부동산 투자 그렇게 하는 거 아니야

부동산 투자 그렇게 하는 거 아니야
우병탁 지음 / 삼일인포마인 / 2022년 6월

저자는 국내 유명 은행에서 초고자산가들을 위한 부동산 상담을 진행하는 부동산 팀장이다. 15년간 2,000명 이상을 상담하면서 성공한 부자들에게 배운 부자의 마음가짐, 수익에 대한 이야기를 담았다. 특히 성공한 부자들은 본인의 성과를 대놓고 이야기하지 않는다는 점에 주목한다.

성공한 부자들에게서 배운 부동산 투자의 마인드, 부동산 투자와 관련된 법률규정, 세상의 흘러가는 일과 관련된 부동산 사례, 부동산을 보는 투자 안목, 세금을 알지 못하는 사람들에게 주는 조언들, 최근 5년간 바뀐 부동산 정책 정리 및 전망, 새로운 정부에서 부동산 투자에 대한 전망 등을 다룬다.

저자가 강조하는 투자 마인드는 해답이다. 부동산을 정답을 찾기 위한 과정이 아니라 해답을 찾는 과정이라고 말한다. 정답을 찾는 과정은 '시장'만 바라본다. 하지만 해답을 찾는 과정은 '시장'과 더불어 '나'를 바라본다. 아무 것도 모르면서 물건을 추천받는 것은 위험하다. 정책이나 규제를 보기보다 내재가치를 살펴야 한다.

수익형 부동산을 투자할 때는 임대수익률의 함정에 빠지지 말라고 한다. 미래가치수익률은 임대수익률+자본수익률이다. 결국 자본수익률이 가장 중요하고, 추가로 임대수익률이 좋으면 금상첨화다. 부동산의 내재가치를 잘 반영한 자본수익률을 볼 줄 알아야 한다.

캠핑과 차박 열풍으로 전국이 들썩이고 있다. 도심 근처로 많은 야영자들이 생겼다. 야영장은 일반야영장과 자동차야영장으로 나뉘는데, 자시 소유의 부동산이 있다고 함부로 영업을 할 수 있는 것은 아니란다. 관광진흥법상 등록 요건을 갖추어야 하고, 건축법에 맞게 절차와 사용승인도 필요하다. 그 외에도 산림보호법, 자연환경공원법, 자연공원법, 소방법, 하천법 등 제한을 받는 법령이 한두 가지가 아니다. 부동산 공법을 같이 공부해야 하는 이유다.

저자가 제시한 절세의 비법 중 '아내를 사랑하라'가 있다. 양도소득세를 절세하는 방법을 설명한다. 평창 동계올림픽 확정 전 인근의 토지와 건물 양도 사례다. 양도하는 대신 배우자에 대한 부동산 증여를 통해 약 3,000만원 이상의 세금을 절세할 수 있었다. 직전 10년간 배우자에게 6억원까지 증여가 가능한 증여공제를 활용하는 방법이다.

2022년부터 바뀌는 부동산 세금 이슈는 아직 많지 않다. 새로운 정부가 새로운 부동산 정책을 발표하겠지만 그 전까지 신경써야 할 것들이 몇 가지 있다.

2022년 1월 1일부터 상가겸용주택을 양도하는 경우 주택의 면적이 상가의 면적보다 크다고 해도 전체를 주택으로 인정하지 않는다. 따라서 상가에 대한 비과세 혜택을 받을 수 없다.

수도권 도시지역 내 1주택 비과세가 적용되는 경우에는 주택으로 사용하는 건물은 물론 그 부수토지까지 비과세를 적용한다. 하지만 주택 정착 면적의 5배까지만 부수토지로 인정하기 때문에 비과세되는 주택의 토지가 제한된다.

그 외에 2022년 1월 1후에 취득하는 조합원입주권과 분양권은 양도세 비과세 요건 판단시 주의해야 한다.

부동산 세금 관련 사례를 풍부하게 제시하고 쉽게 설명한 책이다. 모든 부동산 책이 그렇듯이 세금 정책의 변화에 따라 빠르게 정보를 습득하는 것이 중요한 것 같다.

* 출판사로부터 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.