흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다

흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다 - 500만 원 종잣돈으로 3년 안에 10억 만드는 가장 현실적인 방법, 개정판
김상준 지음 / 매일경제신문사 / 2022년 11월

인생은 내가 어떠한 것을 계획하거나 꿈꾸지 않으면 형편없는 삶을 살게된다는 것은 내자신을 보면 자명한 논리인거 같다.

경제개념이 부족했던 나는 첫번째 집을 구매하는데 100% 현금으로 사기도 했다. 잘 다니던 직장을 그만두고

남편이 사업을 하면서 그 밑으로 아파트 3채 값이 들어갔다. 현재 빛은 다 청산했으나 적지 않은 나이에도

건강도 안좋은데도 경제활동을 하고 있는 남편을 볼때마다 어서 빨리 내집 장만도 하고 경제적 자유를

누려보겠다고 두팔 걷어 부치고 열심히 부동산 재테크 공부중에 있다.

언젠가는 그 소망이 이뤄질거란 믿음하에 무작정 공부를 시작하게 되었지만 마음 한편으론 나처럼 갖은 돈이 없어도 부동산 재테크의 실현이 가능할까? 라는 안타까운 생각과 의문이 종종 들곤했다.

[흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다]는 오롯이 내 스스로 일어서야 하는 내게 희망의 메세지를 안겨주었다.

500만원 종잣돈으로 3년안에 10억을 만들고 , 현실적인 방법으로 30대에 성공한 자산가의 부동산 경매에 대한 비법이 궁금해졌다.

저자는, 지금의 젊은이들이 혹은 노후 대비가 안되어있는 사람들에게 풍요로운 삶을 보장할 안정적인 수익을 만들어줄 장치를 마련하라고 피력하고 있다.

가장먼저 해야할 재테크 수단으로 경매를 통한 수익에 도전하라 권한다.시간이 없다면 경매대리 입찰을 전문으로 하는 회사에 의뢰해서 할 수 있으며 주저하지말고 경매에 적극참여하라. 부자되겠다는 간절하면서 책을 읽으며 공부는 하고 있지만 주저하고만 있었던

나를 움직이게 하는거 같다. 책을 읽으면서 법원 경매 사이트에 들어가 보았다. 내가 살고 있는 곳보다 아이가 기준이 되는거 같다.

그래 나도 이대로 한번 움직여 보자. 당장 임장부터 가볼까? 마음과 몸이 들썩이기 시작했다.

부동산을 거래하기위해 등기부등본 보는 방법은 필수조건이기 때문에, 이를 통해 마지막 소유자가 실제계약 하는 사람과 동일한지,

신분증 대조해보고 말소되지 않는 대출금액등을 확인해야 하는데 경매 개시 결정이 있는 집은 절대계약해서는 안되는 이유등 경매전과정에 걸친 다양한 정보들을 토해 내고 있다. 기존 경매 좀더 깊이 있게 다루고 있어서 실제 경매공부에 도움이 된다.

경매을 하기전 철저한 사전 조사로 리스크를 최소화 함으로써 변수에 대비할수 있는데, 임장은 두번강조해도 중요한 활동이라 할수 있다.

세입자나 채무자를 직접 찾아가 그들과 공감하며 필요한 정보를 얻고 협상까지가는 전략을 제공함은 물론이고 낙찰받을 물건에 대한 치명적인 단점까지 임장 활동에 따르는 제반 체크리스트와 입찰후의 임대나 매도등을 고려한 입찰가등은 아무래도 경쟁력을 갖출수 밖에 없다.

정부의 규제, 그리고 분양가상한제가 경매투자에 어떠한 영향을 주는지등 최근 동향에 맞게 접근한 점에서 새로운 경매지식을 얻을 수 있다. 저자는 그동안 부동산 경매로 성공한 실지 사례들을 그래프나 도표등을 통해 설명하고 있다.

어찌보면 경매는 '할수 있다'는 자신감이 내안에 장착 되어 있어야 할거 같다.

저자는 누구나 생각보다 쉽게 경매를 통해 부수입을 올리면서 점진적으로 상가빌딩까지 투자를 확장해가는 예를 보여주고 있지만 여전히 두려운 마음이 드는게 내겐 경매가 어렵다는 생각이 강했기 때문인거 같다. 30평짜리 아파트를 낙찰받은 사례를 소개하는 과정에 세입자로 부터 전주인과 임대계약서에 명시하지 않은 상태에서 전세가를 올려줬다면서 그돈은 어떻게 받을수 있는지 질문에

물건이 경매 신청에 들어간 상태에서 보증금을 증액하는 것은 어떠한 경우에도 보장받지 못한다.p52

보증금을 올려줄때 등기부상으로 알아봐야 할 내용들과 민사소송을 통해 받는 방법등을 조언해 줌으로써

오히려 세입자에게 감사한 마음을 갖게 되고 협상이 이뤄지는데 대부분 경매에 낙찰된 저자의 경우를 보면 협상이

잘 이뤄져서 임대는 물론 1년후 매매까지 일사천리로 해결이 잘되는 점을 파악할수 있다.

경매를 통한 소소한 수익으로 100%이상의 수익을 만들게 되었는데, 저자의 노하우를 실제 사례들을 통해 모두 엿볼수 있다.

경매를 너무 어렵게만 생각하고 있었던건 아닌가 하는 약간의 자신감이 생긴다.

앞선 사례들을 봤을때 경매는 크던 작던 무조건 수익을 낼 수 밖에 없는 구조라는 사실에 긍정이 간다,

하지만 경매에 성공하기 위해서는 나와 맞는 규칙을 정해 놓고 꼼꼼히 체크를 잘해서 실수를 예방해야 한다.

그렇다면, 경매와 일반경매의 장단점은 무엇일까?

일반 경매를 할 경우 갑의 입장에서 원하는 물건을 면밀히 검토하고 구매할 수 있다. 부동산 중개업자가 브리핑하는 부동산 수익률을 듣고 구매를 결정한게 되다.반면 부동산 투기 규제에 따라 대출을 받는데 제약이 따른다는 단점이있다. 반면 경매는 시세대비 최소20% 이상 절감된 매물을 구매할수 있고 대출 레버리지 또한 극대화 할 수 있다p70

경매는 취득절차가 법률에 의해 이루어지기 때문에 투명하며 , 사기당할일 이 없다. 하지만 한 번 실수 하면 리스크가 크기 때문에 정확한 경매과정을 습득하여 체계적으로 투자해야 한다 말을 상기해 두어야한다.

이들 과정에서 부동산 경매 참여 하기전에 말소기준 권리를 찾을 수 있어야 한다. 왜냐면 말소기준이후로 들아온 권리는 소멸하는것을 원칙으로 하기때문에 말소기준권리를 찾는것이 핵심이라 하겠다. 말소기준권리 하위에 들어오는 근저당과 가압류의 차이 가처분과 가등기 에 대해 자세히 다루고 있어 유익했다. 그리고 말소기준 밑에 설정된 후순위 가처분이라 해도 소멸되지 않는 3가지의 경우가 있을 수 있어 투자시 유념해야 한다.

앞으로 경매에 참여하려면 파트2는 반복해서 읽고 내것으로 만들면 성공적인 경매의 길라잡이가 되어울것이다.

파트3에서는 실전편으로 경매 수익률을 분석 하는 장으로 직접 발품을 팔아야 한다.

수익률 분석에 오류가 없도록 체크해야하는 항목들이 제시되어 있는데 말그대로 실전경매를 답습하는거 같아 흥미롭다.

이런 전반적인 부분을 꼼꼼히 체크하고 감안하여 낙찰에 응해야만 원하는 수익에 도달 할수 있다.

우리가 선호하는 아파트는 단지별로 선호도가 갈린다. 이를 보기 위한 체크포인드와 그이유가 자세히 설명되어 있다.

이부분 역시 암기해서 내것으로 만들어 놓고 잘 파악해 가면서 실제 경매에 참여하게 된다면 성공적인 경매가 될거다.

얼마전에 아는 분에게 '나 요즘 경매를 공부하고 있다' 면서 경매가 우리가 인식하는 것만큼 나쁘지 않더라 고 하니

왜?라는 제스츄어를 보내길레 지은이가 말한 아래와 같은 이야기를 그대로 답습해서 들려주었다.

경매는 결코 부정한 방법도 아니고 누군가에게 해를 끼치는 행위도 아니다.

경매 투자자는 오히려 채무자의 빚을 변제해주고 거기에 거주하는 세이자들의 보증금을 지켜주는 유일한 사람일 수 있다.p60

경매에 대한 충분한 공부를 한후 임장활동을 통한 낙찰이 이뤄졌다면 부동산을 취득한 이후에 신고해야할

그리고 알아두어야할 각종 세금에 대한 이야기, 경매를 통한 주택은 하자가 있을수 밖에 없는데 리모델링등을 통한 후 소득을 더 창조할수 있는 방법들이 소개되어 있다. 경매를 사업자와 그리고 갭투자 등 다양한 투자와 비교 설명해주고 있어서 경매에 대한 이해에 도움이 된다. 뿐만아니라 경매에 앞서 임장하는 법을 표로 정리하여 한눈에 알아볼수 있다보니 이론적인 지식을 체득함은 물론 바로 임장이나 법원의 경매 참여하는데 있어서 당황함 없이 그대로 실천할수 있어

실질적인 도움이 된다.

극한상황에서 궁핍하고 처절하게 살았던 저자의 간절함이 그대로 전달되는 이야기가 책을 읽고있는 나로하여금 경매가 나의 현 상황을

우월하게 만들어줄 장치임에 틀림없단 생각을 하게된다.

내가 경매를 시작하고 통달할수 있을때까지 [흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다] 는 소장각이다.

*출판사로 부터 무상으로 제공받아 주관적인 견해로 작성하였습니다.