개발과 활용으로 보는 산지 투자

개발과 활용으로 보는 산지투자 - 고수들만의 임야투자 핵심 노하우, 개정판 ㅣ 천기누설 토지투자 7
이인수 지음 / 청년정신 / 2024년 8월

대한민국은 70%가 산지인 나라입니다. 만약 산지가 제대로 활용되지 못한다면, 가뜩이나 좁은 국토가 무려 70%나 제 구실을 못한다는 뜻입니다. 물론 산림은 그 자체로 소중한 자산이며, 인간의 생존에 필수적인 산소를 공급하고, 고지대로부터 쏟아져 내려오는 강수량을 조절하며 산사태를 막는 기능도 수행합니다. 산지는 이미 지금도 한반도 거주자들에게 고마운 일을 해 주죠. 하지만 기왕이면 산지 보유자들도 일반적인 혜택을 입고, 그로부터 경제적인 부가가치를 얻었으면 좋겠다는 생각을 당연히 가집니다. 이 책은 그저 죽은 땅으로만 여겨졌던 산지의 새로운 가능성에 대해 고찰합니다. 

(*출판사에서 제공한 도서를 읽고 솔직하게, 주관적으로 작성한 후기입니다) 

p154를 보면 개발가능한 경사도는 25도가 한계라고 나옵니다. 책의 설명에 따르면, 이는 허용 가능한 최대 한도이며, 지자체별로 더 엄격한 경사제한이 가능하니 주의해야 할 일입니다. 저자께서는 이 경사 분석, 표고 분석 등을 거치고 나면, 대상 토지 중 경사 25도 미만의 토지가 얼마나 나오는지가 산출되며, 이를 통해 앞으로 어떤 테마에 따라 개발이 가능할지 견적이 나온다고 합니다. 원형 보존이 잘 안 되었을 때 복구설계가 승인되며 지목 변경도 가능합니다. p171에 그 구체적인 기준이 나오는데, 이 지목 변경이라는 게 정말 당사자들의 속도 타게 하고 환호성도 지르게 하는 것입니다. p180에 산지전용 허가의 세부 기준 요약이 나오는데 특히 13번 준공검사나 사용 개시가 안 된 (아직) 계획상의 도로를 전용할 수 없다는 점 주의해야 하겠습니다. 

p203에 보면 구 준공검사라고 나오는데 요즘은 건축관계 법규에서 사용승인이라는 말을 더 많이 쓰죠. 다만 지금 주제가 산지, 산림복구다 보니 여기서는 여전히 준공검사라고 합니다. 산림복구 절차에 준공 단계가 (당연히) 있고 이를 승인하는 단계가 있죠. p213에 보면 허가기준, 세부기준이 표로 상세히 정리되었는데, 물론 법전이나 인터넷에서도 정보를 얻을 수 있겠으나 책이 분명한 목적성을 갖고 저술되었기 때문에, 필요한 정보가 글자 속에 파묻히지 않고 뭔가 눈에 잘 들어오는 것 같습니다. 

p221에 보면 얼마 전에 지나갔던 펜션 투자 열풍에 대한 언급이 나옵니다. 사실 그래서 알만한 사람들은 이미 산지에 대해서 관심을 가졌기에 이런저런 대화 자리에서 이 주제가 나왔을 겁니다(그래서 이런 책도 출간이 되는 거고요). p222를 보면 산지전용 허가를 받는다고 해도 이게 끝이 아니라 건축법상의 건축허가를 따로 받아야 하는데, 이때 만약 건축허가가 아예 거부되거나 사후 취소된다면 앞의 전용허가 역시 취소된다는 점도 주의하라고 나옵니다. 요즘 재건축시에도 분담금 때문에 다들 골치가 아픈데, 전용허가시에도 대체산림조성비 부과라는 게 있어, 이를 납부하지 않으면 기 받은 허가도 취소된다고 하니 유위해야 하겠습니다(단 사후납부 예외도 있음). 

p260에도 나오지만 보전산지라고 하면 다들 포기하는 느낌인데, 이것도 개발이 전혀 안 되는 건 아니고 임업용 산지는 조림산업 목적으로 활용할 수 있다고 합니다. 여기에 재촌이라는 말이 나오는데, 해당 농업지역에 거주하는 요건을 가리킵니다. 그래서 재촌 농업인이 있고 비농업인도 있습니다. 여기서는 재촌의 반대개념이 귀농입니다. p261에 나오듯, 과연 현지인 명의로 일단 분양을 받고, 보전산지를 전원주택단지로 개발이 가능하다고도 하지만, 저자는 어디까지나 "보전"이라는 지정목적을 철저히 분석한 후 접근해야 한다고 충고합니다. 

산지투자뿐 아니라 모든 투자에 대해 적용되는 원칙이 있다면, 아마도 "정책의 흐름을 예의주시하라(p288)"이겠습니다. 특히 산지에 대해서는 10년마다 한 번씩 그 구분 타당성 조사가 이뤄진다고 하며, 2008년에 이 제도가 처음 도입되었습니다. 책의 이 부분에는 그 말씀이 없으나 2018년에도 이 조사가 이뤄졌습니다. 산지관리법 3조의 2에 기본계획을 10년마다 수립한다는 조항이 있고, 같은 법 3조의 3에 산지구분타당성은 기본계획에서만 조사한다고 나오므로(매년의 시행계획과는 다름), 앞으로도 10년마다 이 조사가 이뤄질 듯합니다(법이 바뀌지 않는다면). 

농지 전용과 산지 전용은 여러 측면에서 다른데, 이 책 제5부에 자세히 나옵니다. 농지 전용은 그동안 많은 이들이 관심 가진 분야이므로, 시간 없는 분들이라면 이 파트만 먼저 빠르게 읽어도 이해가 빠르게 될 것입니다. p317에 표가 하나 나오며, 많은 이들이 잘못 알고 있기도 한데, 농지나 산지나 모두 소유상한은 없습니다. 또 최소분할면적 제한도 둘다 없음이 표를 통해 잘 정리됩니다. 표 최하단에도 나오듯 농지 개발시에는 비교적 활용도가 높다고 알지만, 산지는 그렇지 않은 줄로만 압니다. 그런데 이 책은 구태여 그런 선입견에 갇히지 말고, 산지 역시 보는 시각에 따라 가능성이 상당하므로 전향적으로 검토할 필요가 있음을 알려 줍니다.