2022 에듀윌 공인중개사 기초서 - 1차 부동산학개론, 민법 및 민사특별법

2022 에듀윌 공인중개사 1차 기초서 - 부동산학개론, 민법 및 민사특별법 대비 ㅣ 2022 에듀윌 공인중개사 기초서
이영방.심정욱 지음 / 에듀윌 / 2021년 10월

수능 수험생이 대략 50만 정도인데 공인중개사 시험은 40만 넘는 이들이 응시하니 제2의 수능, 혹은 국민자격증 시험이라고도 불립니다. 물론 수능은 같은 연도에 태어난 이들 위주이고 중개사시험은 다양한 세대에서 참여하니 단순 비교할 건 아니지만 여튼 한국인들에게 무척 인기 있는 시험이고 (경쟁이 매우 치열하나) 여전히 유망한 자격증입니다. 그런데 법학, 경제학, 경영학 등을 학부 시절 전공하지 않은 이들에게는 무척 어렵게 다가올 수 있는 시험이고, 그래서 종래의 수험서들이 커버 안 해 주는 "쌩기초"를 다져 주는 책이 사실 따로 있어야 합니다. 개념도 안 잡힌 수험생들에게 그 많은 암기를 하라고 하면 당연히 무리가 생깁니다.

이 책은 에듀윌에서 낸 교재 답게 편집이 깔끔합니다. 다음으로는 초보 수험생에게 너무 부담 되는 내용은 생략하고, 정말로 기초 개념만 잡아 주는 내용입니다. 그래서 초심자가 노베(No-base) 상태에서 시작하기가 매우 좋습니다. 기초서일수록 편집이 깔끔해야 수험생들에게 친절하게 다가갈 수 있는데 이 교재는 그 점에서도 안성맞춤입니다. 

초보자들을 위한 책 답게 이 책은 맨앞에 월별 계획표가 있습니다. 플래너라고 이름이 붙었는데 분책이 가능하므로 잘 떼어내서 플래너처럼 쓸 수 있겠습니다. 올해 10월 30일에 시험이 치러졌으므로 내년 그맘때까지 12개월 정도 남은 셈입니다. 캘린더에 날짜별로 일정을 채워 넣으면서 수험 스케줄을 구체적으로 마련할 수 있고, 이렇게 계획을 꼼꼼히 짜야 수험생으로서 긴장감도 유지하고 반드시 합격한다는 각오도 더 다질 수 있습니다. 

기초서는 일단 기본서보다 볼륨이 얇습니다. 그런데 어떤 기초서를 보면 기본서하고 다루는 항목들은 큰 차이가 없고 설명만 간략간략하게 줄여 놓았습니다. 그러면 초보 수험생 입장에서는 자신감이 붙고 기초 실력이 다져지는 게 아니라 오히려 더 거리감만 생깁니다. 기초서는 첫째 지엽말단을 최대한 줄이고 수험생의 이해를 돕는 설명이 자세하거나, 자세하진 않더라도 친절했으면 좋겠습니다. 

p28 같은 곳을 보면 나지, 건부지, 법지, 빈지(濱地) 등에 대한 설명이 나옵니다. 특히 저는 이 부분이 좋았는데, 법지니 빈지니 하는 건 초보자로서 너무도 낯선 개념이죠. 이걸 그림과 함께 설명하고 있기 때문에 초심자로서는 책이 정말 고마운 태도입니다. 폰트도 크기 때문에 뭘 말하고자 하는지가 한눈에 들어옵니다. 

뿐만 아니라 에듀윌 교재는 방주(傍註) 편집이 수험생 입장에서 참 좋습니다. 설명이 하나하나 자세하면 좋지만 이렇게 되면 말을 따라가느라 머리가 아플 수 있는데 중요도가 부차적인 개념은 옆에 따로 여백을 마련하여 개념 설명(<용어 정리> 코너)을 해 줍니다. 시각적으로도 덜 피곤하게, 핵심 개념을 잘 설명해 주어서 좋았습니다. 

p36을 보면 OX 체크 문제가 나옵니다. 한 단원을 마치면 내가 과연 이 단원의 설명을 제대로 이해했는지 스스로 점검이 가능해야 하는데 이런 코너에서 OX로 속도감 있게 점검할 수 있습니다. 

특히 부동산학개론(줄여서 "학개론")에서는 경제학 관련 개념이 많이 나옵니다. 경제학을 처음 공부하는 수험생은 수요 공급 곡선부터 해서 모든 게 다 낯섭니다. 이럴 때 수험생의 멘탈이 깨지지 않게 이 기초서는 정말로 기초부터 차근차근 설명해 줍니다. 수학에서는 독립변수를 가로축에, 종속변수를 세로축에 놓지만 수학에서 많은 도구를 직접 빌리는 경제학은 유독 이 도구를 처음 경제학에 도입한 학자들의 습관 때문에 "전통적으로" 가격(독립변수)를 세로축에, 수량(종속변수)을 가로축에 표시합니다. 이 기초서에는 그런 사정마저도 친절하게 다 설명(p41)해 줍니다. 

입지 및 공간구조론은 경제학이 아니라 인문지리학에서 비롯한 이론입니다. 이 역시 원 이론부터가 상당히 어려운 내용이므로 수험생들이 많이 어려워하는 파트죠. p66 이하에 보면 혹 기초서 없이 기본서만 갖고 공부한 이들에게 큰 안도감을 줄 만큼, 내용이 정말 쉽게 설명됩니다. "진작 좀 이렇게 풀어 줄 것이지..." 같은 한탄이 절로 나옵니다. p75의 공업입지론도 제가 보기엔 어떤 교재보다도 쉽게 설명되어 있으며, 이 부분 설명이 매우 충실하기 때문에 기본서나 다른 책으로 보충할 필요도 적습니다. 원래 이해가 한 번에 잘 되면 군말이 별로 필요 없는 법입니다. 

부동산도 투자의 대상으로 보는 관점이라면 포트폴리오 이론(p94)이 나오지 않을 수 없죠. 여기서부터는 다시 경제학 이론입니다. 경제학(경영학)에서도 화폐금융론(재무관리)이 학부 3학년 정도에 배우는 가장 어려운 과목에 속하는데 중개사 학개론 중에서도 가장 어려운 내용에 속합니다. 이 부분 역시 첫째도 둘째도 쉬운 설명으로 기초 개념 잡는 게 최우선입니다.  

요즘은 신문 기사를 읽어도 "직주접근" 같은 말이 예사로 나옵니다. (원칙적으로) 부동산학개론 교과서에서나 나올 법한 개념을 모르면 뉴스 이해도 힘든 세상인 겁니다. p117 이하에는 이 개념부터 해서 이용개발관리론상의 여러 개념에 대한 뜻이 설명되며, 기초 수험생들은 이 기초서에서 적어도 본문에서 설명된 개념은 하나도 빠짐없이 익혀야 하겠습니다. 사이드의 <용어 정리>에 나오는 것들은 나중에 기본서에서 다시 익히더라도 말입니다. 사실 직주접근도, "직-주 접근"이 맞으며 이 책 표기처럼 가운뎃점 등으로 분리 표기하는 게 표준입니다. 기본에 충실하기 때문에 이런 작은 데서도 차별화가 되는 거죠.

공인중개사 시험 학개론에 자주 나오는 사항 중 하나가 감가상각 파트입니다. 앞으로는 문제 난이도도 높아지고 상대평가로 전환되는데, 그저 대표유형 하나만 외워서는 인접 개념을 슬쩍 바꿔서 출제했을 때 바로 함정에 넘어갈 우려가 있습니다. p153에서는 감가수정과 감가상각 개념이 서로 어떻게 다른지에 대해 표를 통해 정확히 짚습니다. 

p203에서는 무효와 취소에 대해 자세히 구별합니다. 무효나 취소나 일단 그런 의사 표시를 하면 소급해서 효력이 없어지는 건 같습니다. 그러나 무효는 절대적 무효가 원칙이므로 누구라도 주장할 수 있고, 취소는 법에 정해진 취소권자만이 이런 주장을 할 수 있습니다. 또 취소는 전환제도가 없는데 이 부분을 수험생이 미처 모르고 넘어가는 수가 있습니다. 이런 내용은 오히려 기초서에서 짚어 줘야, 나중에 기본서에서 보고 "어? 왜 없던 게 생겼지?"라며 당황하지 않게 돕습니다. 민법 138조에 해당 내용 규정이 있죠. 

각종 물권의 효과에 대해서는 그야말로 딸딸 외우는 수준이 되어야 합니다. 전세권에도 그 소멸효과에 대해민법 317조 같은 경우는 부동산 인도, 말소등기 관련 서류 교부와 함께 전세금 반환이 동시이행 관계라고 법이 정합니다. 동시이행은 채권각론에서 나오는 것 아냐? 뭐 이러면 안 됩니다. 기초서이면서도 이런 세부사항까지 꼼꼼히 짚으면서 물권법의 기초를 다져 주네요. 

최근 임차인의 우선변제권에 대한 문제가 자주 출제됩니다. p308에는 이런 우선변제권을 승계할 수 있는 금융기관이 무엇무엇인지 잘 정리해 놓았네요. 또 바로 뒤 p309에는 이것 관련 판례도 소개합니다. 판례는 어느 정도 기초가 다져진 후에 공부해도 무방하지만 이처럼 중요한 판례는 그 자체가 개념입니다. 기초서에서 이 정도는 미리 익혀 놓는 게 오히려 유익합니다. 

1차 과목이 이해 위주로 짚어야 할 게 많으므로 특히 학개론과 민법은 기초서가 꼭 필요합니다. 편집이 깔끔하고 내용이 부담 안 되면서도 필수 항목으로만 잘 채운 기초서라서 노베 초심자에게 큰 도움이 될 듯하네요. 

*본 포스팅은 네이버 카페 문화충전으로부터 제공 받아 솔직하게 작성된 서평입니다.