부동산 경매로 1년 만에 꼬마빌딩주 되다

부동산 경매로 1년 만에 꼬마빌딩주 되다 - 흙수저가 지금 당장 건물을 소유하는 가장 현실적인 방법
김상준 지음 / 매일경제신문사 / 2022년 9월

오늘도 전국에서는 본업 외에 안정적인 파이프라인을 구축하기 위해 노력하는 이들이 많다. 나도 그 중 한 사람이다. 지식창업, 주식, 부동산, 코인 등 다양한 분야에 관심을 가지고 공부하지만 돈을 번다는 것이 생각보다 쉬운 일은 아니다. 특히 부동산 분야는 일정량의 공부와 내공이 필요한 듯 하다.

부동산은 기본 자본이 많이 필요하다. 그러나 경매는 그나마 작은 자본으로 시작해볼 수 있어 매력적이다. 두달 전부터 경매를 시작한 이유다. 자본이 많지는 않지만 있다해도 그 모든 걸 걸고 모험을 할 수는 없는 노릇이다. 작은 자본으로 시작할 수 있는 일을 찾다가 알게 된 것이 바로 경매다.

경매는 공부하면 할수록 매력적이다. 남들이 다 어려워한다는 권리분석도 재미있다. 곳곳에 함정이 도사리고 있다지만 권리분석을 해내는 쾌감은 이루말할 수 없다. 지금은 권리분석을 배우고 실제 물건들을 분석해보면서 경매에 참여하면서 내공을 쌓아가려고 한다.

이 책은 30대의 자수성가 대표가 꼬마빌딩 경매를 통해 100억원의 자산을 만들고, 직원 50명 이상을 거느리는 법인대표가 된 스토리와 비법을 담고 있다. 시중에 나온 대부분의 경매서적은 주택물건 경매가 대상이다. 이 책은 꼬마빌딩 경매에 대한 지식과 실무를 다룬다.

부동산 경매에 있어서 가장 중요하고 기본적인 것이 바로 권리분석이다. 권리분석의 기본은 말소기준권리에 대한 지식이다. 다음은 대항력 있는 임차인 분석이다. 경매 투자를 하는 사람이 가장 곤란한 경우가 대항력 있는 임차인이다. 특히 진짜 임차인 분석도 중요하지만 가장 임차인 분석 또한 중요하다. 저자는 가장 임차인을 구별할 수 있는 특급 비법 6가지를 공개한다.

꼬마빌딩 경매에 성공하려면 일반 경매보다 자본금도 더 필요하고 공부도 더 해야 한다. 고층 빌딩이 아니어도 꼬마빌딩은 일반인이 건물주가 될 수 있는 기회를 제공한다. 꼬마빌딩에 투자하기 전에 대지면적, 연면적, 건축면적, 건폐율과 용적률, 임대수익률 계산하는 방법을 기본적으로 알아야 한다.

특히 꼬마빌딩에서 엘리베이터는 가치평가의 핵심이다. 엘리베이터가 없으면 그만큼 공실 리스크가 커지기 때문이다. 꼬마빌딩은 아파트보다 규제가 적기 때문에 70~80%까지 대출이 가능하여 레버리지 효과를 누릴 수 있다. 리모델링이나 엘리베이터 설치를 통해 가치를 높이는 것이 꼬마빌딩 투자의 핵심요소다.

꼬마빌딩 투자 사례를 통해 성공할 수 있는 전략을 알려준다. 꼬마빌딩의 숨겨진 가치를 찾는 방법, 폐가 건물 활용법, 소액투자로 가능한 공장단지 투자, 500만원 투자로 임대료 받는 방법 등 실제 투자 사례를 다양하게 알려준다.

특히 다른 경매서적에서 다루지 않는 디벨로퍼 과정이 흥미롭다. 총 3가지 사례가 나오는데 독산동 사례가 흥미롭다. 무시무시한 선순위 가처분이 4개나 신청된 물건을 낙찰받아 권리관계를 해결하고 신축한 사례다. 법원의 판결을 잘 활용하여 권리관계를 정리한 저자의 사례는 무조건 피해야 한다는 강의들의 내용과는 상반된다.

권리관계를 해결하고 신축하는 과정은 경매라기보다는 부동산 개발업의 일면이다. 저자가 경매투자자로 시작해서 부동산 개발업을 할 수 있는 기회를 알려주는 방법이다. 신축 후 공실리스크를 해결하는 노하우도 책을 통해 확인할 수 있다.

아파트 경매에 관심을 가지면서 경매 공부를 시작했다. 거기에 꼬마빌딩 경매를 접하게 되었고, 자본금이 좀더 커지면 공격적으로 도전해볼 수 있는 분야라 생각한다. 특히 디벨로버 과정은 전혀 생각지도 못했던 새로운 도전 영역이라 기대된다. 시간과 노력을 투자해서 경매공부를 하고, 실력자로 거듭날 때를 기다린다.

* 출판사로부터 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.