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더 크래시 The Crash - 급락 시장에서 내 자산을 지키는 최강의 부동산 수업 ㅣ 내 인생에 지혜를 더하는 시간, 인생명강 시리즈 13
한문도 지음 / 21세기북스 / 2023년 4월
평점 :
부동산이 연일 하락하고 있다. 언론에서는 일본과 같은 폭락일거라는 기사가 나오기도 하며 공포심을 조장하고 있다. 2017~2022 폭등한 부동산, 도대체 왜 이렇게 되었으며 과연 언제까지, 어디까지 떨어질까?
상승장에선 부동산 투자해야 한다는 책이 굉장히 많았다. 수요공급에 의거 입주물량, 준공물량으로 판단해야 한다는 논리도 있었고, 저금리로 인해 자산가격은 지속 상승할 거란 이야기도 있었고, 전세-매매 갭 비율(전세가율)로 알아볼 수 있다는 이야기도 있었고, 외지인 투자비율로 상승 분위기를 점칠 수 있다는 주장도 있었다. 가히 제자백가, 군웅할거라 할만하며 이를 토대로 각종 프롭테크 앱이 우후죽순 나타났다 사라지기도 했다.
이번 인생명강은 한문도 교수가 부동산에 관해 저술한 더 크래시다. 인생명강 시리즈는 이론이나 학문적 관점의 책만 나오는거 아닌가 싶었는데, 현실 금융에도 적용해 볼 수 있는 이번 책이 더욱 반갑다.
책은 현시점 부동산 시장에 대한 진단으로 시작된다. 현시점이 얼마나 과대평가되어 있는지, 그동안의 투기에서 시작된 버블은 어느정도인지. 우리가 겪었던 IMF와 2008 금융위기 때 부동산은 어땠는지로 우선 부동산 시장에 거품이 끼어있음을 다같이 확인한다.
이후 대세 조정장에 대한 이야기를 풀어나간다. 공급 측면에서 과공급, 규제 등 부동산 정책과 부동산 시장의 흐름이 어떻게 될 것인지 전문가적 입장에서 예측한다.
3부는 그럼 과연 부동산 투자는 어떻게 하란 말인가? 에 대한 답으로 거시경제 측면에서의 금리와 부동산의 관계에 대해 파고든다. 그리고 좀 더 깊이 들어가 금리예측 관점에서 PCE를 활용하는 방법에 대해 설명한다.
4부는 이론적 측면에서 사이클을 가진 부동산 시장을 이해하는 방법에 대해 이야기한다. 벌집순환모영, 경제지표로 부동산 시장을 예측하는 방법, 상가, 경매, 재개발 및 재건축에 대해 이야기하며 부동산은 사이클이므로 경기순환상 저점에서 투자를 해야 하며 이는 결국 실물경기와 맞닿아 있다고 다시 한번 이야기한다.
부동산 자산시장과 실물경기를 연관지어 이야기하다보니 경제에 관해 잘 모른다면 조금은 어려울 수 있겠다는 생각을 했다. 하지만 더 복잡해질수도 있는 이야기를 간단하게 금리측면에서 콕 집어 설명해주어 쉽게 쓰시려고 노력했구나 하는 생각을 했다. 한편으로는 결국 부동산도 재화라 금리와 실물경기와 깊은 관계가 있는 것은 알겠으나, 경기라는 것이 사실 지나고 보면 지표와 연관성이 높았구나 생각하지만 사전에 예측하기란 굉장히 어렵지 않나 하는 생각에 역시 실제 적용은 쉽지 않겠구나 하는 생각을 했다. 부동산에 대해 조금 더 심도있게 생각해보고 싶은 분들께 일독을 권한다.