답은 토지경매에 있다

답은 토지경매에 있다 - 아파트는 지고 땅은 뜨고 ㅣ 천기누설 토지투자 12
이인수 지음 / 청년정신 / 2023년 3월

정말 오랜만에 경매 책을 들었다. 챗GPT 공부를 하느라 2달 정도 경매 공부 책을 읽지 못했는데 토지경매 신간이 나와서 바로 선택했다. 경매는 권리분석이 핵심이다. 저자는 토지경매에서 권리분석보다 땅의 가치를 분석하는 실력을 기르라고 말한다.

지금까지 경매 관련 책을 3~4권을 읽었는데 토지경매는 처음이다. 저자는 토지경매의 핵심은 대상 토지가 어떤 용도로 바뀔지, 어떤 용도의 건물을 어느 크기로 지을 수 있을지, 주변 환경과 어떤 상호 작용을 할 수 있을지를 파악하는 것이라고 말한다.

물론 경매의 기본은 권리분석이다. 권리분석의 중요성을 무시하는 게 아니라 권리분석은 경쟁력이라기보다 기본 자질이라는 말이다. 경매투자는 로우 리스크 하이 리턴이 가능하고 절대 실패하지 않는 투자라고 한다. 단 조건이 있다. 경매에 대한 기본적인 지식이 있어야 하고, 국가 정책을 잘 파악하고 있어야 한다.

책은 3부분으로 이루어져 있다. 초반에는 경매의 기본 지식과 절차를 다룬다. 중반부에는 토지 경매 물건을 찾고 토지 물건의 권리 분석 및 공부 서류에 대한 분석을 다룬다. 그리고 마지막으로 실전 토지경매 물건 분석 및 투자 사례를 다룬다.

경매의 기본 절차는 부동산 물건의 종류와 상관 없이 대부분 비슷하다. 경매의 기본지식에 대한 부분은 다른 책들과 겹치는 부분이 있어 복습 차원에서 읽어볼만하다.

경매 물건에 대한 정보는 원천적으로 대법원 경매 정보 사이트에서 확인할 수 있다. 그리고 이 정보를 분석하여 보기좋게 가공한 굿옥션, 스피드옥션, 태인, 지지옥션, 탱크옥션 등 사설 경매 사이트도 있다.

대법원 경매 정보 사이트는 무료인 반면 사설 경매 정보 사이트는 유료이다. 이런 사이트는 정보를 가공하여 권리분석, 등기부등본 열람, 현장조사보고서 등을 제공하기 때문에 편리하다. 따라서 사설 정보 사이트를 기본적으로 활용하고, 정확한 정보 확인을 위해 대법원 경매 정보 사이트를 보조적으로 활용하면 좋다.

토지경매가 일반 경매와 다른 점은 농지와 산지에 대한 부분이다. 특히 농지의 경우네는 농지취득자격증명이 중요하다. 모든 하자 없이 낙찰을 받았다하더라도 농지취득자격증명이 없거나 취득할 수 없다면 경매에서 손실을 볼 수 있다.

토지경매의 권리분석은 일반물건과 비슷하다. 말소기준권리와 소멸주의, 그리고 특별한 권리들에 대한 분석까지 꼼꼼히 살펴보아야 할 부분이다. 경락잔금대출과 매각불허가에 대한 이해도 반드시 필요하다.

이 책의 핵심은 토지경매 물건 분석이다. 특히 토지경매에서는 반드시 유의해야 하는 것들이 있다. 도시계획심의제도, 완충녹지, 접도구역, 분묘기지권 등이다.

도시계획심의제도는 2011년부터 지속되어온 연접제한이 폐지되면서 생긴 제도이다. 문제는 개발과 보전 사이의 중립적인 입장을 가진 전문가가 심의를 해야 하는데 주로 보수적인 성향을 가진 사람들로 구성되어 객관적인 기준이 없다는 것이다. 특히 경매받은 토지를 개발을 통해 수익성을 높이려고 할 때 반드시 체크해야 하는 제도다.

다음은 완충녹지구역이다. 접도구역과 마찬가지로 건물을 새로 짓는 행위가 금지된다. 접도구역은 나머지 땅에 건물을 지을 수 있지만 완충녹지는 이면도로가 없는 한 나머지 땅에 건물을 지을 수 없다는 것이 함정이다.

후반부에 토지경매에서 주의해야할 핵심포인트와 실전 사례들이 잘 정리되어 있다. 토지경매 관련 책을 많이 공부한 것은 아니지만 이 책을 추천하고 싶다. 경매 지식과 더불어 토지경매에 특화된 꽤 괜찮은 책이다.

* 출판사로부터 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.