산은 상승장에서 서울에서 오르기 시작하여 수도권으로 확산되고 지방이 나중에 오른다고 한다. 그리고 반대로 하락장에는 지방이 먼저 떨어지고, 수도권을 거쳐 서울로 이어진다는 말을 많이 한다. 일단 이런 큰 흐름 속에서 지방의 부동산에 대한 지식도 있으면 좋을 것 같다는 생각이다.

저자는 2018년 생애 첫 주택으로 신축빌라를 사면서 많은 공부를 한다. 생애 첫 주택 마련에 고가점 청약통장이라는 '치트키'를 포기하는 선택을 한 결과로 수억원의 수익을 눈 앞에서 날린 것이다. 그 이후 2019년부터 부동산 공부를 시작했다.

그러나 부동산 시작은 한참 상승장이어서 저자가 가진 자본금으로는 어떤 집도 살 수 없었다. 그래서 선택한 것이 경매였다. 처음 한 경매로 3,000만원을 투자하여 1년 만에 4,000만원의 순수익을 거두게 된다. 그 3,000만원으로 시작한 저자의 투자 인생은 3년 만에 30억원을 만들게 된다.

저자는 이 책에 소개한 정보와 저자의 노하우만 잘 배우면 2~3년만에도 충분히 성과를 낼 수 있다고 강조한다. 몇 백 만원, 몇 천 만원을 내야하는 강의가 아니고 책 한 권이니 믿어보기로 했다. 아마 큰 금액을 요구하는 강의였으면 사기라고 생각하지 않았을까? 2~3년 만에 수억원을 벌 수 있다는 말에 혹하지 않는가? ^^

책의 핵심 메시지는 하나다. 지방의 소액 아파트 투자는 적은 투자금으로 높은 수익률을 거둘 수 있다. 하지만 그만큼 리스크도 크다. 저자는 10채 투자에 2~3채 정도의 실패는 감수해야 한다고 말한다.

서울 지역의 비싼 부동산 투자를 목표로 하지만 아직 자본금이 부족한 사람들을 위한 차선이지만 최선의 투자 방법을 알려준다. 일단 적은 금액으로 가성비를 높일 수 있지만 그만큼 시간과 에너지가 많이 소요된다. 그리고 리스크도 무시하지 못한다. 적은 금액으로 수익을 올리려면 이 정도의 리스크는 감당해야 하지 않을까? 단 공부해야 한다.

저자의 투자 방법은 간단하다. 어느 지역의 어떤 물건에 투자할 것인지를 결정하는 것이다. 일단 투자 지역은 도시의 규모, 부동산의 수요와 공급, 절대가격과 저평가 여부 판단 기준에 따라 고른다.

투자 지역이 결정되면 다음은 투자 대상이다. 지역 내 입지서열을 따져서 상급지와 하급지를 분류한다. 또한 상권과 학군을 분석해서 선호 상권과 절대 무너지지 않는 학군을 찾아낸다. 다음으로 사람들을 모이게 하는 일자리를 분석하고 주거지와 일자리를 잇는 교통과 인프라 등을 분석한다. 마지막으로 전세가율과 전세 수요 분석을 한다.

기본적인 분석을 토대로 강원도와 충청도, 세종과 대전, 광주와 전라도, 대구와 경북, 부산과 울산과 경남의 대표 도시들에 대한 자세한 분석을 한다. 내가 실제로 공부하고 임장을 한다면 몇 년은 걸렸을지도 모르는 고급 정보들이라고 생각한다.

많은 부동산 전문가들이 지방 부동산은 위험하다고 말한다. 전문가들은 20년전부터 우리나라가 일본처럼 부동산 폭락을 맞을 것이라고 말했다. 하지만 그 이후로 부동산은 상승을 지속했다. 20년 전과 비교하면 말도 안되는 가격이 된 것이다.

아직까지 지방 부동산에도 희망은 있다고 생각된다. 저자가 말했듯이 7~80%의 확률로 성공할 수 있다면 2~30%의 실패를 만회할 수 있도록 준비하면 될 일이다. 자산이 많은 사람은 수익률이 낮아도 안전한 투자가 맞지만, 적은 자본금으로 부자가 되려면 평범한 사람들은 약간의 리스크가 있더라도 수익률이 좋은 부동산을 찾아야 한다.

물론 리스크에 대한 철저한 분석이 있어야 하고, 대비할 수 있는 리스크는 대응방안을 미리 만들어둘 수 있도록 공부가 필요할 것이다. 이 책이 지방 부동산에 관심을 가진 투자자들에게 수익의 방향을 알려줄 수 있다고 생각한다.

* 출판사로부터 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.