현 정부가 들어오면서 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등 1기 신도시에 대한 재개발 또는 재건축에 대한 논의가 활발하다. 최근에는 그 지역의 오래된 교각 등이 붕괴하는 사고까지 잇다르고 있어 관련 논의가 더욱 가속화될 것으로 보인다. 정부 또한 강한 의지를 가지고 있어 조만간 일이 일어날 것 같다.
안정적인 교사생활을 하다가 자녀의 병원비 지출을 통해 한계를 느낀 저자는 부동산 투자의 비전을 보고 표사직을 그만둔다. 그리고 매일 15시간씩 공부하여 3년 만에 순자산을 4배로 만든 경험을 유튜브 등을 통해 알리고 있다.
부동산을 나름 깊이 있게 연구한 저자가 이번에는 1기 신도시에 집중한다. 1기 신도시는 평균 용적률이 200%가 넘어서 재건축으로 인한 사업성이 좋지 않다. 기존 아파트를 부수고 새로 지은다 해도 건설사나 조합원에게 특별히 이득이 되는 것도 없다. 그야말로 진퇴양난이다.
그래서 2022년 대선 때 각 후보들이 역세권은 용적률을 최대 500%까지 높여준다는 공약을 걸기도 했다. 현 정부는 1기 신도시 특별법을 만들어서 적극 지원하겠다고 했으나 아직 구체적인 대안은 없는 듯 하다. 일단 단기적 문제가 아니기 때문에 장기전으로 가는 걸 생각해야 한다.
2023년 2월 '노후계획도시 특별법'이 발표되었다. 저자는 이제부터가 시작이라고 말한다. 지금 당장 투자하자는 것이 아니라 지금부터 1기 신도시에 관심을 두고 공부를 시작하라는 것이다. 즉 부동산 가치를 보는 눈을 키우고, 현장에 부지런히 임장을 다니라고 한다.
저자가 말하는 1기 신도시 부동산 매수시점은 부동산 10년 주기설에 따른다. 10년 마다 정확하게 반복되는 것은 아니지만 상승장과 하락장이 반복된다는 것은 변하지 않는 진리라는 것이다. 부동산 시장의 흐름을 지켜보다 저점 시그널이 보이는 구간을 찾는 것이 핵심이다.
저점으로 보이는 구간은 보통 거래절벽, 급급매, 초급매가 많아지고, 매매보다는 전월세의 수요가 급등한다. 청약 경쟁률은 떨어지고 미분양 및 악성 미분양도 늘어난다. 다만 이런 시그널이 완벽한 것은 아니라고 한다. 각각의 타이밍에 맞춰 본인의 성향대로 진입하면 된다. 즉 본인의 투자 성향을 먼저 파악하라는 것이다.
나는 1기 신도시 중에 내가 사는 곳과 가까운 분당에 관심이 많다. 그러나 가격이 많이 올라 있어 엄두를 내지 못했었다. 분당은 탄천이 남북으로 지역을 관통하여 흐른다. 분당 북부는 지형적으로 좁고 긴 형태라 단지들이 모여 있는 것이 아니라 줄를 서고 있다. 따라서 규모가 큰 상권이나 인프라 형성이 제약이 있다.
분당의 알짜 입지는 누가 뭐라해도 시범단지라고 한다. 분당의 시범단지는 입지, 인프라 등 거의 모든 면에서 앞서는 지역이라고 한다. 주로 서현동에 있는 삼성한신, 우성, 한양, 현대 등 4개의 아파트가 해당된다. 이들 아파트는 재건축 연한인 30년을 넘긴 단지로 12평 초소형부터 79평의 초대형 평형까지 다양하게 구성되어 있다.
따라서 본인의 생활방식, 자금의 규모에 따라 다양하게 선택할 수 있다. 게다가 2021년 가을 이후 다른 지역과 달리 꾸준히 몸값을 올리고 있는 지역이기도 하다. 서현역을 도보로 이용할 수 있고, 서현 역세권은 분당에 손꼽히는 상권으로 알려져 있다.
그 외에도 서현과 정자역 부근, 판교 부근, 그리고 미금역, 오리역 등이 있는 남쪽 마을도 관심을 가지면 좋다.
1기 신도시에 대한 재건축 논의가 활발해지고 있다. 더 늦기 전에 관심을 가지고 공부할 타이밍이다. 저자는 분당을 포함하여 나머지 4개 도시의 특징과 부동산 투자 포인트를 잘 설명해 놓았다. 그리고 부동산 고수들의 현장 임장 팁도 곁들였다.
1기 신도시에 관심이 있는 사람이라면 많은 도움을 받을 수 있는 책이다.
* 출판사로부터 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.