부동산 재벌들

부동산 재벌들 - 평범했던 그들의 인생을 바꾼 부동산 경매 강의
고준석 지음 / 흐름출판 / 2022년 9월

부동산 경매를 공부하기 시작한지 한 달 정도 되어 간다. 인터넷으로 기초 강의를 듣고 기본 개념을 익혔다. 경매 공부의 10% 정도 마스터한 듯 하다. 그래서 요즘은 경매 강의뿐 아니라 경매 관련 책에도 관심이 많다.

경매 강의 기초는 경매관련 용어와 권리분석을 먼저 다룬다. 다른 투자와 달리 경매는 법적인 부분과 관련되어 있기 때문에 권리분석을 제대로 하지 못하면 보증금뿐만 아니라 투자금 전액을 날릴 수도 있다. 이 책은 권리분석의 실전 사례를 많이 다룬다.

부동산 전문가들은 대부분 거시적 지표를 강조한다. 하지만 저자는 거시적 지표보다 물건 자체의 가치에 집중하라고 말한다. 그 물건의 미래 가치를 기반으로 투자를 실행해야 한다. 현장 탐방을 통해 개별 물건의 특성을 파악하고 미래가치를 읽어내야 한다. 경매를 통해 부동산 재벌이 된 부자들의 위험은 피하고 미래가치는 읽어내는 부동산 경매 비법을 담았다고 자신한다.

부동산 경매는 다른 부동산 투자에 비해 비교적 적은 자본으로 시작할 수 있다. 그러나 소중한 내 재산을 지키면서 수익을 거두기 위해서는 무엇보다 부자 마인드가 중요하다. 저자는 부동산 부자들을 만나 배운 마인드를 부동산 재벌 마인드라 부른다.

부동산 재벌들은 거시적 지표를 포함한 시류에 흔들리지 않는다. 대부분은 자신만의 투자철학과 원칙에 따라 움직일 뿐이다. 공통점이라면 개별 물건의 미래가치를 제대로 볼 줄 안다는 것이다. 개별 물건에 대한 목표와 기대수익을 설정하고, 철저한 현장 탐방을 통해 미래가치를 파악하는 것이다.

부동산 경매 권리분석은 말소기준권리를 파악하는 것부터 시작한다. 근저당, 저당, 가압류, 압류, 전세권, 경매개시결정 기입등기, 담보가등기 등을 찾아 이후 권리에 대한 인수와 소멸 여부를 따지는 것이다. 이는 가장 기초적인 단계다.

저자는 기초적인 단계를 벗어나 대위변제, 조세채권 등을 사례와 함께 설명하고, 특히 진주 속에 보석처럼 숨어있는 미래가치를 선순위 권리들에서 찾는 법을 알려준다. 선순위 임차인, 선순위 가등기, 선순위 지상권, 선순위 지역권, 선순위 전세권, 선순위 환매특약 등은 위험한 선순위 권리들이다. 하지만 제대로 분석하면 숨은 진주를 반드시 찾아낼 것이다.

그 외에도 공시되지 않는 권리들을 현장 탐방으로 찾는 법을 알려준다. 유치권, 법정지상권, 관습법상 법정지상권, 분묘기지권 등은 직접 현장을 찾지 않으면 알기 쉽지 않다. 돈 되는 물건은 남들이 다 꺼려하는 권리를 제대로 분석하는 데 있다.

대부분의 경매 서적이 부동산의 기초부터 명확한 물건의 권리분석을 다룬다. 그러나 이 책은 기본적인 부분보다 부자 마인드와 위험한 권리들을 다룬다. 마인드를 명확하게 장착하고 위험을 감수하는 것이 투자의 진정한 의미임을 깨닫게 해준다.

경매 초보를 막 지난 내게 경매 중수, 고수로 나아갈 수 있는 소중한 책이다. 특히 공부하면서 위험하다고 그냥 무시하라 했던 권리들을 제대로 분석할 수 있는 힘을 준다. 아마 이 책이 아니었다면 경매 물건 분석을 할 때 위험한 권리와 관련된 물건들은 모두 피하지 않았을까 싶다.

* 출판사로부터 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.