생각을 바꿔야 주식이 보인다

생각을 바꿔야 주식이 보인다 - 당신을 주식 부자로 만들 대한민국 5개 대기업에 집중하라
이승조.정유리 지음 / 새빛 / 2022년 11월

코로나 시대가 오고 펜데믹에 이어 엔데믹까지 국내외 주식시장의 영향을 끼칠수 밖에 없는 다.

sns나 지인들을 통해 주식으로 큰 재미를 봤다는 이야기가 들린때마다,

'나도 주식에 투자좀 할걸 그랬나?' 으례적인 관념이 나를 지배하지만 그때뿐!

주식은 여전히 내게 두려운 존재다. 주식에 대한 충분한 공부가 뒷받침된다면 실패보다는 성공할 확률이 높다고 하지만

여전이 내겐 과거와 같이 주식에 대한 '필' 개념이 존재하고 있다. 30년전에 친구 따라 강남간다고 증권사에 다니고 있는

친구권유로 주식을 시작하고 재미도 봤던 그때 덕분에 남들이 흔히 갖지 못하는

자동차도 구입할수 있었다. 그뒤로 강통구좌까지 가기도 했었는데, 지금의 생각은 주식은 잘하면 이익이지만 자칫 잘못하면

손실이 더 크다는 생각이 더 크기 때문에 두려울수 밖에 없는 존재다.

그러나!!

고물가, 고금리시대에 그리고 천정부지로 치솟은 집값은 이제 월급만으로 내집 마련하기가 힘든 시대다.

재테크의 생활화가 필요한 싯점이라 느낀다. 우리나라도 재테크의 붐이 비로소 시작되는 때가 아닌가 싶다.

과거의 투자 방식에서 벗어나 새로운 주식 투자에 대한 안목을 키우고 싶었다.

주식 가치투자관련서적 2권, 기타 주식관련서적 2권을 읽었지만 여전히 뭔가 2% 지식이 부족한 느낌이 들었다.

이어서 만난 책이 [생각을 바꿔야 주식이 보인다] 이다.

'35년 실전투자 무극선생과 주식 전문 유튜브 채널을 운영하고 있는 정유리 앵커가 소개하는 이겨놓고 싸우는 주식 투자법'

당신을 주식 부자로 만들 대한민국 5개 대기업에 집중하라.

이란 표지의 문구가 눈길을 사로 잡았다. 나를 주식 부자로 만들어준다고? ...그렇다면 책을 독파해야지...

'지피 지기면 백전 백승'이라 하지 않았던가?

책을 읽는 내내 우리나라 5대 대기업의 역사를 제대로 알 기회가 온것에 감사한 마음이 들었다.

기업을 평가할때 섣불리 재무제표만 보고 평가를 하기도 하는데, 겉보기와 다른 속내를 알아야할 필요가 있다.

그 예가 여기 첫번째로 소개하고 있는 삼성그룹의 계열사들에 주목할만 하다.

이건희 회장의 별세로 삼성그룹계열사 주식과 자산에 대한 막대한 상속세에 대해선 이미 뉴스에서도 접한바 있다.

이재용시대의 뉴삼성이 어떤 형태로 만들어질지 미리 확인해보기 위해 2014년 5월로 돌아가 삼성이야기는 시작된다.

이건희 회장이 쓰러져 병원에 입원하던 이때 삼성은 그룹지배구조 재편에 시동을 걸고 있었다. 2013년 삼성SDS가 삼성SNS른 흡수 했고,

제일모직과 삼성SDI를,합병하는 등 주요 계열사를 쪼개고 붙이는 대대적인 사업구조재편이 한창 이었다. 삼성생명 금융 계열사의 대규모 인력 감축과 지분 조정과 함께 삼성전자의 스마트폰 사업이 뒤를 이을 신성장동력을 찾고 그룹 체질 개선을 위한 작업이 진행되는 가운데 불거진 이건희 회장의 건강 문제는 경영에 변화를 초래하는 큰 변 수로 떠올랐다.p19

이건희 회상이 쓰러지고 이재용 부회장이 지금의 뉴 삼성의 회장으로 되기까지 삼성그룹의 지배구조와 개편등

다각도로 다루고 있는데 특이 삼성 바이오로직스에 대한 이야기는 다소 충격적이기도 했는데, 이래서 기업을 제대로 파악해야

하는게 주식투자의 기본이란 생각도 들었다.

' 소를 팔고 받은 70원으로 한국 최대 재벌그룹을 만든 정주영 회장의 사망으로 후계구도 갈등이

'현대판 왕자의 난' 등 후계자들의 격돌, 현대는 오너2세들이 겪은 분쟁의 역사를 딛고 3세 경영에서는 그룹 차원에서

어떤 협력과 시너지를 일으키며 미래 범현대가의 모습을 만들어 나갈지 그려보기 위해 파란만장해던 지난 역사를 살펴 본다.

현대차 그룹, 현대엘리베이터, 현대아산, 현대무벡스 , 정몽준 아산재단 이사장, 정기선 부사장이 이끄는 현대중공업그룹의 미래는 어떤 방향으로 전개될지도 예측해본다. 이를 통해 기업의 가치를 평가하고 어떤 기업에 투자를 해야하는지 안목도 길러진다.

책속의 '무극선생이 알려주는 tip'에서는 각각 5대기업의 이야기가 끝나는 싯점에 나오는 해당 그룹의 주식 매매전략에 대한 팁은

대기업의 과거와 현재 그리고 미래를 통찰하는 안목을 기른후 삼성그룹중에서도 어떤 회사에 더 주목을 하고 투자를 해야하는지에

대한 설명은 주식초보인 내게 주식투자에 대한 시각을 넓혀준다.

이밖에도 SK그룹,롯데, 한화을 이보다더 정확하게 통찰할수 있는 안목은 물론 향후 주식투자 전망까지 바라볼수 있어

유익핟.

세상 삼라만상 모든것이 반복이 대가를 만들듯이 , 주식 또한 그러하다.

늘 머릿속으로만 맴돌던 것들을 실천에 옮겨야 할때다. 투자도 일종의 훈련같은것,

조금씩 투자를 하면서 경험을 쌓다보면 어느새 투자의 신에 격상되어 있을지 모른다.

인플레이션 시대, 그리고 2030세대가 앞으로 살아가려면 재테크는 필수다.

[생각을 바꿔야 주식이 보인다]를 내가 먼저 읽고 딸에게 방학을 하면 읽어보라고 건넸다.

딸은 최근에 남편의 조언으로 외국계 기업의 주식을 소량 매입한적이 있다.

나와 남편은 아이가 경재개념에 눈을 뜨길 바라는 마음이 더 크다.

시작은 미비하지만 꾸준하게 공부를 하고 투자를 하다보면

부모보단 경제적으로 훨씬 더 나은 내아이의 미래를 보장받게 하고 싶다.

*출판사로부터 무상으로 제공받아 주관적인 견해로 작성하였습니다.

한눈에 보는 실전 재무제표

한눈에 보는 실전 재무제표 - 재무제표 서적으로 아마존 초유의 베스트셀러가 된 책, 개정2판
토마스 R. 아이텔슨 지음, 박수현.최송아 옮김 / 이레미디어 / 2022년 11월

(재무제표 서적으로 아마존 초유의 베스트 셀러가 된 책)책 표지에 있는 문구가 먼저 눈에 들어 왔다.

'재무제표 책이 베스트 셀러가 될수 있구나?'

잠깐 책을 읽기전에 생각해보니 충분히 그럴 수 있겠다 수긍이 간다.

혹자는 나의 이런 생각이 한심하다 생각할수 있겠으나,

기업의 경영평가에 있어서 중요한 '재무제표에 대해 제대로 관심을 갖고 산 386세대의 주부가 얼마나 될까?'싶다.

가정을 돌보며 양육에만 전념하던 내가 뒤 늦게 '재무제표'를 제대로 볼줄 아는 눈을 키워야 겠단 생각이 들었던 것은,

그나마 최근 재테크에 도전하면서 부터다. 비록 수치에 약해서 과거에는 '재무제표의 재 자만 들어도 머리가 아파오기 시작했던 내가

재무제표 너를 알기위해 도전한다.

재무제표가 오늘을 살아가는 모든이들에게 기본적인 필독서가 될 수 밖에 없는 까닭이 이뿐이겠는가?

직장에서도 창업자들에게도 당연한 일이고 또,주식투자자들은 더욱더 중요한 분야이기도 하다.

여기에 우리는 인플레이션 시대에 살고 있다. 이 뜻은 단순 월급만으로는 현시대를 살아갈 수 없음이며 다각도로 재테크에 도전하면서 발전적인 삶을 도모하고 가까운 미래에 경제적자유를 꿈꿀수 있기에 희망적인 미래를 보장하기 위한 수단으로 거쳐가야 하는 과정에 재무제표는 필요 불가결한 요소일 수 밖에 없다.

'재무제표란 무엇일까?' 그동안 주먹 구구식으로 막연하게 이해하고만 있었던 '재무재표'그 속내를 들여다본다 벌써부터 생각하니 가슴이 두근 거린다.

[한눈에 보는 실전 재무제표]는 총 5개의 파트 나눠져 있다.

가상 기업인 '애플시드엔터프라이즈 주식회사가 애플소스를 제조하고 판매하늬 과정에서 발생하는 거래 절차를 순서대로 묘사해 설명하고 있다.

필요한 자본을 충당하기 위해 주식을 발행하고, 제품을 만들 기계를 구매하고 건강에 좋은 애플 소스를 출하해 고객을 만족시키게 될 것이다. 이와 같은 단계를 밟아갈 때마다애플시드의 회계장부에는 회계 항목이 발생 하게 된다. 우리는 기업의 재무제표가 어떤 방식으로 만들어지는지 느껴볼 수 있도록 개별 거래 내용에 대해 이야기할 예정이다.또, 대차대조표, 손인계산서, 현금흐름표의 세 가지 기업 재무제표에 대해 보고하는 방법을 배워본다. p20

1부는 재무제표의 기본인 구조와 용어 이해하기로 본론 시작에 앞서 '미리 보기'로 통해 1부에서 배울 내용의 개념에 대한 이해를 돕고 본론으로 들어가는데, 미리보기는 재무제표에 생소한 내게 이책을 지루해 하지 않고

쉽게 이해 하면서 잘 읽힐수 있게하는 탁월한 기획의도란 생각이든다. 독자를 생각하는 마음이 갸륵하다.

운전자산이라고도 불리는 '유동자산'은 끊임 없이 현금으로 전환되는 순환구조에 놓이는데 현금->재고->외상매출금->-현금

이 구조를 표식으로 보여주고 있는데 이것은 내가 순환구조표를 보고 다시 요약해서 자연 정리하기 좋았다.

정리가 된다는 것은 충분히 이해하고 체득이 되었다할수 있는데 이는 재무제표에 대한 학습이 단계적으로 물 흐르듯이

이해하기 쉽게 잘 설명되어 있어 학습이 수월하다.

기업이 단기간에 활용하는 돈을 운전자본이라 하는데 '좋은것'-유동자산(현급, 외상매출금,재고,선급비용)

'덜 좋은 것'- 유동부채(외상 매입금, 미지급비용, 유동성채무,미지급법인세.

'가장 좋은 것'-운전자본으로 운전자본을 순유동자산이라고도 부른다. 물론 운전자본에 대한 이야기에

앞서 각각의 개념에 대해 앞장에서 충분한 이해를 하고 넘어오기 때문에 별 어려움이 없다.

이익 잉여금이 이익 총계에서 배당금총계를, 뺀것으로 향후 배당금을 지급할 수 있는 자본의 출처로 간주되는데, 대차대조표상 이익 잉여금이 배당금으로 나가야 될 금액으로 충분하지 못할시엔 주주에건 배당금 지급이 불가하며 기업이 이익을 창출하지 못하고 지속적으로 손실이 발생하면 음의 이익잉여금이 되는데 이를 누적적자라고 한다.

손익계산서, 현금 흐름표, 대차대조표를 이해하고 재무제표상에 이들이 서로 어떻게 연결되고 각각 어떤 영향을 미치는지 파악해본다.

1부에서 재무제표의 용어 와 구조를 살펴봤다.

대차대조표상의 자산에 대한 이해와 내가 알고 있던 용어의 뜻이 회계에서 다르게 쓰이고 있음에 놀랍기도 했지만

대차대조표를 구성하는 요소들에 대한 개념하나하나 알아가다보면 어느새1부가 끝나가는데, 지레겁먹고

어렵게만 느껴져서 외면했던 재무재표가 재미있어지고 신기하게도 조금씩 쉽게 다가오기 시작한다.

2부는 가상 기업인 애플시드의 경영활동을 통해 기업 회계장부가 어떤식으로 만들어지는지 알게 된다.

그리고 2부가 끝나가는 싯점에서 창업후 한해동안의 애플시드의 기업 성장 평가를 하는데 올해의 이익을 결정하고,

내야 할소득세를 산출해 보고, 배당금을 지급하고, 주주들에게 첫 번째 연보 발행에 이어 애플시드의 기업가치 측정 하는 방법까지 전후방 모든 부분을 세세하게 파악할수 있다.

거래활동이 일어나기 전과 후로 나누어,

애플시드의 손익 계산서, 대차대조표, 현금흐름표를 보여주고 있다. 거래 종류에 따라서 세 가지 재무제표가 모두 변할수도 , 셋 중 하나 혹은 둘이 변할 수도 , 경우에 따라 세가지, 재무제표 모두 변하지 않을수도 있다고한다.

이로써 애플시드주식회사 창업과 운영사례를 통한 재무제표의 핵심인 회계및 재무보고의 실제 활용을 연습해 보았다.

3부 성과 창출을 위한 재무제표의 기법

-재무제표의 세부 구성과 분석-

회계담당자가 기업의 거래내역을 분개장 및 원장에 기록 하게되는데,

과거엔 종이로된 장부를 이용했지만, 요즘은 컴퓨터를 이용하면서 회계조작이 더 쉬워졌다고 한다.

재무제표는 회계담당자들이 기업의 재정상태에 영향을 미치는 모든거래와 사건을 기록해 재무회계를 통해 만들어진다.

또 원장과 분개장이 서로 호환이 되지만 분개장은 원장을 참고로 반영하고 수정한다. 이해하기 쉽게 잘 정리되어 설명하고 있지만 처음 접해보는 분야라 그런지 뭔가 생소하기도 하고 어렵게 느껴질때 박스안에 요약정리된 내용을 복습함으로써 개념이 다시 정립이된다.

애플시드의 회계원장을 보면 거래번호와 설명이 현금원장에 기록되어있다. 여기서 은행계좌에 보관 중인 돈에 영향을 미친 모든거래를 나열해 보여주고 있음을 알수 있다.

이어서 재무 상태 파악에 핵심이 되는 비율분석을 하고 대안적 회계원칙과 절차 배우기를 통해 여러가지 대안과 절차를 쉽게 이해할수 있다..

이밖에 4부와 5부에서는 신생 벤처기업인 애플시드의 사업 확장등 성장전략에 포괄적이면서 디테일하게 다루고 있어 실무 뿐만아니라

재무제표에 대한 전문적인 지식을 학습하기 쉽고 빠트림 없는 완벽한 제무재표 서적이란 생각이다.

책을 읽으면서 연신 고개를 끄턱이게 된다. 술술 읽다보면 대차대조표를 마스터 하게 된다.

수치에 누구보다도 약하고 전업부주인 내가 이책을 받아들었을땐 그저 재무제표를 이해하는데 기본적인 것만 취할수 있음 만족하겠단 생각으로 책을 읽게되었지만 막상 책을 읽으면서 마음이 심오해졌다. 워낙에 가상 기업을 만들고 그 기업이 활동을 하면서

재반 생산되는 것을 토대로 재무제표를 만들어 가는 과정이 마치 내가 기업을 경영하며 회사의 회계까지 보게되는 기분이 들었다고 할까?

부록까지 꼼꼼히 챙겨주고 있다.

서문에 필자가 ' 사람들이 회계 및 재무 관련 보고와 관련된 기본 내용들을 완전히 익히도록 돕는데 있다' 고 이책의 출판의도를 피력 했는데 ,저자의 의도가 독자그대로 전달되었다고 할수 있다. 재무제표에 지식의 기본을 뛰어넘는 그이상으로 1인 창업을 시작해도 이처럼 재무제표를 작성하여 스스로 내 기업의 평가를 낼수 있을거 같았다.

대학에서 회계나 경영등 을 공부하고 있는 학생이나 회계 담당 직장인뿐만아니라 창업주, 또는 인플레이션 시대에

나처럼 재테크에 관심을 갖고 있는 사람들에게

[한눈에 보는 실전 재무제표 ] 현시대의 꼭 읽어야 할 필독서이자 경제 바이블이라 하겠다.

강추한다.

[이레 미디어 출판사로부터 도서 협찬을 받아 주관적인 견해에 의하여 작성하였습니다.]

부동산 공매 이렇게 쉬웠어?

부동산 공매! 이렇게 쉬웠어? : 공매 실무와 실전 사례 - 알기 쉬운 기초 공매 속편 ㅣ 부동산 공매! 이렇게 쉬웠어? 2
김동년 지음 / 매일경제신문사 / 2022년 11월

경매를 공부하다가 우연히 공매라는게 있다는걸 알게되어 관심을 갖게 되었다.

'공매'도 경매의 한 방법인데, 나라에서 각종 체납된 세금을 받는 방법으로 공매를 진행하는데

[부동산 공매 이렇게 쉬웠어?]를 읽고 나처럼 자본이 없는 투자자들에게는 부의 징검다리 역활이 충분하다는 것을 알수 있었다.

책은 총 4개의 파트로 구분되어 저자의 경험을 바탕으로 공매와 관련된 다양한 이야길 들려준다.

파트1- 공매의 최종목적은 수익 창출이다-

저자는 인천에 24평 아파트를 낙찰 받은 후 셀프인테리를 통해 수익을 내는 마치 좌충우돌 현장일지를 옆보는듯 흥미롭다.

후에 나도 집을 낙찰 받게되었을때 이렇게 할 생각을 하니 벌써부터 괜히 설렌다.

특히, 입지선택 잘못으로 실패한 사례를 통해 폭탄지역을 선별할수 있는 안목을 기를 수 있다.

수익이 날때나 손실이 날때 마다 항목을 만들어 표로 작성 한눈에 파악하기 좋게 정리하는 습관도 경매투자자의 기본 자세라고 생각하게 되었다.

또다른 낙찰사례에서 명도를 하기위해 집을 보러가기전 점유자와 통화하고 간 사례인데 당당하게 경매에 낙찰 받았어도 점유자를 직접적으로 만나서 명도이뤄지도록 이끌어내야 하는 걱정이 더 큰데 저자는 이런과정을 바람직하게 대처하는 방법을 배울수 있다.

이밖에도 부동산 세금에 대해 발생하는 세금에대해 관련 세율을 표로 파악해가며 직접계산까지 풀어 설명하고 있어서 수치에 약한 나도 쉽게 이해 할수 있다.

부동산 정책과 합법적 절세 방법을 통해 세금폭탄을 피해가는 방법이라든지 신용등급에 따른 대출 에 대해 알아보고 대출이자, 법무비, 세금등을 미리 계산하여 입찰가를 선정 하게 되는데 어서 빨리 부동산 정책이 완화 되었으면 싶다.

파트2-공매의 꽃 명도-

시세를 제대로 조사하지 않고 감정평가금액만 보게되면 두개의 시간적 차이 즉 짧게는 6개월에서 길게는 1년이상 차이가 나기때문에 그사이 정보의 정책 변화가 있거나 호재 혹은 협오시설등의 다양한 요인으로 가격변동이 얼마든지 올수 있기때문에 입찰보증금을 포기하게되는 불상사가 야기된다고 한다 .

불과1~2년전까지만 해도 천정부지로 오르던 집값이 지금은 급등락하고 있을땐 특히 감정평가액과 시세가 많이 차이가 난다.

이렇듯 경매참여에 앞서 시세 확인은 상당히 중요한 사항이기때문에 시세와 다르게 책정될수 있는 몇가지 경우를 자세히 설명하고 있으며 등기사항전부증명서에 기록되지 않는 복잡한 권리관계는 현장답사를 통해 꼼꼼히 체크한후 투자가치를 점검하는 스킬은 여느 경매책에선 다루지 않고있는 내용이여서 유익했다.

저자는 실제 적정가를 파악하고 입찰하는 것이 투자의 핵심기술이므로 가격을 결정,하는 요소들을 꼼꼼히 파악할수 있도록 꾸준한 공부를 독려하고 있다. 저자의 20대 딸의 경매 참여로 낙찰 받은 초월역 부근의 4층 복층에 테라스가 있는 다세대주택 같은 물건에 점점 투자하고 싶은 마음이 커져갔다. 특히 사업자등록을 하면 합법적인 절세가 가능하다는것도 알게되었다.

파트3에서는 임장에 대한 노하우와 즐기면서 임장 하는 방법에 대한 이야기다 . 팁으로 현장조사서가 제시되어 있는데 임장할때 꼭 필요한 사항들을 놓치지 않고 체크해볼수 있어 참고하면 좋을거 같다. 챕터2 신혼부부의 안타까운 이야기 에서 신태담보물건을 전 위탁자와 부동산 중개사가 공모해 120여명의 사회초년생들에게 사기를 쳐서 피해를 입힌 사례가 나오는데 가슴떨리면서 읽었다. 행복해야할 새로운 인생 출발점에 무지로 돌이킬 수 없는 피해를 입었다면 얼마나 암담할까 싶었다.

소유권이 수탁자에게 넘어간 신탁물건은 통상 특약사항으로 위탁자의 대리 임대차 계약 시 수탁자의 동의를 받도록 한다. 위탁자가 임대차 계약을 맺으려면 신탁회사의 동의를 받고, 신탁관계가 기재된 신탁원부등을 임차인에게 안내하는 것이 일반적이다. 매약 수탁자 동의 없이 계약을 체결하면 , 임차인은 불법 점유자로 간주하기 때몬에 집을 비워야 하고 보증금을 몽땅 날리는 최악의 사태까지 벌어지는 것이다.p151

위와 같은 내용만 알았더라도 이런 사기에서 벗어 날 수 있었을텐데 하는 아쉬움이 들었다.

신탁원부는 발급이 어렵고 권리관계 파악이 까타로워 악용하는 일이 많다고 한다.

신탁등기 후 전입세대 부동산 표기 에도 입찰전 유의사항이 들어있다. 먀물 등기사항전부증명서를 보면 신탁등기 이후 전입신고를 했기때문에 임차인들은 보증금을 한푼도 받을 수 없게 되었다.

계약할때는 등기사항전부증명서와 신탁원부를 잘 확인해서 계약해한다는점 잊지 말아야 겠다.

이렇게 실례를 들어 실제 부동산거래에 있어서 어떻게 대체해야 하는지 도움되는등 알차다.

파트4- 부자가 되는 원리-

저자가 늦은 나이에 공매에 투자하게된 이야기와 부동산 투자로 성공하기 위하여 갖춰야 할것과 부자가 되는 원리 성공하기 위해서 어떤 사람이 되어야 할지등 무엇보다도 꿈을 향한 도전을 두려워 하지말고 기회를 잡으라 한다.

이시대를 살아가고 있는 나 뿐만 아니라 자녀들도 함께 읽으면 두고두고 도움이 되는 부동산 공매 재테크의 길라잡이가 충분히

되어줄거라 믿는다.

재테크 서적이 대부분 성공사례들을 예로 들어 설명하고 있는데, 저자의 경우는 실패사례도 들어주며

'공매를 이렇게 하면 안되는구나' 를 간접적으로 터득케 한다.

나처럼 경매로 인생역전을 꿈꾸고 있다면 [부공산 공매 이렇게 쉬웠어? 공매실무와 실전사례]필독하기 바란다.

*출판사로부터 무상으로 제공받아 주관적인 견해로 작성하였습니다.

부동산 절세 성공법칙

부동산 절세 성공법칙 - 공인중개사 + 세무사 자격증을 보유한 진짜 전문가의 세금 안 내는 비법
공찬규(유튜버 ‘공셈TV’) 지음 / 황금부엉이 / 2022년 11월

세법은 왜 이렇게 복잡한 걸까?

부동산 재테크를 목적으로 공부를 하고있다보니 자연스럽게 각종 세금에 대해 궁금해 졌다. 아무리 좋은 가격으로 투자를 하더라도

세금폭탄을 맞으면 헛수고가 되기 쉽고 외려 손해까지 날 수 있으니 부동산에 따른 세금공부는 중요할 뿐만아니라 꼭

재테크 목적이 아니여도 대한민국 사람이라면 알아두면 살아가면서 두고두고 도움이 될 것이다.

" 업무용으로 사용하기로 한 약정을 위반한다면 이로 인해 발생하는 손해는 임차인이 부담한다" p19

오피스텔의 경우도 사용에 따라 주택으로 인정받기 때문에 주의를 해야 한다.

또, 주택으로 인정받는 경우도 다양하다. 주택도 양도세의 주택, 취득세의 주택이 다른데 사용허가 없이 임차인 맘대로 주택으로

사용하게 되면 양도세를 물게 되는데, 정말 세법을 모르면 피같은 돈을 낭비? 하게된다니, 이런 억울 한 일을 당하지 않으려면 임대차

계약서에 위와 같은 특약사항을 써두는것이 좋다.

양도세에서 보는 주택이란 개념이 너무 잘 설명되어 있어 도움이 되었다.

업무용 오피스텔이라고 안심하고 있다보면 세금 폭탄을 맞을 수 있겠구나 싶었다.

다가구주택을 매매시 단독주택으로 인정 받으려면 공동소유자와 함께 양도 해야 다주택 양도세 적용을 피할 수 있다. 또 옥탑방도 다세대주택에 들어간다 고 하니 법을 잘 모르면 여기저기서 낭패를 보기 쉽상이다.

다가구 주택과 다세대 주택의 차이를 정확히 구분짓지 못하고 있었는데 이번기회에 제대로 알게 되었다.

역시 지식은 힘이다.

이밖에도 헷갈리는 취득일과 양도일에 따라 주택 보유기간도 다르게 적용되는데 몇가지 사항은 암기해야 할거 같다.

양도세에서 세대개념은 매우 중요하다.

1세대 3주택도 두렵지 않는 세대분리 에 대한 이야기는 대학에 다니고 있는 아이를 언제쯤 세대 분리를 하면 좋을지 생각하고 있었는데 도움이 되었다.

각 장 별로 그리고 챕터로 나누어 설명하고 있어서 읽으면서 요약정리도 되고 머릿속에 쏙쏙 잘 들어온다.

세법이 워낙에 공부할게 많다고 방대하게 풀어나갔다면 독자도 쉽게 지쳤을거 같다.

많은 생각을 하고 출판의도를 디자인 한것이 느껴졌다.

양도세 신고하고 계산하기 까지 마무리 되었다면, 다주택자를 위한 양도세 절세 전략6가지는

주택처분시 양도세를 절세하는 전략이 소개되는데, 미처 생각하지 못한 여러방법들이 소개되어 있다.

내년 5월9일 까지 양도세를 유예한다하니 2주택을 장기 소유하고 있는 지인에게 알려줘야겠다.

다양한 케이스의 주택처분에 대한 이야기를 통해 양도세를 절약할수 있는 방법을 모색할수 있어서 유익하다.

'주택임대사업자를 위한 양도세 절세전력'이나 자금 조달 계획서 제출없이 주택을 취득 하는 방법등은

재테크로 부를 이루겠다며 고군분투 중인 내가 가까운 미래에 임대사업자가 되었을시 참고가 될 중요한

지식이 참 알차다.

이렇게 공부하다보니 생각에도 없던 '공인중개사'도전 해도 되는거 아냐? 싶을 정도로 공부가 많이 된다.

양도세는 정말 꼼꼼히 공부하지 않으면 낭패를 보기 쉽다. 다양하고 복잡한 양도세를 잘 이해하고 숙지해야만이

내지 않아도 되는 세금을 내는 일이 없어야 하겠다.

' 중여세와 상속세'는 별책 부록으로 다루고 있는데, 증여세가 어찌보면 무상으로 받아 일어나는 세금이라지만

자식에게 물려주거나 하는 증여는 내 노력으로 만든 자산이긴 하지만 너무 아깝기도 하단 생각이 든다.

증여세도 과세되는것과 과세가 되지 않는것이 있는데, 자녀 결혼 축의금까지 증명되지 않으면 증여세가 부과

된다니 더더욱 꼼꼼하게 공부해야 겠다.

부록에선 증여세에 대해 먼저 이해하고 증여서 계산하기를 터득한후 현금증여, 부동산 증여, 주식증여등 증여 형태에 따른 중여에 대해 글자하나 놓치지 않고 읽어야 할정도로 지식정보가 알차다. 이렇게 각각 증여세와 상속세에 대해 전반적으로 살펴보았다면 다양한 실전케이스를 통해 직접적으로 체득 할수 있다.

아직 내겐 일어나지도 않은 일이지만 언젠간 나도 자녀에게 상속할수 있는 자산이 형성된다면...하는 마음이 들어서

일까? 상속세 세무조사에 대처하기를 읽으면서 괜히 가슴이 떨린다.

[부동산 절세 성공법칙]의 저자는 세무회계회사를 경영하고 있으면서 공인 중개사 자격증까지 보유 하고 있는 실력가이다.

자칫 방대한 세금 이야기가 부담 스러울 수 있는데 매 장이 끝나면 '실전 케이스 스터디'라는 코너를 따로 마련해서 운영하고 있는 유튜브 채널로 올라오는 세무질의 중에 가장 많은 문의 를 받는것과 애매한 상황에서 비슷한 문제가 생겼을 때 도움이 될 사례들을 모아놓았는데 직접적인 도움이 된다. 몇번 더 읽어가며 내것으로 만들고 싶은 욕심이 생기는 책이다.

*출판사로부터 무상으로 제공받아 주관적인 견해로 작성하였습니다.

흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다

흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다 - 500만 원 종잣돈으로 3년 안에 10억 만드는 가장 현실적인 방법, 개정판
김상준 지음 / 매일경제신문사 / 2022년 11월

인생은 내가 어떠한 것을 계획하거나 꿈꾸지 않으면 형편없는 삶을 살게된다는 것은 내자신을 보면 자명한 논리인거 같다.

경제개념이 부족했던 나는 첫번째 집을 구매하는데 100% 현금으로 사기도 했다. 잘 다니던 직장을 그만두고

남편이 사업을 하면서 그 밑으로 아파트 3채 값이 들어갔다. 현재 빛은 다 청산했으나 적지 않은 나이에도

건강도 안좋은데도 경제활동을 하고 있는 남편을 볼때마다 어서 빨리 내집 장만도 하고 경제적 자유를

누려보겠다고 두팔 걷어 부치고 열심히 부동산 재테크 공부중에 있다.

언젠가는 그 소망이 이뤄질거란 믿음하에 무작정 공부를 시작하게 되었지만 마음 한편으론 나처럼 갖은 돈이 없어도 부동산 재테크의 실현이 가능할까? 라는 안타까운 생각과 의문이 종종 들곤했다.

[흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다]는 오롯이 내 스스로 일어서야 하는 내게 희망의 메세지를 안겨주었다.

500만원 종잣돈으로 3년안에 10억을 만들고 , 현실적인 방법으로 30대에 성공한 자산가의 부동산 경매에 대한 비법이 궁금해졌다.

저자는, 지금의 젊은이들이 혹은 노후 대비가 안되어있는 사람들에게 풍요로운 삶을 보장할 안정적인 수익을 만들어줄 장치를 마련하라고 피력하고 있다.

가장먼저 해야할 재테크 수단으로 경매를 통한 수익에 도전하라 권한다.시간이 없다면 경매대리 입찰을 전문으로 하는 회사에 의뢰해서 할 수 있으며 주저하지말고 경매에 적극참여하라. 부자되겠다는 간절하면서 책을 읽으며 공부는 하고 있지만 주저하고만 있었던

나를 움직이게 하는거 같다. 책을 읽으면서 법원 경매 사이트에 들어가 보았다. 내가 살고 있는 곳보다 아이가 기준이 되는거 같다.

그래 나도 이대로 한번 움직여 보자. 당장 임장부터 가볼까? 마음과 몸이 들썩이기 시작했다.

부동산을 거래하기위해 등기부등본 보는 방법은 필수조건이기 때문에, 이를 통해 마지막 소유자가 실제계약 하는 사람과 동일한지,

신분증 대조해보고 말소되지 않는 대출금액등을 확인해야 하는데 경매 개시 결정이 있는 집은 절대계약해서는 안되는 이유등 경매전과정에 걸친 다양한 정보들을 토해 내고 있다. 기존 경매 좀더 깊이 있게 다루고 있어서 실제 경매공부에 도움이 된다.

경매을 하기전 철저한 사전 조사로 리스크를 최소화 함으로써 변수에 대비할수 있는데, 임장은 두번강조해도 중요한 활동이라 할수 있다.

세입자나 채무자를 직접 찾아가 그들과 공감하며 필요한 정보를 얻고 협상까지가는 전략을 제공함은 물론이고 낙찰받을 물건에 대한 치명적인 단점까지 임장 활동에 따르는 제반 체크리스트와 입찰후의 임대나 매도등을 고려한 입찰가등은 아무래도 경쟁력을 갖출수 밖에 없다.

정부의 규제, 그리고 분양가상한제가 경매투자에 어떠한 영향을 주는지등 최근 동향에 맞게 접근한 점에서 새로운 경매지식을 얻을 수 있다. 저자는 그동안 부동산 경매로 성공한 실지 사례들을 그래프나 도표등을 통해 설명하고 있다.

어찌보면 경매는 '할수 있다'는 자신감이 내안에 장착 되어 있어야 할거 같다.

저자는 누구나 생각보다 쉽게 경매를 통해 부수입을 올리면서 점진적으로 상가빌딩까지 투자를 확장해가는 예를 보여주고 있지만 여전히 두려운 마음이 드는게 내겐 경매가 어렵다는 생각이 강했기 때문인거 같다. 30평짜리 아파트를 낙찰받은 사례를 소개하는 과정에 세입자로 부터 전주인과 임대계약서에 명시하지 않은 상태에서 전세가를 올려줬다면서 그돈은 어떻게 받을수 있는지 질문에

물건이 경매 신청에 들어간 상태에서 보증금을 증액하는 것은 어떠한 경우에도 보장받지 못한다.p52

보증금을 올려줄때 등기부상으로 알아봐야 할 내용들과 민사소송을 통해 받는 방법등을 조언해 줌으로써

오히려 세입자에게 감사한 마음을 갖게 되고 협상이 이뤄지는데 대부분 경매에 낙찰된 저자의 경우를 보면 협상이

잘 이뤄져서 임대는 물론 1년후 매매까지 일사천리로 해결이 잘되는 점을 파악할수 있다.

경매를 통한 소소한 수익으로 100%이상의 수익을 만들게 되었는데, 저자의 노하우를 실제 사례들을 통해 모두 엿볼수 있다.

경매를 너무 어렵게만 생각하고 있었던건 아닌가 하는 약간의 자신감이 생긴다.

앞선 사례들을 봤을때 경매는 크던 작던 무조건 수익을 낼 수 밖에 없는 구조라는 사실에 긍정이 간다,

하지만 경매에 성공하기 위해서는 나와 맞는 규칙을 정해 놓고 꼼꼼히 체크를 잘해서 실수를 예방해야 한다.

그렇다면, 경매와 일반경매의 장단점은 무엇일까?

일반 경매를 할 경우 갑의 입장에서 원하는 물건을 면밀히 검토하고 구매할 수 있다. 부동산 중개업자가 브리핑하는 부동산 수익률을 듣고 구매를 결정한게 되다.반면 부동산 투기 규제에 따라 대출을 받는데 제약이 따른다는 단점이있다. 반면 경매는 시세대비 최소20% 이상 절감된 매물을 구매할수 있고 대출 레버리지 또한 극대화 할 수 있다p70

경매는 취득절차가 법률에 의해 이루어지기 때문에 투명하며 , 사기당할일 이 없다. 하지만 한 번 실수 하면 리스크가 크기 때문에 정확한 경매과정을 습득하여 체계적으로 투자해야 한다 말을 상기해 두어야한다.

이들 과정에서 부동산 경매 참여 하기전에 말소기준 권리를 찾을 수 있어야 한다. 왜냐면 말소기준이후로 들아온 권리는 소멸하는것을 원칙으로 하기때문에 말소기준권리를 찾는것이 핵심이라 하겠다. 말소기준권리 하위에 들어오는 근저당과 가압류의 차이 가처분과 가등기 에 대해 자세히 다루고 있어 유익했다. 그리고 말소기준 밑에 설정된 후순위 가처분이라 해도 소멸되지 않는 3가지의 경우가 있을 수 있어 투자시 유념해야 한다.

앞으로 경매에 참여하려면 파트2는 반복해서 읽고 내것으로 만들면 성공적인 경매의 길라잡이가 되어울것이다.

파트3에서는 실전편으로 경매 수익률을 분석 하는 장으로 직접 발품을 팔아야 한다.

수익률 분석에 오류가 없도록 체크해야하는 항목들이 제시되어 있는데 말그대로 실전경매를 답습하는거 같아 흥미롭다.

이런 전반적인 부분을 꼼꼼히 체크하고 감안하여 낙찰에 응해야만 원하는 수익에 도달 할수 있다.

우리가 선호하는 아파트는 단지별로 선호도가 갈린다. 이를 보기 위한 체크포인드와 그이유가 자세히 설명되어 있다.

이부분 역시 암기해서 내것으로 만들어 놓고 잘 파악해 가면서 실제 경매에 참여하게 된다면 성공적인 경매가 될거다.

얼마전에 아는 분에게 '나 요즘 경매를 공부하고 있다' 면서 경매가 우리가 인식하는 것만큼 나쁘지 않더라 고 하니

왜?라는 제스츄어를 보내길레 지은이가 말한 아래와 같은 이야기를 그대로 답습해서 들려주었다.

경매는 결코 부정한 방법도 아니고 누군가에게 해를 끼치는 행위도 아니다.

경매 투자자는 오히려 채무자의 빚을 변제해주고 거기에 거주하는 세이자들의 보증금을 지켜주는 유일한 사람일 수 있다.p60

경매에 대한 충분한 공부를 한후 임장활동을 통한 낙찰이 이뤄졌다면 부동산을 취득한 이후에 신고해야할

그리고 알아두어야할 각종 세금에 대한 이야기, 경매를 통한 주택은 하자가 있을수 밖에 없는데 리모델링등을 통한 후 소득을 더 창조할수 있는 방법들이 소개되어 있다. 경매를 사업자와 그리고 갭투자 등 다양한 투자와 비교 설명해주고 있어서 경매에 대한 이해에 도움이 된다. 뿐만아니라 경매에 앞서 임장하는 법을 표로 정리하여 한눈에 알아볼수 있다보니 이론적인 지식을 체득함은 물론 바로 임장이나 법원의 경매 참여하는데 있어서 당황함 없이 그대로 실천할수 있어

실질적인 도움이 된다.

극한상황에서 궁핍하고 처절하게 살았던 저자의 간절함이 그대로 전달되는 이야기가 책을 읽고있는 나로하여금 경매가 나의 현 상황을

우월하게 만들어줄 장치임에 틀림없단 생각을 하게된다.

내가 경매를 시작하고 통달할수 있을때까지 [흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다] 는 소장각이다.

*출판사로 부터 무상으로 제공받아 주관적인 견해로 작성하였습니다.